新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

>381
お客サンの入りを見てきめるさぁ〜　それも駄目なら　あえて免許持ってない方いくかも。
361さんの言うとおり免許と実行力は別モンだからね。　知識量と技術に差があるかもしれないけど、これは経験と本人のセンスと努力でなんとかなるものだろうし。

営業マンの方に質問ですが、別スレ「趣味の自転車どうしてます？」の中でのやり取り
ですが、
>自転車をＥＶに乗せる事は管理規約でも禁止されてません。仮に管理組合で禁止に出来たととして
>容認派が「マンション法第5節、3」を持ち出して最審判すれば管理組合でもさすがに日本の法律を
>違反する事も出来ないので、なんらかの形で容認する事にならざる得ないでしょうね。
>参考までに↓
>http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k130.html
>ただ、マンションの共有部は皆で気持ちよく使いたいのでマナーがかなり重要なのです。が、
>強要は出来ません。
>ってのが現状でしょうね。それでも納得出来ないなら戸建てにするしかないですよね。
といった意見は本当ですか？

宅建の資格をお持ちの方が本当にいるならマジで教えて下さい。

自転車スレで問題なのは、
>自転車をＥＶに乗せる事は管理規約でも禁止されてません。
というのは確かだとしても、
禁止されていないのは、自転車だけではなくて、
自動車だって電車だって「禁止されてはいない」ということ。

>>385
であればマナーを守って利用してれば問題ないですよね。
問題になった時のマンション法は本当ですか？

ん？　マナーを守ってもエレベータに自動車を載せるのはアウトでしょ。
同じ理屈なら自転車もアウト。違う理屈なら、、よくわからんが。

>>387
・・・。宅建持ってないの？

>378

>宅建は持っていますけど、人格や資質は関係ないと思いますよ。
>「調理師免許を持っていること」と、「おいしい料理が作れること」は別なのと同じです。

それを判断するのはお客だよ！

>>387
どんなに小さな自動車でも物理的に無理でしょ？
一般論よ、あくまでも。
もしエレベーターに乗せられるサイズの自動車があるのなら私が知らないだけ、ごめん。

>>390

ミツオカのK-1などがあるよ

>>191
入るのか？エレベーターのドア。

>>392

微妙かな？

↓　ミツオカのマイクロカーです．

http://www.mitsuoka-microcar.com/

宅建の資格持っていると第一印象では安心しますね。
けど、その後の応対次第でいくらでも逆転可能です。
資格持っている　→　仕事への向上心がある　→　よって顧客対応もまじめに出来る　ってグッドサイクルを望みたいものです。

結局宅建持ってない営業は自転車をＥＶに乗せても良いのかどうかも分からない。
という事だけは分かりました。
とりあえず、チラシ3千枚ドアポスに入れてきなよ。そっちのほうがよっぽど効率的だし
上手く3件位契約取れれば月の目標達成出来るんじゃないのか。

さすがに「営業マン」に対しての風当たりはキツイですね。
それも不動産業界のイメージのなせる技と甘んじて受け止めます。

しかし、これほど「宅建」の有無について突っ込まれるとは思いませんでした。
不動産業界では、自動車の「運転免許」みたいな物ですよ？
私も車の「運転免許」は持っていますが、普段見かけない標識の意味は良く分かりません。
「資格」なんてそんなものではありませんか？
あくまでも「実務経験で培われた知識と経験」が重要だと思います。

なので「宅建」を持っていても一戸建ての営業マンには、
「マンション」の問題についてはほとんど分からないでしょう。

>>383
マンションの「区分所有法」では、

【問題の可・不可を決めるのは、議決権割合による「多数決」】
【特定の利害関係が絡む場合は、意見を述べる事が出来る】
【法律、公序良俗に反する場合はこの限りではない】

の３つが基本的な考え方になります。
争われているのは
容認派が少数でも「共同の利益確保」を前提として自転車の持ち込みが認められるのか？
という事でしょうか？

それなら、あくまでも「多数決」で決定されますので容認派の主張は認められない事になります。

営業マンに質問
なぜ、販売住戸に関する知識がないの？
ローンや住宅設備には詳しいのに。
市販の本に売っている簡単なチェックリストを出すと、慌てて「これは売主に書いてもらいます」ってやっている。挙句の果てに、4週間たってもリストが帰ってこない。
聞いている内容って、戸境壁の厚さや遮音等級がどうの、シックハウス対策がどうだ、断熱材の材質と厚さがどうだなど、クオリティブックに一部掲載、一部不掲載のようなものばっかり。
ＬＬじゃなく、Ｌ値でいくらですか？って質問したら大いにあせってました。
別に宅建もってなくったって、商品知識がないのか、と思う。○村不動産のキミ、○紅のキミ、フージャー○のキミ。

会社にもよりますが、多くの営業マンはごく短期間しかそのマンションに携わりません。
その為、どのマンションでも役に立つローン等の情報には詳しいのですが、
その物件固有の情報に関しての知識には乏しい傾向があります。
一度も現地の周辺を歩いた事がなく、平気で地図上のもう閉店したスーパー跡地を指差して
「スーパーが近いですよ」と言ったりする営業マンもいます。

