三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1160 匿名さん
ワンパターンなネガが何言っても、麻布十番駅至近の再開発だから、人気出るし、高いだろうね

>>1158

1156ですが計算ありがとうございます。全くその通りです。

最後まで書いて欲しかったのですがね。
権利床面積　26043m2
保留床面積　75557m2

なんと従前資産（土地評価）を安くした為にマンション床の75%をデベが持っていく仕組みです。

この中には、かなり詳細な数字も出てきますが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の中には、これ程詳しい方は一人もおりませんがね。

デベの関係の方ですか？
コンサルのお立場の方ですか？

いつも　デマ　デマとありがとうございます。　とても感謝です。

>>1161 匿名さん

そうですね。無知なおのぼりさんも何も、高速あって古川沿いでなんて見たまんまですからね。適性な価格で売れちゃうんでしょうね。

>>1162 匿名さん
決まってもいないことを、あたかもそのよう書くことはデマと言います。坪単価４１２万もデマでしたね。デベの取得する床面積も決まってませんね。

>>1157
1132ですが

デマでない理由が聞きたいね

そんなに平均坪単価　４１２万円　が公になると困りますか？

価格表を見てないので推測ですが、権利者棟の7階で保留床価格　坪３７５万円ですが、低層階なら　坪３００万円台もあるのではないですか？

当地区の保留床価格は、権利床価格の1.２５倍です。
権利者価格は、保留床価格を1.25で割ると出ます。

約5年後に仕入れ価格　坪単価４１２万円を坪単価８００万とかで売れたら最高じゃないですか？

昨今の大雨気象事情を鑑み、
港区の水没ハザードマップが改訂されましたね
ここは、がっつり水没エリアになっちゃってますが

一言　オナシャス

>>1162 匿名さん

保留床単価412万を1.25で割った330万が権利床単価であれば330万に権利床面積7878坪を掛けて従前評価は260億円になるね

敷地面積が6200坪だから建物評価ゼロとしたら、土地評価は坪419万か、、、

開発利益を見てない安い評価な気がするね

>>1164

1162ですが、

決まってないことを、あたかも　そのように書くことはデマといいます。デベの取得する床面積も決まっていませんね。

失礼ですが、どのようなお立場の方ですか？

権利者の方ですか？
デベとかコンサルの方ですか？

もちろん　確定するのは終盤の権利変換計画ですが現在討議できるのはこの床面積と金額です。

あなた様もご存知の定款を載せます。
反対者のチラシでもありません。

デベの取得床面積も負担金も明記されています。

ご存知の通り　定款は都知事の認可したものです。

>>1165 匿名さん
じゃあ答えてみてくださいよ。
４５階タワーの７階部分の保留床価格は約４６２万円。３３階タワーの７階部分の保留床価格は、約４２５万円。これ聞いて、４５階タワーの平均いくらだと思う？３３階タワーの平均いくらだと思う？

私が思うに、全体の戸数の６割を占める４５階タワーは坪単価５００万超えるでしょう。３３階タワーは４５０万超えるでしょう。戸数の少ない地権者棟は３５０万とかかな。
ざっと見ても、坪単価４１２万の訳がなく、４５０万を軽く超えますよ。５００万にも収まらないでしょうね。

>>1167

1162ですが
計算ありがとうございます。

従前評価は３３０億と聞いております。
開発利益は1円も加算されておりません。
従前評価は非常に安い価格になっております。

>>1169 匿名さん
3棟それぞれの保留床ベースの価格表（分譲のときにお客にみせるようなやつ）を見れば、スッキリ解決じゃねえ
価格表は秘密で見せられないとのことであれば、保留床単価は
944億円÷22856坪=413万円/坪になると思うが、、、

>>1171 職人さん
定款って、、組設の時から変わってるんでしょ。すでに地権者の情報から違うのは明らか。古い情報を今でも引っ張り出してデマ流さないようにね。

実際には権利変換認可で最終的なデベの保留床面積や保留床納付金が決まるので、現段階では、あくまで目安でしょう
でも分譲単価の見込みが坪800万ということは保留床単価は坪600万くらいが常識的な水準だと思うが、どうなんでしょうか
知らんけど

>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね

古い情報なのですか？

定款は令和２年9月の再開発組合設立時のものでして１０年前とか古いものでは、ありません。

あなた様よくご存知でしょう　（笑）

この当時（わずか1年前）の床面積　金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。

私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は　これらの事実が余程気になるのでしょうね。

お察し致します　（笑）

>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。

>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする（例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価）ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい？

>>1169

1165ですが
坪単価が４１２万と言うが、今般保留床価格がすでに４５０万とか５００万越えているのはなぜか？

令和２年9月に組合設立認可され定款が決められました。

その何年か前に（詳しい時期は未定）案として準組内でまとまりました。

その当時は保留床平均坪単価　４１２万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。

しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の７階の価格を見直す度に定款の坪単価　４１２万と一致しなくなりました。

そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。

見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。

しかし定款見直さなかったのは組合（準組）の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪　４１２万で検討して、どこが間違っていますか？

あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。

>>1177 匿名さん
坪４１２万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪４１２万で買えませんから。まだ理解できてないの？

大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。