三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

＞埋立地限定なら勝どきや豊洲がマシというだけの話だと思われる

環境の良い埋立地の勝どきが坪600台なのに、
環境の悪い埋立地の三田小山が坪700もしますかね
芝浦も港南も港区とは言え、埋立地は安いですよ

まぁ、普通に考えると最低坪800くらいからだろうね

アホネガさんとマンションオタクの方の予想がどちらが正しいのか、言わずもがなですな。

三田小山西は埋立地だから安い、という他にも安い理由があるということでしょうか。

一般的には三田小山西はめちゃくちゃ高いです。アホネガさんの脳内でだけで安いです。でもさすがにA棟だけでも坪1,200万はないかなと。

>>4002 匿名さん
三田小山と同じ 古川沿い 埋立地 のクレストプライムタワー芝が坪600なのに、三田小山だけが坪800もしますかね？

え、3分東に歩くと坪1300なのに、
ここは坪800！？

パークコート麻布十番は埋立地ではありませんから、
埋立地の三田小山よりは格上です。
で、どこが坪1300？笑

パークコート麻布十番ザ・タワー
坪単価924.7万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/921

え、東に徒歩3分の物件を
知らないヒトも
ここに来てんの！？

スカイよりは高いだろうな

現地を知らず、
最寄り駅名検索だけしてるヤツが
おるんやろうね。

パークコート勝どきの人ですからw

アンケート結果を見ると、やはり古川池は古川の東側にあったと考える人が多数派のようですね

徒歩三分の距離で
坪単価５００以上違う例って
過去あるの？

三井不動産レジデンシャル、日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社の4社だよね

北地区、南地区、三井不・三菱地所の割り振り決まってるの？

非埋立地のパークコート麻布十番が、坪900台～
ですから、
埋立地のリビオシティ三田小山（仮）は坪750～くらいでは？

三田ガーデンヒルサイド

三田小山ランドフィルタワー

坪750万？一棟買いします。
は無理だけど、５０戸ぐらい買いたい。

三田小山も埋立地だから良くないよ。
湾岸なら勝どきの方が上だと思う。

なんか埋め立て埋め立てと連呼してる人は論文の解釈や図の見方を間違えてるんじゃない？
よく貼られてるその２つの論文からは古川池の正確な位置や形は読み取れないと思うよ
周辺の標高と筑波大学の論文、名古屋大学の論文で示されている実際に震度が高かった位置を総合して考えると、どちらかというと池の大部分は麻布や明治通りのあたりだったっぽいけど、
もちろん池の形なんてよくわからないから三田小山西地区を含んでいた可能性もある

なんにせよ、このへんがきれいに再開発されて公園や広場ができたら周辺住民としては嬉しい

なんか三田小山の埋め立てを美化しようとしているけど、こういう古川ワキ首都高ワキの埋立地は住環境がよくないよ。
同じ湾岸なら勝どきの方が良い。

しかし、ここのポジって一体何者なんだろう。

三田小山出身者なら自身のルーツを明らかにしてくれた大学の研究論文をここまで蔑ろにするわけないし。

埋立地出身だけど実は埋立地を恥じていて、いつか埋立地を抜け出したくてこの辺を買ってみたけど、大学の研究論文を読んで埋立地だと知り憤慨している人、って感じかな。

埋め立て地の歴史話はどうでも良いと思う。これから再開発事業が行われて資産価値があがる三田小山西に期待したいね。スカイは竣工後40％値上がりしたからここも投資家が狙っている物件だね。庶民には手が届かない坪1000万円からだから買えるのは富裕層と投資家だけだね。三井ガーデンヒルズとかワールドタワーレジデンスの抽選で外れた人はここを買うね。ここも高い倍率で抽選になる物件ですね。

白金ザスカイは、坪700 → 坪800～900

40%も値上がりしていませんよ

三田小山西が坪800？

埋立地に坪800も出すなら、
内陸物件を買った方がいいと思う。

>>4044 eマンションさん

どうぞ、そちらの物件へ行かれては？

最低、港南の倍の坪単価だと思う

古川南の
大関物件？

埋立地？らしい日比谷の入江なんか、めちゃくちゃ価値が高いから、埋立地って価値にそんな影響ないんだね。それよりも駅の近さなどの立地条件が重要だね。笑

俺たちの三田小山、万歳！万歳！

>>4043 匿名さん

してるんですよ。実際、坪900～1000で成約しているようですし、マンションレビューは案外正確ですね。

>>4051 マンコミュファンさん
なるほど。
＋41.02%（＋4875万）ということは逆算で、
白金ザスカイは 1億1884万が成約相場、ということになりますね。
さすがの億超えで、凄いです。

