三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

ここぐらい大規模な再開発する場所で、再開発前にDEEPじゃない場所なんかにゃあだろうけどな。

>>1012 麻布十番住民さん

間違いやすいですよね。
麻布十番だと思ってたら現地は… みたいな。笑
首都高大高架に挟まれてマイナスオーラに満ち溢れています。

>>1015 匿名さん

実祭に体験された方の話は参考になります。

小山町の履歴は大体皆わかってるでしょ
言及ありましたが、ロクなマンションない十番よりはよいと思います。

大規模再開発になるほどビフォー、アフターにみんな驚くんだよね。

平均坪単価いくらかな？＠７００は固い？

>>1019 匿名さん

棟によって全然違うんじゃないか

三田一丁目のパークコート麻布十番ザ・タワーやシティタワー麻布十番は中古であんな高額だし、さらに駅近でこれから新築で出るここだったらもっと高額なんじゃないの？

A棟で800
B棟で700
C棟で600
こんなもんか

坪700超えると、格上エリアとバッティングしますから厳しいでしょうね。
再開発があろうと、あくまでここは港区の底辺エリアとして考えるべきです。

ひいきめに見ても、平均坪620が関の山では。

>>1023 匿名さん
ネガさんが坪620万の値付けをするなら、さらに半値は上乗せ出来そうですね。羨ましい。

>>1023 匿名さん
売り出しが今ならそんな安い価格で出てくるわけないわな。下がって欲しいーって願望書いても無理だよ。

半値？
坪300はさすがに安すぎでは。。。
地権者さんは坪400で手に入れたとリーク記事に書いてましたよ。
利益出さないといけませんし、坪450くらいは売り値として必要でしょう。

2年後の相場次第だね。いまなら平均700だとしても売り出し時点ではその1割ぐらいは上下する可能性があると思う。

>>1026 匿名さん
半値になるとは書かれてないけど、願望で日本語読めてない？

比較するのも烏滸がましいですが、
半永久的に高台の簡保跡地大規模再開発マンションや、麻布台再開発マンションにマウントされ続けるのでしょうね、ここは。

港区育ちの私の感覚では、坪600も出してその人生は我慢できないかな。

>>1027 匿名さん
ここの完成は6、7年先ですよ。この辺もかなり変わってるかもしれませんね。

>>1026 匿名さん
それは夢のような話ですね。
５０部屋くらい全力買いさせていただきます。

移動に便利じゃないし、どういう人が住むのかな
戸数多いし、普通の仕様で価格抑えた方が売れるだろう

>>1032 匿名さん
移動に便利じゃないとはどういうこと？

いくら再開発で課金ブーストさせようとも、
ここは場所柄、富裕層にはまず響かない立地でしょうね。

>>1029 匿名さん

このタイミングでネガさんが坪６００万と予想するなら、分譲は坪９００万くらいの値付けになるかもですね。

そもそもまだ＊＊の解体も始まってないじゃん。
よくこんなんで盛り上がれるな。テンション続かないぞ。

権利変換はこれからだからね。

三井からニュースリリースが出たみたいですよ

麻布十番駅至近、約2.5haの大規模再開発。2027年竣工を目指す
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1278061.html

この棟の形は、勝どきと同じですね

７年も先か、、、まだローン組めるかな。

>>1040 匿名さん

夢があって良いな

この立地は非常に興味があるのですが、ここはいつぐらいから販売開始なんですかね？3-4年後？そうであれば頭金の用意も間に合うかな。。。

ここって、駅直結ですか？

駅直結ではないと思います。
来年権利変換、2023年着工なので販売開始は2023年ごろではないでしょうか。

>>1042 マンション検討中さん
現地を知らなさそうな発言ですね。
ここは現地調査が必須の物件ですよ。

お上りさんには勘違いさせやすいですが、
そもそもこの場所は　麻布十番　ではありません。

首都高大高架と麻布通り、騒音、古川ハザードマップ低地によって、雰囲気もイメージも住環境も麻布とは完全に分断された虚ろ暗い場所、という評判の意味がよくわかると思います。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5652-2-5ha

所在は「麻布十番」ではないのと、高速道路が走っているのをどう評価するかだが、現時点で販売されれば坪単価800万円以下はあり得ない。あと7年、日本経済が活気を取り戻していたら坪1,000万円は超えるのではないか。

とのこと。

>>1044 通りがかりさん

もういいよ、あんたはさ。

>>1042 マンション検討中さん
駅と直結されれば徒歩2分だろうとありますね。
駅直結の可能性もありそうです。

いよいよ、麻布十番駅からシティタワー麻布十番まで連なる再開発地域となりますね！
2027年でしたら、一の橋公園も綺麗に整備されて再オープンしてるでしょうし。

古川がきれいに、せめて目黒川くらいになってくれれば…今はどぶ川と言われても仕方ないよね…

>>1047 匿名さん
古川の一の橋の地下にはシールド工法で掘られた地下調節池があるから麻布十番駅2番出口に地下で直結させるのは技術的に難しそうな気がします。

そんなにここばかり優遇するわけいかないですよ。また喚く人いるから。

確かに現地は、首都高が頭上から覆い被さるように集まる、実需として住むには疑問を感じる場所。

また、麻布十番とは４車線の大通りや首都高高架が心理的な障壁にもなっており、当然ながら同じエリアというイメージはない。
同様に三田の高台エリアとも、雰囲気は一線を画す。