そして「書面での回答」には慎重になりますので、
チェックリスト等の書類は売主や施工会社に確認する事になります。

ただ、そういった確認事項は、売主・施工会社は面倒くさがってなかなか動いてくれません。
必然的に回答は遅くなってしまうのです。

>399　売主・施工会社は面倒くさがってなかなか動いてくれません
百均じゃないんだよ〜　数千万の買い物するのに　これかいな…。

↑　同意。
なかなか動かなくってもカバーできんのか？
「毎週、売主、施工会社、販売代理で密に情報交換会をやってます」だろ！
○村不動産のキミ！
短期間しかかかわらない　→　？ＭＲ立ち上げて、完売まで何ヶ月あるんだ。その間、商品知識身につけないのでしょうか？
親身な人は親身なのに、少数（多数だったりして）のダメ営業マンのおかげで、客が振り回される。

まあ、批判的な意見になるのは当然ですね。

施工会社は依頼された通りのマンションを建てるのに精一杯です。
ぶっちゃけ細かな質問にいちいち答えている暇は無い、
または金にならない事はしないというスタンスです。
「そんな細かい人には売らなくていいんじゃないの？」なんて言う始末です。
結局、内覧会で泣かされるのは「施工会社」ですからね。

そのマンションを担当する営業マンは、最初から最後まで同じ人数ではありません。
最初だけ人員を多く投下して、次第に人は減っていくのです。
最初から2,3ヶ月だけという営業マンは、物件固有の知識も乏しい傾向にあります。

ちなみに意外かもしれませんが、ここ最近モデルルームに来場されて契約をされるまで、
構造に関してつっこんだ質問をされる方はほとんどいません。

「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

>「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

399さんも「大丈夫です」と言った事はあるんでしょうけどその「大丈夫です」という言葉に
はどの位の保証があるんでしょうか？
社判付きで書面にして下さい。と言ったら可能ですか？

>>406
何の補償もありません。
「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」
という社印入りの書面を出していた時期もありましたが、それで納得出来る方は、
何も渡さなくても納得されていただろうと思います。

突っ込まれる方は
「建物に不具合が生じた場合、売主・施工会社の責任において補償します」
という一文を入れろ、と言って来られましたから。
ただその一文は入れられません。あくまでも「瑕疵担保責任」の範囲内に留まります。

「補償」→「保証」です。すいません。

３９９さんへ
たぶん買主は施工会社に聞いているんじゃなく、売主に聞いているんです。
すべての瑕疵担保責任は売主が負うんでしょ？
ゼネコンには「設計どおりきちんと作る（手抜きしない）」ことを期待するはずです。
販売代理は隠れ蓑みたいに考えていると思いますけど。
売主と販売代理が同系列の場合でも同じ感じなのでしょうか？
ＭＢ地所と同地所販売とか。

ただ、「金にならない事をしないスタンス」ってのは気持ちはわかるけどそんなことでいいんでしょうか？
これだけ購入者側が慎重になっていても、買主をなめたような対応ですね。
本音ベースなので語っていただいたのにすみません。

大手だからというのはよくない判断ですけど、私は最終的に財閥系の大手にしました。
自分で建築士を雇い、チェックリストを埋めた結果、それにほぼ該当したからです。
それときちんと対応してくれたことです。
中小ほど構造の質問とかへの対応はいい加減に感じました。
たまたまかもしれませんが。

>「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」

その審査基準がいい加減で最近問題になったんじゃないの？
なにか問題が発生した時問題が起こる前と後ではなにか変わった事とか無いんですか？
テレビで見た程度の知識ですがフランスの様にはなりませんか？
今の所、今回の教訓で生かされそうなのってないですか？

質問内容は事業主である「売主」に確認するのが基本ですが「返答が遅い」又は「売主が施工会社に確認する」という事もあり、直接「施工会社」に確認した方が早い場合があるのです。

おっしゃる通り、あくまでも「販売代理」は直接「買主」と接するだけで、責任は「売主」に帰属します。その為、構造問題で色々と質問をされる細かいお客様は、後々問題が発生する可能性があるので及び腰になるのです。

系列はあまり関係無いと思います。「○○販売会社」という同系列の会社が存在するのは、別会社にすれば、自社物件が少ない場合は他社の物件の販売も請け負う事ができ、効率が良いからです。

私も「売主」や「施工会社」の対応が正しいとは思っていません。ただ、悲しいかなコレが現実なのです。実際の現場では「営業マン」が「お客様」と「売主」の板ばさみになっているのです。

「審査機関」がいい加減→
そうです。それが最大の問題なのです。
仮に構造計算書の偽造を「審査機関」がきちんと指摘して報告をしていれば、
他のマンションは「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」で済んだんです。

実際は「審査機関」には何の期待もしていないのです。とにかく早く「建築確認」「検査済証」を下ろす為だけに依頼をしているに過ぎません。直接「行政機関」に申請を出しても、いわゆる「お役所仕事」でいつになったら下りるのかが読めないという現実があります。

捉え方の違いですが、問題を起こした「審査機関」を利用した物件が危ない訳ではありません。
あくまでも「偽装」は「事業主」のさじ加減一つです。

業界を擁護する様ですが、
「隣りのすし屋で食中毒が出たけど、お宅は大丈夫？その証拠ある？」
と言われると「だったら食べなくても良いよ」と言いたくなるのもご理解下さい。

今回の事件で変わったと実感しているのは
「構造に関しての価値」を評価する人が増えたという面でしょうか。

一戸建てでは「建売」と「注文住宅」で構造や耐久性が同じだと思う人はまずいないと思いますが、
「同じ様な立地条件・設備で何でこんなに価格が違うの？」
とマンションでも、構造に「ピンキリ」があるという点を理解される方は少なかったのです。

