新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

ディスポーザーのお話が出たので、質問させていただきます。
最近の新築マンションはほとんどディスポーザーがついているようですが、
どういう原理でゴミ処理されるものなのでしょうか。
うちは数年前に建ったマンションなので、まだディスポーザーが普及する前
でした。
ディスポーザーというもの自体は、30年かもっと前からあったように記憶して
います。一時流行りましたが、下水を汚すというのですたれました。
今のディスポーザーというのは下水を汚さないような処理がされるのでしょうか。
回収ゴミに出すゴミの量が減るという意味では環境保全につながるのだとは
思いますが、それにしても、ゴミを砕いて下水に流すことにかわりはないので、
どこもかしこもディスポーザーになってしまうと、下水処理能力をオーバー
してしまうのではないかと思っているのですが、その点、どうなのでしょうか。

>201
そのうち優しい人が誰か答えてくれると思うけど、ネットで、「ディスポーザー」で検索
すれば、最近のディスポーザーの仕組みなんて簡単に解ると思います。

ディスポーザーについて
昔はわかりませんが、今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。
技術の進歩と行政の対応など、昔とは比較にならないほど十分なものになってます。
食洗器を付けるぐらいなら、ディスをつけたほうがいいと思います。
モデルルームへくるお客様をみていると、使い方を理解されているお客様が多く、
普及の度合いがよくわかります。
他社を含め、最近のマンションは標準装備していることが多いですね。

203番さん、ご親切にありがとうございます。
ディスポーザーの製造販売会社のホームページには、下水道局から水道業者への
自粛要請があることや「ディスポーザーによる下水道への影響についての包括的な
研究はされておらず、悪影響を及ぼすだろうという推測にとどまっています。」
という記述がみつかりました。

東京都下水道局のホームページには
下水道局からのお願い ●ディスポーザー使用自粛のお願い
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/onega/in0001.htm

とありますが、以下の記述もありました。
----
ディスポーザの利便性を備えつつ、下水道や川などへの影響を考慮した
「ディスポーザ排水処理システム」が製品化されています。このシステムは、
ディスポーザで破砕された生ゴミを処理槽等で処理し、その排水を下水道へ
流すもので、下水道や公共用水域へ与える影響を軽減できます。そのため、
従来の「ディスポーザ単体」とは異なるものと位置づけ、使用することがで
きます。 ただし、設置する際には、東京都下水道局へ事前に届出を行い、
維持管理が適切に行われることの確認が必要です。
----

203番さんが教えて下さった「今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。」というのは、上の「ディスポーザ
排水処理システム」のことですね。
最近新築のマンションでディスポーザーを装備しているところには、必ず地中の処理タンク
が設置してあると考えてよろしいのでしょうか。

２０３匿名です。
マンションを開発する過程で、商品企画というステップがあります。
その中で、今度のマンションにはどんなものを装備するか検討していきます。
ディスを入れたほうがいいかどうか、入れることで収支がどう変わるか、
収支悪化するなら入れないで販売するかなどいろいろな議論をする中で、
ディスを入れる決定がなされた時点で、業者ともども役所とすりあわせをして決めた行きます。
私が開発してきたマンションで、ディスを入れることを拒否した（困難と回答した）行政はひとつもありませんでした。

なんで、ここのマンション買ったの？と聞くと、意外と
営業さんがよかったから。という人が多いのが現実ですよね。

うちの場合・・・
ゴ○○の営業さんは、MRで、当社は絶対に値引きは致しません。といったくせに、
数ヵ月後、値引きもしますから買ってください的な電話をしてきた。

大○の営業さんは、そのMRの説明というより、
大○はいかに素晴らしい会社で、施工か、という説明を熱心にしていた。
ライ・・ブランドが、どうーのこーの。結局、5時間くらいMRにいるはめになった。
しつこさナンバーワン。

有○土地の営業さんは、ここの間取りの部屋が気に入ったから、
ここの値段を教えてくれと言っているのに、アンケートに書いた
頭金から勝手に自分で考えた予算での間取りを、どんどん出してきて、
話をさせてくれんかった。途中でプチギレしたけど。

よく、見かけるのが、値段を隠すマンション。間取りすら、すべてくれない所は、
すごくイヤ。第一期とかにかって、あとで、こっちも間取りがよかった。
って事もあるでしょ。あれは、やめてほしい。こっちは、現実に買うために見てるのだから、
価格と間取りなど色々な部屋から検討したい。
だから、私はHPなどで、価格と間取りを合わせて掲載しているマンションしかみない。

２０３匿名です
マンション購入者にアンケートをとると、営業マンが良かったから買ったという方が意外と多いです。
物を売る以上、最後は人と人のつながり重視というこでしょうか。
営業員は全て数字で成績が決まり、給料が決まります。
だから、買ってくれるように、売りにくいところに誘導するなど、
いろいろなことを話すのは理解してください。
営業員たちも、生活のために営業しているわけですから・・・。

