アデニウム板橋浮間公園ってどうですか？

板橋区のマンションですね。

Aタイプは2LDKで一人暮らしでもいいかなと思う間取りでした。54.52㎡で、洋室はクローゼットも広いです。玄関のシューズインクロゼットも広々です。ベビーカーも入りそうですよね。LDKは13.1畳。2人暮らしはOKでしょうね。子どもがうまれて3人になっても大丈夫かなと思います。

1人暮らしなら広々、2人ならちょうどよく、2LDKだから3人でもOKと柔軟に対応できそうです。

向きは南向きの方が多いんですかね？西向きもあるので好みの間取りがそちらだとちょっと惨根になるかも。全パターン見ることって出来ないんでしょうか。
広さ的にターゲットはディンクスメインなんでしょうね。LDK合わせて13畳ほどというならリビングはかなり狭くなっちゃいますし。洋室2を一部屋として使うとかなり狭く感じてしまうかもなあ。中部屋だけでなく角部屋まで玄関開けたらすぐ廊下となってしまうのはちょっと残念な感じです。

モデルルームができたときに行けば、
間取り集みたいなものはもらえると思うので、全戸は見てみることはできるのではないかと思われます。
でもまだ先かなぁ。
事前案内階の段階だと、
メインのプランくらいしか見せてもらえないのだろうなと思うし。
浮間舟渡ってよく知らないのですが、住宅地っていう印象でよろしいのだろうか。

>>3 匿名さん

マンション建設予定地は住宅地ですよ。
ただこのあたりは準工業地域で小さな工場とか印刷業なんかが多いです。あとタクシー会社や清掃業者も。
このマンションの土地は何だったのですかね？
近くに都営団地があるのが気になりますね。

>>2
たぶん、DINKSではなく引退世帯がメインターゲットだと思います。
DINKSにしては立地が悪すぎます。
駅から近いわけでもないし浮間舟渡は各駅停車しか止まりませんし駅周辺も含めてなにもありません。
これではDINKSがここを選ぶ理由がなくなります。

引退世帯ということはシニア層ということですか。戸建ての維持が高齢で大変になる前に、マンションへ住み替えるみたいなことを以前テレビで見たことがあるのですが、そういう人々をターゲットにしていると考えているということなんでしょうか。今はどこもマンション高いが、浮間舟渡だと少し控えめな価格で出してくるのだろうかという期待も出てきます。

カズンの向かいにモデルルームありますね。モデルルームはいつオープン？
近所だから気になってます。

>>6 匿名さん

今の高騰相場であってもかなり安いと思いますよ。坪単価160ぐらいと思ってます。もしかしたらもっと安いかもしれません

>>7 匿名さん
カズンの向かいっていつもモデルルームやってますよね（笑）

もともと、タクシー会社がありました。昨年か一昨年だったかにつぶれて解体していました。

>>8
適当なこと言い過ぎでしょ。
住環境によほどデメリットがない限り、この条件でそんなに安いわけがない。
線路と工場が隣接してるイニシアだって、200万円くらいですよ。
そもそも今の土地仕入、建築費考えてもあり得ないし、5年前のこのエリアの新築物件だってそこまで安くない。

50㎡未満の住戸も多いから、平均坪単価でみても200万円以上する気がするけど、160万円下回る根拠があるなら聞きたい。

>>12

この辺安いよ。このマンションの立地を考えればそんなもん。
ハザードマップドンピシャだし地盤緩いし都営があるし、
しかもアデニウムだし。駅近タワーのアイタワーとか築浅の
グランスイートの中古相場みてごらんよ。
ここが坪単価200超ならみんなそっち買っちゃうよ。

的外れ

>>13
うん、的外れ。本来の価値どうこうじゃないしね

2900万円台～5700万円台
予定最多価格帯
3600万円台（12戸）
間取り
2ＤＫ～3ＬＤＫ
専有面積
45.12㎡～67.10㎡


割高ですかね？

西向き部屋の低層階だと全然陽が当たりませんよね。
本当なら東向きにすべきところ、東側にマンションがあるせいで仕方がないのでしょうが。

物件概要で一番広い部屋が67.10㎡、一番値段が高い部屋は5700万円台。
つまり南向きの上層階はかなりいいお値段ということ。安くない。

隣のペガサスマンションは築30年だけど全戸100㎡超で贅沢な造り。
こちらとの対比が極端になってしまいそう・・・

1番高い5700万円の部屋は、おそらく22帖あるルーフバルコニーがついてるタイプの価格でしょうね。
それ以外の部屋の価格はどの程度でしょうかね。

浮間公園隣接で環境は良いのですが、如何せん強気な価格ですね。。。
平均坪単価は余裕で200オーバーですね。
北赤羽、浮間舟渡地域もここまで高騰したんですね。。。
昨年完売したパークハウスよりも坪単価は高いでしょう。
それでいて、インフレームのオーソドックスな長谷工間取り。
直床、ディスポーザーも食器洗い乾燥機もミストサウナもスロップシンクもない。
トイレは旧タイプのうえに手荒いカウンターなし。
戸境はペラボー。
コスト削減しまくってますな。
うーむむむ。

ルーフバルコニーで22帖もあっても私なら結局持て余してしまいそうです…。
今時ですとここでバーベキューやったりワイワイ騒ぐなんてのは規約で禁止されちゃいますよね。
せいぜい布団干しに使うくらいかしら。もしくはガーデニングをちょっと楽しむか。
皆さんどう使ってるんでしょうね。

