新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

まあ、批判的な意見になるのは当然ですね。

施工会社は依頼された通りのマンションを建てるのに精一杯です。
ぶっちゃけ細かな質問にいちいち答えている暇は無い、
または金にならない事はしないというスタンスです。
「そんな細かい人には売らなくていいんじゃないの？」なんて言う始末です。
結局、内覧会で泣かされるのは「施工会社」ですからね。

そのマンションを担当する営業マンは、最初から最後まで同じ人数ではありません。
最初だけ人員を多く投下して、次第に人は減っていくのです。
最初から2,3ヶ月だけという営業マンは、物件固有の知識も乏しい傾向にあります。

ちなみに意外かもしれませんが、ここ最近モデルルームに来場されて契約をされるまで、
構造に関してつっこんだ質問をされる方はほとんどいません。

「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

>「大丈夫ですよね？」「大丈夫です」で終わるのが現状です。

399さんも「大丈夫です」と言った事はあるんでしょうけどその「大丈夫です」という言葉に
はどの位の保証があるんでしょうか？
社判付きで書面にして下さい。と言ったら可能ですか？

>>406
何の補償もありません。
「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」
という社印入りの書面を出していた時期もありましたが、それで納得出来る方は、
何も渡さなくても納得されていただろうと思います。

突っ込まれる方は
「建物に不具合が生じた場合、売主・施工会社の責任において補償します」
という一文を入れろ、と言って来られましたから。
ただその一文は入れられません。あくまでも「瑕疵担保責任」の範囲内に留まります。

「補償」→「保証」です。すいません。

３９９さんへ
たぶん買主は施工会社に聞いているんじゃなく、売主に聞いているんです。
すべての瑕疵担保責任は売主が負うんでしょ？
ゼネコンには「設計どおりきちんと作る（手抜きしない）」ことを期待するはずです。
販売代理は隠れ蓑みたいに考えていると思いますけど。
売主と販売代理が同系列の場合でも同じ感じなのでしょうか？
ＭＢ地所と同地所販売とか。

ただ、「金にならない事をしないスタンス」ってのは気持ちはわかるけどそんなことでいいんでしょうか？
これだけ購入者側が慎重になっていても、買主をなめたような対応ですね。
本音ベースなので語っていただいたのにすみません。

大手だからというのはよくない判断ですけど、私は最終的に財閥系の大手にしました。
自分で建築士を雇い、チェックリストを埋めた結果、それにほぼ該当したからです。
それときちんと対応してくれたことです。
中小ほど構造の質問とかへの対応はいい加減に感じました。
たまたまかもしれませんが。

>「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」

その審査基準がいい加減で最近問題になったんじゃないの？
なにか問題が発生した時問題が起こる前と後ではなにか変わった事とか無いんですか？
テレビで見た程度の知識ですがフランスの様にはなりませんか？
今の所、今回の教訓で生かされそうなのってないですか？

質問内容は事業主である「売主」に確認するのが基本ですが「返答が遅い」又は「売主が施工会社に確認する」という事もあり、直接「施工会社」に確認した方が早い場合があるのです。

おっしゃる通り、あくまでも「販売代理」は直接「買主」と接するだけで、責任は「売主」に帰属します。その為、構造問題で色々と質問をされる細かいお客様は、後々問題が発生する可能性があるので及び腰になるのです。

系列はあまり関係無いと思います。「○○販売会社」という同系列の会社が存在するのは、別会社にすれば、自社物件が少ない場合は他社の物件の販売も請け負う事ができ、効率が良いからです。

私も「売主」や「施工会社」の対応が正しいとは思っていません。ただ、悲しいかなコレが現実なのです。実際の現場では「営業マン」が「お客様」と「売主」の板ばさみになっているのです。

「審査機関」がいい加減→
そうです。それが最大の問題なのです。
仮に構造計算書の偽造を「審査機関」がきちんと指摘して報告をしていれば、
他のマンションは「この建物は審査基準を満たした施工を行っております」で済んだんです。