「ダブル配筋・スラブ厚を確保していますから」と説明できるならまだいい方で、
多くはチラシ等で価格や設備を比較されて、来場されることもなく、検討対象から外されるのがオチでした。
その為、今まではどのマンションも「価格」「設備」「広さ」等を重視し、「構造」は二の次になってしまっていました。
「【ダブル配筋】にするより、全戸に【食器洗浄乾燥機】を付けた方がお客様の受けが良い」
という判断がされていたのが、今回の事件でそれが多少なりとも改善されることを期待しています。

「フランス」の制度がどんなものか分かりませんが（知識不足です）
「行政・第三者機関による複数の立入検査」などは難しいでしょう。今の日本の現状では、立入検査をしても指摘できるだけの知識のある人が少なく、対応出来ないと思います。

個人的に必要なのは「保険」だと思います。
構造に欠陥があった場合の為に「事業主や買主が加盟する【保険】」があれば良いのですが・・・

一番納得できないのは、住宅ローンを融資した「金融機関」が何の負担も負わないという現状です。
「構造に問題のある物件に融資をした」というミスを犯したのですから、何らかのリスクを負うべきだと思います。

言い訳がましい長文失礼しました。

399さん
私もテレビで一度見ただけなので詳しくは知りませんが、フランスでは売主、施工会社、設計会社などが建設業界保険に加入していないと建物を建てる事が出来ないそうなんです。
例えば今回のヒューザーの様な問題が出てきたりした場合の補修費用や建て直し費用は建設会社が加入している保険会社から出るそうです。加入料が半端な額でないので仮に日本で導入されてしまうと、小さいデベロッパーなどは大きな仕事が出来なくなってしまうそうです。審査機関も保険会社がやっているそうですので最高だと思います。
日本の普通の保険会社の審査機関は警察よりも優れた審査能力があると聞いた事があります。
http://www.ohw.or.jp/material/matsu04.html
↑
参考になればいいのですが。

409です、399さん深夜までありがとうございました。今日は休みなので。
日経新聞の夕刊の1面の連載コラムにマンションの構造や設計に敏感になる消費者とそれに対応するゼネコン、デベの記事があります。
昨日は野村不動産の担当者が「かつては工事現場を見せることに抵抗感があったが、今ではいつでも現場見てくださいというスタンスになった。べつにおかしくもやましいこともしていないのだから。」
という趣旨の記事が掲載されていました。
新聞向けのちょうちん記事か実体か事実は確認できませんが、トレンドはやっぱり消費者意識の高まりがすごいんだと思います。
このＥマンションの掲示板をのぞいても、「おおむね」財閥系・総合商社系やスーパーゼネコンなどの大手の対応は比較的しっかりしていて、中堅かそれ以下のデベに辛口のスレが目立つ「傾向」にあります。
私も実際見に行ったら、財閥系や商社系およびオリックスなど大手はほとんどが二重床でスラブ厚も230以上は確保されています（一部ボイドスラブ290とかもありましたが）。
一方、この掲示板で評判が芳しくない一部中堅や長谷工（長谷工主導と思われるもの）は直床、スラブ厚も200程度とかでした。
決して二重床やスラブ厚だけで物件を決めているわけではありませんが、市販の本でお勧めの構造は必ず二重床（吸音材入り）になってます。
他の構造でも大手はだいたい本の「こうなるべき」という仕様になってます。不思議と。
二重床がすべてではないのですが、個人的に売主が買主の方をどれだけ向いているかのバロメータの一つとしてやや象徴的なものだったので引き合いに出しました。

そこで何がいいたいかと申しますと、意識の高い消費者って「おおむね」（すみません独断です）資金計画がしっかりしている人や年収・勤務先が優良な方ではないでしょうか？
理由はそれなりにリスクマネジメントやコンプライアンスを職場や身の回りで身につけているからだと思います（ご批判は甘んじて受けます。あくまで独断です）。
おそらく、デベは出来るだけよい客（資金計画が安心できるという意味）に売りたいと考えないのでしょうか？不動産に限らず、どんな企業も優良な客と取引したいと考えるはずです。
よい客が自分のマンションのステータスを引き上げるはずです。
また、そうでないと今後も勝ち抜けないはずです。
今は団塊世代ジュニアや熟年層の都心回帰の傾向があって、マンションの契約率は良好ですが、長期的な人口減少トレンドにあっては過当競争が目に見えている業界です。
ブランド力や信頼感は勝ち残るのに最低限な武器です。

デベのターゲット顧客が「適当にマンション買いに着た客」でいいのなら貴殿の実態も通用するでしょうが、目覚めて欲しいものです。
言い換えれば少し客のほうを向けば、業績がアップできるともいえるのでしょうか？

私は当初予算を抑えていましたが、中途半端に30百万程度のものを買うより確実に40百万円台のものを買ったほうが安心感があると思うようになり、実際そうしました。
また、購入段階で1級建築士に設計図面、ＭＲの確認に同行してもらい、内覧会も手配しました。
このコストって10万程度ですよ（年金生活のボランティアの意識のある方なので）。
だから完璧なマンションかっていうと別問題ですが、問題点が何で、それが許容できるかが把握できたので有益でした。

409です。たまたま都市銀行出身者です
住宅ローンを実行した銀行が責任を負うといのはおかしい話です。
構造に問題のあるマンション（偽装を見抜けたかという観点）か否かは彼らに見分けるすべがありません。
手続き的に合法的な建築物でしたら融資対象物件になるはずです。
もっとも偽装などの違法性を知りながら融資したのであれば問題ですが、金融機関は公的資金注入後、著しくリスクマネジメントやコンプライアンスに敏感なはずです。
デベが金融機関も含めて「だました」と考えるのが妥当です。