＞白金ザスカイは 1億1884万が成約相場

取り引きをみていると平均するとそれくらいかな、という印象でしたが。
マンションレビューは案外正確ですね。

>>4043 匿名さん

港区もこの界隈だと３年前くらいまでは坪600は切ってた訳で。それが今800を超えてくれば40％up
控えめに見てもね。
白金も起点は決して700ではないのですよ（笑）
それがずっと続くかどうかはともかく、現実を見るなら直近の過去と「今」を理解しないと。

白金さん、他所のスレッドでの宣伝飽きました

ここが白金ザスカイ以上、三田ガーデンヒルズ未満の価格になるので、話題になるのもやむなしかと

>>4054 通りすがりさん
ではなく、
ポジさんの主張通り、白金ザスカイが40%値上がりなら、白金ザスカイの成約価格は 1億2000万前後、ということでした

うーん。

ポジの主張には整合性が認められませんね。

単に値上がり詐称を繰り返して墓穴を掘っただけかもしれませんが。

>>4058 名無しさん

ポジ？ネガでしょ、整合的ではないの。話題のマンションレビューの白金ザスカイの坪単価は922万みたいだし。

平均成約価格が 1億2000万で 坪900ですか

全く整合性がないですねえ

売れ残りザスカイの話はもうどうでもいいよ。

こんなとこで詐称を繰り返す暇があるならチラシでも配ってこいよ。

>>4060 検討板ユーザーさん

ネガって頭悪い？もしかして4875万÷0.4102＝1億1884万と計算して、これが今の価格と思ってるということ？？これは元値の計算だよw今の成約価格は1億6759万wマンションレビュー見たらわかるが、これは60平米の価格ね。なので坪930万。ネガの独り相撲、お疲れさん

60平米？

白金スカイってそんな狭い集合住宅なんですか。

港区内陸の駅近大規模は坪900スタートの時代

白金ザスカイが大量に売れ残っているのは周知の事実

さっさと準工業地域にお帰り

ネガの棚上げ力はすごいですね。自身の過ちは一切認めない。そんな人のコメントなんて誰が信じるのでしょう。

ここを荒らしていたのはやはり白金ザスカイさんでしたか。

スカイコート三田小山ザ　タワーかな

ここが坪800程度とか埋立地とか騒いでる輩が荒らしでしょ。安く買い叩きたい気持ちだけはわかるが、今の相場からズレすぎててお話になりません。

>>4057 マンコミュファンさん

貴方のその話は私の投稿とは関係ないですよ。
「値上がり40％」のソースとして貼られている情報が平均坪単価での話なのか、特定住戸の売買事例での話なのかが不明ですし、白金の竣工は今年の２月ですから、そこから現時点で40％の値上がりというのは何かの間違いでしょう。前出のソースでも起点は１年以上前ですから。
今から約４年前の平均坪単価が約700。それが今年の竣工時点でどこまで上がったのか、貴方も含めご存知ない人ばかりだからこのような議論が盛り上がっているのですよね？

あそこが販売開始する前は坪700などという話は噂レベルでも殆どなかったんですよ。当時の検討スレを見てみるといいです。近傍相場・近傍事例を考慮すれば600を超えるかどうかも冒険だったでしょう。それが周辺地域の実情だったのに今やご承知の通りです。ここは広告展開もこれから、価格のリリースは多分１年以上先ですよね？　白金が辿った爆上げの経緯を同様にトレースするとは流石に思いませんが、今ここでデべの内情も知らない方々が口々に言っている数字は正常な予測値でも何でもなく、只のポジトークでしかないので、今のところ下限かな？と思える800あたりを起点とすれば、実際に躯体が上がってくれば900だの1000だのを超えてくる可能性は普通にあると。客観的に市場を見られている人ならそう捉えていますよ。ポジとかネガとか関係ないです。厳然たる事実に基づいて考えればそうなるというだけで。

強引に相手を言い負かしたい時、なんとかして他人を説得したい時、人は多弁になるそうです。

まだ坪600とか700であーだこーだ言ってるのか。

同じ埋立地なら三田小山西より勝どきの方が良い。

>>4073 検討板ユーザーさん

勝ち負け？ 説得？
誰と誰の勝ち負けですか？
私は誰かを説得しているのではなく事実を指摘しているだけです。

売主が価格を決めるのは早くても１年は先ですよ。それを貴方や私が把握できるとしたらもっと後です。現時点で売値を論じるのは結構ですが、このスレで盛り上がっているのは只のポジショントークなのだから、勝ちも負けもある訳が無いでしょう（笑）

