三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

芝浦ではなくて、三田小山西の再開発は発展しますよ。三田ガーデンヒルズは庶民には手が届かないからここで我慢して購入したら良いよ。

>>2202 匿名さん

芝浦ですら庶民じゃ手に入らなくなってるよ

芝浦三田小山西エリアの今後が気になりますよね。

三田小山西と芝浦は、同じ古川の上流と下流。

芝浦を売って三田小山西にアガる人は少なくないと思いますよ。

>>2205 検討板ユーザーさん
山手線の壁はもっと厚いですよ

>>2206 匿名さん
古川の絆はもっと厚い。

>>2205 検討板ユーザーさん
芝浦には古川は流れておりませんよ。どこぞの田舎者ですか？あっ、いつもの田舎者ですねwww

ちょっと調べたら、古川水門のとこだけ芝浦にギリかかってた。湾岸の知識がないことを晒してしまいました。

格下の芝浦と三田小山西を一緒にしないでください。

芝浦に引っ張られて三田小山西も値上がりしますよね

>>2211 匿名さん

つまらんね、知らないけど芝浦だっていいとこあるでしょ。ここは麻布十番駅周辺では抜群に抜群に立地が良いですよ。

良くないですよ。

臭気問題や水害リスクのある古川ワキ。
騒音問題や日陰リスクのある首都高大高架下。
地歴にクセのある東京DEEPエリア。

しかし、古川と首都高大高架と麻布大通りを越えれば、その先に麻布十番の飲食店街があるので、オトコオトコしてる人には魅力的だと思います。

>>2213 匿名さん

知ってるか？立地が悪けりゃ再開発なんかやらんのよ。ほほほほっーw

>>2195 匿名さん
トライスターってどんなメリットがありますか？
地震に強いとかでしょうか？

>>2215 マンション検討中さん
角部屋が増える

三田芝浦小山西エリアは、再開発やる良い場所なんですよね

うーん、解体開始まで結構かかりそうだね。
地権者達は解体→竣工が待ち遠しいよね…
アメリカがリセッションして、日本の不動産が暴落したら損しちゃうね。

>>2226 通りがかりさん

スレ主のＡＭさんは、そのあたりを悩んでおられるようですよ。

>>2227 匿名さん
おかしいですね。つい最近までデベは利益を取りすぎだろと喚いていたのに。。そういったリスクを考えての価格だということをやっと理解できたのね。少し賢くなったね。

不動産バブル崩壊のリスクは常にあるけど、三田小山、西麻布三丁目に続いて、六本木五丁目、三丁目、四丁目、白金高輪は東急、三菱、住友の再開発も計画されているので、売却するタイミングを間違え無ければ地権者のみなさんは相当な利益になるはずです。

その通り。

古川ワキだろうが首都高大高架ワキだろうが水没ハザードマップだろうが東京DEEPエリアだろうが、無知な奴らにこの芝エリアと無関係な六本木・麻布十番のイメージを刷り込んでやれば、売り抜けて儲けりゃなんでもいいんだわ。

>>2234 管理担当さん
ネガさんのレスがガッツリ削除されてしまいましたねww

>>2236 匿名さん
言ってることが支離滅裂ですね。
完璧な物件なんて無いんですよ。タワマンにも低層マンションにも一長一短ある訳だし、総合して価格に見合うかどうかです。あなたの言う事は別に嘘でも何でもないですけど、麻布十番商店街は徒歩２、３分だし、もし無関係だとしても近過ぎです（笑）実際にパークコートやシティタワーも軽く坪１０００万超の部屋がある訳で、すでに麻布エリアだ、芝エリアなんてこだわっている人はいないんですよ。あと、ここに麻布十番のイメージ持てない無理ネガ発言は、恥ずかしいからここだけにしとけよww

どんなに三田小山をディスっても低所得ネガさん達の生活が向上する訳ではないので無意味です。
妬み僻みの低所得ネガVS富裕層の地権者ポジ。
明らかな天と地の差…格差社会は悔しいよね。
いつかは港区に住めるようにお仕事頑張ってください。