確かに。
少々強引な営業でも、営業の人が勉強していて、誠意があると感じられると物件が底上げされますね。
っていうよりも、
不誠実な営業、欠点を言いくるめるような営業、客をカモとしかみてない発言があった、
悪い営業からは、不安で買えないというほうが正しいですが。
客もバカじゃありません。
伝わりますね。

206さんのいうように、値段を隠すマンション、売り手市場のときは仕方ないのでしょうけど、やっぱり不愉快です。

ディスポーザーは今は地下の処理層とセットで設けるのが常道。
しかし、地下に設備を作ると周りに悪影響が出るような場所では、設置を断念するところもあります。
東京都世田谷区・三鷹市の久我山ガーデンヒルズは、この典型。

家事を携わる方から見れば、ディスの有る無しは結構大きなポイントです。

２０６さんそうですよね。
今販売しようとしている第一期のものしか見せてくれない、教えてくれないのは
ほんと不愉快です。
この前とあるＭＲに行ったとき、私は第一期販売予定ではない場所が気に入っていて
そこの間取りと価格が知りたかったのに、不完全燃焼？で帰ってきました。
ところで質問ですが、第一期販売の部屋が一番人気の有る部屋なのでしょうか？

値段を隠すのは、高望みさせないため。迷わせないようにね。
もっとも、営業がずれていなければ問題ないが、お客の要望
を全部聞いてたらきりがないね

>>42
何でもかんでも悪いようにとらえないでほしいな。
いっぱい見てるのが何のためか知るのが一番です。
ただ勉強のためとか、将来のためとか、言うだけじゃなく、会話して本当に
そうならはっきり言って時間の無駄ですので『ご自由にどうぞ』って思いますね。
ただ、自分でも何を基準にしていいか分からなくて
困ってる（本人は気づいてないけど）方には優しく指導しますけど。

>>206さん
そのクラスのデベにはあまり多くを望めないと思います。
見に行った物件を断ったときに、「今後とも弊社の物件を宜しくお願いします」と言ってくれるのは
Ｍ不動産とＭ地所だけでしたね。基本的なことですが、やっぱりきちんと教育されていると感じました。
上記二社は価格決定プロセスの中に顧客意見を反映しようという姿勢を比較的見せてくれますし。
営業マンの接客が良いことがその物件を買う理由にはなりませんが、接客が悪ければ買わない理由には
なりますね。会社の姿勢に不安を感じてしまいますので。

>213
206さんの書き込みだけを見て「そのクラスのデベには多くを望めない」など
と書かれるのはいかがなものでしょうか。
私は206さんの書かれているデベのとある物件に行きましたが、担当者の
態度はとても良かったですよ。購入も検討しています。
Ｍ不動産、Ｍ地所がお好きなのはご自由ですが、あまり他社について決め
つけるような書き方はしないで頂きたいと思います。

不動産会社もこれだけたくさんあります。
営業員だって千差万別です。
会社じゃなくて、最終的にはここの営業マンの質によると思います。
ちなみに、上記２社は自分のところのブランド力で、マンションを高く売れる
デベです。

<<215
ハイ、利益率はかなりとってます。

営業ではなく、技術屋のはしくれです。
営業さんには無意味に感じられてもモ、デルルームなどで、どんどん
ご質問して問題はないと思います。
営業さんとは全く争うつもりはございませんので、その点ご理解くだ
さい。

１．営業さんに確認すること
・設計図書（せっけいとしょ）の存在を知っていて、モデルルームに
　置いているのかのご確認を。
　知らない置いていないとすれば、工法と設備や仕様がその場で確認
　できないということになります。設計図書は決定ではないのですが、
　検討者がご確認できる図面ですので、ご活用をお勧めします。
　デベによっても違いますが、地盤調査の結果から載せてあります。

２．遮音性能を確認する注意点
・スラブ厚と壁厚とをご確認し、音が伝わりにくいように考えられて
　いるかもご確認を。特に壁ですが、戸境はクロス直貼りがベストで
　いわゆる空気層がある２重壁にはご注意を。
・サッシュの防音性能をご確認し、換気スリーブも防音タイプである
　かどうか。確かに換気スリーブや換気扇からも外部音が入ってきま
　すが、対策があるなしでは違うものです。但し、音の進入や漏れは
　あるものですので、どこで納得されるかがポイントとなります。

３．オール電化の注意点
・考え方でが、特にＩＨクッキングヒーターを使うにあたり、健康に
　ご不安がある方は再考を。取扱説明書にペースメーカーの影響など
　が書かれているかと思いますので、ご確認ください。

