新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

確かに、こちらとしても色々アドバイスして欲しいと思いますが、
受け身な営業の方が多かったですね。

デベの物件で営業チーフしています。
営業といっても雇用形態それぞれです。
大京、レクセルの正社員による直販、三井不動産→不動産販売の代理販売。
直販でも社員は責任者だけで販売スタッフは派遣の会社もあり。
代理販売でも実際の販売は孫会社からの契約、派遣、アルバイト等々。
私などは、直接接客する機会はあまりないです。
スタッフに言っていること
「プロとは、お客様から見てプロだと思われること」
「お客様は商品を買うのだけでなく、そこに住むという生活も買うのだ」
「だから、プロとはお客様の疑問、不安を取り除いて、
お客様自身で決断できるようにサポートできること」
まぁ〜、どこまで実践されているか自信ないですけどね。
個々の意識、行動はバラつきあります。

営業の信頼性チュックで有効なことが一つあります。
「この物件、完成しても残っていたら値引きするんですか？」と質問してください。
答えが
「値引きはしません。」
「残ることはありません。」
「先に購入されたお客様に、不利益となるようなことはいたしません。」
なんて答えが返ってきたら、信頼度低いです。
販売価格はデベが決めてますが、
完成在庫になったら「自社」「競合」「市場（お客様）」という3つのバランスで、
可変的になります。
価格、諸費用、付帯設備などいくつかの項目で条件を提示して、営業します。
メリットだでなく、デメリットに関する質問にも、真摯に答える姿勢が必要です。

宅建に関しては、業界で働くのなら運転免許と同等です。
この板で、「自分の営業担当は宅建を持っていないが・・・、問題なし、能力あり・・・」的な
擁護発言がありました。
ことデベサイドで言えば、宅建不合格者は擁護されるべき対象ではありません。
とくに2回以上落ちているなんて、「不動産を販売する」という責任感の欠如です。
このことは、外部の方々が何と言おうと事実です。
努力した人は合格します。落ちている人は、他の能力が高くても「単なる説明員」に過ぎない。
逃げられない評価です。

客の立場で生意気かもしれませんが、私は143さんの発言に共感しました。
宅建に関し「業界で働くのなら運転免許と同等です。」と、おっしゃられているのは
例えがわかりやすかったです。
第一種普通免許があって、どんなにドライバーの腕が優れていても、第二種普通免許がないと
タクシードライバーにはなれない、というのと同等の感じ方でよいのでしょうか。
話の全般にわたり、プロ意識というものを感じました。

たかだか宅建でしつこいね！
あろうが、なかろうが、販売できるんだから問題ないでしょ！
契約時、重説だけ資格者にやってもらえばいいでしょ！
だったら、資格ない担当者から購入しなければいい話。
違う話題に変えたら・・・。

↑自分でテーマ出せば！！
確かに宅建も飽きたけど、結構面白い。

＞あろうが、なかろうが、販売できるんだから問題ないでしょ！
＞契約時、重説だけ資格者にやってもらえばいいでしょ！
イルイルこうゆう物知りが。
業界関係者で宅建持っていれば吐ける言葉だね。
持っていないで行っていたら、それはそれで大笑い！！
まぁ〜、
文章書くときもっと論理的にまとめてくれないとデベの発言だがはっきりしないけどね。

ちなみにうちの会社、もっていないとボロクソだね。

本題に習って、
こんなことありました、ってのはどう？
頭にくる客とかさっ☆

便利な世の中です。
インターネットというものに感謝です。
売りたい一心でうまく丸め込んでるつもりでしょうが、面倒くさいので
反論しません。
あんまり鼻息荒いとひいちゃうよ。

口だけ男登場！

>>145さん
そういった口調が荒れるもとなんですよ。
なにに、そんなに興奮なさっているのかわかりません。
そう仰るのでしたら、スルーなさればよいことでは？
他の話に変えろというなら、あなたが話題提供してください。