これで坪600なら、首都高の大高架の影響が少ない格上のパークコートかシティタワーを選ぶ人が多いと思う。こちらの方が都心のオアシス・芝公園にも近い。

ここでケチつけてる人は、どうせパークコートタワーとシティタワーのときも、100%ケチつけてたんだろうな。
結局、現存する過去と今しか見えてない、未来への想像力がないということ。それでは、株にしろ不動産にしろ、いつまでも評論するだけで儲けることは無理！

パークコート麻布十番ザタワーは売れ行きが悪くて、販売に数年要したとのこと。麻布十番じゃないのに高いだ、立地があーだこーだ言ってる奴らばっかりだったんだろう。同じ奴がしたり顔で今はパークコートを評価してるとか滑稽だよな。
https://biz-journal.jp/2019/03/post_26945.html

>>1054 匿名さん

今でも楽しく住めるとは思わないよ
八百屋とコインランドリーが近くて良いね

今のところ一番の掌返は、千代田富士見で間違いない

まーパークコート麻布十番やシティタワー麻布十番が売り出していた当時は、リーマンショックやら何やらで、景況はすこぶる悪かったからね。
皆んな、「えっ、今マンション買うの？」って言う雰囲気だったと記憶してる笑

陸の孤島で大人の隠れ家だったんでしょ
上手い言い方だと思う
悪く言えば、取り残されてる

>>1058 匿名さん

フロンティアと言って欲しい。

>>1059 匿名さん
フロンティアの意味分かってる？

「ここは十番じゃない」って、住所を見ればその通りだけど、でも、その十番だって元々そんなに大したものでもないって思うのだけど。

十番だって古川沿いの低地で庶民的な町だった分、個人経営の色々なお店が出て来る余地があり、それを面白がる人が出てきて、それに便乗して通を気取る人が乗っかって来たところに、地下鉄だとか六本木の開発とかで人が集まるようになっただけで。

>>1061 マンション検討中さん

ほんとその通りだと思うけど、独特な街だし、他には似たような街はないんだから、そんなやっかむような言い方すんなよ。

地下鉄開通前の麻布十番にアーケードがあった頃は寂れ感が半端なかった。麻布十番温泉があったり、ゲームセンターがあったりして、歩いているのは外人と六本木から道に迷って流れてきたと思しき人ぐらいだった。いま六本木ヒルズがあるところも普通の住宅と金魚屋と公団住宅が建つ長閑な場所だった。

いよいよ、あと１年ちょっとで管理変換というとこまできましたね。

不動産は立地が全て
覆い被さる首都高大高架が存在する限り、
ここは、三下エリアであり続けるのです

白金ザスカイと虎麻プロジェクトも首都高速高架隣接ですけどね。

こちらはいつ頃から販売になるのでしょうか？ご存知の方がいればお教えください！

>>1067 マンション検討中さん
ギャグですか？まだ決まってるわけ無いですよ。

この街（十番）は癖＝個性があるので合う人合わない人が、はっきり別れると思う。何度も歩いてみることをお勧めします。

>>1065 匿名さん

不動産において首都高隣接はマイナスでしょうけど、立地とはまた違う話ですね。もう一度、勉強しなおした方が、恥かかなくて済みますよ。、

>>1070 匿名さん

ですね。

>>1065 匿名さん
「覆い被さる」というキーワード、何度も過去のコメントに出てきましたね。同じ人なんでしょうけど、ネガで張りつくのって、惨めになりません？　前向きに行きましょうよ。

だな

白金スカイの人もここを待てず購入、もしくは、こちらに買い替えを考える人もいるみたいですね。麻布十番エリアの元麻布ヒルズに次ぐ注目のタワマンになることは確実ですね。

>>1074 匿名さん
元麻布ヒルズとこちらとではかなり違うと思いますけどね。
元麻布ヒルズは駅から遠いけどそのかわり高台の高級住宅街エリアの立地。似たような立地で元麻布ヒルズと比べるなら三田小山町西地区ではなく綱町三井倶楽部向かいの三田一丁目計画の方ですね。
こちらは駅近ですけど低地。でも、再開発で街が一新されますし、虎麻プロジェクト方面へのアクセスなど、三田一丁目計画や元麻布ヒルズとは違ったよさがあると思います。

>>1075 匿名さん

エリアが近いのは三井倶楽部の向かいですが、あちらはタワマンではないですよね。高台、低地で分けることはできますが、エリアで分けるとなると、同じ麻布十番エリアと思います。

