三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

三田小山町の魅力は、東京 deep という有名サイトに全てが詰まってますね。

2019.10の最新版なので、必見ですよ。

首都高の高架橋が頭上を覆い、陰気臭いコンクリート護岸の川が流れている場所…ここは小綺麗に着飾ったおセレブマダムがしゃなりしゃなりと子犬を連れて闊歩する商店街がある「麻布十番」の地下鉄駅から目と鼻の先にあるところ。麻布十番駅前の「一之橋」から古川を眺めると、その川の向こう側に恐ろしく古ぼけた木造住宅が密集する一画がある。

三田一丁目の西端にあたるこの古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。

とてもここが“東京都港区”だとは思えない…と上京したてのカッペ民の目には映ること必至だろう。でも古川沿いの低地なんてよく見りゃ白金の奇数丁目エリアだってこんな感じだし、ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。

>>683 正義の抜粋マンさん

いちいち、名前変えなくていいよ。
どうせ、若葉マークついてるんだからw

>>683 正義の抜粋マン
現地はその通りでしょうね。誰か否定する人はいます？

でも、1ミリも残らず再開発されちゃうんだろうけどね。

若葉マークさん静かになっちゃったけど、
再開発前なんかどこも酷いもんですよ。

先日通りかかりましたが、悲惨な場所ですね、ここ。

再開発のお化粧で無知な人たちにうまく売り捌けるのか、注目してますよ。

何言ってんの。定期的なネガコメント投稿、おつかれさんです。

ここの再開発は化粧どころの話ではない、生まれ変わるようなもの。無知な人？前世を気にして人付き合いなんてしませんよね。

白金ザスカイも首都高と古川沿いだけど、再開発で大人気。その事実を踏まえて、ここは相当な人気になると思う。

>>691 匿名さん
ノーマークでしたが、確かに参考になりますね。白金高輪→麻布十番の駅近なので、こちらのほうがまぁまぁ高くなるだろうね。

何やら郵送物が届きましたね。どうやら再開発が進む見通しが立ったようだね。

>>694 匿名さん
低地だけど、高額な人気エリアですよ。

まさかこんな場所にまでタワマン建てるとは・・・
他によっぽどマンション用地がないんだな

>>698 匿名さん
港区屈指のタワマンエリアでしょう。

大化けしそうですね、ここ。

港区民は決して欲しがらない場所だけど現地知らない上京者に誤魔化して売れば案外いい線いくんじゃないかな。
韓国人地権者も多そうだし本国の知り合いに広めるのもありっちゃありかも。

まあきっかけができればいいんじゃないの。

>>701 匿名さん
再開発が終わったら、現地なんかほとんど忘れられてますよ。覚えているのは、再開発前に売ってしまった哀れな元地権者くらいだな。

ここは再開発で街ごと生まれ変わるし、すぐそばの旧簡保事務センター跡地も三井が大規模再開発するので、三田二丁目には敵わないけど三田一丁目もプレミアムな場所になる可能性があると思いますよ。

>>704 匿名さん
すでにタワマンだと築１０年で坪７００万のエリアですが、さらにプレミアムな立地ってどうなんのよ。

ちょっと聞いた話、二丁目の慶應義塾 綱町グラウンドに開発予定あるの？

>>701 匿名さん
三の橋近くに住んでますけど、ここ予算が合えば買いたいです。

>>703 匿名さん
まさにこれ

>>708 匿名さん

連投ご苦労様。

>>705 匿名さん
3A超え

中央区湊のことでは？マンション名では〇〇銀座東として売りに出されることが多い場所。聖路加と東銀座の間ぐらいだと思う。
ここは三田だけどマンション名で〇〇麻布十番というのが散見されるから同じような立場だと言いたいのだと思う。
ただ一つ違うのは、銀座と湊はあまりにブランド格差が大きいけど、麻布十番と三田ではブランド格差はさほどない、と思う。

>>714 匿名さん
ありがとうございます。
中央区知らなくてすみません。調べたら聖路加の北あたりですね。中央区湊の住民の方が、銀座をヨイショしてて、それが気に食わないって話でしょうかね。

現地行ったら絶句しました。
首都高の大高架にサンドイッチされた暗くてうるさい古川沿いハザードマップ低地は、想像以上でした。

>>716 匿名さん
712あなたのネガ削除されてしまいましたね。笑

現地行かれましたか。そこの隣のタワマンは坪７００万ですよ。さらに向こうのタワマンも。

お隣とここは全然違いますよ。

まずは現地行ってください。
一目瞭然です。

>>718 匿名さん
再開発するんだから、見ても意味ないですよ。
もし見るならこれ。

なかなかの規模ですね。

建物とかは芝浦アイランドに似てますね。

この物件だけは現地見ないと後悔しますよ。
特に周辺環境と足元は必見です。
詳しくは言いませんので現地で味わってきて下さい。

普通は現地見て買うんでしょうけど、このマンションは現地見ないでも欲しくなるような立地ですね。

麻布十番駅までフラット徒歩1分。
これだけでも間違いなく買いたくなる。

>>716 匿名さん
アークも昔はこんな感じだったよ。
ところで絶句してないじゃん。ここは汚なくて煩い山手線駅からから遠いから君には関係ない。

現地見ずに買うのは今や中国人くらいですかね

東京出身の方なら首都高の大高架に囲まれたここの暗鬱感と騒音の酷さを知っている人は多いですから、他に見にくる価値があるとすれば古川沿いの臭さと汚さを追加で確認することくらいでしょうか