港区は不便なところ多いので住みたいとは思わないけど、財政潤沢かつ行政が優秀で再開発シコったりしないのは羨ましい。不動産の資産価値に直結するから。

オッス、おらＡＭ

首都高大高架サンドイッチの強烈さにいまさら気づいてきたぞ

＞麻布十番商店街は徒歩２、３分


おれＡＭってモンだけど、3分歩いて着くのは駅。
憧れの麻布十番商店街はまだその先にある。

信号待ち入れると、ここから古川と首都高大高架と麻布大通りをこえてそこまで辿り着くには、5分でも早い方だと思うよ。

>>2242 匿名さん
麻布十番知らないから、距離感が分からないんですね

麻布十番に憧れる、物件ＷＷＷ

>>2244 匿名さん
その通りですよ。麻布十番に住みたい人が選ぶタワマンです。

麻布十番に住みたい人は、ちゃんとした麻布の物件を買いますね。

買えない人は、こういう 芝エリア の 古川ワキ 首都高大高架下 の 東京ディープ マンションを買うしかない。

港区に憧れている↑文章が稚拙なネガさん達はどこに住んでるんだろう…江戸川区や足立区とか？埼玉やチバラギ？
素直に港区や麻布十番に住みたいって言えばいいのに。
麻布十番も西麻布もチバラギより物価は高いけど美味しいお店も多くて便利で住みやすいですよ。

>>2246 匿名さん

麻布と麻布十番を混同しちゃう田舎者か。

むしろ田舎者こそがここのメインのお客様では？

泣いても叫んでも、ここは麻布十番ではなく単なる古川ワキの首都高大高架下マンションです。

麻布十番もたいして高くないでしょ。麻布地区でも低地と高台では不動産価格が全く違う。三田も高台と低地では全く違いますけど。麻布とつけばとにかくなんでも良いってのはそれこそ田舎者。

>>2249 匿名さん
なるほど、田舎者のあなたが粘着する理由として納得しました。泣いても喚いても、あなたが買える物件ではございません。

ここの荒らし、スカイ荒らしてる奴と同一人物だろ。あんまり東京の地理と不動産に詳しくない

ＡＭは一体何がしたいのか

>>2253 匿名さん
その下り、全然面白くないし、これでAMいなかったら、君ただの馬鹿よ。

茨城の田舎者ですが田舎者をバカにしてはいけないよ。田舎者は浪費せずに、しこたまお金を貯めていますよ。ここを買うのも多くは田舎者ですよ。田舎者はいつもニコニコ現金払いですよ。

ここは麻布十番だと必死にアピールするから朝◯半島オンラインで現地見ずに買ったのに、実際は古川ワキ首都高大高架下水没ハザード低地の芝エリア、だったら普通キレると思うな。

>>2256 匿名さん

>>ここは麻布十番だと必死にアピールするから朝◯半島オンラインで現地見ずに買ったのに

これこそ意味不明ですが、田舎者さん解説して。

縦覧が終わってもまだ権利返還や補償で揉めてる地権者達がいるみたいだけど、来年中に解体着工できるのかね？
白金の東急再開発が2021→2025に解体着工が伸びた様に三田小山もずるずる伸びると竣工が2032年とかになるんじゃない？
住めるのが10年後じゃあ先が長いね…

>>2258 通りがかりさん
都市計画法では、強制収用できる

>>2259 匿名さん
情弱さんはムシムシ

都市再開発法ではそうなんだけど、港区の再開発物件地権者になったら分かるけど、揉めてる理由にもよるけど港区の担当課長はなかなか重たい腰を上げないんだよ。
基本、事業主は地権者の理解を得ながら再開発を円満に進めなよ！ってスタンスだから。

>>2258 通りがかりさん
いま、戦争等の影響でゼネコンから工事費値上げ相談が相当きてるから、着工が先送りできる案件はどんどん先送りになるんじゃないかな
デベロッパーとしたらせっかく安く仕入れたつもりなのに、工事費の値上がり分をそのまま受けてたら利益が激減しちゃうから、値上げに応じないならゼネコンも工事に着手しないとの論理になるからね