アホネガさんはSUUMOでも見て勉強して相場感を養ったほうがいいよ。アホネガさんが埋立地に沈めた日比谷入江なんか、こことは比較できないくらい価値があるし、ここより駅から遠いし低いパークコート麻布十番ザタワーで坪1,000万が現実味を帯びているわけだから。

ズバリ、坪1200万
以上

ここと同じ古川沿い埋立地のクレストプライムタワー芝が坪600程度なのですから、
三田小山西だけが坪800もするとは考えにくいです。

埋立地に坪800も出すなら、
内陸物件を買った方がいいと思う。

>>4078 匿名さん
クレストプライムタワー芝（笑）
あまり知らなかったからちょっと調べたけど、
２００４年築
３２階建て
総戸数１７８戸
最寄り芝公園駅徒歩２分
ネガさんがんばれ

ごめんなさい、↑パークハウス芝タワーでした。

三田小山西は埋立地だから住環境が良くない。
同じ湾岸に坪800出すなら勝どきの方が良い。

パコ虎
87m2・39800万が、
消えてるで。

牛丼マンションさん。
それ掲載の取り下げです。

あとスレ間違えてますよ。

ぼくの岩手のアパートも坪1000で売り出してるから、岩手のアパートは坪1000に値上がりしたことになるね。

もう庶民には手が届かないね。

>>4085 匿名さん
>>4086 口コミ知りたいさん

どちらも同じ、ただの希望小売り価格ですね。
それは相場とは、呼びません。

>>4079 検討板ユーザーさん

そうするのが賢明ですよ。
予算として坪800すら想定できない人はどのみち既に売主のターゲットから外れつつあるでしょうから。
ここでどんなにネガキャンを張っても売主にとっては注目度を上げる材料にしかならないので、むしろ逆効果かと。

>>4087 検討板ユーザーさん

貴方が「相場」と称しているのはこの物件の実際の販売価格が受け入れられる相場のことですよね？
そんなものが現時点で確立されている訳がないでしょう。

ここでポジショントークに花を咲かせている貴方達が、その相場を作っていくのですよ（笑）
デベのために地ならしに貢献して、何ともおめでたいことです。必死で売値を引き下げようとすればするほど、需要の高さが浮き彫りになるのですよ。むしろ程々にしていただけませんか？
これ以上高くなっては困りますのでね。

>>4086 口コミ知りたい
岩手出身者、あらわるwww

>>4091 eマンションさん

そうですね。勝どきは良い立地です。
昔ながらの住宅地の界隈性があって落ち着いていますし、一時期問題になった朝夕のラッシュもだいぶ軽減されたと聞きます。
思い入れがあるならそちらをお選びになればよろしいかと。三田小山と比較する声が上がれば勝どきの検討者にとってもこちらが候補のひとつとなって、自然に市場が広がる中で棲み分けも進むでしょう。

ネガ達は貧乏でヒマだからからかってるだけだからムキに反論する価値すらない
現時点の相場感でも三田小山は1000オーバーは当たり前。

三井ガーデンヒルズが坪1300から、ワールドタワーレジデンスは1200から、三田小山西は1000からと、もう都心は庶民には手が届かない価格ですよ。転売ヤーだけが儲けて
いるな。