本来下りるはずのない建築確認を取ったのですから。
金融機関には建築確認が通っている以上、合法であるという前提があったはずです。

構造問題物件に融資したため、債務者が困っている。銀行はその気持ちは理解していますが、彼らとて融資の原資が預金者の預金やましてや公的資金、また物言う株主もいればこのご時勢では簡単に免除なんて出来ません。債務免除する場合は、金融機関そのものの経営として債務免除したほうが合理的な場合のみです。大手ゼネコンに債務免除したのも、ゼネコンに債務免除しないと銀行そのものが破綻する可能性があったからです。
悲しいかな、彼らとて株式会社ですから救済するに大義名分と経済的メリットが必要です。
返済期間の猶予ぐらいには世論もあって応じているのでしょうか（詳しくは知りませんが）。

こういうのが、なんとなくわかってるから消費者意識が強くなるのではないでしょうか。
自分もヒューザーの購入者になりたくないですから。

↑事前に知っているってことはありえないと思う。
仮にあったら大問題。辞任・解任問題ですよ。

>>415
そもそも「瑕疵担保責任」の保証期間が２年間(構造上主要な部分は１０年)という特約が有効なのも、長期間の保証を認めると、多くの建築会社が立ち行かなくなるという理由があるからです。
まだ現実的なのは、現在の「営業保証金」の供託による相互補助システムと、各不動産会社が独自で加盟する「保険」の組み合わせにより、負担を軽くする方法だと思います。

あくまでも「消費者保護」の為のシステムとしてですが＾＾

>>416
単身赴任で夜は暇なんです・・・

「いつでも現場を見て下さい」というスタンスは理解できますが、現場レベルでは難しいのです。
居住用建物の場合、一般の方に工事中の建物を見せる為には、
「避難経路の確保」「防火設備の設置」「落下防止措置の実施」等、いくつもの条件をクリアし、
行政機関の「仮使用許可」を受けないといけません。

それを受けないまま公開しているのが発覚し、万一事故があった場合はえらいことになります。
当然工事はストップし、建物の完成、部屋の引渡し時期にまで影響が出てきます。

その記事を見ていないので分からないのですが（重ねて不勉強です）
「現場が見たい場合は、言って頂ければ対処します」という意味での発言かと思います。

>>416
「目覚めて欲しい」という内容は
①お客様の質問事項にはきちんと応えるべき
②「基本構造」で高品質の物件を供給すべき　　　このどちらかと解釈させて頂きます。

①そうあるべきだと思いますし、そうしたいと思います。ただ、質問内容を社内・社外に確認すると
「２〜３週間ぐらい待ってくれる？」なんて言われるので・・・

②否定的な意味ではなく、一戸建てに「安価な建売」と「高価な注文住宅」がある様に、
マンションにも構造面でのランク分けがされてもいいと思います。
（当然、耐震性能等は基準を満たしている必要がありますが）

現在の、まるで「軽自動車に」まで「ボルボ」の安全性能を求めている様な風潮には少し疑問があります。各デベが、「どんな顧客層をターゲットとしてこのマンションを建てるか？」を考えて計画を進め、結果として「スラブ厚200㎜」になったのであれば、非難される事では無いと思います。
「軽自動車でいいよ」と思われる層もいらっしゃるのは事実ですので・・・

>>417
いつもお世話になっております^^
先日、団信が通るか分からないので「フラット３５」を申込みに行かれた契約者に
強引に自行ローンを勧め、結局「通りませんでした」と断って頂き、ありがとうございました。
おかげで引渡しが遅れ、契約者も1ヶ月余分に家賃を支払う事になりました。
なので只今「金融機関」に対しては良い印象をもてませんのであしからず・・・
ちなみにお言葉をそのまま引用させて頂くと、

【偽造問題があったマンションを購入した契約者】が責任を負うといのはおかしい話です。
構造に問題のあるマンション（偽装を見抜けたかという観点）か否かは【我々】に見分けるすべがありません。
手続き的に合法的な建築物でしたら【問題なく生活出来ていた】はずです。
もっとも偽装などの違法性を知りながら【購入】したのであれば問題ですが、【契約者】は【不景気やリストラ等の将来不安を抱え】、著しくリスクマネジメントやコンプライアンスに敏感なはずです。
デベが【契約者】を「だました」と考えるのが妥当です。

本来下りるはずのない建築確認を取ったのですから。
【契約者】には建築確認が通っている以上、合法であるという前提があったはずです。

構造問題物件を【購入した為】、【銀行が担保不適格】で困っている。【契約者】はその気持ちは理解していますが、【我々】とて【購入資金】が【コツコツ働いて貯めた預貯金】やましてや【長期間に渡る支払い】、また物言う【奥様】もいればこのご時勢では簡単に【一括返済】なんて出来ません。【一括返済を求める】よりは、【建て替え費用を含めて返済可能な金額を超える部分を】債務免除したほうが合理的です。そうしないと【自己破産】されて【債務】そのものが消滅する可能性があります。

・・・とまあ、契約者も同じ事を【金融機関】には伝えてはいると思うのですがね。
「全額免除」なんて求めていません。少なくとも多少の「リスク」を負うべきだと言っているのです。年収や勤続年数で審査をし、何十万円もの保証金や保証人を求め、抵当権まで付けて、それでもまだ「リスク」を取りませんか？
一度も融資物件を見ることも無く、登記簿謄本や契約書だけで融資を決めて「偽造を見抜けない」なんて言われても、少なくとも私は絶対に擁護出来ません。