実際は「審査機関」には何の期待もしていないのです。とにかく早く「建築確認」「検査済証」を下ろす為だけに依頼をしているに過ぎません。直接「行政機関」に申請を出しても、いわゆる「お役所仕事」でいつになったら下りるのかが読めないという現実があります。

捉え方の違いですが、問題を起こした「審査機関」を利用した物件が危ない訳ではありません。
あくまでも「偽装」は「事業主」のさじ加減一つです。

業界を擁護する様ですが、
「隣りのすし屋で食中毒が出たけど、お宅は大丈夫？その証拠ある？」
と言われると「だったら食べなくても良いよ」と言いたくなるのもご理解下さい。

今回の事件で変わったと実感しているのは
「構造に関しての価値」を評価する人が増えたという面でしょうか。

一戸建てでは「建売」と「注文住宅」で構造や耐久性が同じだと思う人はまずいないと思いますが、
「同じ様な立地条件・設備で何でこんなに価格が違うの？」
とマンションでも、構造に「ピンキリ」があるという点を理解される方は少なかったのです。

「ダブル配筋・スラブ厚を確保していますから」と説明できるならまだいい方で、
多くはチラシ等で価格や設備を比較されて、来場されることもなく、検討対象から外されるのがオチでした。
その為、今まではどのマンションも「価格」「設備」「広さ」等を重視し、「構造」は二の次になってしまっていました。
「【ダブル配筋】にするより、全戸に【食器洗浄乾燥機】を付けた方がお客様の受けが良い」
という判断がされていたのが、今回の事件でそれが多少なりとも改善されることを期待しています。

「フランス」の制度がどんなものか分かりませんが（知識不足です）
「行政・第三者機関による複数の立入検査」などは難しいでしょう。今の日本の現状では、立入検査をしても指摘できるだけの知識のある人が少なく、対応出来ないと思います。

個人的に必要なのは「保険」だと思います。
構造に欠陥があった場合の為に「事業主や買主が加盟する【保険】」があれば良いのですが・・・

一番納得できないのは、住宅ローンを融資した「金融機関」が何の負担も負わないという現状です。
「構造に問題のある物件に融資をした」というミスを犯したのですから、何らかのリスクを負うべきだと思います。

言い訳がましい長文失礼しました。

399さん
私もテレビで一度見ただけなので詳しくは知りませんが、フランスでは売主、施工会社、設計会社などが建設業界保険に加入していないと建物を建てる事が出来ないそうなんです。
例えば今回のヒューザーの様な問題が出てきたりした場合の補修費用や建て直し費用は建設会社が加入している保険会社から出るそうです。加入料が半端な額でないので仮に日本で導入されてしまうと、小さいデベロッパーなどは大きな仕事が出来なくなってしまうそうです。審査機関も保険会社がやっているそうですので最高だと思います。
日本の普通の保険会社の審査機関は警察よりも優れた審査能力があると聞いた事があります。
http://www.ohw.or.jp/material/matsu04.html
↑
参考になればいいのですが。

409です、399さん深夜までありがとうございました。今日は休みなので。
日経新聞の夕刊の1面の連載コラムにマンションの構造や設計に敏感になる消費者とそれに対応するゼネコン、デベの記事があります。
昨日は野村不動産の担当者が「かつては工事現場を見せることに抵抗感があったが、今ではいつでも現場見てくださいというスタンスになった。べつにおかしくもやましいこともしていないのだから。」
という趣旨の記事が掲載されていました。
新聞向けのちょうちん記事か実体か事実は確認できませんが、トレンドはやっぱり消費者意識の高まりがすごいんだと思います。
このＥマンションの掲示板をのぞいても、「おおむね」財閥系・総合商社系やスーパーゼネコンなどの大手の対応は比較的しっかりしていて、中堅かそれ以下のデベに辛口のスレが目立つ「傾向」にあります。
私も実際見に行ったら、財閥系や商社系およびオリックスなど大手はほとんどが二重床でスラブ厚も230以上は確保されています（一部ボイドスラブ290とかもありましたが）。
一方、この掲示板で評判が芳しくない一部中堅や長谷工（長谷工主導と思われるもの）は直床、スラブ厚も200程度とかでした。
決して二重床やスラブ厚だけで物件を決めているわけではありませんが、市販の本でお勧めの構造は必ず二重床（吸音材入り）になってます。
他の構造でも大手はだいたい本の「こうなるべき」という仕様になってます。不思議と。
二重床がすべてではないのですが、個人的に売主が買主の方をどれだけ向いているかのバロメータの一つとしてやや象徴的なものだったので引き合いに出しました。