>>725 匿名さん
普通に今でも見ないで買いますよ。
投資用だけど、昨年買ったのはまだ見てない。

>>725 匿名さん
そもそもあなたがこの絵を見て暗鬱になっただけでは？

その絵が本当に自慢のつもりなら、あまりネガするのも気が引けてきました。

>>728 匿名さん
どんどんやって下さい。あなたが暗鬱になるのを見ているのも、悪くないです。

事故物件サイトを見ると、首都高古川沿いのこの辺りはピンポイントで炎マークが多いですね。

暗鬱暗鬱してる場所を裏付ける事象である事が容易に理解できますし、ポジさん自ら暗鬱さを広める必要はないのでは、と思いました。

>>730 匿名さん

その炎マークは再開発でリセットですね。笑

>>724 匿名さん
アークヒルズの場所は谷底の木密地域でしたね。六本木ヒルズも谷間の墓地と養殖漁業の街でした。しかし再開発ですっかり変わりましたね。

そういった木密地域と違うところは、
ここが首都高の大高架と古川によるサンドイッチ二重奏をくらっているところですね。

これが、大きなポイントなのです。

このエリアに暗鬱と大騒音の影を落とし続けるこれらの嫌悪施設は、永久にこのままなのですから。

>>733 匿名さん
白金ザスカイを見る、気にする人は少なそうですね。そんなに暗鬱になると体に悪いですよ。

>>733 匿名さん
そんなに気に入らないなら、わざわざ書き込みしなければいいのにと思うけど、ここが悪いということを広めたいんですか？建設的でないネガは意味ないですよ。
ここはどうやっても売れますね。

今の時点でこのような場所をヨイショしているのは、おそらく地権者さんでしょう。

港区民なら、現地は速足で通り過ぎたい場所です。

>>736 匿名さん
今が通り過ぎたいってのは同意だけど、それは首都高とかの問題ではないでしょ？
再開発する場所を現況でダメ出ししても意味ないよ。
そもそもなんのためにそんな書き込みしてるのか理解できん。

>>736 匿名さん
あんた田舎の山手線乗りの山手線外だろ。関係ないよ。
アークや泉ガーデン、城山、六本木ヒルズができる前もこんな感じだったよ。アークなんて首都高真横で駅もなかった。建設中の虎ノ門、麻布台周辺もさびれてるよ。何れもゴーストタウンやスラムと言われてたしね。だから再開発しやすい。単なるマンション街とは違う。
港区民なら知ってるだろ？

>>738 匿名さん
いや、むしろ再開発しちゃうと昔の汚い再開発前のことなんか覚えてないよねってことだろ。

>>736 匿名さん

連投ご苦労様(笑)

住んでいる人に失礼
何様だよ

アークや泉ガーデン、城山、六本木ヒルズ、虎ノ門、麻布台と、
この三田小山は全くの別物です。

大きな違いは、ここが首都高の大高架と古川によるサンドイッチ二重奏をくらっているところ、そのせいで心理的にも格上の麻布十番エリアとは完全に分断されたエリアであるということです。

これは、大きなポイントです。

再開発されてタワマンができても、このエリアに暗鬱と大騒音の影を落とし続けるこれらの二大嫌悪施設は、永久にこのままなのですから。

>>742 匿名さん
すごい参考になります。ポチしました。
ここは分譲されたら坪いくらだと思いますか。

>>742 匿名さん
上にあげたのは、坪1,000万を軽く超えるような物件でしょう。ここは坪800万程度だと思いますから、ひとつ下のクラスでしょうね。

いわゆる大街区エリアは港区でも特別なエリアですからね。三田小山町は格下とされても仕方ない。と言っても大街区エリア近接なので、安く売ってくれるなら買いたい。

直近の世界情勢によって、ここの販売価格に多少なりとも影響与えそうですが、皆さんは坪どの位だとお考えですか？

騒音耳鳴り排気ガス真っ暗街区で暗鬱気分を気にしなけりゃ、坪400万なら買いじゃねーか？
首都高にドッキングされちゃった三田の古川沿い低地だけど、麻布十番だとか言って誤魔化しゃあ何も知らねーお上りに転売できるだろ。

