三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>2271 さん

どっから４年先になりました？予約１年半待ちみたいですよ。

>>2271 eマンションさん
失礼しました。
確かにきな臭いですね。
地域に３店舗、しかもこの２、３年前とかにオープンしてそうです。補償金もガッポリでしょうね。ただ、４年先まだ予約とかは、補償金には影響は無いのでは？

>>2270 通りがかりさん
確かに森ビルは保留床単価を明示し、総床価格と事業原価に差が有れば、開発利益として敷地面積に応じて従前評価に上乗せ配分して公正にやってるからね
その辺りが、デベロッパーにより対応がちがってるんですねー

>>2274 評判気になるさん

言うこと聞かないで予約取ってるんだから、周り解体してる中で営業させてやればいいんだよ。

>>2271 eマンションさん
↑コンサルと交渉して補償金をとんでもなくつり上げる方法を知ってるけど…このスレに書いたら地権者達がこぞって交渉をして面倒な話になるからやめておきます。
↑この飲食店がオーナー経営か賃貸かで交渉内容が変わるけど、何年先まで予約済とかは関係無く数千万単位の補償になります。

>>2277 通りがかりさん

べつに偉そうに話すことでもないよ。店舗の場合だけな。

>>2278 検討板ユーザーさん
でもこんなのを放置してたら、次々と再開発エリア内に店を開店する奴が後を立たなくなるんちゃう

>>2279 評判気になるさん
そもそも空き店舗が出て来ないから、さほど心配はいらんと思うよ。

>>2279 評判気になるさん
底地を持ってる側からしてみれば、テナントが意地でも出て行かないのが一番困るから、再開発の目処がある程度たった段階でのテナント契約は定借だと思うよ。
テナントが受ける補償金は、移転費用と工作物補償と他エリアで営業するまでの営業補償位か。
都市計画案件は、地権者も店子もそこまでゴネ得は許されないと思うけどね。
工作物補償のところでさじ加減はしてもらえると思うけどね

>>2278 検討板ユーザーさん
知らない人はそう思うでょ？
実際には商業全般が営業補償対象になるんだけど、商業の定義が曖昧なので…結局は個別交渉になり、みんなお金に強欲だから、納得いかない地権者多数でコンサルと揉めているって話。

>>2270 通りがかりさん
この焼き鳥屋所有者と固定賃料プラス売上比例の賃貸契約を結び、売上比例の比率を80%にすれば、年間4000万の賃料となり、7年間の補償期間として従前評価の数倍にあたる2.8億の補償費が所有者に支払われることになるんちゃう

>>2283 検討板ユーザーさん
実際にそんな内容の契約書があるならば個別交渉だろうけど↑こんなデタラメな内容の契約書が偽造ならば詐欺で訴えられるよ。
と、補償一覧の中で分類別に賃料補償単価も決まっています。　
が、やり方によっては数倍の補償費を取れるのも事実なので、強欲な地権者や賃借人はコンサルと揉めてるって話です。

>>2283 検討板ユーザーさん
そういう民間だと成り立つゴネ得話が通用しないのが、都市計画法。
ある程度はゴネれるけど、それはしっかりとした論拠に基づかないといけない

結局↑そんなこんなで事業主の計画通りに再開発は進まないので遅れるって話です。
そもそも地権者達に対して補償内容が厳しすぎるのも揉める原因。
森ビルみたいに増床や権利変換内容も緩く、補償内容も充実すれば地権者達も納得する割合が高いのに、他は事業主が利益を取りすぎなんだよね。

>>2286 通りがかりさん

いやいや、遅れるのはむしろ計画通りなんです。
どうやっても無理なスケジュール出してきますよ。ここまで来たら、もう安心で見てられます。

そのお店はオーナの経営ですよ。
この地区の地権者は素直で従順すぎるよ。
その経営者には最後までがんばって欲しいな。
その他アパートのオーナとも揉めて裁判まで行くかな？
まあこれだけの地権者がいれば当然で、デベも折り込み済か？
最後はどちらが折れるかが見物ですわ。
港区は強制執行はゼロだし、やるとしたら仮処分か？
仮処分も２～３ケ月掛かるしね。