公式サイトに出てる2LDK＋SIC付住戸2,900万台というのはAタイプのことですよね。
こちらは何階になるんでしょうか。

バーベキューは火を使うし、匂いや煙の問題があるのでなかなかできないでしょうけれど、
テーブル出してパーティーっぽいことはできるのではないでしょうか。
大騒ぎしないことが大前提になってくるとは思いますが。

気候の良い季節のお休みの朝、ルーバルで朝ごはんするだけでもすごく気持ちいいと思いますし、
使う人次第じゃないかななんて思ったりもします。

たいした価値ないな。
価格に見合ってない。設備ダメ過ぎ。

そもそもこの辺りで高級路線、という感じはしないでしょうから、カジュアル目に作るのはまあそうなんじゃないでしょうか。若いファミリー向けの造りといいますか。
ただこの辺りだともっと安いお値段を期待される方が多いのでしょうか。
他のエリアと比べれば安いとは思うけれど、ここ数年でこの辺り自体の相場が上がってきてしまったというのがあるのでしょう。

坪230〜240万円はさすがにびっくりした。どうしても欲しいなら売れ残って値下げするの待ったほうがいい。
正直この金額感なら王子のガーデンズの低層階買うよね。

丁度土手の近くという事もあり静かな環境でなおかつ緑も多く住みやすいことから、
子どもを育てていくのには良好な環境だなと感じます。
買い物環境もある程度は充実していそうなことや、公園が近いことなど暮らすには充分な環境と言えます。
新宿まで20分でいけますから、都心へ行くにはアクセスは良いでしょう

子育て的にこの辺りのエリアってどうなんでしょうか。自然も多いなと思いますが、
あまり駅の周辺って塾や習い事の選択肢が多くないなという風にぱっと街を歩いている時には感じまして。
皆さん、この辺りでなんとか探したりとか別の地域まで行ったりとかしているのでしょうか。
塾に関しては選択肢が少ないだけであるにはあるので。
子どもがいると学校のことだけではなく、この辺りのことも考えていかないとならないですね。

子どもは比較的多い地域だとは思う。最近マンションが特に増えているから。
地域性としてはかなりカジュアルだから、それが合うか合わないかはそれぞれの家庭にあるとおもいます。
前よりはかなりマイルドになってきていて、他の地域からの流入も多いので、
まあ普通に、という感じになってくるのかなぁ。
小学校までも10分以上歩くけれど遠すぎるという程でもない。

子供たちも増えて、小さいと保育園に預けることができるか、小学生低学年なら放課後の対策はどうするか、学力や、校風はどうか、スポーツなど習い事は通わせられるか、子供会などつながりがあるか治安はどうかなど色々気になります。通信教育もあるにしてもやはり親がある程度見ないと。

すぐお隣の北区だったら保育園はかなり入りやすいって聞きますが、ここだとどうなんでしょうね…
板橋区は待機児童数が23区内でもものすごく多いという話は聞きます
保育園は大変なんだろうと思いますが、幼稚園はどうなんでしょう。
幼稚園も大変な地域は大変であるという話も聞きますので、早めに情報をキャッチして動いて行かないとならないなと思います。

駅の反対側に大型商業施設ができるということが公式サイトに記載されているのですが、どのようなお店なのでしょうか。ホームセンターやスーパーマーケットなのでしょうか。生活に関係しているような業種だとよりありがたいし、その中に保育園とかが入ってくれると本当はベストだと思います。この辺りの保育園は板橋区の端っこだからかも知れないですがほんとうに少ない。

ここは荒川が蛇行して流れていた湿地帯。
荒川が洪水になると浸水します。
坪200万くらいが適当です。

>31
勝手に価格決められた！！

板橋区は住みいい感じですよね。交通の便はそこまでいいかと思うけれど、東京の東部（東京駅、丸の内駅、上野駅）に通うには本当に便利な気がします。

スカイツリーができて、土地って高くなりましたか？落ち着いてきた頃なら買ってもいいのかなと思います。なんだか、いつか買おうと思っているとタイミングを逃してしまいますね。湿地帯というのは本当ですか？

本当ですよ。
調べればすぐわかること。
浮間公園の池は蛇行していた荒川の河道ですよ。
あれが本当の荒川。
今の河道は大正時代に人間が掘った人工的な河道です。
川は自然では直線に流れることはありません。

坪200万くらの根拠になってない

荒川洪水になったらここに限らず都心は全滅ですね(^p^)

京浜東北線は武蔵野台地の東端に沿って走っています。
それより東側は荒川と利根川(利根川は東京湾に流れ込むのが本来の姿、今の江戸川)が作る広大な湿地帯です。
その湿地帯を江戸時代から埋立して人が住む街や田んぼにしてきました。
江東区なんか湿地と海ですから100％埋立地なんですよ。

江戸時代などに氾濫をしていたために、人工的にスーパー堤防として存在しており、現在の氾濫可能性は非常に低いのでは。

荒川の治水対策は小学生のうちの子どもたちが学校でやっていたのですが、かなりの年月をかけて徹底的に対策されていますよ。
近年、あれだけゲリラ豪雨がありながら氾濫したいないことを思うと、
かなり大丈夫なのではないかという信頼はあります。
調べればいろんな資料出てくるので、それで納得できるかどうかでしょうね。