しかし、資格馬鹿って増えたよなぁ。
資格が全てではないと思うのだが。

↑確かに、全く使わない役立たない資格を取るだけなら資格馬鹿かも
しれませんが、その職に役立つ資格を取得できないのは、向上心、努力の
欠落かもしれませんね。

職に役立つ資格もっていても社会でのコミュ二ケーション
出来なければ宝の持ち腐れ。
１５３さんは思いやりなさそうなので、やはり宝の持ち腐れ。

出たね！意味不明の文章。
きれいごとの抽象論！
ごもっとものようだけど、宅建って業界じゃ運転免許なの！
職に役立つ云々なんていう甘いものじゃないの。

まぁ〜、お客さんにとって役に立たない営業も多いけどね。
やたら元気なお姉さんだけど、底が浅くて数千万円のもの売っている自覚なし！

この板、業界人で宅建持っていないのが蒼くなるという効果あるのでは？
合格者の中での不動産業の占有率が上がることを願う。

ところで「社会でのコミュニケーション」の定義教えて欲しいなぁ〜。
好きなこと言えるのがこの板なんでは？

釣られてるよ。ばか。

社会でのコミュニケーション・・

例えば司法試験受かりました。
でも、勉強ばかりしてて、人と話すの苦手です。
誰も私の話すこと聞いてくれません。
ただ、受かれば勝手に仕事が入ってきて高収入になると思ってました。
受かれば自動的に人から信頼されてモテモテになると思ってました。
でも、今の自分を変えようとは思いません。
私を受け入れない社会が悪いんだ。
話を聞いてくれて言う事を聞いてくれるのは二次元の○○チャンしかいない

例えば・・ね

153です。154さん、勘違いされているようですが、私はデベではありません。
購入者にとって、宅建の資格をもってる営業に対し、なんのデメリットがありますか？
また、なくても、知識豊富で親身になってくれる、よい営業もいるでしょう。
考えの違いから、人の意見に納得できなかったとしても、
あなたに「思いやりなさそうなので、やはり宝の持ち腐れ。」と言われる筋合いはありません。
思いやりってなんでしょう？資格を持たないかたへの思いやりですか？
一社会人として、より向上しようと努力するのは当然だと思いますけど。
それは、どの職業でも言えることではないですか？

やな感じ。

↑やな感じ。

↓やな感じ。

ごめん。

＞＞157は笑える。
「例えば・・・」という話がこのスレとちょっと違う。
宅建と司法試験を結びつけるところが、これまた面白い。

まぁ〜皆さん、このスレでは、気軽に釣られましょうよ！！

同じデベとして、「他社物件の駐車場で待ち伏せ営業」している人の気持ち聞きたいなぁ〜！
自主的にやる感じしないから、業務命令なの？
なかなか普通の感覚じゃやれないから、ある意味すごい。

そうそう実際司法書士なんてありあまるくらいいるらしい。
しかし人間関係が下手な人間もいっぱい。
大切なのは何かがこれでわかったはずだ。

いますよ。
真面目に書き込んでいる人もいれば、なりすましもいます。
この手の匿名掲示板って、それが無いほうが不自然ですよ。
「結構文章力ついちゃった」みたいなへんな効果ありますもんね。

>>164
待ち伏せ営業？
不動産暦７年以上の上司、イケイケの会社だろうな〜
どうせ、『アポイント取れないなら○○のモデル前にでもいって客捕まえて来い。
いいな、一人でもいいから連れて来いよ。連れてくるまで帰ってこなくていいからな』
なんてやってるんじゃないかな。この業界、そんなんばっかりだから。
そういう人は、見るからにその雰囲気丸出しだからすぐ分かるよ。

駐車場の待ち伏せ営業って、キャッチセールスみたい。
うちのモデルの前にも居るけど、同情しちゃうね。
こんな営業スタイルがマンション営業のイメージ作るんだろうなぁ〜。

ちょっと知り合いに言えない感じ、自分の仕事のこと。

MRの営業マンに言った意見って商品企画に反映してもらえるんですか？

＞＞170さん
質問内容がもう少し詳細かつ具体的だと答えれますが。。。
私のところでは、来場者の意見を吸い上げてそれを商品企画に活かすことを
日常的にやってはいないです。意見の内容によりますがね。
簡単に言えば「この地域ならば、このような商品企画が良いだろう。」みたいな大きな括りから
具体的に物件に落としていきますね。
あと営業でも、商品企画に関連する職責にある人に言わないと、どんな意見も活きないです。
派遣の販売スタッフみたいな子に言っても、スルーされちゃいます。