４．アフターサービス
・考え方ですが、修繕の場合、施工会社に連絡できる体制かどうかを
　ご確認ください。修繕は技術屋になりますので、ここに話しが通る
　かがポイントです。

５．ディスポーザーの注意点
・マンションで許可されるのは殆どが処理槽を持つもので、ないとは
　思いますが、万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を。
　大抵は屋上に持っていっていると思います。

他ありますが、かなり主観的であるかもしれませんので、ご容赦を。
いずれにせよ、ご自身で納得されるまでご確認をお勧めします。

217番さんへ。技術者の方の登場、心強いことです。
ディスポーザーについては、まだ普及の実績年数が浅いだけに、10年後、20年後の
処理タンクのメンエナンスについて果たして大丈夫なのかという不安を拭い切れません。
数十戸、数百戸分の生ゴミのほとんど全てが粉砕されて地下タンクに集められるわけ
ですから、よほど管理がしっかりとしていないと、臭気や場合によってはメタンガス
などが発生するのではないかと素人は心配します。
いくつか質問をさせていただきますので、お教えくださればありがたく思います。

1）217番さんも「万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を」と書かれておられ
ますが、悪臭が発生するというのはどのような場合なのでしょうか。
また、バイオによる分解が不十分な場合、処理タンク内にメタンガスなどが発生するおそれは
ないのでしょうか。
2）タンク内に沈澱する汚泥の回収はバキュームカーのようなもので吸い上げるのでしょうか。
3）汚泥回収の頻度はどのくらいになるのでしょうか。
4）汚泥回収は専門の業者に依託するのでしょうか。
5）処理タンクというのは、出来上がりのものを運んできて地下に埋め込むのでしょうか、
それとも、コンクリートなどで構造物を造作するのでしょうか。
6）処理タンクは、通常、マンション建物の下に埋設されるのでしょうか。
7）処理タンクに集められた廃水が地中に滲み出るということはないのでしょうか。

ディスについては、インターネットもしくはメーカーに電話して聞いたほうが確実だと
思います。
有名なメーカーとしては、日本ゼストがあります。他にも大手が数社あります。

購入したマンションのMRの天井の高さが、
実際より高く作ってある事がわかりましたが、
こういう事はよくある話なのでしょうか？
MRの部屋も広く作ってあるのかも？と思ってしまいました。

ビルインのMRでは天井高をやむなく低くすることはありますが、高くしたことはないですねぇ。
広く作ったこともありません。メジャー持って来るお客様もいらっしゃいますし。

いずれにしても、ＭＲは廃止したらいいでしょう。

デベの企画です。
皆さんにお聞きしたいのですが、建築中の現場（購入した部屋等）は、
見たいですか？

内覧会ではわからない部分も出来栄えを見たいから、出来ることなら躯体が出来たばかりの時点と、内装工事の途中段階くらいの時点の２回、見てみたいです。

ただ、実際問題大きな物件では下と上では躯体のあがる時期がかなり異なるし、内装工事も下の階でも多少ランダムな順に色々な工事が行われていくから、たとえ１日工事が完全休みの日があって、通路の安全が確保できても、実際問題かなり難しいのではないでしょうか。
小さな物件だと、まごまごしているうちに完成してしまいますしね。

作っている最中、みたいですね。
一戸建てだとやるじゃないですか、写真とったりして。
でも、作業員のじゃまになるよなぁ・・・ぞろぞろいくと。

難しいことはよくわかりませんが、純粋に見てみたいです。

建設中の現場にヘルメット・軍手着用して、見せていただきました。
（ちなみにＭＳ購入者です）
ＭＳの建設現場なんて入れないと思っていたので、自分がこれから住む
建物の工事状況を見られたのは、非常に良かったですよ。

227番さん、ご自分で購入された部屋を見学させてもらえたのですか？

いいえ、残念ながら自分の部屋は見ることができませんでした。
3フロアー、4件分を見せて頂きました。
（ごめんなさい。専門用語がわからないのですが・・・）
壁や天井の骨組みが組まれている部屋・壁が出来上がっている部屋等、
工事状況が異なる部屋を見ることが出来ました。
配管なんかも見ることができました。
ちなみに写真もＯＫでしたよ。

インコのチルさんが仰るとおり
例えば７階建てのマンションであれば最上階のコンクリート打ち
している頃には、１階の内装は６割以上できているでしょうから、
誰を対象にして何を見せるか問題でしょうね。
でも、デベの人間も工事中の建物の中を見ることは施工監理関係の
部署の人間を除けば、ほとんど無いですよ。普通に危ないし…（汗）
まぁ、226さんの仰るとおり、興味があるのが普通ですよね。