私は都銀「出身者」であって現役ではありません。
銀行にはよい思い出がありませんが、それでも貴殿の論理は間違っているといえる。

そもそも偽造して銀行、役所、消費者を欺き、
違法車を軽自動車だとかボルボまがいに販売するデベが悪いはず。
完全に居直ってる。
軽自動車を高級自動車風に見せる程度はまだしも、違法車を世紀自動車に見せるのは詐欺ですよ。


リスクはしょってるんじゃいんですか？
結局偽装マンションを買って、担保のマンションは当初の時価を大きく割れたんじゃない。
債務者が仮に自己破産したら、担保割れ部分は貸し倒れ損失ですよ。

購入者がこつこつためたお金で借金組んでまで買う姿勢をだましてんだろ。

確かに銀行は融資するとこがなくなっているので、個人の住宅ローンに必死になってます。
銀行は別としても、金融公庫が今後、建築士を伴った融資物件の任意立ち入り検査を制度化でもすれば貴殿の業界の行儀の悪さは改善されるのでしょうか？

書き込む程にドツボに嵌る感じだな

>>417
少し落ち着いて下さい。
確かに私の「金融機関もリスクを負うべき」という発言は、、同じ業界に籍を置く者として居直りと取られるかもしれませんが、今回の「構造計算書偽装事件」を正当化するつもりは毛頭ありません。問題に携わった会社は当然非難され、出来うる限りの保証はすべきです。

ただ現実問題として、被害を被った「契約者」が金銭的に１００％保証される事は難しい中で、同じ「被害者」という立場の「金融機関」にも何らかの金銭的負担があってもいいのではないか？と考えるだけです。
「担保割れ」リスクも、あくまでも「貸し倒れ」時に発生するものであって、今回の事件と返済が滞る事は無関係と考えると、金融機関が当然負うべきリスクの範囲内だと思います。

でもなぜ【構造偽装物件特約】みたいな商品が出てこないのでしょうか？
「担保物件が耐震性能１を下回っていた場合は、ローン残高が０になる特約」
が付けられる住宅ローンがあれば、みんな利用すると思うのですが・・・

>>427
気持ちはわかりますが、金融機関は担保物件の価値下落のリスクは負いますが、
借り手の購入対象の価値の下落リスクは負わないのが通常のローンの仕組み
なのですよ。
427さんの理屈は、例えばローンで買った株の下落を銀行が補償せよ、というの
と一緒ですよ。
もちろん、今後427さんの言うようなローン商品が出来ないともかぎりません。
ただ、それは「融資機能」以外に「保険機能」が加わることになるので通常の
住宅ローンよりも金利が高くなるでしょうね。

やっぱり銀行ローンに負担を負わせるよりも業界が襟裳と正すほうが絶対正しいと思う。
そもそも合法な物件にしか融資しない銀行（公庫も含め）にそんな特約はありえない。
たとえあったとしても、「そんな特約つけるから買って」といって買うのだろうか？
たぶん、金融機関は仮に誕生させた場合、デベの保証つきじゃないと受けないでしょう。

軽自動車でも性能を積極的に透明にして販売すればいいだけのような気がします。
「うちは財閥系ほど高級じゃないです。こことことは軽自動車です。しかし、普段どおりすごすにはなんら問題ありません。軽自動車だから割安です」
これでいいじゃない。
すでにそうなっているのかな？

決して銀行を弁護する気はないですが、歴史的には
「銀行がリスクをとらないのがアンフェアだ」というのは
かつては銀行は住宅ローンなど見向きもしなかった。
住宅金融専門会社（住専）がやっていた。
銀行が乗り出すも、頭金20％とか金利の選択余地がないとか不親切だったと思う。
徐々に積極化し、頭金小額でもＯＫ。金利種類いっぱいありますになった。
特定の勤務先またはデベだと金利を優遇するようになっている。
いまでは消費者はより取りみどりになっている。

という流れになっている。デベには提携で金利優遇ってのがいい販促になっているんじゃないでしょうか？
ただし、業界としての取り組みと営業者個人の力量が比例しているかといわれると、399さんの事例のようなレベルの低いものがいるのは事実です。
これはＭＲの営業マンの質が低いという購入者が言ってるのと同じレベルの問題です。
住宅ローンは銀行じゃ出世コースではないので。

【構造偽装物件特約】の目的としては、契約者がこのローンを使いたいという希望により、
金融機関が物件の審査をデベに求め、その対応によって判断が出来るという点です。

金融機関の審査を拒否すれば、会社のあり方そのものを疑われますので、デベは対応せざるを得ません。契約者にとっても自分以外の第三者の審査・特約が付くという安心感があります。

実際には「火災」の発生頻度程、頻繁に「構造偽装」が見つかるとも思えませんし、充分「特約」として成り立つと勝手に思っています＾＾

>>430
耐震偽造を金融機関が審査するの？　そんな能力は金融機関にはないでしょ。
ノウハウの蓄積が必要になるし、手間もかかるわけだから、結局高コストに
なって、そのコストは消費者が負担することになる。

また、実際に徹底したチェックをするなら、今でさえ「返答が遅い」売主に
金融機関が様々な内容確認をしたりするわけで、今よりもっと融資に手間取ったり
与信判断に時間がかったりするとは思わないの？

