三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>4396 検討板ユーザーさん
ちゃんと答えてあげましょうか？路線価は住宅地よりも商業系の方が高くなってしまうことがよくありますが、ここは住宅系、クレストプライムタワーは商業系なんですよね。これ以上はアホネガさんが可哀想なので言いません。

怒りにまかせるのは残念な結果しか生みません。


Ａ. ここは商業地区です

>>4399 eマンションさん
失礼、ここは容積４００%の近商、芝は容積５００%の商業でした。

三田住民です。隣のパークコートは1600で販売されている、ここは免震タワーだから1500からスタート。1500でもニューヨーク、香港の都心の半額だけですよ！爆買不可避。

三田GHと三田小山西では、三田、という名前だけが唯一の共通点なだけで、立地も地歴もブランドも住民層も価格も、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

三田GH 坪1600

～～～～～ 越えられない壁～～～～～

三田小山西　坪900
クレストプライムタワー芝　坪600

隣のパークコートと同程度なら、何部屋でも迷わず買うよね。もちろん、パークコートより高くなって当たり前だから、高くても検討するけど。

現実的に坪1200～2000位かな…
まあ貧民ネガ達には全く手が届かない高級マンションだから貧乏ネガ達は見苦しいからスレを荒らすなよ。

>>4407 通りがかりさん

どうでしょうか。今分譲するなら、下は坪1,000万より下だと思いますし、上は坪2,000万を越えると予想します。

タワー棟じゃなければパンダ900～もあるだろうけど、今の相場が続けば下1000～2500じゃない？

クレストプライムタワー芝の動向を見ると、
三田小山西も坪800までいく可能性はあると思います

内陸の三田と埋立地の浜松町では地価が全然違いますよ。浜松町の比較対象は芝浦とか勝どきでしょう。

販売開始はいつからでしょうか？
来年春頃？

三田小山西は 古川池の埋立地 です。

首都高沿い、古川沿い、埋め立て地。

この3つの条件を満たす類似物件は、港区内陸では
三田小山西とクレストプライムタワー芝のみとなります

クレストプライムタワー芝　坪600
三田小山西　坪800

本当にこんな差がありますかね？
同じ埋立地ならもう少し安い 勝どき の方がよくないですか？

ここは坪1200ぐらいはすると思うよ。安い部屋でも坪1000を切るかどうか。

>>4405 通りがかりさん
三田GHはPMの一部部屋除けば、庶民向きじゃない？2億円で買える部屋がほとんどだし。２?３億円でセレブ気取るのは恥ずかしくないか？

クレストプライムタワー芝の 2倍の値付けは、現実的ではないですよ。

首都高沿い、古川沿い、埋立地。
3拍子揃った親類物件は、三田小山西とクレストプライムタワー芝だけなので、良いベンチマークです。

>>4417 匿名さん
そんな珍しい価値観の人もいるかもしれませんが、私ですら坪1,500万出してでも高層階欲しいと思ってます。デベもわざわざお金持ってない人の価値観に合わせて安く分譲することは無いよ。

こちらの掲示板のように、物件関係者が頻繁に出入りして押し売りしてくるところは、焦って手出しするのはリスクが大きいと思います。

ね。

本当の検討者なら安い方が嬉しいはずなのに、ここはなぜか高値を望む投稿が頻繁に行われる、マンコミ唯一の珍しいスレですよ。

いくら安く欲しいと言っても、まともな人なら理解してます。隣のパークコートより安くなるわけないと。

隣のパークコートは埋立地ではないので、埋立地の三田小山西よりは格上になると思います。

＞本当の検討者なら安い方が嬉しいはずなのに、ここはなぜか高値を望む投稿が頻繁に行われる、マンコミ唯一の珍しいスレですよ。



このスレの本質を、正確に表現していますね。
末尾に 笑 を付けると、もっと良かったです。

坪1200は全然高くないですよ。三田GHはもっと高いわけで。

それなりに詳しい人が多いので、
的外れな予想には
修正意見(つまりツッコミ)が
入ってるのでしょう。

三田GHは三田小山西とは全く異なるエリアですよ。

笑
三田ガーとミタコの違い？

現地見りゃ誰でもわかるっしょ。

駅近と駅遠？

MGHとは立地含めモノが違う、というのはその通りですね。
実際、相応に差別化された値付けになるでしょうし。
ですが、それで後発が税込800／坪を割って来ると、安値煽りに勤しむ方々は本気で言えるのかという話です（笑）
同じデベが徒歩数分圏内で売る別物件に４割もの差を付けると普通思いますかね？