↑強制執行を訂正して断行の仮処分です。

>>2288 匿名さん
ここに億単位の補償費が出るようじゃ、世の中間違ってるよね
それってRIAが決めるんだっけ？

↑地権者の経営なら一番タチが悪いな…
店舗移転費用、移転先の内装工事費用+厨房費用、家賃補償6年分(移転先が十番駅前だと例えば5万×15坪=月75万)、営業損失補償6年分、戻ってくる際の原状回復費用、賃貸解約保証金償却補填、戻って再オープンする祭の内装工事費用+厨房費用、その他雑補償、↑地権者経営ならこんな感じで請求するだろうね。

>>2291 通りがかりさん
少なくとも、営業補償金6年分を請求しても100％でない。せいぜい仮店舗での運営が始まるまでの補償金。場合によってはそれすら出ない

都市計画の案件では、適正な範囲内でしか出ないよ。

本当にここは地権者に対する妬みが酷い

あと、今三田小山で実際に生活している老人とかは転居するにも保証会社の審査が通らず部屋も借りれないので住み続けるしか無いんだよね…住んでる老人を強引に叩き出すなんて港区は推奨できないから。

>>2294 通りがかりさん
もう１月から解体はじまりますよ。情弱さんウケる。

>>2295 検討板ユーザーさん
ついに権利変換認可下りて解体ですか！
焼鳥屋からは閉店するとも移転するとも音沙汰ないけど
本当に住民の追い出しは進んでんの?

>>2294 通りがかりさん
都市計画の再開発の事ろくに知らないのに、無理して話に入ろうとしなくてもいいよ。面倒

>>2295 検討板ユーザーさん確か組合設立時の事業1081億の前提の工事費が税込坪145万だったと思うけど、2割以上アップすると思うけどそのあたりは事務局からアナウンスでてる？

>>2298
知ったかぶりするのはいいんですけど、既に数ヶ月前の段階で1300億円弱の事業計画に変更されていますよ。もちろん工事費増は織り込んでいます。

いつ頃販売するのかな？

>>2301 匿名さん
俺は東京タワー好きだけど、3棟も並んで建つと希少性ってどうなんだろうね

>>2301 匿名さん
ホリエモンも六本木ヒルズの再開発前の鬱蒼とした、今の三田小山町のような状態を知らないで語っているのが印象的ですね

ホリエモンさんの批評は的を射てますね。

ここに希少性はないです。

どぶ川の臭いがするって、当たり前じゃん。
合流式の古川ワキにあるんだし、むしろ大雨のあとなんか、糞便臭までするよ。

何を希少性って言うかだよね。麻布十番駅から徒歩２分のタワマンはここしか無いけど、それがはたして希少性があるのかどうか。

>>2306 通りがかりさん
あるやろ
あたりまえ
だから高く分譲できるわけ

ないない。
似たような物件、1000戸以上ある。

希少性ないから坪600とか700になっちゃう場所。
詳しくは、東京DEEP、で検索。

>>2308 匿名さん
お隣のパークコートの東京タワービューだと坪1,200万超えですよ。相場知らな過ぎ。

>>2309 検討板ユーザーさん
ミッドタウン隣接のパークコート檜町ザ・タワーの26階85平米は4.5億で売られてるから、坪1750万なんすね

パークコートタワーは格上のブランドですね。
ここは首都高大高架に北・西から挟み込まれた悪条件の分、価格はかなり下がります。


檜町に関しては、かような物件の掲示板で名前を出すだけであちらに迷惑がかかりますから、やめた方がいいと思いますよ。

>>2311 匿名さん
ここもパークコート冠したらどうするの？

パークコート古川首都高サンドザ・タワー、ですか

なかなかいいネーミングですが、その他のパークコートタワーより悪条件は悪条件ですし、価格はその他パークコートタワーの3割引くらいじゃないでしょうか

なんだかんだ坪1000～1200ぐらいしそうですね。

>>2314 匿名さん
楽しみですね。東京タワービューの高層階なら、坪1,500万でも買いだと思います。

>>2315 マンション検討中さん

７年後の相場は誰も分からない

そうですね。
ただ、相場が上がりきっているこの状況下で、この並びの３タワーの中で一番立地が悪いここに坪800も出す人なんているのかな、なんて思っちゃいますよね、普通は。