>>38 匿名さん
水害なら、荒川より隅田川を気にしたほうがいいのと、やっぱりこの地域は豪雨による地盤災害リスクは高いでしょうね。

だからこそ相場が安いのであって、ここが地盤の固い台地だったらもっと価格も高いはず。

ここって本当に板橋区の端っこというかんじですが、学校もまあまあの距離にあるし、何しろ公園すぐだし（それにおっきいし）、買い物もそこそこいいし、ということを考えると、思っていたよりは良いのかなというふうに感じます。
中学校がやたら遠いんですが、自転車通学って許可されているのでしょうか。学校のホームページをみても掲載されていませんでした。

中学校の自転車通学は許可されてません
徒歩での通学になります

>>39
地盤の硬さは必ずしも価格を形成する主要因ではありませんよ。
要は人気があるかどうか、ただそれだけです。
地盤ゆるゆるでも人気がある場所は価格が高くなりますし逆もまたしかり。
利便性が高いエリアでは川そばや湾岸部、および低地でも高いです。

ここは低地や地盤が柔らかいから安いのではなく単に利便性が悪くまた人気もないからです。
最寄駅が浮間舟渡、見てわかる通り駅力はありません。快速も止まりませんし、各停がくる間隔も
長いですね。20分待つ時もある。
駅の北側、南側、共に閑散としてますし今後も発展の余地はないでしょう。
もともとが工業地域で、あるのは中小工場、清掃工場、葬儀、火葬場、物流系倉庫、そして都営住宅。

つまりは、このあたりはもともと「住まう場所」でも、「働く場所」でもなく、「必要だけど人が嫌がるであろう嫌悪施設を置く場所」
という用途で使われてきたと言えるでしょう。
その後の時間経過でだんだんと人が住まえるように変わってきてはいますが、もともとの歴史がそうである以上は人が好んで
この地を選んでくることはなく、単に工場や空き地が住居用マンションに変わり、ぼちぼち住居エリアへと変貌していてきている
というエリアになるかとおもいます。そういうわけでこのあたりの相場自体が安いわけです。

水害や地盤ですが、災害リスクってのは結局のところ絶対に０にはなり得ません。
あとは費用対効果、バランスを考えるだけの話だと思いますよ。

最近になって整いつつある街、という印象があります。マンションが増えてきているから特にそういう風に思うのかもしれません。
その前だったらもっと不便だったかもしれないし、人気も有ったのかどうかは疑問な部分は出てきてしまうかと思います。
今は子育て世代が現実的に購入できる価格帯だからか、小さな子供が居るファミリーを多く見かけるようになっています。

>>43 匿名さん
子持ち世帯用の都営住宅沢山建てたからファミリーは増えるよね。

浮間公園、喫煙者多いですね。。。。

最多4700万円ですか。立地と設備の割には随分と割高の値付けをもってきましたね。
このあたりでの相場でいえば70m2で3700万。新築＋最近高騰を加味して4200万。

ここ半年以内の中古価格(70m2前後)でみてみるとこんな感じ（実績ベース）
2015年築のリビオ（ただし土地は借地権）が4000万
2011年築のベリスタが3800万
2007年築のグランスイートが3500万
同年築のゴールドクレスト3400万

駅徒歩でいえばここは8分だけど、上記はリビオ以外はここよりも立地がよく徒歩4-6分。
ここ最近供給が多い割には売りが多い（＝買った人がここでの住民生活に定着しない）ので
いつまでもこう言う安値水準になります。

定着しない理由はどうしてもここが間で「街」ではないからです。
このあたりは北区、板橋区、埼玉（戸田市）あたりの境目で通過場所と
工場・倉庫として使われていたことも起因してるでしょう。
あげた中古はいずれもファミリー向けで永住目的の人ばかりだったはずですが
馴染めなかったのかもしれませんね。やはり、昔から人が集まっていた「街」として
機能しているのと、そうではないのとでは違います。今後かわっていくとしても
長い年月を要します。たとえば志村エリアになれば住宅街になりますからお店もあります。
ただ、当然のことながら値段はもっとあがってきますのでなかなか悩ましいところですね。

新築重視でしたらパークハウス蓮根も一つの選択肢になるでしょう。
三井x駅近で価格は同等レベルです。むこうは大規模で共用施設も充実してます。
ただ路線は三田線になるのでそこは人を選ぶかもしれないです。
ここだとJR埼京線なので利便性は高いですね。赤羽いけば京浜東北も使えますし。

新築ではなくコスパ重視でしたら中古でここより駅近のクレストやベリスタ、グランが
いい気がしますね。売りが継続的に出てるため売主の足元をみれますしなにより3600万前後で
手に入れれられるのが最大の魅力です。この価格のメリットは買う時の負担＝ローンで利息を払う分も
かなり節約できますし、売却してもこの価格から暴落することもなく安定した資産形成がしやすい点です。
3600万で10年築のものをかい、20年すんで2500万で売ったとしてもこの間の資産償却がたった
約1000万弱です。
1000万/20年すんだ、とおもえば家賃4万２千円/月ですから。

46さん詳しくありがとうございます。
そうなんですよね…高いなあというのが第一に来るのかも。

土地の取得とか人件費とか建材の高騰とかあるのかもしれないですけれど、
この辺りだともう少し安いんじゃないのかなという期待もあったりするのではないでしょうか。
ただ思うに単純に価格だけじゃなくて
坪平均単価というものも見ていかないとならないのではないかなと思います。
そうじゃないと純粋に並べられないです。