最新

>>1077 匿名さん
地権者棟、ダサい

右手前のが地権者棟なのですか？JKKの住宅のようですね。

>>1079 麻布通りさん
地権者棟と言われるやつです。

全部ださい
割とまじで団地みたい

都心のマンションというより湾岸のマンションの感じに見えます。デザインが悪いのでしょうか。湾岸の仕様で建てるわけないと思いますがどうでしょう。

こりゃ三田1狙いで確定したいと言いたいところだけど、どちらも駅遠物件に違いなく、赤羽小と三田中校区推し以外はそんなに魅力あります？

南麻布、元麻布、六本木、赤坂、虎ノ門などと比較してだけども。

>>1083 匿名さん
三田1って綱町三井倶楽部向かいのですか？価格次第では大街区の方が良いかもしれません。三田小山町はトライスターデザインが確かに湾岸的ですが、赤坂見附のニューオータニもトライスターなので、完成すれば馴染むような気もします。割安感があれば検討する価値あると思います。

別に地権者棟のある南側から見なきゃそれなりだと思いますけどね。

住戸です

>>1086 匿名さん

保留床はおいくらぐらいですか？

見た目は芝浦アイランドとそっくりですね

>>1088 匿名さん
ケープタワーとそっくりというのならば、ただのトライスター型なだけ。
それ以外は全然違うでしょ

４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。それに仮にデベの利益と経費　が20%として分譲価格は　坪単価　約５５４万円
３３階タワーの７階部分の保留床価格は、坪単価　約４２５万円です。
仮にデベの利益と経費が20%として分譲価格は、５１０万円です。
安いですか？高いですか？

>>1090 匿名さん
保留床価格はちょっとは参考になるけど、その550で出してくるわけないしね。
ちなみにその保留床価格ってもちスケルトンでしょ

>>1090 匿名さん
いまの相場からしてありえないほど安い。その単価なら瞬間蒸発だと思う。

芝浦はそんなもんだよ。
ここも似てるし。

>>1093 匿名さん
では、@550を信じて待ってればいいよ。
自分はこっから乗せてきて、現在相場なら@650～750着地だと思うけどね。
山手線外の芝浦は参考にならん

>>1090 匿名さん
地権者も多くの人が全力買いでしょうね。

港区でここより住環境悪い場所ないだろ

東京DE○Pいう有名サイトにちょうどここがピンポイントで紹介されてますね。
ここがどういう場所なのか、地歴含めて知りたい賢明な検討者さんは、一度検索してみてください。

再開発されたら全く変わりますよ

>>1077 匿名さん

右手前はビジネス棟ですよね。でも，全体的にガラリと変わってません？

>>1094 匿名さん
今の相場で坪800割ることはないよ

>>1099 匿名さん
右にパークコート麻布十番ザ・タワーが見切れているので東南からのパースだと思います。だとすると右手前の棟は旧さぬき会館の敷地に面した住宅棟(地権者住宅？)になります。オフィス棟はトライスターのタワマンの向こう側の一の橋通りに面した側になるのでこのパースでは描かれていないかと思われます。

しかしここ、格好の悪いタワマンですねえ。
コストカットの一環でしょうけれど。
ちなみにここは、スーゼネ施工でしたっけ。

>>1102 匿名さん
気になるみたいですね。

今回は白金ザスカイを購入しましたが次はここを購入したいと思っています。

赤坂ー白金高輪ー麻布十番の順に購入したいと思っています。

三井の赤坂7丁目2番地区再開発は多分めちゃめちゃ高い。

7階の推定の分譲価格　坪単価　５１０万とか５５４万は、１つの目安です。内装等の仕上げ込でスケルトンでは、ありません。
権利床は、内装等格安の質素な仕上がりですので、デベが坪単価0円から３０万程度で内装、設備面でグレードアップする可能性があります。
ですので価格は上昇します。

また７階の目安の価格ですが上階にいけば○万円キザミで上昇します。
真中の部屋より角部屋が床価格高くなります。
現状では各階の保留床価格は公開されていません。
わかりましたら公開させて頂きます

>>1107 匿名さん
その単価なら低層階でいいから買いたい。

>>1107 匿名さん
この市況で、麻布十番でその単価なら、殺到するだろうね。あり得んわ。
北参道とか虎ノ門の価格見た方が良いよ。

>>1107 匿名さん
もしかして地権者棟の価格？仕様とか共用部の扱いとかも違うだろうから、それなら分からん。

>>1107 匿名さん
保留床単価（デベの仕入れ値）が坪545万円で追加で坪30万円のグレードアップをして、オール天カセ、床暖房対応、タイル貼り浴室、食洗機コンベック付き高級キッチン、突板フローリングにした分譲用の部屋として一般販売する場合、坪800万円くらいの値付けになるんじゃない

芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか

>>1112 匿名さん
ネガしてるつもりだろうけど、そんな誰にも刺さらん投稿して楽しい？