>>431
その場合金融機関が直接審査するわけじゃないかと（専門家雇うでしょ）。
コストについては保険をどこまで行うかってのと同じだ。
ま、顧客に一部（全部）上乗せされそうなのは確かだな。
その分不良物件つかまされたときの問題が回避できるなら選択する顧客もいるかもね。

確認審査機関だって一応専門家だったわけで……。
そもそも品確法はいったい何のために作ったのかと。
不良物件の問題を何でわざわざまた新たに保険を用意して、
消費者負担でカバーしなければならないのか。全く理解できない。

＞430、431、432
基本的に、事前に審査を求め、その結果仮に「黒」になったら、誰が買うのでしょうか？
その時点で購入契約がジ・エンド。
「白」の場合、保険をつける意味がなくなる（保険会社は付保の大義名分が消滅するんじゃないか）。
それは地震保険の延長線になるような気がする。
399さんの業界ご意見を聞く限り、業界はちょっとやそっとのことで体質は変わらんということでしょう。
やはり、このような掲示板も含め、自己研鑽が必要なのでしょう。
軽自動車である認識を持って購入する。
ただ、偽装はけしからんですよねえ。
氷山の一角かこれだけか。

>>433
売る側と買う側では基本的なスタンスが違うよ。
銀行はどっちかってーと微妙に買う側じゃないん？

>>434
黒の場合誰も買わないってのが正解では？
保険とは何をさしてるのかが不明ですが、一般的なものであれば要因は物件じゃないので
意味あると思うが。。。

>>399
なるほど、フランスでは建設業界に対して保険加入が強制なのに対して399さんは融資する銀行に
検査機関を作れば良いんじゃないか？と、いうことですか。なるほど勉強になります。
ただ399さんの意見では第三者的機関の銀行に対して建設業界の内部資料を公開しないといけなくなりますが、そんな事可能ですかね？
確かにそれが可能なら白黒はっきりするし、住宅ローン契約者もあえて特約にする必要もないし、良いかもしれませんね。もしも後々偽装が発覚して住宅ローン契約者が銀行に文句を言っても銀行側としては「その為の”特約”です。」とはっきり言い切れますね。

確かアメリカでも保険会社が建築物の審査するんじゃなかったかな。
それは違法建築に保険かけられると保険会社が損をするから。
保険会社自身で審査する。保険会社だって建設業界の外の業界だし、
むしろ銀行に近い金融系の業界でしょう。きっと同じことは銀行にも
できると思いますよ。

>437
日本でも早くそうなればいいのに。
不正する為の抜け穴をわざわざ政府が建設業界の為に作って上げているみたいですよね。
・・・、実際そうなのかなやっぱり。

銀行にそんな高度なこと出来ないと思うけど。
どこか専門の第三者機関が審査して、その審査を銀行が信用する。
デベは審査機関に間接的か直接的かわからないがフィーを払う。
なんか大会社の監査制度に近い発想ですけど。
その際、構造に応じてフィーの率を変化させるみたいな仕組みかな。
（耐震に弱い構造ほど審査料が高くなるとか）
けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。
2重審査って変ですね。
建築確認の制度そのものを抜本的に見直すべきか（役所の権限にかかわるので相当厳しい気がする）

>けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。

どうやって正常になるか良いアイディアありませんか？
現行の仕組みで正常になるのが一番望ましいとは思いますが。

>>432
>その分不良物件つかまされたときの問題が回避できるなら選択する顧客もいるかもね。

25.000.000の35年ローン3%固定で毎月96.213円　支払い総額40.409.460円
25.000.000の35年ローン4%固定で毎月110.694円　支払い総額46.491.480円
25.000.000の35年ローン5%固定で毎月126.172円　支払い総額52.992.240円
だったら大きいデベから買った方が満足度は高そうですね。

>>439&440
正常になる見込みがなさそうだから消費者からそういう発想が出てくるのでしょう。。。

まあ偽装は今後まさか2度とないと思うけど。。。

出来るだけ親身な対応（情報開示）して欲しいですよね。
諸悪がデベか販売代理か知らんけど。
販売パンフに掲載すべき基本性能のチェックリストを法的に義務付ければどうでしょう。
物件概要をさらに記載欄を多くするイメージ。
全部で20から30項目を。
現在はA社は100年コンクリートを強調し、B社はコンクリートはあまり触れずにスラブ厚が厚いことを協調したり。第三者機関証明取る予定などは（その証明の中身が知りたいのに、証明取るだけでは当たり前。何をどのように証明とるのかわからず）。
理解しない客は仕方ないし、理解する客は余計な質問手間が省けるし。
われわれが業界を突き上げるしかないのでしょうか

>けど結局これって建築確認申請の仕組みが正常に作動すれば不要な気がする。
現行のしくみが正常に作動するだけでは誰も責任とらないのでダメです。
銀行が審査すれば、誰にツケが回ってくるのか明らかになるので、審査する
方もまじめにやります。

銀行は万能か？

保険会社より能力が劣るとでも？

>>445
デベより信用できるだろう。

ここで法律の問題云々言ったところで何も変わりませんよ。
ちょっと話が戻りますが、416さんが
また、購入段階で1級建築士に設計図面、ＭＲの確認に同行してもらい、内覧会も手配しました。
このコストって10万程度ですよ（年金生活のボランティアの意識のある方なので）。
と言っていますが、私には10万も？？と思うしだいです。
何物件もあるヒューザーの偽装マンションも、当然内覧会等でそういった1級建築士がチェックした
物件もあったはずですよね？意味ありましたか？
あと、実際契約会同行なんていう形でお客様が１０万円近く払ってそういった方を連れてきますけど
いくつか突っ込んだ質問（専門用語を並べるが、いたって当たり前な質問）はありますけど、
それ以外は何の役にも立っていないという事が多いです。
事前にあらかじめ契約書に目を通しておいて
本番でポイントをいくつか「業界用語を交えて」質問するだけで、数万円ですよ。
ぶっちゃけ、私がやりたいくらいです。

