新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

>>461
マンションは、手作りではあるけど規格品です。
その時代の流行が反映されているので、選択肢はそう多くないと思います。
立地の抜群な中古マンションを購入して、スケルトンリフォームすれば
窓の位置、階数と方位、玄関の位置以外は、自分の好きに出来ますよ。

ファミリータイプで、中古価格+800万円くらいでしょうか。

あとは、売れ残りといわれる棟内MRのある物件を探すこと、最上階とか
上層階角部屋を希望するなら、難しいけど普通の中住戸でよければ
結構選べますよ。

中小規模のマンションだと、青田売りをしないで棟内MRで全部販売する場合もありますよ。
都内の住友不動産の物件なんかでよくあります。
たとえば、シティハウス桜新町などがこれに当たるでしょう、大手だから価格は高いですよ。
中小、カタカナデベは資金に余裕がないから、青田売りが多いかな。

>>462
それだとやっぱり価格は上がりそうですね。
ちょっとした好み（多少の間取り変更＆色選択、その他施工オプションにかかわるレベル）を
入れたければまだ青田しか無いということか。。。
その程度の変更ニーズは結構あると思うし。

量産と独自の狭間だな。
世の中金だなぁ．．．

本当は４６１さんのご希望のようなことができれば、我々もありがたいです。現状ではモデルルームで夢を売って、引渡しの際にいかにイメージギャップを埋めるための言い訳をするか、が我々の仕事のひとつになっています。いつまで続けられるかなぁ・・・（汗）。モデルルームは購入検討のためのスペースというより、いかにお客様に大きな夢を持っていただくか、のスペースに使われているのが現状です。でも、私のようなヒラ社員がどんなに「おかしいぞ」と思っていても、どうにもならないのが現実です・・・。

完成後販売だと、検討する時間や準備する時間がなく、青田は青田でいいとこあるんですけど。見たことないっていっても築浅の同系統のオープンルームとかでざっくりわかるし、満足度の高いゼネやデベの物件を選択しちゃう。
コストはやっぱり青田のほうが安いんでしょ？理論的には先物買いのリスク背負っちゃうので。デベも先に手付金が入るので資金繰り上健全ですし、金利負担とか少なくなるはず。
中間検査ができれば、言うことなしなんですけど、この時点で所有権がないことと、工期が延びて結局分譲価格に転嫁されるだけ。その割りに、決定的ミスの発生確率も少ない。痛し痒し。

モデルルームをもう少し現実的にしてくれるといいんですが。いつも思うんですけど、こんな広い部屋に一人暮らしかよって思う程度の家具や衣料。小さいテーブルに4人分ぐらいのディナーセット。お風呂とトイレ程度しかしっくり来ない。
豊洲のタワマンなんて現実離れはなはだしい。夢っていうより、あきれちゃった。

そもそも、モデルルーム販売は、デベ側のあらゆる都合を優先した結果の産物で、某最大手マンション会社が最初に編み出した手法。資金回収が早く、デベにとっては止められない売り方だよね、業界人さん？

小さなものを大きく見せて、普通のものを素晴らしく見せて、
そうやって生み出した現実と夢の差が大きいほど、利益になるわけだから。
高いコストかけて高く売っても儲からない。
安く作って高く売るから儲かるんです。
モデルルーム販売は、実際の商品とイメージとを切り離す事によって、
利益極大化のためには素晴らしい手法ですよ。
そういう利益からお給料をいただいているんですから、
文句を言っては罰当たりです。

>>466
買う側にもメリットあるなら別にいいよ。

モデルルームでだまされるほどお客もばかではない。割り引いて見てるよ。インテリアオプションだらけのモデルルームなど邪魔だ！というお客さんの方が多いよ。

モデルルームは第一印象が全てなので、良い家具やオプションで着飾って、少しでも良く見せようと努力しているんです。

お見合い相手に「すっぴん」「普段着」で会う人はいないでしょう？

でも、何だかんだ言って結局、壁紙のデザインだとか、多少の間取り変更や、設備の仕様などといった、上っ面の表面的なオリジナリティに執着して、青田物件信仰をやめない大多数の消費者（私も含めて）がマンション業界の旧態依然の体質の維持に貢献しているのがしゃくだなぁ・・・。でも、分かっちゃいるけどやめられねェ〜。なんて弱い自分なんだ・・・。

>>470

化粧が厚過ぎると嫌われるのがモデルルームですよ。化粧よりもナイスバディーが好まれますね。

>>472
そういう消費者が多ければ問題もないし、MRもその方向に進むでしょう
現実的には、研究する人は少数で印象で大きく購買動向を左右するのでしょう。

研究家の貧乏人より、印象派の金持ちが業界を動かすのでしょう、
ここで言う金持ちとは、援助を多く受けられるのも、もちろん含みますよ。
資本主義は、やっぱり拝金主義なんですよ。