>>2317 匿名さん
でも一番駅に近いです。

>>2317 匿名さん
他の２棟よりもこちらの路線価は、平米あたり６万高くなってるね。情弱さんお疲れ様でした。

坪800ですか？
たしかにそういうお部屋もなくはないですが、平均すると坪700台に十分おさまります。
一応、私 情報持ってますので。

>>2319 口コミ知りたいさん

https://mobile.twitter.com/SasakiTakahiro/status/1180237872315518976

>>2320 マンコミュファンさん
坪700ならギリギリ買えるのかな？
買えると良いですね。

もし坪700で出てくるなら、私は複数買いますね。

>>2322 マンション掲示板さん
この荒らし投稿者、スカイを安く買いたい煽り投稿者かと思ってたら、ただ単に買えないから安くなって欲しい投稿者だった

貧乏ネガ、泣けてくるね

情報ありがとうございます。
その地歴情報サイトでは、

『昔ながらの低層木造棟割長屋が連なるキョーレツな一画は三田小山町の町域のおよそ50メートル四方に広がっている。ここから古川沿いの旧「麻布新広尾町」にかけては古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「スラム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

と紹介されてますね、ここ。

>>2325 匿名さん
『あまりに古すぎる家並みの姿だ。いまや令和の時代ですよ？よくこれだけの建物がド都心の港区の、それも駅前一等地に取り壊されずに残っていたものだ。』と、ここは駅前一等地と纏めているのですね。

＞永井荷風が「日和下駄」の文中にて「スラム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域


ここ、地権者さんが気になりますね。。。

>>2327 検討板ユーザーさん
俺は地権者だけど、投資で買って現地住んでないからそうなのかなって思うよ。笑

マジでそうなんですか？

えー、やばいじゃん。。。

>>2329 検討板ユーザーさん

えっ、
もう間もなく解体はじまりますけど。。。

坪700も出すなら、人に聞かれて恥ずかしくないアドレスを選びたいですね。

私の意見ではありませんが、『「スラム」だと評するほど低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ劣悪な地域』、はいくらなんでもダメでしょう。

もし私がここにしか住めないなら、港区のタワマンに住んでます、って誤魔化しちゃうかな。

>>2331 匿名さん
港区のタワマンっていうと品川駅あたりの嫌悪施設エリアのタワマンのイメージが強い。ここは麻布十番のタワマンだよ。

>>2331 匿名さん
大丈夫ですよ。あなたはここにしか住めないどころか、港区にも住めませんから。笑

確かにここにすら住めない貧民は、港区は諦めた方がいいな。

>>2334 検討板ユーザーさん
でもここの貧民の地権者さんは、再開発終わったら富裕層よ。

>>2335 口コミ知りたいさん

ここの地権者さんは貧民なんですか？

>>2336 通りがかりさん
貧民と言ったら失礼でしたね。知らんけど、地権者でも裏通りで建て替えもせず、古屋にお住まいの方は、港区の中では下の方でしょ。違ったらごめんなさい。

ポジは地権者を馬鹿にしてるんすね。
まあ俺も飲み屋街に近いってだけで買おうとしてるから一緒か。笑
ファミリー需要はないけどそういう飲み好き単身者にはまずまず売れると思うよ、ここ。

>>2338 匿名さん
でもさ、買える風なこと言ってるけど、君買えないじゃん。地権者馬鹿にできんよ。

ここは完成は７年後とかですね。ならもうアラフィフや。ローン組めるんかいな。

https://www.nomu.com/mansion/id/E89Y9008/
お隣のパークコート麻布十番は、坪1,400万超えで出てきましたね。。。ネガ息してる？

>>2341 匿名さん
間違えたシティタワー

>>2342 マンション検討中さん
築13年で坪1400ということは新築駅2分なら坪2000もあり得るな
東京タワービューの新築タワマン上層階ならそんなもんか
それでもアマンレジデンスの半額強だからね