そこで何がいいたいかと申しますと、意識の高い消費者って「おおむね」（すみません独断です）資金計画がしっかりしている人や年収・勤務先が優良な方ではないでしょうか？
理由はそれなりにリスクマネジメントやコンプライアンスを職場や身の回りで身につけているからだと思います（ご批判は甘んじて受けます。あくまで独断です）。
おそらく、デベは出来るだけよい客（資金計画が安心できるという意味）に売りたいと考えないのでしょうか？不動産に限らず、どんな企業も優良な客と取引したいと考えるはずです。
よい客が自分のマンションのステータスを引き上げるはずです。
また、そうでないと今後も勝ち抜けないはずです。
今は団塊世代ジュニアや熟年層の都心回帰の傾向があって、マンションの契約率は良好ですが、長期的な人口減少トレンドにあっては過当競争が目に見えている業界です。
ブランド力や信頼感は勝ち残るのに最低限な武器です。

デベのターゲット顧客が「適当にマンション買いに着た客」でいいのなら貴殿の実態も通用するでしょうが、目覚めて欲しいものです。
言い換えれば少し客のほうを向けば、業績がアップできるともいえるのでしょうか？

私は当初予算を抑えていましたが、中途半端に30百万程度のものを買うより確実に40百万円台のものを買ったほうが安心感があると思うようになり、実際そうしました。
また、購入段階で1級建築士に設計図面、ＭＲの確認に同行してもらい、内覧会も手配しました。
このコストって10万程度ですよ（年金生活のボランティアの意識のある方なので）。
だから完璧なマンションかっていうと別問題ですが、問題点が何で、それが許容できるかが把握できたので有益でした。

409です。たまたま都市銀行出身者です
住宅ローンを実行した銀行が責任を負うといのはおかしい話です。
構造に問題のあるマンション（偽装を見抜けたかという観点）か否かは彼らに見分けるすべがありません。
手続き的に合法的な建築物でしたら融資対象物件になるはずです。
もっとも偽装などの違法性を知りながら融資したのであれば問題ですが、金融機関は公的資金注入後、著しくリスクマネジメントやコンプライアンスに敏感なはずです。
デベが金融機関も含めて「だました」と考えるのが妥当です。

本来下りるはずのない建築確認を取ったのですから。
金融機関には建築確認が通っている以上、合法であるという前提があったはずです。

構造問題物件に融資したため、債務者が困っている。銀行はその気持ちは理解していますが、彼らとて融資の原資が預金者の預金やましてや公的資金、また物言う株主もいればこのご時勢では簡単に免除なんて出来ません。債務免除する場合は、金融機関そのものの経営として債務免除したほうが合理的な場合のみです。大手ゼネコンに債務免除したのも、ゼネコンに債務免除しないと銀行そのものが破綻する可能性があったからです。
悲しいかな、彼らとて株式会社ですから救済するに大義名分と経済的メリットが必要です。
返済期間の猶予ぐらいには世論もあって応じているのでしょうか（詳しくは知りませんが）。

こういうのが、なんとなくわかってるから消費者意識が強くなるのではないでしょうか。
自分もヒューザーの購入者になりたくないですから。

↑事前に知っているってことはありえないと思う。
仮にあったら大問題。辞任・解任問題ですよ。

>>415
そもそも「瑕疵担保責任」の保証期間が２年間(構造上主要な部分は１０年)という特約が有効なのも、長期間の保証を認めると、多くの建築会社が立ち行かなくなるという理由があるからです。
まだ現実的なのは、現在の「営業保証金」の供託による相互補助システムと、各不動産会社が独自で加盟する「保険」の組み合わせにより、負担を軽くする方法だと思います。

あくまでも「消費者保護」の為のシステムとしてですが＾＾