>>171さん、170さんではないけど、便乗質問よろしいですか？
派遣の販売スタッフって、外見から見分けられますか？

そうですね、外見からの判断は難しいです。（笑）
言葉は汚いですが、お姉さんもいれば、おばさんもいます。
販売形態から大きくは、判断できます。
売主が財閥系不動産、販売代理がその子会社の財閥系不動産販売というケースでは、
女性販売員が多いですよね。この人達は販売専門です。孫会社からの派遣が大半です。
あとは、分かりやすいのは長谷工アーベストです。これもほぼ同様に接客担当は社員じゃありません。
社員は控え室にいて、マネジメントしています。よく希望住戸の調整などで「ちょっと確認して来ます。。。」なんて、
控え室に入りますが、その中では社員とのやりとりがいろいろあります。
売主直販では、強烈な営業で有名なところは、大体社員です。

本当に知りたければ、本人に聞くのが一番確実で早いです。（笑）

>>171さん、ありがとうございます。
MRを結構回っているのですが、カラーセレクトやキッチンの形体とか修繕計画あたりで
決めきれなかった物件がいくつかありました。一応、こうだったら買ったのに・・という
ことは言うようにしているのですが、こうした意見は言っておく意味があるのかな？と
思いまして。でも吸い上げられないのだったらいつまでたっても、偶然の出会いに期待する
しかないわけですね・・
事前案内会の段階だと、価格については意見を聞いて最終価格に反映させようという意思がある
ところはいくつかありました。

173さん、しょうもない質問だったのに、ご親切にお答え頂きましてありがとうございます！
た、たしかに・・外見じゃわからないですよね。＾＾；
ネームプレートかなにかで、判断できることもあるのかなって思っていたので。
こういった場でデベの方とやりとりできるのもいいものですね。
参考になりました。ありがとうございます。

174・・・一生買えない客だね・・

174・・・。
フリーセレクト（中の物を全て決められる）マンションを探すしかないね・・・
ごく稀にあるけどね。

１７４・・・
こんな客に当たったら、上司に・・・
うちには来てほしくない

デベの営業の程度が知れるよ。
あんまり、レベルの低いやり取りはしないほうが、身のためだよ。
客も馬鹿じゃないよ。
あんたたちのほうが、知識がないこともあるんだから、発言には気をつけな。
知識だけではなく、財力もね。

僕の行ったMRの販売員の方、資金計画のシミュレーションで金利などは教えてくれても固定資産税額についてはこちらがきくまで教えてくれませんでした。
修繕費があとで値上がりするのも、修繕計画提案書を見せてもらって自分で発見しました。
これ(客が聞くまで上記を知らせない事)は、この業界で普通なことなのでしょうか？
「私は自分から教える」という販売員の方はいます？？

知識がないから、そこまでは指摘できない営業が多いんだろうと思います。
だから、世間話で、話をつなごうとします。
面白い人であれば、話は続くのですが、たいしたボキャブラがない人は、すぐに席をはずします。
こっちが気を使って、話をつなぐなんて変ですよね。
（こっちが一生懸命に話さないと、場が持たないホステスみたい。）
販売をするプロならば、きっちりと説明をしていただきたいものです。
不動産の知識、経済の知識、客にいろいろと考えさせることのできる会話が必要です。
FPとかの勉強をしておくと、くだらない営業の雑談を却下して、本当に必要な事項を聞けることも、客の能力として必要かもしれませんね。
それにしても、プロなんだから、きちんと説明はしたほうがいいでしょうね。
また、営業という業種なんだから、楽しく場をつなげるだけの知識とユーモアのセンスも必要です。
ここらへんは、デベ側にがんばってもらいたい事項ですね。

181さん、レスありがとうございます。
この程度のことは質問できるように客も勉強すべき、という事なのでしょうね。
こちらが質問して、初めて教えてもらえることがあるということは、他に重要なことを質問してないのでは？と不安になるものです。