今の販売状況です。
ーー
１期２次の段階で先着順が６戸ということです。この段階で先着順があるのかぁと思ったので最初に多く出しすぎてしまったというのがあるのかなと感じられました。
あとはお値段的なもの？
２，９００万円〜となっていますがそれは２LDKの間取りの物件ですので３LDKだとそれなりになってきてしまいますものね。

あまり売れ行きが良くないのか、価格の見直しがあったようです。
過去にモデルルームを見学に行った方にはハガキでお知らせが届いているようです。オプションの食洗機なども標準装備としてつけてくれるみたいです！

2LDK検討している者です。2DKもあるみたいですがそちらは需要や人気あるのでしょうか？

2DKですか…なんとなく賃貸にするのに良いなぁなんて思いました。そういう風に思う方も多いのかな。ただここの場所で賃貸ってどれだけ需要が有るの？というところですが。
夫婦二人だけだったら２DKはアリだと思いますので、例えばシニア夫婦ならば調度良いという感じではないのかしら。
1部屋フリーの部屋にしてたまに子供たちが泊まりに来るのに対応することが出来たりして。

2DKはこちらですが、昔の団地のような2DKではなく、現代的な2DKですね。
普通に見れば2LDKと大佐ないですよ。

51さん52さん、ありがとうございます。
少し狭めの2LDKのような感じなのですね。
夫婦2人だったら2DKの方でも住めそうです。
日当たりが気になる所ですが、2LDKだけでなく2DKも視野に入れてみようかと思います。

価格の見直しが有ったのですね。浮間公園だとリーズナブルな物件を期待しているのに、でも高かったりするとううむ…という感じがしてきてしまうのはあったかと思います。値下げって言ってもどの程度？と思いますが、良い方向に来ているということでよろしいのでしょうか。
今は販売は１期５次。スタート価格は抑えられているなぁという印象。
これならばまだ若い世代でも手を出しやすいんじゃないでしょうか。

第2期の販売価格が

2LDK / 2,900万円台～
南向き3LDK / 3,700万円台～

ということなので、1期よりもリーズナブルに見えるということなんでしょうか。ただ単純に売り出している物件の違いではなくて、実際にお得になってきているということなのかなぁ。23区内であることを考えると信じられないくらい安いけれどこのあたりってもともとそんなにマンションは高くない地域なんですよね

浴室が１３１７って相当狭いですね。１４３２はないと。

モモレジさんが書かれているとおり、顧客ニーズが把握しきれていない状況なのかもしれませんね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4351.html

確かにターゲットがわからないですね。何向けかわからないとマンションって決め手にかけてしまいます。
近隣のペガサスマンション築年数だいぶたってきたので買い替え狙いですかね

＞57
1317は狭いと思うけど、70㎡未満ならよく見るサイズだから相当ってこともないですよ。1432の浴室は聞いたことなかったけど、60㎡台で1418あれば、㎡に対しては頑張ってるなってラインだと思うけどな。

板橋区のハザードマップを拝見しました。
現地は浸水想定が最大クラスの５ｍ以上となってて戸惑います。
荒川が近隣にあるので当然ですが液状化も同様のリスク。
価格が安いのは、こういった工業地帯の立地も影響しているのでしょうか。。

>>60 匿名さん
よく見ないサイズだよ 最近は１６１８が主流ですし

>>61 買い替え検討中さん

それはそうですよ。河川側は安いのはどこもですから。

＞＞61
荒川の決壊リスクは、200年に一度の発生頻度を想定しているので、それをどこまで物件購入に関して考慮するかという問題になるかと思います。
特に浮間船渡は、エリアの成り立ちからも明らかなとおり、元々は荒川の通り道、なおかつ現在も荒川と新河岸川に囲まれており、人が住むことを想定しなかったので嫌悪施設が集中しています。
最近になって少しずつ住居物件が増えてきて、それに伴って大型スーパー等も出来てきたのですが、まだまだ過渡期といったところでしょう。
それも踏まえれば、価格はもっとリーズナブルでも良かったはずですが・・。
この価格設定については、やや疑問が残るところですね。

浮間舟渡でこの割高感なら、いっそのこと戸田橋渡って一駅隣の戸田公園で物件を検討するのもアリかなって思ってしまいます。
浮間舟渡駅は各停しか停まりませんが、戸田公園駅なら快速も停まりますし、駅力的には歴然ですしね。

>>65 マンション比較中さん
駅前も戸田公園のほうが充実していますよね。
駅にはびーんずも入っていますし、駅周辺は何気に飲食店も多いです。

たしかに戸田公園は、埼玉内でも子育て環境に良いエリアと聞きますしね。

でも値段が違うんじゃないでしょうか。このあたりはやはり安いと思いますよ。
都内までの距離自体はこちらのほうが近い？どこにいくかにも寄るのかもしれないですが…
あとはもう考え方次第という感じにはなってくるのか。
駅までの距離はまあまあかなぁ。
もっと近いに越したことは無いけれどとりあえず徒歩10分いないなのですから。

