三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

三井さんは、仕入れ価格　坪単価　　４１２万を約５年後に坪単価　９００万円とか１０００万円　で分譲できれば最高ですよね。

（利益と経費）が20%としても　平均坪単価　５５０万円でも　たっぷり　ドバ?と利益が出ます。

権利者から土地を安くタタイて買ったのだから　暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。

1億で仕入したのだから２億で売って、どこが悪いんだ！

2億で買ったが、中味は１億程度のバラック仕様

買った奴が○鹿なんだ！

このような　素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。

皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。

権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい　（笑）

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ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね

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>>1181 匿名さん

そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑

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>>1183 匿名さん
権利者では広義過ぎるって意味で間違いって言ってます。

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住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか

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>>1185 匿名さん
いまだかつて、価格表なんていうものが公表された再開発があったのでしょうか？地権者が多いと、事務局は対応しきれないと思いますが。

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>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ
どうやって希望住戸えらぶんですかねー
価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう
地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ

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ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう

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この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。

普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。

ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル　ＲＩＡは一切認めておりません。

たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の６００万と評価のようにです。
この２００万円分が開発利益です。

開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。

ご回答ございましたら、よろしくお願いします

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>>1188 匿名さん
古川が水没？「氾濫」って言いたいのかな??
港区が治水対策を講じてから10年以上1度たりとも、氾濫はおろか危険水域にも達していないんだが。その間東京は何度も集中豪雨に見舞われているね。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

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>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました？他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。

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>>1179

1177ですが

定款は再開発の柱ですよね。
ご存知の通り　すべての規約　約束等が記載されています。

当初　保留床価格　平均坪単価　４１２万で検討されてた訳ですよね。

組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか？

またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。

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>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か？

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>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ
質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo

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>>1191

1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。
ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。

また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。

増床と開発利益は全く性格の違うものです。

増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。

開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。

どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。

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>>1191

1195ですが
開発利益の配分は、書籍の中の1項目としてあるという事です。書籍名では、ありません。

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>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか！

再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。
開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。

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>>1194
>>1197
1191ですが、ありがとうございます。

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もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか？

デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが？

ここ１０年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか　ご意見お聞かせください。

払う場合は　どのような状況の時ですか？地権者の圧力ですか？
更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか？

払わない場合は、どのような状況の時にですか？
どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか？

森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。

その他　開発利益について何でもお聞かせ下さい。

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ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ！なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。

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