MGHの購入者とて神や仏ではありますまいに。
まだ代金の支払い前だというのに、怒られちゃうだろと想像できないものでしょうか（笑）

ここはワンルームを大量につくって欲しいな。

>>4433 匿名さん
基本的にはワンルームって作りたがらないですよね。でも権利変換する上で、弱小地権者(分譲ワンルーム)のためにどうしても必要で仕方なく作ってるのよ。ここの再開発ってワンルームの分譲マンションってあんまり無かったと思うんだが、どうでしょ。

>>4433 匿名さん
MGHにある大量のワンルームはメンズエステ決定だな

港区でメンズエステが大量にあるのは港南ぐらいでは？

>>4436 匿名さん
マジレスすると六本木麻布十番赤坂あたりに多いですね。

>>4437 eマンションさん

そこら辺のメンエスって可愛い子が多いけど、60分で余裕に2万円超えるから、平民の自分からしたら月1の給料日の楽しみなんだよね。

>>4438 都心のお兄さん
たしかにこの周辺の 風俗の女の子って、
バチバチに整形してくれちゃってますからね。
まさにごちそうさん、って感じですよ。
ここに住む楽しみの一つです。

>>4432 通りすがりさん
しろがねざすかいが坪900で取引されてる現状をみると、ここは坪1200超えてくるのは間違いない
世の中インフレで3年前と比べたら、超都心高級マンション価格は１.5倍に値上がりしてるからね

>>4440 匿名さん
インフレで金利上がっても不動産価格は上がりますか？

>>4440 匿名さん
というより、格上のパークコート麻布十番タワーを抜けるかどうかでは？

1位　パークコート赤坂檜町　坪1902
3位　虎ノ門ヒルズレジデンス　坪1808
7位　アークヒルズ仙石山レジデンス　坪1551
13位　六本木ヒルズレジデンス　坪1404
17位　パークコート千代田富士見　坪1334
18位　パークコート青山タワー　坪1304
26位　ワテラスタワー　坪1257
37位　パークコート浜離宮　坪1174
43位　平河町森タワーレジデンス　坪1153
44位　パークコート神宮北参道　坪1143
46位　パークコート麻布十番　坪1131
47位　グランスイート麻布台ヒルトップ　坪1119
49位　ウェリスタワー愛宕虎ノ門　坪1114
51位　元麻布ヒルズ　坪1108
52位　赤坂タワーレジデンス　坪1097
69位　シティタワー麻布十番　坪1031
71位　青山パークタワー　坪1025
76位　虎ノ門タワーズレジデンス　坪1000

～～～　坪1000の壁　～～～

96位　白金ザスカイ　坪945
125位　パークコート文京小石川　坪910

https://www.mansion-review.jp/ranking/tsubo_tanka/

麻布台ヒルズの地権者物件は既に坪2700オーバーだね。

麻布台ヒルズがダントツ1位なのは間違いないですが、まだしっかりとしたデータがないので、ランキングには反映されていないのでしょう。

>>4443 通りがかりさん
坪2700って、100平米の2LDKが8億円ってことですね

みんな、こっちの方が欲しいよね。

同時期に建つヒルズ横の西麻布三丁目のタワマンはどの位になるのかね、坪1200～位かな。

>>4447 匿名さん
ね。
港南よりはこっちがいい。

>>4449 匿名さん
港南でも徒歩２分とかにできるなら検討に値する。

三田小山は麻布十番駅徒歩1分だね。

>>4438 都心のお兄さん
デリなら60分が最多顧客帯ですが、メンエスだと90分がデフォで60分は人権なくただシャワー浴びに来た客扱いです。

麻布地区のメンエスも高騰が続き、オプション入れると3万前後が標準となりました。
ここに領収書も切れるメンエスできたら大繁盛しそう。ただワンルームメンエスって1部屋だとなかなか採算取れないので近隣で4-5部屋必要です。

>>4440 匿名さん
埋立地の三田小山西より、内陸の白金ザスカイの方が、良い。

>>4453 匿名さん
スカイの方が安いしね。ちょうどいいと思います。

地歴を見るとどうしても、スカイ ＞ ミタコ　になっちゃってます。

はいはいどうぞどうぞ

ここの完成予想図にどうも惹かれないのは私だけ？

令和の巨大高級団地説と、
シン・九龍城説。

>>4457 匿名さん

隣のパークコートの上位互換みたいな外観だけど、俺もあんまり好きじゃないかも。

>>4457 匿名さん
わかります。私個人の感じ方に過ぎないのですが、なんか高度成長期の団地っぽさを感じます。麻布十番駅至近という立地はかなり魅力的なのですが、棟配置や建物のデザインが陳腐に感じてしまいます。

