三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1172
1170ですが
古い情報を今でも引っ張り出して、デマ流さないようにね

古い情報なのですか？

定款は令和２年9月の再開発組合設立時のものでして１０年前とか古いものでは、ありません。

あなた様よくご存知でしょう　（笑）

この当時（わずか1年前）の床面積　金額がデタラメとすると、当時の準備組合は法令違反をして組合設立認可申請をした事になりますよ。

私は、事実に基づいてお話していますが、デマデマとあなた様の組織は　これらの事実が余程気になるのでしょうね。

お察し致します　（笑）

>>1174 匿名さん
もうすでに事実と違うことが分からないとは、いやはや。

>>1175 匿名さん
これから権利者は権利変換ルールに沿って権利変換を選ぶか転出を選び、権利変換を選ぶ権利者は希望住戸を決める段取り
つまり権利者の希望によって権利床面積はこれから増減するので保留床面積も増減する
ただし権利変換ルールで実質的に権利者の増床を阻むような面積制限を設定したり、権利床単価を高く設定すれば、権利床面積を減らすことができ保留床面積を増やすことができる
であれば、面積制限を設定せず、権利床を低くする（例えば保留床単価を2で割った額を権利床単価）ことができれば、従前評価が360億円と安い評価をされても条件は改善するので権利変換計画に多数の同意が得られる
この理解でよい？

>>1169

1165ですが
坪単価が４１２万と言うが、今般保留床価格がすでに４５０万とか５００万越えているのはなぜか？

令和２年9月に組合設立認可され定款が決められました。

その何年か前に（詳しい時期は未定）案として準組内でまとまりました。

その当時は保留床平均坪単価　４１２万は妥当で各棟で齟齬は発生しませんでした。

しかし、ここ○年市場価格が上昇しましたので、各棟の基準階の７階の価格を見直す度に定款の坪単価　４１２万と一致しなくなりました。

そこで本来なら組合設立前にデベの取得面積と負担金額を見直すべきだったのですが、何かの理由によりそのまま
定款を提出しました。

見直さなかったので各棟の保留床床価格とミスマッチが発生している。

しかし定款見直さなかったのは組合（準組）の判断で、権利者は当然定款内で表記されている坪　４１２万で検討して、どこが間違っていますか？

あまりマニアックスな話ばかりしないで、単純に購買意欲を?き立てる話をしてください。

>>1177 匿名さん
坪４１２万なんていう単価を基準にして検討している権利者はいないですよ。デベも坪４１２万で買えませんから。まだ理解できてないの？

大崎でも、市場価格上昇で後から地権者が、安すぎで不当だ、と裁判に訴えていたけど、当然負けた。大崎のマンション買うときも、三井から、訴訟抱えているけど全然問題ありませんよ、と説明がありその通りだった。どこにも再開発には付き物。

三井さんは、仕入れ価格　坪単価　　４１２万を約５年後に坪単価　９００万円とか１０００万円　で分譲できれば最高ですよね。

（利益と経費）が20%としても　平均坪単価　５５０万円でも　たっぷり　ドバ?と利益が出ます。

権利者から土地を安くタタイて買ったのだから　暴利をむさぼらないで安く販売してくださいね。

1億で仕入したのだから２億で売って、どこが悪いんだ！

2億で買ったが、中味は１億程度のバラック仕様

買った奴が○鹿なんだ！

このような　素晴らしい企業姿勢でないと思いますがね。

皆様、権利者棟も素晴らしい仕様みたいですよ。
タワー棟の仕様は、不明です。

権利者棟は、余ったら分譲するみたいですよ。
涙が出る程素晴らしい　（笑）

ここ、見た目が芝浦の湾岸マンションに似てますね

>>1181 匿名さん

そういえば、前、地権者のことを権利者とか間違えてる奴いたな。そいつか。前もそのスレ荒らしてたね。まだやってたのか。笑

>>1183 匿名さん
権利者では広義過ぎるって意味で間違いって言ってます。

住宅の保留床単価が結構安いなら、店舗を希望すれば地権者として結構おいしそうな気がしますが、店舗の価格表って公表されてんですか

>>1185 匿名さん
いまだかつて、価格表なんていうものが公表された再開発があったのでしょうか？地権者が多いと、事務局は対応しきれないと思いますが。

>>1186 匿名さん
えっ、価格表見せてくれないんだ
どうやって希望住戸えらぶんですかねー
価格表作って地権者に自由に選ばせた方が事務局も楽でしょう
地権者専用棟を選ぶか選ばないかくらいの自由は与えてもらえるんでしょ

ここ、梅雨時はメンタルにくる場所ですね
今日の古川の水没具合は、如何でしょう

この再開発に関係しないデベさん、コンサルさん、または詳しい方にお聞きします。

普通、再開発は、開発利益が従前更地価格に加算されてきました。

ところがこの再開発は、事務局の戸田建設と権利変換コンサル　ＲＩＡは一切認めておりません。

たとえば従前土地評価が坪400万円なら1.5倍の６００万と評価のようにです。
この２００万円分が開発利益です。

開発利益は権利者に配分されて当然と思いますが、すべてデベの三井が搾取します。

ご回答ございましたら、よろしくお願いします

>>1188 匿名さん
古川が水没？「氾濫」って言いたいのかな??
港区が治水対策を講じてから10年以上1度たりとも、氾濫はおろか危険水域にも達していないんだが。その間東京は何度も集中豪雨に見舞われているね。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

>>1189 匿名さん
従前評価に開発利益を加味するなんてどこで聞きました？他の再開発で聞いたことないですね。評価されないような建物に値段が付いたり、賃料が補償されたり、入居者退去させたり、かかる費用に充てられていると思います。なので十分に開発利益は受けてるでしょう。それに、規模は小さいですが増し床できるわけですから、デベと同様に利益が出せます。

>>1179

1177ですが

定款は再開発の柱ですよね。
ご存知の通り　すべての規約　約束等が記載されています。

当初　保留床価格　平均坪単価　４１２万で検討されてた訳ですよね。

組合設立時に保留床の専有部分の床面積と負担金額を更新できなかった理由は何ですか？

またこの再開発に相当お詳しい方みたいですので、この回答は簡単でしょう。

>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か？