三田小山西が坪800？

こんな埋立地に坪800も出すなら勝どきの方が良い。

貧民ネガ達は稚拙でくだらんコメントばかりで醜い

三井に聞いたら相当力を入れてるプロジェクトで価格はこれからで今の相場次第だって
因みに麻布台ヒルズの地権者住戸は坪1500～1800

今は、レジデンス六本木や仙石山が
坪1500-1800やで

麻布台レジデンスB
坪2000で出てますね。

ここも坪1200ぐらいはしそうだな。

東に２分歩くと
坪1300

坪1300を基準に
駅近プレミアム：＋5％
川沿い・地歴ディスカウント：-20％
として、坪1100か。

>>4109 匿名さん
インフレなんだから当然の帰結かと

正直この何年かで資産を増やせなかった人は、もう指咥えてるしかないよね。

ではなく、
三田小山西も勝どきも同じ埋立地なのですから、
安かろう悪かろうを選ぶ方がよいと思います。

微妙な立地のタワマンはスカイを名乗りがちだがここはどうだろう

ここは港区の中でも立地かなり上位ですよ。

>>4113 さん

屁泥ヶ淵地区を再開発して、
青雲町と名付ける感じ？

港区も
古川までは
江戸のうち

完成は2029年だっけ？
そん時はどんな相場かね。坪600万なんてのも無い話じゃないよね。

2029年の麻布十番付近の新築価格は1500～じゃない？

坪1500ぐらい行っててもおかしくないよね。

>>4119 マンション掲示板さん
先のことは誰もわかりません

都心や湾岸の人気エリアはまだまだ上がりそう。

ここの価格予想ですが、
同じ 古川沿い首都高沿いの埋立地タワマン をベンチマークにするのが、最もシンプルだと思います。

クレストプライムタワー芝がちょうど坪600程度、ということから、築年数で割り戻すと、やはり三田小山西は坪800あたりが信頼区間の本命と考えます。

坪1200はいくんじゃないかな。ここの立地はかなり希少性高いですよ。

東に２分歩くと坪1300だからね。
徒?２分で坪500差の例って、
あるの？

なぜか文字ばけ。
徒歩2分
とほ

しかも駅近側が
坪マイナス500って。

>>4123 評判気になるさん

埋立地に希少とかないですよ。

三田小山も勝どきも人気の埋め立て地だと思います。

まぁまぁ、夢を見るのは自由ですから。
私は買えるならどんな値段でも買いにいきます。安くなるにこしたことはないです。

最近はアトラス麻布台ですら坪1000万以上に上げてきていますし、三田ガーデン2期の価格も踏まえると、坪1300-1500万円が妥当なラインではないでしょうか。

古川ワキ首都高ワキ大高架下サンドイッチの埋立地と比べると、麻布台や三田ガーデンは遥かに格上ですから、ベンチマークにするなら 5割引きが妥当では？

徒歩二分離れた大規模物件同士で、
片方が五割引(つまり倍の差)になった例って、
あるの？

>>4133 匿名さん
坪1300ぐらいはいくかもしれませんね。

数十メートル級の首都高の巨大な大高架ジャンクションが頭上に聳えるユニークな立地ですから、近隣物件の何割引かになっても不思議ではないと思いますよ。

ここの立地条件に酷似した物件の一つに、クレストプライムタワー芝、がございますから価格予想はそちらを参考になさってください。

>>4135 検討板ユーザーさん

お買い得過ぎて笑いが止まりませんな

浜松町は埋立地だからね。三田の方が立地は断然上ですよ。

クレストプライムタワー芝
2023年5月の相場単価
坪単価　513万円 ～ 752万円
https://mansion-market.com/mansions/detail/976?keyword=%E3%82%AF%E3%83...


いくらなんでも、三田小山がクレストプライムタワー芝の倍にはならないでしょう。
どちらも同じ、芝地区の首都高沿い古川沿いの埋立地です。
築年数等も込み込みでせいぜい3割増が上限と考えると、やはり三田小山は坪800前後かな、と考えます。

ここの物件からわずか徒歩二分のところに、
三田ガーデンヒルズがございますから、
価格予想はそちらをご参考になさってください。

>>4137 匿名さん

何割引きか、って、
そら1～9割引きの範囲にはいっても
不思議はないな。

ここは 東京DEEP で特集が組まれるほどの有名なアレですよ。

>>4140 eマンションさん
三田小山西が坪800？
埋立地に坪800も出すなら、勝どきの方が良いと思います。

どうぞ

ここも再開発すると街の雰囲気がガラッと変わりますね。近隣のタワマンを見てもここは坪1000万円以上は確実ですね。富裕層しか買えなくなったことも確実ですね。庶民は23区以外の物件を探すほかないね。

ここは都心でも希少な好立地ですからね。

>>4157 匿名さん
シティータワーは好きな人はいるけど、隣のパークコートよりは人気で高くなるのは確実ですね。

>>4156 匿名さん

えっ

コレの住民がここの地権者になるのですか？

>>4160 通りがかりさん
東京DEEPにこんな話題が出てるんだよね。
https://www.shijou.metro.tokyo.lg.jp/syokuniku/rekisi-keihatu/rekisi-k...

着工はいつですか?