もともと住んでいるか所有賃貸している地権者と、再開発の投資目的で購入した地権者の2タイプがいる。　
再開発は増床しないと利益が僅かだけど、お金の無い地権者は増床できないので、利益が取れるのはある程度の床を持っている地権者か再開発目的で購入して増床した地権者。
三田小山も権利返還後で最低50坪以上は欲しい。

>>2344 通りがかりさん

価値としては再開発するおかげで１.５倍くらいになったよ。買った時期によっては、２０年前とかに買ってたら４倍とかになってるだろうね。

ここも相当値上りするんだろうな。サラリーマンには買えなくなってしまうのかな？

>>2345 通りがかりさん
従前評価で9000万の戸建をちょっと前に2億で買った人がいると仲介業者が言ってたけどなんでなん？

例えば80平米=約24.2坪×坪900=21780万円
年収の7倍位で住宅ローンを組むとした場合、ローンが通れば年収が3000万位で買えます。

>>2347 通りがかりさん
資金力があれば増床して42階最上階北東角345平米79000万の部屋が買える権利を得られる且つ地権者価格で9000万まで床が取れるから。

>>2349 通りがかりさん
そだねー、てかあの戸建売れたんだ

>>2349 通りがかりさん

なるほど！
野村の西麻布三丁目再開発みたいに従前評価の1.2倍制限がなく、価格表から自由に住戸に選べることが権利の価値上昇につながるんですね。
「自由」って大切なんですね。ホント

私の島根の実家も坪1400で売り出したので
島根は坪1400に値上がりしました。

>>2352 匿名さん
坪１４万でしょ。よくある入力間違いですね。

1400円です。

ま、値付けは自由だわな。
そういう自由価格を値上がりというのが、いわゆる売り手の常套句。

港区内陸の底辺と言われるここを坪800とかで売ろうとすること自体、オノボリの証拠。w笑w

>>2355 匿名さん
言いたいことは分かるけど、その部屋、もう成約しちゃいましたよ。笑

今スカイは坪1000万円で売れているね。

ウフフ

>>2357 匿名さん
スカイにプラス１００くらいで見ておけばいいですか？

>>2359 評判気になるさん

200だろ

白金高輪と麻布十番は似て非なる立地かと

そもそもですが、白金ザスカイの価格はそれであっているのですか。

1件2件それで売れたというだけなら、たとえば勝どきや豊洲でも坪1000ということになりますが。

白金スカイが坪1000で売れたと大騒ぎしているようだけど、地方の法人が資産入れ替え目的で買ったというウワサだから、実勢評価とは言い難いんじゃないかな。

実際、レインズ見ると成約価格のほとんどは坪700前後って感じだし。

ここ、麻布十番じゃなくて芝エリアの三田一丁目だよ

てか首都高大ジャンクションの真下のここより、白金高輪の方が格上だろ、どう考えても

将来的にポテンシャルがある白金高輪の物件は買いだな。

>>2363 匿名さん

三田一でも坪1,400万ってすごいですね。世間では麻布十番って認識だからでしょうね。

ないない笑
東京初心者の田舎者だけだよ笑

麻布十番だって住宅地としては大したことないでしょ。麻布十番アドレスをありがたがってる方が新参の上京者ではないかと。

>>2367 検討板ユーザーさん

麻布十番に詳しくないのに、麻布十番に強いこだわりを持ってるネガウケるねw

まとめると、
ここが麻布十番だ（笑）と田舎者に勘違いさせて売り抜けるしかない場所、ってことかな。

麻布十番駅が最寄りではあるけれど、再開発エリアの名称は麻布十番を名乗らず敢えて三田で売り出す可能性もある。

>>2369 匿名さん
何言っての？ここ三田だぞ。でも麻布十番駅に最も近いタワマンではある。ここが麻布十番を名乗るのは、麻布十番だからではなく、最寄りが麻布十番駅至近という意味です。

白金高輪が坪1000なら麻布十番は坪1200ぐらい？