三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1411 匿名さん
地権者が所有する土地や借地を差し出すことで再開発が成立することは事実だけど、デベの資金力と設計力と販売力があるからタワーマンションに建て替わることも事実でしょ
地権者は資金調達も設計も販売もできないんだから、黙って土地建物を差し出して静かにしてれば良いってこと
なんか勘違いしてませんか

>>1411 匿名さん
それって、ボロ戸建てを坪９００万で買っても負けないってことですか？すごいね。

>>1414　匿名さん
はい、はい、ボロ屋差し出します。
隣の婆さんの土地も差し出します。
しかしどこの再開発でも着工するまで１５?２０年掛かる現実をどう見ますか？
当地区でも良いモノなら大賛成ですよ。
当地区でも１５年以上　縦覧前でも　まだ同意が80数パ?セントしか取れていない。
権利変換認可が90%とすると、竣工がさらに延びる可能性？
再開発の詳細　十分に分かっておられますか？
ただ都心部に42階のタワマン建てば嬉しい派ですか？
どうゆう立場の方ですか？

>>1416 匿名さん
もう今年の年末に解体始まりますよ。

>>1416 匿名さん
ほとんどの家が4m道路接道で容積率160%だから土地20坪に建物32坪
従前評価は1億くらいは見てくれるだろうから建物単価は313万
これなら地権者集約棟のC棟だったら100%還元になるでしょう
保留床単価でA棟の中層階でもう一部屋抑えておけばなお可だと思うけどね
何が不満なんですかー

>>1418　匿名さん

よく細かくご存知ですね。
疑問なら4０から５０前後ありますよ。
すべて列挙もできますが、公開で具体的にすべてに　ご回答頂けるのですか？
たとえば電機労連から始まって

どのような　お立場でどのような権限があって私の疑問を解消して頂けるのでしょうか？

>>1419 匿名さん
詳しいですか？
上記のボロ木造戸建てだと、8,000万の評価がいいとこだと思いますけど。

>>1152 匿名さん
組合設立時は保留床単価412万で全体の74％を保留床とする事業計画だったのが、保留床単価500万、権利床単価400万くらいに改善されたんちゃう

>>1421 ご近所さん
個人的には権利床価格の増減なんかどうでもよかったんだけど、保留床が高くなってしまって本当に残念でした。

完全に検討板でなくなってる。最終日からずっとだけど笑

>>1423 匿名さん
最終日？

>>1422
たくさん増床を目論んでいた強欲な権利者には厳しい権利変換なんすね
でも従前評価額の倍ぐらいで売りに出せば売れるんじゃないですか
買い手としてはちゃんと内装を分譲レベルにしといてもらいたいけどな
坪700万円ぐらいで買うんであれば、、、

>>1425 匿名さん

強欲というか、ただのビジネスですよ。
投資で持ってるので、この地区に別になんの思いれもないですし、再開発の邪魔するつもりもさらさら無い。興味があるのは、どうやったら最大の利益を出せるかだけ。
　

>>1419 匿名さん
電機労連や讃岐が大口権利者だったからどうのと言われても、それは受け入れるべき事実だからしょうがないこと

権利者の大半が同意して再開発が進むことはいいことじゃないですか

坪1000万で分譲されるであろうタワーマンションが保留床単価500万だろうが、権利者だって特別分譲で買えるんだからいいじゃない

RIAは権利者のこともよく考えてくれる日本一のコンサル会社なんだから尊敬と感謝の気持ちを持って接しなきゃ、、、

木を見て森を見ずでは、損をしますよ

>>1427匿名さん

爆笑!

タワマンが坪１０００万で売れる根拠を教えてくださいな。

ＲＩＡはこの再開発で　権利者にどのように考えてくれたのでしょうか？

周辺の土地評価に較べて土地半額評価。

再開発マンションの権利床価格も三井の利益を上乗せしている可能性もあり。高い買い物しているのがわかりませんか？

ＲＩＡの社員の方じゃないでしょうね。

最高におめでたい方です。

2，3人の内輪話ばっかり。しかも、同じ繰り返し。他で好きなだけ文通すれば？

>>1428 匿名さん
私はRIAに感謝の気持ちは持ち合わせていませんが、市場と照らし合わせての自己評価の７割から８割ほどの評価が出ておりましたので、まぁ仕方なしといった印象です。

>>1428 匿名さん
なるほどですね。
従前土地評価に開発利益が十分に乗ってないというのはそのとおりですね。

開発法で権利者全体の従前評価は専有面積3万坪×保留床単価500万/坪-事業費1000億=500億くらいですから、ちょっと安めかもしれません。

でも権利床単価=保留床単価×80%と調整して返還率は100%以上となるようにRIAは配慮してくれてます。

そもそも従前評価は権利者の皆さんで選んだ国家資格を持つ鑑定士が公正に鑑定した結果であり皆さんでその結果を権利変換に使うと決めたのではないでしょうか。

つまり、従前評価が安いのは、安く評価した鑑定士の判断とその結果を採用する権利者の判断が原因で、RIAはそれを権利者が不利にならないよう調整してくれているんですよ。

従前評価が安いと文句を言う暇があるんなら、保留床単価の20%分が従前評価に乗ってないので、理事会で上乗せする方針を打ち出してもらい、その方針で鑑定士に評価して貰えばよいだけのことです。

ただ、仲介会社経由でふつうに売っても従前評価よりはるかに高く売れる環境ですから、そんな面倒なことするより、さっさと売却して近所の築浅の高級マンションに引っ越した方が得だと思いますけどね。

ゴネ得狙いが目的なら別ですが、、、

>>1431　匿名さん
ごもっともな考え方ですよね。コンサルさんですか？

しかし返還率が100%と言われますが隣墓地で資産価値の少ないC棟の100%とタワーの100%とは大きな違いがあります。
隣の中地区で約１年前に権利者棟が売りだされましたが約１億でした。
かたや中地区のタワーは同じ坪数で１億五千万円前後で推移しています。

タワーの中層階では返還率　100%は取れない。

次に国家資格を持っ鑑定士が公正に鑑定したとありますが、すべてデベ、ゼネコンの取引業者。

三井は公平であるべき権利変換縦覧の意見書の審査委員にも親会社の三井不動産の顧問弁護士に近い人選を行なっている。

私も違う鑑定事務所に鑑定を依頼しましたが、組合よりかなり高い評価になっています。

また他の地権者２名様もそれぞれ別の鑑定士に評価してもらっていますが、金額は出せませんが私に近い評価をもらっています。

つまり鑑定士でも同じ評価は出ないし組合からお金貰うのであれば忖度して当然です。　組合の希望金額で評価.査定もできます。
全て仕組まれています。

理事会は、有名無実化して真っ当な意見が交換されていると私は聞いた事ありません。
多くは組合の引いた線路に従っているだけとか？
どこの再開発でも同じだと思いますがデベに都合の良い地権者が理事に選ばれています。

次に自分の資産である以上　高く売って当然。
三井が莫大な利益　ＲＩＡの高額権利変換コンサル料金　入札の公共工事の設計料とは全く違うＲＩＡの設計料を得るなら 私は１００億ぐらいで売りたいですね。　笑

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？