>>68 匿名さん
北赤羽と浮間舟渡は埼京線の各駅しか止まらないんだよね。
通勤快速や快速に乗れないとなると、電車の間隔が随分開いてしまうのと、各停は新宿止まりが多い。昼間だと15分に一本とかで不便。
それならば、戸田公園から通勤快速使った方が新宿までは早く出れるという仕組みです。

>>69 匿名さん
ちゃんと読もうよ。噛み合ってない。
68さんは戸田公園よりも浮間舟渡の方が電車で早く着くとは言ってないですよ。
距離的に近いって言ってるのと、快速が止まる戸田公園だとここと同じぐらいの条件、値段では無理なんじゃない?って言ってるだけでしょ。で、そこが大事な部分でしょ。
同じ条件、価格で好条件になるならそりゃ皆さんそっちに行きますよ（笑）この物件がそのまま赤羽でも池袋でも恵比寿でも作られて同じ値段なら自分は恵比寿に行きますよ。実需目的じゃなくても売るだけでも有用ですからね。

そもそも論として、本来、リーズナブルなはずの浮舟エリアにあって、この物件の価格設定は割高ではないか、と言う意見があるわけで。
不便さに見合うほどの、価格的なお得感はないよね、ってことじゃない。
人の感じ方は、それぞれだとは思いますが。

>>70 匿名さん
戸田公園だと同じくらいですよ。

>>71 マンション検討中さん
うーん。そういうそもそも論しだすとするなら、今現代で売ってる新築マンションで過去相場以下で売ってるマンション自体あるんですかねって話になりますよ。
すぐにあなたのように割高と叫ばれる人いるんですが新築も中古もその時の相場、経済情勢、需要供給に応じて価格が決まっていくのであって今は今です。本来って言いますけど何が本来の姿なんですかね。街は良くも悪くも変化し続けますし価値も常に変動なんですからいっときを見て安いだの高いだの言っても意味無いし、勝手に本来の価格をつけてもね。感じ方の問題では無くもっと基本的な事、つまり今は今、過去は過去、って言う所が理解出来てない気がします。

今、浮間舟渡最寄の新築マンションでこのよりもはるかに良い立地、建物、設備、広さ等の条件が揃ってるのにここよりも安く、しかも他の物件もそうであるってのがあるなら教えてください。
その場合はこのマンションだけが現相場基準において相対的に割高と言えます

たしかに過去は過去、今は今。
ただ、今のこの物件について、高い安いを判断するのは、購入検討者各人ですよね。
結局、価格が適正、割安と感じる人が多いなら、自然と物件は捌けていくでしょうし、そうであると感じない人が多いなら、売れ残る、或いは売り手が顧客ニーズを見合った価格改定をする、その結果、物件は捌けていく、ただそれだけのことです。
現実の推移を、これからも見守っていくということで良いのではないでしょうか。

>>74 住民板ユーザーさん3さん
いえ、全く違います。やはり理解しておられない。
高い安いを判断するのは購入検討者ではありません。購入検討者が判断出来るのは、自分が買えるかどうか、このマンションがその人にとって要件を満たすかどうか、だけです。
高いだの安いだの、割高割安と言ってるのはこれは彼らが判断出来てるわけでも何でもなく、たんに自分を納得させるために囁いてる自分への声をわざわざ他人に向けて発信してるだけの話です。
判断出来るなら説明ができるんですよ、そしてそこには基準がある。でも彼らは出来ないし基準もないから説明は愚か自分がどうしてそういう事を書いてしまったのかすらわからないのです。心の歪みが出てるだけです。

さて、話を戻します。新築で今売ってるマンションで比較検討はしてください。
中古がー、っていう人はその時点で新築要件は外れてますからそれで選べば良い。
今である必要性がない、待てるって人はいつまで待とうが自分が何を要してるのかすらわからないのでいつまでも待てば良い。
推移なんてのはただの結果の軌跡であってそれ自体なんの意味もないですよ。誰でも結果論でものは言えますからね。またなんのリスクも背負わず予想が当たった外れたも意味がない。
前に進める人は現実を受け入れ今を直視し要件をしっかり決めてリスクを測ってそれを負う人ですからね。
それが決定的な違いです。あなたが言ってるのはただの結果論からきてる意味の無い話。
大事な事は自分が決めた結論にそのまま行動に行けるかどうかだけの話です。話は至って単純です

このマンションは今ここにあり売られてる。価格も出てる。あとはいるか要らないか、ただそれだけ。

貴方の考え方に支持が寄せられると良いですね。
そして、貴方の決めた結論、行動が、事前に予測されたリスクの範囲内に収まっていることを願ってます。

支持とかそういう次元の話じゃないですよ。
ここの物件の価格や売買の記録もまたあなたの大好きな統計データという材料の糧として蓄積されていき、
そしてまたそれが相場として形成されていくだけの話ですから。
まぁ、なんどもいうように割高とか本来はリーズナブル、とかそういうボヤキではなく、
あるんだったら、「今買える具体的な物件」を出してからモノを言ってください。
そうすれば、ここを検討されてる皆さんにとって有益であり価値がありますし、
あなたのいう「支持」だって得られるので話ですよね。

一応いっておくと、新築は現時点ではここぐらいです。一昨年や去年はリビオやらイニシアとか
ありましたけどね。
中古でみてみました。
6年前のベリスタが3780万円/68m2
2年前借地権のリビオが4180/73m2
10年前のウインベルが3180万円/68m2
さて、中古をみても特段ここが高くも安くもなく、いたって普通の相場を形成してる
価格の一つにしか見えませんね。