まだまだ、この仕事続けられそうで、良かったです。

印象派より、抽象画の方が好きですよ。ぐふふ。

金持ちも、貧乏人も、ばかもお利口さんも、インターネットで簡単に情報収集できるわけ。
売り手と買い手の情報格差が段々なくなっている時代であることをわすれずに、
この掲示板の存在もそのひとつでしょ。ばかちんの主婦でも、構造って大切かもと思うわけで、
不動産営業の甘い罠もいつまで続くのかな？

さらに言えるのは、住宅購入に「あせり」は禁物ということかな。例えば、見た目だけ豪華なモデルルームの段階でしか検討・購入できないような物件は、初めから相手にしない、という位の余裕が必要でしょう。消費者がすべてこのような考えになれば、不動産屋も今までのような手法は使えなくなるでしょう。

最近は面白いお客さんいないですか？

最近は面白い営業マンいませんか？

ネットでいくら情報があっても理解できる頭がないと
やはりプロにかないませんよ。

某プチ高級マンションで、二重床ではなく直床なのか質問して
給水管を上手に天井に通すことによって、二重床の必要がなくなりました
LL50のフローリングを使っているので、防音性はバッチリなんて言われて
納得してしまう、書き込みも見ました。

経済設計という意味が、よくわからないのかもしれません、

>>480

つまり、防音性はバッチリではないと言うことですか？

経済設計＝防音効果低減　と？？

>>480

そうやって、あなたがプロの嘘をネットで公開してくれているじゃありませんか。
顧客と売り手の情報格差は確実に、ネットで狭まっているなりよりの証拠です。

>>482
プロのウソと言われるけど、直床にどんなメリットがあるんでしょうか。

階高が同等なら、天井高が高くとれるメリットがありそうなのに、
実際にはほとんど最低限の2400+αの物件ばかりで、
天井高2600なんていう高級物件は、ほとんど二重床というのは、なぜなんでしょう。

直床にして、階高まで押さえて経済設計しているのかなと、素人は考えてしまいます。

私も４８０さんの意見に賛成します。確かに消費者が得られる情報は年々質の面でも量の面でも向上していますが、プロもまた切磋琢磨しながらスキルを向上させています（例外はもちろんありますが、それは消費者も同じこと）。その意味では、逃げるプロを消費者が追いかける構図となり、格差は埋まったり広がったりを繰り返し、なかなか縮まらないのではと思います。だからといって、業者の言いなりにはならないよう、我々も日々勉強しましょう。

プロもまた切磋琢磨しながらスキルを向上させています→不動産営業はたいしたことないから差は埋まりつつあるし、客の方が上回っているよ。

不動産営業なんか、スーパーの店員と大差ないレベルだろ、ちょっと勉強すればかるく捻り倒せますよ。

＞直床にして、階高まで押さえて経済設計しているのかな

階高を押さえて、フロア数を増やす→販売戸数を増やすのが最大の目的。
建築物には、高さ制限があるので、階高を抑えるのには、大きなインセンティブが働きますよ

不動産営業はちょろいが、建築物内容を決めているのは施工側で、これに関しては工学的な知識が必要だから
素人には難しいだろうなあ。不動産側もお客を丸め込んでいるつもりが、実は、ゼネコンに騙されていることもあるし。耐震偽造にしてもヒューザーが姉歯や木村建設に嵌められた思う。

不動産業界は人の出入りがタクシー業界並みに激しいので、昨日まで医療機器の営業をしていた人間が「これを覚えておけ」と言われて渡された資料を覚えきれるわけも無くわずか２〜３日で、モデルルームに出される、ということは決して珍しくない。私が不動産に居た頃、一週間前まで魚屋だった人間が同じモデルルームで営業をしていた。また、盛況なモデルルームで接客している営業のうち、純粋なデベの営業は２割にも満たないことも・・・。あとは、派遣社員やアルバイトで、完売の見込みが立ちそうになれば居なくなる人間ばかり。そのような営業は、スーパーの店員以下と言っても過言ではない。モデルルームでは、このレベルか、それに毛の生えた程度の営業にしか会わない確率の方がはるかに高いので、不動産営業はちょろいと錯覚してしまいがちである。また、この業界も他と同じように営業の個人差は激しい。真の不動産営業に会うことは極めて難しいが、もしも会ったら、心して取り組むべし。どの業界もそうだけど、スゴイ奴は本当にスゴイから注意せよ。しかし、このようにスゴイ営業が出る幕も無く、今日もまた、豪華に飾られたバラック小屋・プレハブ小屋に限りない夢を抱いてまた一人、また一人と、姿かたちの無い物に、ン千万円もの大金を支払う契約を交わして、笑顔で家路を目指す購入者の後姿が・・・。

>>489

長いが、要約すると
大方の不動産営業はちょろいということだな。

そうそう、その通り。

なにしろ、じっくりと腰を据えてスキルアップする前に、またも他業種にあっさり転職するような営業がとても多いのが不動産業の特徴。宅建持っている比率はデベの営業よりも、アルバイトや派遣の方がむしろ高いというケースも多い。いわゆる、ハウジングアドバイザーという位置づけで、意外にスキルが高い場合もある。少なくとも、１週間前まで魚屋だった営業よりは、詳しいかも。でも、エース営業マン（ウーマン）の足元にも及ばないけどね。

