三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。

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>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。
でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。

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>>1200

1199ですが　その通り。

たまには　良い事言うじゃないですか？

ボロ家でボロ儲けは　三井ですよ。

綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。
一度見に来てくださいな。

小声で言いますが　地権者棟なかなか素晴らしいですよ。

なんとなく3割　５０部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。

アタシの勘ですが？

もし　よければ買って下さいな。

夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。

アタシですか？下品に決まってるじゃないですか？　（笑）

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この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。

開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。

3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。

当地区の開発利益はゼロです。

それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。
開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。

当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約２３０地権者で分けます。

手元の資料によりますと、組合施工の再開発５２５件の中での平均値は、権利者39%　保留床61%とあります。
（事業完了地区権利変換後床所有形態）
従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。

一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのＲＩＡだと思いますが、いかがですか？

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>>1200 匿名さん
その通り。
再開発にもリスクがあるから、リスクをとった再開発業者が果実をとるのは当・た・り・前

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>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。（転出者には転出価格が上がるメリットあり）
なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。
保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。
参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。

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>>1206

1204ですが、ありがとうございます。
知識がないので、よくわからないのでお願いします。

仮に保留床単価が４１２万から５００万になったとします。

全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。

また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。

増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価　５００万との関連性と　坪単価４１２万の時と、どちらが得なのかわかりません。

どのような判断すれば良いのでしょうか？

教えて頂けますと助かります。

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>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります
ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります
保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります
組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です
権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう
こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。

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>>1208

1207ですが、ありがとうございます。
そのような方法があるのですね。
目からウロコです。
感謝です。
検討させて頂きます。　

開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。

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（内装込の完成品）坪単価　４１２万で仕入したマンション床を3年先　平均坪単価　９００万で分譲できれば　三井の暴利！

２５坪だと　仕入価格　１億３００万　分譲価格　２億２５００万なら　１区画で　　　１億２０００万　の丸儲け

コンサルＲＩＡと事務局　戸田建設の三井に床を安く処分する　権利変換操作！　

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地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ　（笑）

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>>1210 匿名さん
私も坪４１２万で買い増しできるならしたいが、実際は坪５００万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床
してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。

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土地柄、柄が悪い人が多いのかな？

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でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

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>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

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>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

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>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

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1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

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>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

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この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

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