さて、あなたがいう本来のリーズナブルってのはいったいなにをさすんでしょう？
私からみたら中古もこのマンションも含めて十分リーズナブルだと言えますが。

やっぱ、戸田公園になるかな～

>>75 匿名さん
ここは高い安いでなく出口戦略を考えるとあまりお得ではない。永住するなら問題ないけど。

出口戦略というと、残債割リスクがあるということですかね。もしくは、メインの間取りが、ファミリー受けしない小さなものが多く需要がないということですか？

>>78 匿名さん
埼玉県になるから福祉サービスが悪くなるね

>>79 通りがかりさん

出口戦略は関係ないね。出口は常にあるから。

>>80 口コミ知りたいさん

そういうこと。

>>81 匿名さん
神奈川はサービスよくないけど、埼玉県はそんなに悪くないよ。
少なくとも中学校は弁当なんてことはない。

>>83 通りがかりさん
なるほどですね。
たしかに、どんな出口でも良い訳もなく、高値掴みの含み損や、塩漬け状態になるといったリスクは避けたいですよね。

>>84
いや、板橋区と比べたら雲泥の差だよ。横浜はout of 眼中です。

それぞれ意見はあるとは思うけれど、
自分にとってどうなのかっていうのが一番大切なんじゃないかな〜なんて思います。ベストってそれぞれに違いますから、それについては本当に自己判断になってくるかと思いますよ。

ここの場合は都内であること、そこそこマンション価格が抑え気味な地域であること、
埼京線なので通勤電車はギューギューだけど路線としては便利であること。
そういうメリットはあるんじゃないかなと思います。

間取り的には、ファミリー向けというよりは、やはりＤＩＮＫＳ向けなんでしょうね。

狭いからDINKS向けでしょうね、ファミリー向けは5年ぐらい前から去年まで結構大量に供給されましたし中古でもあるので安さ重視＋ファミリーの人は今欲しいなら中古がよいかなっておもいます。

やはり、こちらはＤＩＮＫＳがターゲットですか。
たしかに同じファミリー世帯なら、お互い様と感じられる子供の泣き声なんかも、ＤＩＮＫＳの方にとっては許容範囲を超えるといった話も聞きますし。ファミリー世帯で、このエリアにこだわるなら築浅のファミリー向けの間取りが多い物件を探すのが良いかもしれませんね。

>>90 マンション掲示板さん
それが賢明です。3800万円ほどで手に入りますからお買い得ですしね

ディンクスに浮間舟渡って需要あるのだろうか。
子どもいたり、高齢者じゃないと行政サービスなんてあんまり重要でもないし。

>>92 名無しさん

あるでしょ 新宿まで１５分一本だよ

まぁ、どうしても浮間舟渡エリアと、ディンクスをターゲットにした物件とのミスマッチ感は否めないね。
２馬力、子なし夫婦なら収入、貯蓄とも余裕あるからもっと利便性良いとこ選択できるし、わざわざエリア的にファミリー世帯の多い浮間舟渡選ぶ必要性感じられない。
やっぱり、ある程度、自分たちと同質性のある世帯が集まるエリアで、物件選ぶのが賢明だよね。

>>93 匿名さん
そうかな。
夫婦でいくような飲み屋やレストランも少ないし、おしゃれな街でもない。
DINKSで共働きならば教育費がいらないぶん家にお金をかけられるから、港区、中央区、文京区、もしくは中央線でおしゃれな街のマンション買えるよ。
何も都営とファミリーマンションばかりの浮間舟渡を選ぶ必要もない。

>>95
最近は貧困女子男子が多いし、なにより最近の２０、３０代な不況で苦しんできた親をみてきた世代なので冷めてるんですよ。
現実派が多いですよ。わざわざ高いエリアにいかずに庶民的な場所、やすい場所にいくだけです。

>>96 匿名さん
現実派は4,000万程度で買えるもっと立地のいい中古ですよ。55〜65平米で4,000万の中古ならかなり選べます。
貧困男女はそもそも新築マンションは買わない。もっと言うと住宅購入しないよ、子どもが生まれない限りはね。

北区だと赤羽駅〜十条駅、田端。

ディンクスって、敢えて子供作らない２馬力夫婦で、衣食住にお金を注ぎ込み充実させる世帯を言うんだよね。
なら、そもそも貧困男女はディンクスに含まれないし、９７さんの言う通り、貧困男女のマンション購入自体に現実味がない気がするけどね。

>>96 匿名さん
貧困男女はローン審査通らないどころか、都営住宅に申し込むのでは？

なんか現実を知らない人が多いですねぇ。
貧困女子・男子なのになぜか家賃は普通の7-8万の1Kとかに住んでるんですけどねぇ。
だから相対的貧困にもなるのですけど。
>>99さんはローンが通らないとか都営とかバカにしてるんですかね？だいぶ悪質ですね。
dinksで2000万ずつのローンは貧困女子、男子でも十分通る数字ですし、別に堅実的な
気がしますけどねぇ。

>>100 匿名さん
貧困とはその世代の平均年収の半分以下の人を指す、という定義をご存知ですか？
20代で280万、30代で350万が平均的年収ですから、その半分の年収では7〜8万のマンションはそうとう辛いですよ。