ここが坪400なら間違いなく買う。古川とか首都高はどうでも良い。
新築の白金ザスカイ、パークコート南麻布や、中古のサンウッド三田パークサイド、シティタワー麻布十番の単価と比べても極端に安い。

>>747 匿名さん
普通に高層は坪1,000万超えだよ。世間のマンション見てみなよ。駅近大規模タワマンはどんなに下げようと必死で喚いても無駄。超高級マンションを検討したことないから分からないよね。笑

坪1000万クラスは購入者の属性が違いますね。

現地行くと一目瞭然ですがいくらタワマンとは言え、古川沿い低地かつ首都高大高架にサンドイッチされた暗鬱とした騒音エリアに住もうとする勇者と、ハイエンドを検討する彼らとでは、属性が全く合わないでしょう。

>>750 匿名さん
再開発前の現地見ても何も分からないよ。
再開発終わったら、あなたなんて浦島太郎状態でしょうね。

三井の簡保跡地三田一丁目計画との相乗効果で、このエリアのランドスケープは相当変化しそうですね。

>>752 匿名さん
環境は簡保跡地が格上ですが、立地はこちらの方がいいですよねー。

三井の簡保跡地とこちらの三田低地を比較する人はいないでしょう。

前者は落ち着いた教育環境重視の富裕層ファミリー。
後者は飲み屋やタワマン好きな単身者。

残念ですが、一種単価も倍くらい違うと思いますよ。

>>754 匿名さん
さすがに簡保跡地でも、坪2,000万はいかないんじゃないかな。

あ、ごめん一種単価か。
たしかに土地の価値は倍くらい違うかもね。

お国(路線価)は、かんぽ跡地よりこちらの方が価値が高いと言ってますけどね。

十番駅に近ければ近いほど良いかな自分的には。

>>757 匿名さん
容積率が、全然違いますよ。
タワマンが建てられるこちらは、一種単価つまり土地の価値が低いです。

>>759 匿名さん
誠に残念なお知らせですが、どちらも４００%ですよぉ。

えっ
ここ、容積率ボーナスなしなんですかｗ

>>761 匿名さん
お国(31年度路線価)が言うには、簡保跡地よりこちらの方が高いんですよって話です。ちなみに、どちらも容積率４００%
容積ボーナスって何？？路線価に関係ないよ。

路線価？
一種単価の話では。
まさか一種単価、知らないんですか（素人とは話たくないです

てかここ、まさか容積率ボーナスもらえないの？

>>763 匿名さん
頭の悪い返ししかできなくなったね。
同じ容積率、路線価はこちらの方が高い、まだ再開発は路線価には一切影響なし、あなたの言う一種単価は、かんぽ跡地が高いんですね。
もしや中卒ですか？

まだ変なのが張り付いているんですねー。そこまでここは一緒単価が安いとか言うなら、ちゃんと計算して数字で簡保跡地と比較すればいいのに。

静かだな。せっかくサンドイッチとか言ってるアホおちょくってあげてたのに、アク禁くらったのか。

そういえば、再開発区域内のボロマンションが一部屋すっ高値で売りに出てたけど、売れたらしいね。やはり再開発にかかる期待は大きいですね。

ここのモデルルームはいつ頃から始まりますかねー？

>>768 名無しさん
ここって順調に進んでるのですか？複数の不動産会社の人がまだ何年もかかりそうと言ってましたが。

ここはバブル熱狂の勢いで売り切るべき場所でしたが市況がこうも暴落に向かうと、こういう条件の悪い首都高大高架に挟まれたやかましい水没低地の住環境のマンションは、タワマンというだけで実力不相応な価格で売るのは至難の技。

しばらく塩漬けにせざるを得ないでしょうね。

塩漬けも何も、まだ時期決まってないのでは？
さらに建築期間も、タワマンなら３年以上かかるわけだから、普通に塩漬け状態？

>>771 匿名さん
この辺も軟弱な地盤だから、4年ぐらいかかるかもね。

>>772 匿名さん
まだ着工もしてないので、完成までは今から少なくとも5年以上かね。

いよいよですか。

地上45階、33階「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業」夏には本組合設立認可の見通し！

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52485560.html?ref=category11178...

ここはいわゆる首都高の大高架下エリアですね。
箱崎JCTの辺りほどではありませんが現地はよく似た雰囲気です。

夜の箱崎ジャンクションはカッコいいですよねー

>>774 匿名さん
４５階建か、、もうタワマンはお腹いっぱいだよ。

色々とあるようですね。

坪410なんですか、ここ。

https://www.mitasaikaihatsu.com/blank/

>>778 匿名さん
デベの仕入れがその位の単価だったようですね。

ブハッ

これ、リーク記事？
どちらにしても、なんじゃここｗ

>>778 匿名さん

ここ４１０万で買えるの？事業協力者ってボロ儲けなんですね。