私も購入しなかった物件ですが見学したことがあります。
買った所は完成後（内装途中）に見学はありましたが私の部屋はほとんど出来てたので内覧会のような感じでした。

建設中物件の印象に残ったこと
・間仕切りの柱がスチール家具のような金属だった（木だとばかり思ってた）
・断熱材の色がメロンソーダみたいだった（うまそうだけど体に悪そう(><)）
・ちょうど昼時だったので職人がそこら中に寝転がってた（見学する時くらいどかせててくれ）

以上

デベ企画さんへ

是非みたいです。
MRでは、高さまでイメージできません。
物件の周りをうろうろしても、とても難しいです。
（住んでみたときの視線の確認ができれば、いいですね。）
住んでいる目線で隣接する住宅地などがどのように見えるのかとか・・・
また、逆視線を確認するのはもっと難しいのでこれだけは実現して欲しいです。

また、勉強会ということで
どういう風に施工されているのかということを購入者には見せたほうが
いいのではないかとも思います。
（危険度をいかに低くするかが懸案ですが・・。）

デベから
実際施工中の状況を希望者に見せて上げたい気持ちはありますが、
事故があったときに責任問題とか考えると、上に打診すればするほど、
実現は難しいと思います。
気持ちはわかりますが、私の会社では消極的です。

購入者全員に、本人が購入した部屋を建築中に見せるなんていうデベ企画
が本当にあるんでしょうか。

建築現場にカメラ持った人が居てモデルルームの購入者に生中継すればいいんじゃない。
「右いって」
「左いって」
「あ、そこアップ」とか

契約したあとに建築中の部屋を見せてもらって
説明されていた眺望と異なっていた場合、最悪解約は
可能なのでしょうか？

説明と言っても文章に残っていない口約束であったら業者に責任を問うのは難しいと思う。
まあ手付金放棄すれば解約は好き勝手にできますが。

一昨日（かな？）日テレで欠陥マンションが特集されていましたが
壁から空き缶が出てきたり・・・柱が途中で切りかかれていたり・・・雨漏りとか・・・
こんなことは結構頻繁に起こることなんでしょうか？
それともこの八王子の現場のみがクローズアップされているだけなのでしょうか？

頻繁に起こってたらニュースにならない。

>>239
非常に納得

八王子ってベルコリーヌでしょうか？
あそこは特別です（笑）

シャブコン？

ベルコリーヌ南大沢ね。何回もＴＶに出ているなあｗ
バブル期の建築物は手抜き多いようです。

デベの立場から
販売価格５０００万円を超えると、どんな物件も販売は苦戦します。
㎡数を抑え、３０００万から４５００万までに販売価格を押さえて、
デベの儲けを考えると、工事費を抑えるしかありません。
ゼネコンによっては、当然手抜き工事をする業者もでてきます。残念ですが・・・

じゃ、３０００万円台で、手抜き工事物件はいらないね。
賃貸の方で、ほぼ気楽に暮らせますから。

販売価格で手抜き工事の可能性を見破ることは出来ません。
施工会社の実績と社会的な信用力が、大切です。
施工会社の見極めのうえで、マンション購入することが大切です。

>>246
> 施工会社の実績と社会的な信用力
↑とっても重要と思います。
でも「会社が大きければ、名が知れていれば安心」というのでもないところが難しいですね。
実際には大企業が低い販売価格を打ち出している方が、より危険と思います。

私は違う分野ですが、ある程度大きめの企業に勤めています。
そこで日々感じるのは
　大企業は金を直接稼がない間接部門が大きい
　→そんな人たちの給料分も現場の人間が稼がねばならない。
　→小〜中規模の会社に比べて、とにかく一人あたりが稼がなければならない金が大きい。
　→でも安くなきゃ、お客さんは買ってくれない。
　→その分品質を落として、コストダウンをはからさざるを得ない。
の悪循環が、現に私の会社でも発生しています。

私は品質（極論すれば手抜き有無）を判断する要素として、
その物件が適正な販売価格かどうかも重要な要素と思います。

現場を見て思うのですが、大きな仕事をしている施工会社は
リスクが少ないですね。技術力が違いますし、あっと驚く提案
をしてくれます。この提案がまた、ピッタリとハマるんですね。
会社の大きさではなく、「今」どういう仕事をしているかで判断
できますよ。

確かに技術力は違います。
しかし、実際に施工している人たちは下請けや孫受けが殆どです。
設計したことが、その通り実施されているかを、きちっと管理されているかどうかが大事です。

＞下請けや孫受けが殆ど
それも含めてですよ。設計はもちろん大事ですが、現場でしっかり
調整できるかが重要です。建てていると、いろいろありますからね。
天候とかでも。管理もいろいろありますが、詳しく書くと収まらない
ので。本当に良いところは「格」が違いますね下請けや孫受けでも。
今回は良いことでしたが、機会があれば悪いことも。