>>2261 通りがかりさん
それは違います。思い込みで言っちゃいかんよ。もうその時期は過ぎました。

三田小山はかなり強引に権利返還して縦覧までもっていったけど、まだ揉めてるでしょ？
事業主が恐れているのは地権者が意地でも立ち退きをしない事。
これが複数人もいたら裁判も長引くし、実際住んでたら解体までもっていけないんだよ。

>>2264 通りがかりさん
都計法では、裁判中でも立ち退きできます。

>>2264 通りがかりさん
しかし何を粘って取ろうとしてんのかねぇ
強制権利変換でも地権者棟なら仕様が悪い分、安く設定されてるから、今住んでる面積くらいはもらえるんでしょ

>>2266 eマンションさん
どうなんでしょうね。ここまで来て反対する人は、意地になって反対している人か、老い先短く、平穏にこのまま暮らしたいかじゃないからですかね。
地権者棟なら充分な広さ取れますよ。まぁ、管理費とか積立金が嫌だって人は、きっといますよね。

>>2267 マンション掲示板さん
確かに、保留床単価を権利床単価の1.25倍換算としてるから、本来、従前評価に加算すべき開発利益を加算せず、権利変換者だけに還元率アップの形で還元してるから、転出者が納得しない可能性があるのはわかるけどね

>>2262 匿名さん
今更地権者の権利返還金額を上げれないので、今後の諸々の費用高騰分は全てこれから販売する物件の金額を上げて利益調整をする事になります。
逆に地権者は安く買えてラッキーです。

森ビルならともかく従前床面積の100%はもらえない。
個別交渉で従前評価額を上げるのは理事会が通らないので、補償費でできるだけ調整します…なんて話もあり、補償費も交渉次第で数千万単位も変わってくるから…そりゃ揉めるよね？って話。
再開発は事業主が利益を取りすぎで地権者の従前評価額が安すぎるから納得しない地権者が多数いる。

>>2270 通りがかりさん
4年先まで予約満杯のこの店の補償金って、いくらになるんだろう
客単価3万でカウンター7席

http://makitori-shinkobe.com/

>>2271 eマンションさん
なんだよそれ。怪しいにおいがぷんぷんするな

>>2271 さん

どっから４年先になりました？予約１年半待ちみたいですよ。

>>2271 eマンションさん
失礼しました。
確かにきな臭いですね。
地域に３店舗、しかもこの２、３年前とかにオープンしてそうです。補償金もガッポリでしょうね。ただ、４年先まだ予約とかは、補償金には影響は無いのでは？

>>2270 通りがかりさん
確かに森ビルは保留床単価を明示し、総床価格と事業原価に差が有れば、開発利益として敷地面積に応じて従前評価に上乗せ配分して公正にやってるからね
その辺りが、デベロッパーにより対応がちがってるんですねー

>>2274 評判気になるさん

言うこと聞かないで予約取ってるんだから、周り解体してる中で営業させてやればいいんだよ。

>>2271 eマンションさん
↑コンサルと交渉して補償金をとんでもなくつり上げる方法を知ってるけど…このスレに書いたら地権者達がこぞって交渉をして面倒な話になるからやめておきます。
↑この飲食店がオーナー経営か賃貸かで交渉内容が変わるけど、何年先まで予約済とかは関係無く数千万単位の補償になります。

>>2277 通りがかりさん

べつに偉そうに話すことでもないよ。店舗の場合だけな。

>>2278 検討板ユーザーさん
でもこんなのを放置してたら、次々と再開発エリア内に店を開店する奴が後を立たなくなるんちゃう

>>2279 評判気になるさん
そもそも空き店舗が出て来ないから、さほど心配はいらんと思うよ。

>>2279 評判気になるさん
底地を持ってる側からしてみれば、テナントが意地でも出て行かないのが一番困るから、再開発の目処がある程度たった段階でのテナント契約は定借だと思うよ。
テナントが受ける補償金は、移転費用と工作物補償と他エリアで営業するまでの営業補償位か。
都市計画案件は、地権者も店子もそこまでゴネ得は許されないと思うけどね。
工作物補償のところでさじ加減はしてもらえると思うけどね