もし、月収25万、年収400万程度の人を指すのであれば、400万×2で世帯年収700〜900万程度の夫婦のみ選択子なしであれば、余裕は十分にあり、ナイトライフも服飾雑貨も充実せずファミリー層がメインの浮間舟渡とは合わない。

>>100 匿名さん
つまり、
貴方のような相対的貧困世帯でも、夫婦2000万ずつのローンは通って、この物件購入できたから、他の相対的貧困者も、僕に続きなよ！
って言ってるのかな？

>>102
しょうもない論争してないでこの物件の話してくれませんかね？
それとも貧困について語りたいなら別スレへどうぞ。

誰か論争してるの？
アデの、顧客ターゲットの話だよね。

>>100 匿名さん
浮間舟渡は1kで家賃7〜8万もしないよ。
収入は少ないのに狭い部屋に家賃を多く出すと言うことは、山手線や中央線など立地にこだわる人と言うことで、余計にここの顧客層と合わないんじゃないの？
例えば、初台や笹塚だって徒歩10分1kなら8マンで借りれるよ。
今話題の赤羽駅徒歩5分の物件も借りれる。

>>105 匿名さん
何の話してるのかな

>>106 匿名さん
このマンションのターゲット層が不明確だと言う話でしょうね。
客層と土地文化のミスマッチ。

まぁしかたがないですよね。
DINKSにはあまり利便性も高くないし駅前もなんもない。
ファミリーにはいいのかもしれないけど狭くて子供が小さい間ぐらいしか
住めそうにない。

痴漢後逃走、7件中4件が埼京線って、なかなかな確率ですね。

戸数減らしてでもファミリー向けにすべきでした。
一番広い部屋で67平米、それを浮間舟渡で建てるなんて、マンションのコンセプトが全くわからない。

>>110
まぁまぁ。興味がないマンションなら他所に行けば済む話でしょ。ここで文句垂れてもしょうがない。
確かに浮間舟渡は鉄道利便性も駅前も対して便利が良い訳ではないのでDINKSにはあまり不向きですから
ファミリー向けのローコストマンションってのが基本路線だとは思います。
が、まぁ敷地も大きい訳ではないし用途地目も特殊でファミリー向け一択ってすると余計にリスクが
高くて売れないって判断したんでしょう。
たぶん、ターゲット層はこの辺りに住んでる地縁がある隠居世帯のご老人か子供一人の3人家族で
グロス価格としてもあまり出せない人向けなんじゃないですかねぇ。狭めですがそれでも3人家族
なら67m2でもなんとかやっていけますし坪単価220前後ならご覧の通りのグロスで低く抑えられるので
一馬力年収600万円程度でも十分やっていけるレベルだとは思いますよ。

>>111 匿名さん
子どもが一人部屋を与える小学生以降はかなり厳しくないですか？

シニア夫婦のみの世帯ならまだわかりますが、そうなってくると今度は部屋のバリアフリー加減やシニアコミュニティ形成のための集会室、見守りセキュリティなんかが充実した設備でいてほしいですよね。

画像だけではわかりませんでしたが、玄関の段差、エントランスの段差はどうでしょうか。
また、部屋は全て引き戸になっていますか？

>>112

厳しいか？って言われたらそりゃ厳しいですよ。それもそれを言い出したら正直キリがありませんよ。
欲を言い出したらきりがありませんし、下を見てもキリがありません。
できるかできないか？って言われたら別に50m2でも60m2でも3人で普通に暮らせると思います。
要は、「べき論」ではなく、「自分たちが得てる収入、そして今後の見込み、の中で、何を重要視するか」
ってだけではありませんか？

さっきも書いたのですが、3LDKの平均平米数がここずっと減ってるわけです. 80m2ぐらいが標準だったのが
76m2になり74m2になり70m2になりって感じです。68, 64ってのもええ、広いか狭いかって言われたらそりゃ
狭いですよ。でもその代わりにグロス価格は下げられる。76m2の住まいを買うより68m2とかの住まいで手を打った方が
自分たちにはあってるって思う人だっているでしょう。もはやこれは正解不正解の話ではなく選択だと思います。

>>113 匿名さん
価格が高止まりすると、まずは専有面積を下げてきます。3LDKで65平米とか。
しかも使い勝手が悪い。

同じ浮間舟渡駅周辺でファミリーは相当数中古に流れそう。

ところで、ご近所物件としてもう一つ新築分譲マンションが建ちます。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37643

今後はこちらと争っていくようになりそうですね。

>>114
おっと、情報ありがとうございます！
また微妙な立地のマンションですねぇ。カズンが近くにあるのが救いか。

>>115 匿名さん
徒歩距離はアデニウムと同じくらいかと思います。
間取りや価格など詳細不明ですが、最寄駅が同じため、比較対象になりそうですね。

ファミリー世帯向けの70㎡以上をメインに揃えてきたら、エリアのニーズには合致したものになりそうだけど。
当然、アデニウムの間取、その売れ行きも参考にして、間取設定してくるだろね。