ここ最近で、エース級の営業とお話された方はいませんか？

エース級の営業をさけて、圧倒的多数のバカ営業を凹ませればいいだろ。

でも、場合によってはエースが救援に来ることもあるから注意せよ。エースを凹ませる事は、素人にはまずムリだ。

>>495

それはありえる。

営業を凹ませるのが目的か、納得いく説明を受けて判断するのが目的か…。

こっちがまだ右も左もわからないマンション購入初心者だったときに「近隣と比較しても
駐車場代高い！」って駄々こねたら購入対象外者として扱われてた。。。
ちゃんと説明してくれればわかったのに．．．。
（今では理解している、ってーか、今思うとちょっと恥ずかしい．．．）

後日再度行った時に「え！？購入の意思あるんですか？」って言われた。

アンケートにＭＲは初めてって書いたのに何の役にもたってないみたい。

「営業マンがぶっちゃけるスレ」じゃなく、「営業マン『に』ぶっちゃける」スレになってしまう。
営業マンは寄り付かなくなる。われわれは不利益をこうむる。。。風が吹けば桶屋が儲かる式発想をして欲しい。

>>499
しょうがないよ。
スレヌシがうまく誘導しなきゃこうなっちゃう。。

営業マンが読んでいるかどうかも、確信が持てん。落ち武者の元マンション営業マンのくだらんボヤキなど、要らん。

ということで、スレ主さん、スレ削除依頼をお願いします。

某デベの営業です。
少し前ですが、某サイトの所謂「おたく」みたいな人が購入希望がモデル
にこられまして、熱心に仕様とか修繕計画など色々聞かれていきました。
　後で、上司に「あの人は絶対登録しない。ただサイトにこのマンション
の評価を出すだけだ」と言われがっくりしました。
　販売員も購入を真剣に検討するお客様には、とことん疑問をぶつけてもらい
それを一つ一つ解決して頂くことに時間の労は惜しみなく注ぎますが、今回の
様なサイトに評価し、それに喜びを感じているのであれば、対応したくありませんネ。
　事実、その後ばったりで某サイトには辛口コメントが出てました。

　我が社には、おたく対応マニュアルがあるよ。詳しくは言えないけど、
販売ＪＶの時とか情報交換してるから、誰がおたくかわかってる。

>>503
その上司すごいね。
一発で見分けちゃうなんて。

ここ見て購入検討してる人は私もそうですがそういうの突っ込みそうだが、それが客なのか
単なるおたくなのかの区別がつけられるとは．．．。
ちなみに私は今回購入したんだが色々いらんことを突っ込んで聞きまくったので客としては
いやな客だったんだろうなぁなんて思ってますｗ（半マンおた）

初めてカキコします。オレ35歳で初めてマンションの営業に転職します。今までは全く違った業界にいました。転職理由は収入が格段と良いためです。オレが転職する会社はマンション1戸売って5〜10万円の報奨があるようです。知人に聞くと「マンションは簡単に売れる。売る奴は月に十数戸売って百万円以上の収入がある。」との事ですがほんとうでしょうか？最初からそれなりに売れるのでしょうか？なんか良いアドバイスありますか？

モノを売るのは、才能がある場合を除き、決して楽ではありません。マンションも同様です。素質が無ければ、どんなに努力をしても、私のように干されて会社を追い出されます。決して楽な気持ちで取り組まないでください。５０６さんが、他業種の営業経験があり、そこでそれなりの成績を出していた営業マンであったなら、適応は難しくないでしょう。売るモノは違っても、良いセールスと悪いセールスには共通点があります。検討を祈ります。

元マンションデベ営業経験者より

不動産業界は9割近くが入れ替わると言われています、
その代わり才能を発揮して
年齢に関係なく成功する人は、金銭的には凄いです。
20代で1000万円プレイヤーなんて、よく聞く話です。

507さん、508さん、良きアドバイス有難う御座いました。気を引き締めて頑張っていきます。

>506
ワンルーム業者さんは、東京ではもう終わってますからやめておいたほうがいい。
一般仲介は、これからやりがいがある。郊外の新築分譲は激務でつらい日々でしょう。
インセンティブの高さから思うと、ワンルームではなく一般仲介みたいですね。がんばって！！
コツは徹底的に不動産を好きになること。そのためにはお客の疑問に丹念に答える。
いい、営業マンに共通していることだと思います。

オフィス仲介ならもっといいね、家賃100万　300万円なんてざらにあるから
少し気の利いた営業マンは、手数料で月に1000万円は軽く超える。
コミッション10％としても、100万円と美味しい仕事。
マンションは、分譲にしても賃貸にしてもたかがしれている。