三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。

>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え　地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか？
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか？
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか？

>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。

>>1281 マンション検討中さん

別に大多数の地権者が、現状で不満が無いんだからいいのでは？

全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。

>>1285 匿名さん

何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの？
建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。

>>1285匿名さん
>>1286匿名さん
と比較しても>>1285匿名さんの
説得力がありますね。

金利負担の件で教えて下さい。

デベの負担金は９４３億円で利息１０億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。

また支払方法も10%　10%　完了公告から1ケ月後に80%となっています。

デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。

わずか20%の２００億弱　用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。

利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか？

>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ（コンサルは皆知ってます）
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。

>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか？

>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの

>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか？
従前資産にプラス３０%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。１００人の地権者が１億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。

>>1292匿名さん

１００人の地権者が１億の買い増ししたら　とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。

準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか？

>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか！

地権者も６０歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。

今さら高齢で１億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金１億以上または借り入れ１億できる人は少ないと思いますよ。

もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。

組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。