>>2278 検討板ユーザーさん
知らない人はそう思うでょ？
実際には商業全般が営業補償対象になるんだけど、商業の定義が曖昧なので…結局は個別交渉になり、みんなお金に強欲だから、納得いかない地権者多数でコンサルと揉めているって話。

>>2270 通りがかりさん
この焼き鳥屋所有者と固定賃料プラス売上比例の賃貸契約を結び、売上比例の比率を80%にすれば、年間4000万の賃料となり、7年間の補償期間として従前評価の数倍にあたる2.8億の補償費が所有者に支払われることになるんちゃう

>>2283 検討板ユーザーさん
実際にそんな内容の契約書があるならば個別交渉だろうけど↑こんなデタラメな内容の契約書が偽造ならば詐欺で訴えられるよ。
と、補償一覧の中で分類別に賃料補償単価も決まっています。　
が、やり方によっては数倍の補償費を取れるのも事実なので、強欲な地権者や賃借人はコンサルと揉めてるって話です。

>>2283 検討板ユーザーさん
そういう民間だと成り立つゴネ得話が通用しないのが、都市計画法。
ある程度はゴネれるけど、それはしっかりとした論拠に基づかないといけない

結局↑そんなこんなで事業主の計画通りに再開発は進まないので遅れるって話です。
そもそも地権者達に対して補償内容が厳しすぎるのも揉める原因。
森ビルみたいに増床や権利変換内容も緩く、補償内容も充実すれば地権者達も納得する割合が高いのに、他は事業主が利益を取りすぎなんだよね。

>>2286 通りがかりさん

いやいや、遅れるのはむしろ計画通りなんです。
どうやっても無理なスケジュール出してきますよ。ここまで来たら、もう安心で見てられます。

そのお店はオーナの経営ですよ。
この地区の地権者は素直で従順すぎるよ。
その経営者には最後までがんばって欲しいな。
その他アパートのオーナとも揉めて裁判まで行くかな？
まあこれだけの地権者がいれば当然で、デベも折り込み済か？
最後はどちらが折れるかが見物ですわ。
港区は強制執行はゼロだし、やるとしたら仮処分か？
仮処分も２～３ケ月掛かるしね。

↑強制執行を訂正して断行の仮処分です。

>>2288 匿名さん
ここに億単位の補償費が出るようじゃ、世の中間違ってるよね
それってRIAが決めるんだっけ？

↑地権者の経営なら一番タチが悪いな…
店舗移転費用、移転先の内装工事費用+厨房費用、家賃補償6年分(移転先が十番駅前だと例えば5万×15坪=月75万)、営業損失補償6年分、戻ってくる際の原状回復費用、賃貸解約保証金償却補填、戻って再オープンする祭の内装工事費用+厨房費用、その他雑補償、↑地権者経営ならこんな感じで請求するだろうね。

>>2291 通りがかりさん
少なくとも、営業補償金6年分を請求しても100％でない。せいぜい仮店舗での運営が始まるまでの補償金。場合によってはそれすら出ない

都市計画の案件では、適正な範囲内でしか出ないよ。

本当にここは地権者に対する妬みが酷い

あと、今三田小山で実際に生活している老人とかは転居するにも保証会社の審査が通らず部屋も借りれないので住み続けるしか無いんだよね…住んでる老人を強引に叩き出すなんて港区は推奨できないから。

>>2294 通りがかりさん
もう１月から解体はじまりますよ。情弱さんウケる。

>>2295 検討板ユーザーさん
ついに権利変換認可下りて解体ですか！
焼鳥屋からは閉店するとも移転するとも音沙汰ないけど
本当に住民の追い出しは進んでんの?

>>2294 通りがかりさん
都市計画の再開発の事ろくに知らないのに、無理して話に入ろうとしなくてもいいよ。面倒

>>2295 検討板ユーザーさん確か組合設立時の事業1081億の前提の工事費が税込坪145万だったと思うけど、2割以上アップすると思うけどそのあたりは事務局からアナウンスでてる？

>>2298
知ったかぶりするのはいいんですけど、既に数ヶ月前の段階で1300億円弱の事業計画に変更されていますよ。もちろん工事費増は織り込んでいます。

いつ頃販売するのかな？