>>4166 匿名さん
この東京DEEP案内とかいうツイッター見たけど、三田小山まで辿り着けずすぐやめた。品がないし気分悪くなるから、皆様、見ない方がいいよ。

ネガの暴論ひどいね
ほかでもたとえば六本木ヒルズや麻布台の裏地なんてもともとはもっとひどかったくらいだから、再開発後の評価である今の相場と地歴は全然関係ないのはわかるんだが
僻んでも安くもならないし買えない人には買えないよ

港南とかは地歴あまり良くないけど、三田は高級住宅街ですからね。

>>4167 評判気になるさん

ろくに東京の土地勘も無い田舎者の集まりが、都内にいくらでもある木密地区とか、少し前まで被差別地区だった場所をあたかも自分たちが発掘したかの様に取り上げてる痛いサイトですよ。むしろ笑って見るのがよろしいかと。ツッコミどころ満載なのでw

新たにザスカイが900万弱で売りに出たね、三田小山は低層1200～タワー1500～位かな。
来年販売開始みたいだね。

煽りが酷い

三田小山西だけではなく、埋め立て地はどこも似たようなものですよ。

三田小山西と同じ 首都高沿い古川沿い埋め立て地の クレストプライムタワー芝 が坪700程度ですから、新築とはいえ 三田小山西の価格もここから大きく外れてはこないと思いますよ。

クレストプライムタワーって、
築16年でまだ販売中の、
首都高・線路ワキ物件やん。

>>4174 マンション掲示板さん
そこって最寄りが浜松町駅なのに徒歩６分も歩かなきゃいけないとこですか？

>>4174 マンション掲示板さん

ここと同じ立地環境のクレストプライムタワー芝がベンチマークになるのは、ほぼほぼ確実でしょう。

白金ザスカイは、こことは別の高輪地区です。
三田ガーデンヒルズは、高台の最高級低層邸宅。

三田小山西はクレストプライムタワー芝と同じ、首都高沿い古川沿い埋め立て地の 芝地区タワマン ですから、クレストプライムタワー芝をベンチマークとして異論はないです。

>>4180 匿名さん
麻布十番駅から徒歩２分と、
浜松町駅から徒歩６分が同じ単価ですか？

仮に同じ駅でも、徒歩２分と６分では価格は別ものですけど。さらに規模やグレード感など、三田小山の期待値は段違いです。

>>4181 マンコミュファンさん
色々な条件を加味した上で価格の参考にするのが、いわゆるベンチマークです。
それに、浜松町駅の利便性は麻布十番駅を大きく上回りますから、クレストプライムタワー芝と三田小山西の駅距離の差はあまりないと考えてよいのでは？

三田小山西も埋立地だから環境が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

三田小山西の地歴は、古川池→埋め立て→下屋敷→東京DEEP、ですから埋立地の中でも良くない場所ですよ。

>>4182 匿名さん
では、パークコート麻布十番やシティタワーがべらぼうに高い価格で取引されていることと整合性を取るためには、浜松町駅が利便性が上だとしても、街の人気は麻布十番が圧倒しているという結論なりました。

どこも一長一短がありますからね。
しかも麻布十番は、となりの麻布地区。
三田小山西は芝地区の古川埋立地なのですから、そこまで無理しなくていいと思います。

>>4187 匿名さん

どうしました？ここは誰がどう見ても麻布十番エリアですよ。

来年販売開始だけど貧民達が買える価格じゃないからくだらんネガも妬みも嫉妬も議論も無意味。
麻布十番駅前の大規模再開発の超高級マンションて事実だけだよ。

>>4188 マンコミュファンさん

麻布住民に笑われますよ。

シティタワーの売出し価格がバブルですね。
あんな高値で売れるとは思えませんが、是非、ネガさんか言う半値の坪８００万で買わせていただきたい。

ポジの反応コメントの速さは、ある意味 危うさを掻き立てますかね。

>>4192 通りがかりさん

相変わらず意味不明のレスをするネガさん、分譲始まるまでにお金を稼いで早くこっち側においで。

>>4193 口コミ知りたいさん
敢えて 東京DEEP に住む理由がないので、やめておきます。

地歴耐性のある方や港区知らない田舎の貧民を、誘ってあげてください。

>>4194 通りがかりさん

そうですね。東京deep にも記載されちゃってますが、ここ三田小山のような港区一等地に、港区に縁のないネガさんが住む理由はありませんよねw早く田舎の貧民を脱出されることをお祈りしています。

こんな事例ありますね
https://gentosha-go.com/articles/-/55355

埋め立て地同士、仲良くしなさいよ。

>>4191 匿名さん
今の中古相場考えると三田小山は坪1200ぐらいですかね。