来年3月完成予定なのにまだ、ホームページもできてなさそうなのは工事が遅れているんですかね？？プレミスト戸田公園は同時期完成予定で、売り尽くす勢いなのに。

もう着工はしてそうなので、間取りはあまり変えられないと思いますが、価格設定は気になりますね。

プレミスト戸田の売れ行きはたしかにスゴいね。

そうなの？プレミスト戸田公園の売りはなに？

ほんと、何なんだろね？
快速が停車する駅力や、ファミリー受けする間取りがメインってくらい？
あと、何かあるかな。

どちらのモデルルームにも行ったものですが

アデニウムとの比較でいえば、
駅から遠く(体感では2倍くらい、、、。)、全体的に広い間取りであり、価格はアデニウムより全体的に安い。

営業からは戸田市が子育てに力を入れてることと、駅前のお店が多く、建物の徒歩圏に大型スーパーや大型商業施設があることをアピールされました。

駅からの遠さが気にならない若い夫婦なんかはプレミストの方が魅力に感じたかもしれませんね。

生活圏内の買い物は最低限でよくて、公園がすぐ近くにあることに魅力を感じれば、アデニウムを選ぶんじゃないでしょうか。

あと、広告費はアデニウムよりプレミストの方がずっとかけてる印象でした汗

>>121 マンション掲示板さん
駅前に店舗が沢山あるのと、戸田公園、こどもの国始め子育て環境が整っていること、戸田公園駅エリア全てが戸田市のため、保育園自治体違いで近い保育園に入らない懸念のないこと？
こちらより専有面積が広く、アデニウムでは狭いと感じるファミリーに訴求力があること。

あとは開発業者のブランドでは？

ライフスタイルに合わせたオリジナルプランを作成、ということですが、
間取りの変更をすることができるということになっているのでしょうか。追加費用もローンに組み込み可能というふうになっているのですが普通はそういうことが出来ないのでしょうか。

もっとこのあたりだと広々としているのかと思っておりましたが、
結構３LDKでも６０ちょっととコンパクトですので、そこは意外な部分かもしれません。

狙ったコンパクトさではなく、狭くても部屋数を確保しなければならなかったので、結果的にコンパクトにせざるを得なかったというのが、本音ではないでしょうか。
おそらく、土地の収用にかなりの費用がかかったので、それを回収するための苦肉の策ですかね。
それが奏功してるかは・・ですが。

>>125 マンション掲示板さん
コンパクトを購入する客層と浮間舟渡の客層がずれていると思います。

都内でゆったりした間取りを探す方が難しいかもしれませんね
コンパクトに住戸数を増やして利益を出そうというのも分かりますが
都内に通勤できる範囲でゆったりした間取りを探した方がいいのでしょうか
ライフスタイルにもよるのでしょうけれど、可能であればそうした選択肢も有かもしれません

選べるシステムみたいなことが公式ホームページに書かれていましたが、これって結局はオプションって言うことになってまいりますよね？
追加料金はローンと一緒に組み込むことが出来るとありますが、通常はオプション分ってそういうことにはすることが出来ないのですか？

専有面積自体は狭いですけれど、リビングがコンパクトかなという感じですが
居室自体は広さは最低限は確保されている印象。

>>128 匿名さん
リビングがコンパクトだと、なかなか人を招待しづらいですね。
かと言って居室を削ると、使い勝手が悪くなるし、痛し痒しと言ったところ。

ホームページでは実際に室内の様子を角度を変えて見られるので、
モデルルームに行かなくても非常に雰囲気をつかみ易いですね。
見た感じ、やや全体的にコンパクトに感じ取れましたが、
実際に室内に入ると手狭な感じにならないのでしょうか。

>>130 匿名さん
天井高にかなり余裕を持たせれば、キッチン含めてのリビング13.5畳も圧迫感が緩和されるかと思いますが、天井高くないな…

天井はキッチンの所は一段低くなっている（という表現でいいのか！？）ような気がします。配管などが底を通っているのでしょうか？

天井高自体はごく一般的な高さなのではないかなと思います。画像で見て判断する限りでは。
キッチンのところにモデルルームでは窓がありますが、
そこに窓があると明るくていいですね。
ない状態だと、暗いだけじゃなくて、空気も抜ける要素が少ないですから。

2LDK / 2,900万円台～
南向き3LDK / 3,700万円台～
　
というふうになっています。第1期よりも安かったりということがあったりするのだろうか。
この辺りだとお値段に期待してという人が多くなってくると思いますので
あまりに高すぎても微妙ですよね。
管理費や修繕費も入れて月々9万円〜ということなので、
毎月のコストはとても低く抑えることが出来るということはよくわかりました。

公園や自然が多いところは帰るとホッとするでしょうね
コンパクトな間取りが多い印象ですがリビングと洋室がつなげられれば人を招くことも可能ではと思います。選べるシステムもローンに組み込めるのはいいですね

娘が仕事で帰りが遅いのですが帰り道はあんぜんなのか知りたいです。

>>135 マンション検討中さん

安全ですよー
地元民からの参考情報です

狭いし、売れなさすぎて値段がどんどん下がってますね。
アデニウムは昔ちがう駅近物件検討した事あるけど、
1度倒産した会社だからか会社自体が
お金にこまってるイメージでした。すぐお金振込させようとしたし。

値段どこまで下げれば良いんだろ。不動産価格が全体的に上がってくれたら良いが。それは無理だろーな

近くに住んでいるのですが，マンションの周りの建物がね…。荒川の土手も気になるし…。まあ，現地に行くと良く分かりますよ。

浮間舟渡駅から徒歩８分になっていますけど、公園の中を通ると徒歩６分くらいですよ。

新築でそんな不具合があったら残念ですよね。

何階ですか？

完売おめでとうございます