「建築業界がきちんと施工すれば問題ない」
「そのリスクを回避する為に、金融機関や購入者が費用を負担するのはおかしい」

というお考えの方が多いようです。私も「理想論」としてはそう思います。
ただ「現実的」に考えると、今後全てのマンションが善良な担当者によって、
設計・施工ミスがなく建つ、とはとても言えません。
その為、何十もの審査機関のチェックを通っていたマンションだとしても、結果として携わった職人の施工ミス等で問題が起こる可能性があり、そのリスクを【ゼロ】にするのは不可能です。
その万が一に備えて「保険」という対処方法が必要ではないかと思います。

そもそも【内覧業者】に過度の期待をされても無駄です。
仮に【内覧業者】がＯＫを出したマンションで後から問題が起こっても、その【内覧業者】は何の責任も負いません。それならそのお金を【保険】に充てるというのも一つの方法ではないでしょうか？

>>449
>25.000.000の35年ローン3%固定で毎月96.213円　支払い総額40.409.460円
>25.000.000の35年ローン4%固定で毎月110.694円　支払い総額46.491.480円
>25.000.000の35年ローン5%固定で毎月126.172円　支払い総額52.992.240円

いや〜、私は大手にします。住友も確か北海道の方で耐震偽装までいかないにしても
問題になった物件がありましたが、その時は手付金倍返しかなんかで住友の方からキャンセル
になってたし、問題が起こった時の対応が納得できれば良い訳ですし。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060308/127960/
↑「耐震性に疑問」住友不動産がマンション2棟の販売中止

416です　＞448
内覧会の段階で始めて1級建築士をつれていって意味ないじゃないですか（もちろん仕上げの精度を高めるには意味があるが、設計段階の疑問点を内覧会で見抜けないんじゃないか）。
しかも偽装を無抜くために建築士を連れて行くとは一言も言ってません。
自分がリクエストする性能基準を満たしているかを見てもらう程度ですよ。
個人的に三井不動産（私が契約したデベ）が偽装するなんて考えてません。

自分でできるのならやればいいでしょう。
私はＭ＆Ａのアドバイザリーを仕事としているので、専門家の調査した意見を
聞くのは普通の事だと考えています。

よく読んでください。
偽装云々について399さんに愚痴を言ったのではなく
知りたい情報はきちっと示してほしいといったのです。
偽装の問題と顧客の顔をあまりみない売主の問題を混同されていると思います。
また内覧業者はあらかじめ評判を調査した上で選択すべきだと思います。
建築士だったら誰でも優秀ってのはおかしい前提です。
399さんご指摘のように、ダメ銀行員に振り回されるってのは銀行員やってた経験上
「そういうやつも中にはいるわ」というのと同じ類です。

偽装のための保険と施工のための保険では根本的に意味が違いませんか？
施工のよしあしは、百歩譲って善意なところりますが、
偽装は悪意ですよ。
善意（といっていいのか業界裏事情を知らないので）なものを保険で救済するのはありだと思います。

>>452
一つ疑問が残るが故意なものに保険が適用されるかどうか。。。

モデルルーム販売・青田販売をありがたがる今の日本の消費者が、そもそもこのような問題を生み出したと言っても過言ではないでしょう。業界の自浄作用だけでは限界があります。

プレハブのモデルルームと紙のパンフレットだけで、４０００万円、５０００万円の買い物をするのは、考えてみればおかしな話ですな。２００万円の車を買うのだって、実物を見て、試乗までしてから買うのに。

一戸建ての注文住宅も、豪華に造ったモデルハウスと紙のパンフレット、小さなサンプルだけで決める事になり、出来上がりのイメージもし難いです。

別に「マンション」だからという訳ではありませんよ。

>>456
完全量産型の車と一緒にされても。。。
しかも、車でさえ自分が購入するものを乗るわけじゃないから購入後の多少の不具合
（当たり外れ）はつき物だし。。

まあしかし案外大丈夫なんじゃないかなと言う気もします
神戸の地震の時、粉々になったのは一戸建てばかりでしたし。。
多少手を抜いても鉄筋コンクリートは強いと思います

やっぱり完全にモデルルーム信仰が揺ぎ無いものとなっていますね。業界人にとっては、ありがたいことです。

>>460
青田以外で自分の好みに出来るだけ近いマンションを安価に出来るだけ短期間で探せる案を求む！！
誰も好き好んで青田買いしてるわけじゃないんで。

>>461
マンションは、手作りではあるけど規格品です。
その時代の流行が反映されているので、選択肢はそう多くないと思います。
立地の抜群な中古マンションを購入して、スケルトンリフォームすれば
窓の位置、階数と方位、玄関の位置以外は、自分の好きに出来ますよ。

ファミリータイプで、中古価格+800万円くらいでしょうか。

あとは、売れ残りといわれる棟内MRのある物件を探すこと、最上階とか
上層階角部屋を希望するなら、難しいけど普通の中住戸でよければ
結構選べますよ。

中小規模のマンションだと、青田売りをしないで棟内MRで全部販売する場合もありますよ。
都内の住友不動産の物件なんかでよくあります。
たとえば、シティハウス桜新町などがこれに当たるでしょう、大手だから価格は高いですよ。
中小、カタカナデベは資金に余裕がないから、青田売りが多いかな。

