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匿名さん
[更新日時] 2024-11-23 21:18:44
第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都港区三田一丁目 |
| 交通 |
None
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| 種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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欠品中 |
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三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？
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1221
匿名さん
>>1220 匿名さん
興味があるようですけど、買わないんですか？
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1222
匿名さん
古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?
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1223
マンション検討中さん
>>1217 匿名さん
正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。
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1224
匿名さん
>>1217 匿名さん
土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？
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1225
匿名さん
再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。
個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）
実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。
中省略
不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。
ＲＩＡの前社長 宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。
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1226
匿名さん
>>1220 匿名さん
買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。
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1227
匿名さん
1225ですが出典
再開発実務あれこれ 覆面座談会
機関誌 再開発コ?ディネ?タより
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1228
匿名さん
ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。
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1229
匿名さん
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1230
マンション検討中さん
>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。
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1231
匿名さん
>>1230 マンション検討中さん
お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。
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1232
匿名さん
>>1231 匿名さん
まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。
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1233
匿名さん
>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし
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1234
匿名さん
>>1230
1225ですが 詳しい ご回答ありがとうございます。
私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。
従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。
いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。
現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。
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1235
マンション検討中さん
>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。
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1236
匿名さん
>>1235
1234ですが ご回答ありがとうございます。
私は事務局 コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。
組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。
地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？
役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有 大きくても30坪所有です。
大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。
先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）
組合と私の接点は少ないですが、
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1237
匿名さん
>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。
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1238
マンション検討中さん
>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。
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1239
マンション検討中さん
すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？
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1240
匿名さん
>>1239 マンション検討中さん
古川の下通して通路できたらすごいですね。
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