＞ここの完成予想図にどうも惹かれないのは私だけ？


ここ、芝浦アイランドに似ていますよね。

立地が良いから相当高くなりそう。芝浦アイランドも人気高いですよね。

>>4461 匿名さん
ケープタワーですね。

同じ芝浦も三田小山西も人気ありますよ。

埋立地の中では浜松町や芝浦は住環境も良くて人気の高いエリアですよ。

埋立地の中では芝浦も人気ですがマンション単位で考えると、埋立地の三田小山西とクレストプライムタワー芝が二大巨頭になりますよ。

三田小山西とクレストプライムタワー芝は立地条件が酷似していますから、似たような価格帯になるでしょうね

・埋立地
・首都高ジャンクション隣接
・古川沿い

>>4457 匿名さん

まぁ、公式HPが出来るまではデザイン確定ではないですからね。豊海なんて、サイトが出来るまでは普通というか、ボリュームや規模を表わした図でしかなかったわけですし。

>>4468 名無しさん
そう、豊海のデザインとどうしても比べてしまって。
今のはちょっと一昔前を感じてしまうので、
決定版では期待したいです。

>>4469 匿名さん

そうなんですよね。まだデザインどうこうの意見は早い気がします。アースカラーであっても、デザインはまだ変更の余地はある気がします。

みんな楽しみで仕方ないんだな。
買えるといいねw

パークコート仕様なので現在の相場と言えば坪1200以下は不可能です。

そして高階層はさらに高級仕様と言われました。

不動産暴落こないであれば恐らくあの時と見えば三田ガーも分譲時安いかもしれません。

三田小山西と同じ埋立地の 芝浦アイランド に似てますね、ここ。

できれば三田小山西と同じ埋立地・首都高ジャンクション隣接・古川沿いのライバル・クレストプライムタワー芝に似せて欲しかったです。

三田GHはあの坪単価でも大抽選大会なので、ここも相当人気になると思います。

三田GHと三田小山西は、全く異なるエリアです。

検討者層は、被りません。

三田GHと三田小山西の唯一の共通点は、三田、という名前のみ。
立地も地歴もブランドも住民層も価格もグレードも、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が 埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

>>4476 匿名さん
大体理解できるけど、一般的に地歴も悪く無い、駅まで徒歩１、２分の立地を高台よりも良しとする価値観の人は多くいます。そこが理解できないなら、君の為にもこのスレから消えることをオススメするね。ストレスになるでしょ。

＞一般的に地歴も悪く無い

えっ

三田は歴史ある高級住宅街ですからね。

>>4478 匿名さん
歴史をちゃんと知っていれば、分かります。戦火を免れそのままの街並みがここ最近まで残ってしまったのを切り取るなら、大分酷い街並みでしたね。

東京DEEPの記事を一部抜粋しました。
↓

『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

>>4481 匿名さん

↓ここは間違えていることが証明されているんだけど、どこまでも自分の品位を落とすだけですよ。
『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

>>4482 eマンションさん

では、証明してください。

>>4483 匿名さん

さんざん証明してやってるんだから、間違えて無かったと新たに出すのは君の番。この間違いは、永井荷風が悪い訳ではなく、東京DEEPが三田小山を指していると間違えて取り上げたことが原因であり、君が勘違いして取り上げたのも悪くない。でも間違えていることが分かっているのにも関わらず、いつまでも言い続けるのは、、、まぁ、いつものことでしたね。

上記の通り、Xの東京DEEPの2022年最新アップデート版にも、
『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

と記載されていますよ。

ネガさんが大好きなスラムは全部取り壊されて完全無欠のタワーマンになるんですよ。
知らないんですか?

>>4486 匿名さん

記憶障害をお持ちのようですね。

記憶障害も何も、
情報元の東京DEEPが、2022年 Xの公式に最新見解をアップデートしており、三田小山西は、

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

と記載しています。

暴言はおやめください。

再開発すれば関係なくないですか？

何かそのような家が残っていれば、気に留めますけど。

>>4490 マンション掲示板さん
んー。
それは論点ずれちゃってます。笑

皆さん、証明とやらを楽しみに待ってるのですよ。

>>4491 匿名さん
論点も何も以前から見てる人は皆知ってるよ。
君にひとつ聞こうか。
↓ここは三田小山ですか？
「最も悲惨なる一例を挙げれば麻布の古川橋から三之橋さんのはしに至る間の川筋であろう。」

それが何か。
東京DEEP公式Ｘには、こう書いてあります。
（2022年最新版）

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』