>>462
それだとやっぱり価格は上がりそうですね。
ちょっとした好み（多少の間取り変更＆色選択、その他施工オプションにかかわるレベル）を
入れたければまだ青田しか無いということか。。。
その程度の変更ニーズは結構あると思うし。

量産と独自の狭間だな。
世の中金だなぁ．．．

本当は４６１さんのご希望のようなことができれば、我々もありがたいです。現状ではモデルルームで夢を売って、引渡しの際にいかにイメージギャップを埋めるための言い訳をするか、が我々の仕事のひとつになっています。いつまで続けられるかなぁ・・・（汗）。モデルルームは購入検討のためのスペースというより、いかにお客様に大きな夢を持っていただくか、のスペースに使われているのが現状です。でも、私のようなヒラ社員がどんなに「おかしいぞ」と思っていても、どうにもならないのが現実です・・・。

完成後販売だと、検討する時間や準備する時間がなく、青田は青田でいいとこあるんですけど。見たことないっていっても築浅の同系統のオープンルームとかでざっくりわかるし、満足度の高いゼネやデベの物件を選択しちゃう。
コストはやっぱり青田のほうが安いんでしょ？理論的には先物買いのリスク背負っちゃうので。デベも先に手付金が入るので資金繰り上健全ですし、金利負担とか少なくなるはず。
中間検査ができれば、言うことなしなんですけど、この時点で所有権がないことと、工期が延びて結局分譲価格に転嫁されるだけ。その割りに、決定的ミスの発生確率も少ない。痛し痒し。

モデルルームをもう少し現実的にしてくれるといいんですが。いつも思うんですけど、こんな広い部屋に一人暮らしかよって思う程度の家具や衣料。小さいテーブルに4人分ぐらいのディナーセット。お風呂とトイレ程度しかしっくり来ない。
豊洲のタワマンなんて現実離れはなはだしい。夢っていうより、あきれちゃった。

そもそも、モデルルーム販売は、デベ側のあらゆる都合を優先した結果の産物で、某最大手マンション会社が最初に編み出した手法。資金回収が早く、デベにとっては止められない売り方だよね、業界人さん？

小さなものを大きく見せて、普通のものを素晴らしく見せて、
そうやって生み出した現実と夢の差が大きいほど、利益になるわけだから。
高いコストかけて高く売っても儲からない。
安く作って高く売るから儲かるんです。
モデルルーム販売は、実際の商品とイメージとを切り離す事によって、
利益極大化のためには素晴らしい手法ですよ。
そういう利益からお給料をいただいているんですから、
文句を言っては罰当たりです。

>>466
買う側にもメリットあるなら別にいいよ。

モデルルームでだまされるほどお客もばかではない。割り引いて見てるよ。インテリアオプションだらけのモデルルームなど邪魔だ！というお客さんの方が多いよ。

モデルルームは第一印象が全てなので、良い家具やオプションで着飾って、少しでも良く見せようと努力しているんです。

お見合い相手に「すっぴん」「普段着」で会う人はいないでしょう？

でも、何だかんだ言って結局、壁紙のデザインだとか、多少の間取り変更や、設備の仕様などといった、上っ面の表面的なオリジナリティに執着して、青田物件信仰をやめない大多数の消費者（私も含めて）がマンション業界の旧態依然の体質の維持に貢献しているのがしゃくだなぁ・・・。でも、分かっちゃいるけどやめられねェ〜。なんて弱い自分なんだ・・・。

>>470

化粧が厚過ぎると嫌われるのがモデルルームですよ。化粧よりもナイスバディーが好まれますね。

>>472
そういう消費者が多ければ問題もないし、MRもその方向に進むでしょう
現実的には、研究する人は少数で印象で大きく購買動向を左右するのでしょう。

研究家の貧乏人より、印象派の金持ちが業界を動かすのでしょう、
ここで言う金持ちとは、援助を多く受けられるのも、もちろん含みますよ。
資本主義は、やっぱり拝金主義なんですよ。

まだまだ、この仕事続けられそうで、良かったです。

印象派より、抽象画の方が好きですよ。ぐふふ。

金持ちも、貧乏人も、ばかもお利口さんも、インターネットで簡単に情報収集できるわけ。
売り手と買い手の情報格差が段々なくなっている時代であることをわすれずに、
この掲示板の存在もそのひとつでしょ。ばかちんの主婦でも、構造って大切かもと思うわけで、
不動産営業の甘い罠もいつまで続くのかな？

さらに言えるのは、住宅購入に「あせり」は禁物ということかな。例えば、見た目だけ豪華なモデルルームの段階でしか検討・購入できないような物件は、初めから相手にしない、という位の余裕が必要でしょう。消費者がすべてこのような考えになれば、不動産屋も今までのような手法は使えなくなるでしょう。

最近は面白いお客さんいないですか？

最近は面白い営業マンいませんか？

ネットでいくら情報があっても理解できる頭がないと
やはりプロにかないませんよ。

某プチ高級マンションで、二重床ではなく直床なのか質問して
給水管を上手に天井に通すことによって、二重床の必要がなくなりました
LL50のフローリングを使っているので、防音性はバッチリなんて言われて
納得してしまう、書き込みも見ました。

経済設計という意味が、よくわからないのかもしれません、

>>480

つまり、防音性はバッチリではないと言うことですか？

経済設計＝防音効果低減　と？？