三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー

>>1263 名無しさん

どうでしょうかね。２戸、３戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。

権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか？

建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか？

参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。

先払いさせれば金利負担も発生しません。

詳しい方はおられましたらお願いします。

>>1265 匿名さん

全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。

>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。

>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか？最近のでお願いします。

>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ？

>>1269マンション検討中さん

決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。

差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか？

もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。

権利床単価の1.２５倍が保留床単価になっています。

少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。

権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。

>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。（弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です）

増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格　とありますが

>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。
理事会はかなり偉いんですね。
保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、
まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね

>>1275マンション検討中さん

間違っていましたか？
再開発に詳しい弁護士事務所のhpからの索引でした。
間違ってましたら　失礼しました。

https://www.shinginza.com/db/01916.html

>>1275 マンション検討中さん

つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。

>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。
100％未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。

>>1275マンション検討中さん

では、増床の約束事は一般的にだれが決めるのですか？
デベ、コンサルタント、事務局

>>1279 匿名さん
総会でですよ。
当たり前じゃないですか。
原案を作るのが事務局なりコンサルでしょう。

>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。

>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え　地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか？
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか？
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか？

>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。

>>1281 マンション検討中さん

別に大多数の地権者が、現状で不満が無いんだからいいのでは？

全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。

>>1285 匿名さん

何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの？
建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。

>>1285匿名さん
>>1286匿名さん
と比較しても>>1285匿名さんの
説得力がありますね。

金利負担の件で教えて下さい。

デベの負担金は９４３億円で利息１０億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。

また支払方法も10%　10%　完了公告から1ケ月後に80%となっています。

デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。

わずか20%の２００億弱　用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。

利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか？

>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ（コンサルは皆知ってます）
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。

>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか？

>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの

>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか？
従前資産にプラス３０%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。１００人の地権者が１億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。

>>1292匿名さん

１００人の地権者が１億の買い増ししたら　とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。

準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか？

>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか！

地権者も６０歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。

今さら高齢で１億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金１億以上または借り入れ１億できる人は少ないと思いますよ。

もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。

組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。

>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/

トライスターはスカイズみたいになったらいいね。

>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか？

もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな？

三田小山町西地区の地権者の方で　

土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員　コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等　なんでも

疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階　指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか？

詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。

平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。

箇条書きした物　持参しましょう。

なんでも課長　係長から回答もらいましょう。

上から６段目
組合員→組合事務局に訂正します

>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか？

https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...

これ　とても参考になります。
港区泉岳寺の再開発です

>>1307 匿名さん

どの辺が、何の参考になりましたか？

>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか

>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。

>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ

>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の４割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(３億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。

>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど

>>1312　匿名さん

現時点では再開発マンション床のわずか２5%が地権者の割合で　それを数百名の地権者で分ける。

一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。

デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。

後で気づいたら　土地はない　毎月の管理費等の負担　壁の薄い公団並か公団以下の仕様　縦型安アパート　高い固定資産税　わずかな国民年金で生活できない事　に後悔する

再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの？どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。

もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。

>>1315 マンション検討中さん

そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。

>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。

>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。

　　　　地権者様限定です！

当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で

　8月２６日午後3時より１時間（質問３０分、回答３０分）
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
（なんと　やさしい事でしょう）

皆んなでご心配な点質問しませんか？
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。

お申込み多いと次回もお願いする予定です。

8月20日までにお名前　三田１丁目でのご住所　お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
mabutailang82@gmail.com
です。

詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。

なお出席者のお名前が知りたいとの事で　事前に再開発課へ連絡致します。

地権者の皆様に　ご連絡でした。

　　　　　　　地権者からでした。

買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。


それは驚きでした。

土地の評価が東京メトロ　麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から４２９万程度。

athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも　坪単価５２１万円。

一般的に販売例より（不動産会社も査定している）５から６割の価格である。

土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。

従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが　得意なコンサルの　ＲＩＡの再開発です。

また電波受信してる人が来た。

>>1321 匿名さん
まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。

地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか？

>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ

>>1325 評判気になるさん

何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。

再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある？

>>1327 職人さん
ここは２倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、１戸買い増しできますから、４，０００万の従前資産の人が、２億の部屋を買えば５倍ですな。買ったのが１億の人なら２倍です。

>>1325 評判気になるさん
再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか？
勉強のため教えてもらえると嬉しいです。

>>1328　匿名さん
従前資産４０００万の人がタワー最上階　９億４０００万円の部屋も申込みできますぞ　笑

>>1328 匿名さん
それなら合理的ですよね
保留床を安く押さえておいて、地権者には増床させないのかと勘違いしてました。
RIAはやはり素晴らしいコンサルタント会社だと思います。はい。

>>1329 匿名さん
路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。
ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。

>>1332 匿名さん
なるほど、ありがとうございます。

>>1331 匿名さん

素晴らしい手のひら返しですね。
残念ながら資金がない人は買えないですけど、こういったのは大抵はデベさんの思惑通りには行かないものなんですよね。

>>1321 匿名さん
従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな

>>1328 匿名さん

従前資産の５倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も１住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でＯＫということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも１戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格？？
なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・

>>1336 匿名さん

いや、保留床価格でしょ。
あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

>>1337 匿名さん
＞あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

普通はそれも無いでしょう？
従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「１住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか？　私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。

>>1338 1336さん

ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。

>>1338 1336さん
要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。
再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。

地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか？
それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。

>>1336 匿名さん
だから保留床価格だってば

これ

>>1343 匿名さん
通常の増床や2戸目は保留床単価
過小床増床は権利床単価
でOKね

こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか？

>>1345 マンション検討中さん

当たり前やん。

ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
随分長いこと揉めてましたから。
いろいろ羨ましい。
まだ相場動いてるからいくらで出すかな。

なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
半端ない人気物件になるんとちゃう
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね

>>1348 匿名さん
今の市況なら坪800-900万円くらいでは？
売り出し時期のくる3年後以降になるとようわからんけど。

平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。

地権者仕様と分譲仕様は異なるのでしょうか？

>>1319 匿名さん
結果はいかがでしたか？

ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。

東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。

>>1354 匿名さん
人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。

>>1343 匿名さん
三号増し床の上限面積を超えた増し床。
ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。

＞それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう

じゃあここダメじゃん

>>1357 匿名さん
残念ながら、パーフェクトではないですよね。

というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど

はいはい