174番さんのご意見は、消費者としてはごく普通の感覚だと思いますが、
営業さんにとっては、文句言っただけで買わない客、来てほしくない客
ということになってしまうんですね。
でも、間取りひとつにしても、なんで家の中にこういう危ない死角を
作るんだろうとか、個室のドアを開けた状態では開けないクロゼット
とか、不思議な設計って結構みかけます。
購入者は、図面の段階では見抜けなかったけれど、住んでみたら困るという
設計、ありますよ。
設計者が生活者じゃないということが不思議な設計を生んでいるのでしょう。
営業マンさんには、生活者の側の要望にアンテナをはって吸い上げてほしい
ものです。営業マンに生活実感がないから、お客の要望の意味がわからない
というのじゃ困ります。
売り込むための研修ばかりでなく、生活者体験研修で2週間くらい泊まりこんで
主婦体験をするとか、そういうこともプロとしての修業なのではないでしょうか。

デベです。
どんな商売でも売り手と買い手は利益相反。
本音を言い合えばまとまる話もまとまらない。
物件の細かいことを知りたがる方を良く見かけるが、
本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
という質問が多すぎる。こちらは商売だから答えるけれど
質問の目的がこちらへ伝わらず、質問すること自体が目的に
なっている。

>>184
>本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
例えばどんなことでしょ？

逆にデベから見て、これはくらいは聞いとけよって事ありますか？

>１８４
それは極端な例ですね・・・？

ただ「質問すること自体が目的となっている」
というのはよくありますね（笑）

185さんへ
争いをするつもりはありませんのでよろしくお願いします。
私（１８４）個人的に無意味な質問としては、

１．スラブ厚・壁厚にこだわる方が陥る間違い
　　→多少厚くしても、内装がいわゆる「たいこ」仕上げであれば
　　　多少の厚さなんか関係なく音が響きますよ。

２．サッシュの防音性能にこだわる方の陥る間違い
　　→いわゆる「Ｔ値」に頼って部屋の防音性能に満足する方が
　　　見られますが、サッシュが良くても、換気スリーブから筒抜け
　　　ですよ。

３．オール電化というだけでまったく検討しない方
　　→良く聞かれる質問は「停電のときどうなるんですか？」です。
　　　オール電化じゃなくても停電になるとお風呂を含め
　　　ほとんどの設備が使えないから同じですよ…

まだ他にもありますが、そんなことより聞いておいた方が良い
質問としては…

１．アフターサービスの体制
　　→どんなデベにかかわらず、多少の不具合は必ず発生します。
　　　そのときに、どんな立場の人がどのような流れで対応するのか
　　　確認しておくべきです。この辺は、デベによって差の出るところ
　　　ですね。

２．将来間取り変更の予定があるならば…
　　→室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。
　　　恐れ入りますが工法の違いはネットなどでお調べください。

その他ありますが、表面的な設備や仕様にこだわっても、数年経てば
もはや時代遅れになってしまう。それよりも、そこに住んだイメージで
ご自身の疑問をイメージしてください。

支離滅裂ですみませんでした。

うん、確かに将来間取りの可変を考慮すると
床先行であることは見過ごせないな！
壁先行で施工されると、リフォームの際
単に壁を取っ払うなんてできないからね。

187、いいデベですね。
ありがとうございます。
こういう方が多いと助かるんだけどなぁ・・・。

187さん＞
　いや確かに無意味と思われたかもしれませんが、たまたま挙げられた３つの
　質問はユーザが理解不足している点だと思うので、教えるという点でぜひ回
　答してあげて欲しいです。

青田買いのマンションの、カラーセレクトやオプションの
申し込み期限って、竣工の何ヶ月前位が普通なのですか？
大量発注でコストダウンするのでしょうが、MRで気に入った
部屋は売り出し前でしたが、締め切りになってしまいました。
部屋の影も形もないのにダメなものなのでしょうか？
浴室テレビは後付できないのですよね？
ちなみに竣工まで半年、下の階は内装工事始まってます。