プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

関係あるでしょ。
家族が増えたり、家庭の事情が変わって、住み替えが必要になったらどうすんの?

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関係あるけど、リセールを一番重視して買うのはどうなのって意味でしょ

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割安考えたら中部屋だけど、住むなら角部屋がいいんだよなぁ

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>>2382 匿名さん

少しでも住み替えの可能性があるなら、リセールは居住性と並ぶ再重視要素でしょ。

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基本資産性イコール駅近。浦和はプラス要因学区。

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>>2385 匿名さん
駅近になればなるほど、価格の上下の振れ幅は大きくなりますよね。上昇トレンドのときはいいですが、下降トレンドでは目も当てられないですね。ハイリスクハイリターンですね。

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一方で駅遠物件はハイリスクノーリターンですが。

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プロの方に相談した結果も含めて下記の内容でした。
最終的に、上層階を狙うか撤退するかは週末までの判断ですが、皆様の御意見伺いたく。

●物件の資産価値について
・2012年前後の物件や浦和タワー等と比較すると割高な物件であることは否めない。
・管理費も高い。資産価値を左右する程ではないかもしれないが好ましくはない。
・他エリアと比較すると、浦和は学区の資産価値に与える影響が大きい。その点で本物件は浦和タワー等と比較すると大分不利になる。
・教育に力を入れるのであれば私立に行かざるを得ない。
　その費用も含めて物件の購入を検討すること。
・むしろ教育に力を入れるのであれば、とサンクアージュや北浦和のいくつかのマンションも検討することを薦められる。
・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。
・マンションの価格表を見る限り、階数での価格差が少ないので極力高層階を購入する事はリスクヘッジになる。特に狭いプランはそれが顕著なので、極力高層階にすること
・居住空間や建物の仕様は高いとは言えない。
・エレベーター一基はこの規模では間違いなくマイナス要素
・待てるのであれば資産価値が安定しているブリリアを待つのも選択肢ではある。
・しかし、市況がどうなるのかわからないので、リスクはある。

●個人的な事情
・単独年収1200万では、変動金利で契約した場合、ローン破産の可能性もある。
（特に、子供がいますが大学入学時前後にキャッシュが枯渇するリスクがある）
・最悪、売却することも視野に入れて欲しい。そのために資産価値はある程度考慮する必要がある。
・このマンション価格の市場が永続するとは思えない。現在の価格であればローンの残債が残る可能性があり、ある程度預貯金を蓄える必要がある。

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>>2384 匿名さん
住み替えの可能性あるなら最初から分譲賃貸でしょう・・・
新築は買った瞬間から20年間は負債が資産価値を上回る状態がずっと続きますよ

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>>2388 名無しさん

ここまでマイナス面ばかり言われてるのに、判断に迷ってるの？逆に、上層階を狙いたい理由は？

それともディスりたくて書いてるだけ？

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>>2390 匿名さん

理由、書いてあると思いますよ、

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そのプロの方はローンの残債をおいくらぐらいでみてるのですか？それ次第ではと思います。
私なら買いますが。。

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>>2388 名無しさん
建築関係の仕事してますが、これはプロの発言とは思えません。つり？建築費は18年、19年、20年まで間違いなく上がり続けます。人夫いないですから。大手ゼネコンがタワマン以外興味ないのはそれ以上においしい土木建築が溜まってるからですよ。

・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。

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>>2391 マンション検討中さん

わかりづらくてすいません。どうして上層階を狙いたいのかではなくどうして購入したいのか、が知りたいのです。

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2393です。RCに使う鉄筋やコンクリートの相場を調べてみてください。S造に使う鉄骨の値段も調べてみてください。大工の就業者数も調べてください。躯体に使う材料及び人件費は軒並み上がり続けてますよ。今後も毎年10パーセントは上がっていくでしょう。
2020年以降は暴落ではなく緩やかに緩和されていきます。建築は落ちていきますが土木がありますので都市部での暴落はまだまだ先です。

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まぁ、ごもっとも。

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あ、2388に対してね

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数年で暴落なんて書いてないよ。
ブリリア待つのもリスクと書いてある。
読解力ない人が鼻息荒く熱弁してもねぇ笑

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損得だけ考えれば、リーマンショックの直後にでも買わない限り、中古か賃貸という選択になると思いますが
あえて新築を買う人がそんな細かい相場を気にしますかね？

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荒れてますねぇ、、、
建築関係の方、勉強になりました。ありがとうございます。既にマイホーム購入済みですが、暇でこちらをたまに見ていました。

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口コミ信じてたらどこも買えない。どちらにしても、このマンションギャラリーはいつも混んでる。

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物件概要
物件名
プラウド浦和東仲町ガーデン ( 第1期 )
販売時期
第1期 平成29年10月28日～平成29年11月5日
所在地
埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1(地番)
交通情報
京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩2分 （アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15)・徒歩4分(東口利用時）
種別
マンション
敷地面積
2,035.60m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会01158号
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期
平成30年10月上旬 (予定)
入居時期
平成30年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
敷地は、専有面積割合による所有権の共有
総戸数
92戸 (非分譲8戸含む)
販売戸数
70 戸
販売価格
52,490,000円 (1戸) ～126,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
6,300万円台
(8戸)
間取り
2LDK ～4LDK
専有面積
57.15m2 ～ 95.67m2
バルコニー
9.38m2 ～ 12.02m2
ルーフバルコニー
29.52m2 ・ 29.87m2（月額使用料:1,180円 ・1190 円）
管理費(円)/月額
12,900円～21,600円
修繕積立金(円)/月額
8,050円～13,470円
管理準備金(円)/引渡時一括払
18,300円～30,700円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
685,800円～1,148,000円
enecoQシステム料金
1,934円
（※消費税8%を含みます。）
駐車場
35台（※機械式35台）（月額使用料16,750円 ～ 19,750円）
駐輪場
165台（大型スライド式10台、スライド式81台、2段式74台）（月額使用料200円 ～ 800円）
ミニバイク置場
3台（月額使用料 2000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社

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ご丁寧に長々どうも

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遠ざけたい書き込みでもあるのかな笑

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第１期で７０戸は多いね。

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>>2405 ご近所さん
マジポンでー！

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>>2405 ご近所さん
マークスは100戸に対して一期で40ちょいでしたね。そう考えるとこの数はすごいね。野村一人勝ちですね。

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思ったより早く完売するみたいですね。

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まさにバブルだ。
ローン組んだ購入者で、資産がはじけて消える人がいないことを願うのみ。

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>>2359 匿名さん
おっしゃる通りでしたね

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2359=2410だね

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まぁバブルに買いたくないけど、ここまでの駅近はなかなか土地がないから、今買っておきたいと思う人がいるのもわかる。
ここ買う人は収入ある層だから、頭金2千〜はあるだろうから他人がとやかく心配する必要ない気するがな。

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確かに1200万だとそれなりにリスク。全般的にごもっともな内容でした。ありがとう。

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30年後の管理費と修繕積立金、他社に任せますって説明あったんですけど、どう思いますか？だいぶ上がるようです。他の分譲マンションもそうなのかな…

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ガーデンは抜くに抜けないからドンドン負担がでかくてやばいね

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あの植栽は本当にネックね
過去により高仕様（ディスポーザーとかじゃないよ）で財閥マンションが
坪220、つまり低層階なら4000万代で供給されていた以上、バブル後の資産価値
維持は難しいだろうね

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築年数が新しいのは強みになるんじゃない？
それらの中古、今75平米5500万とかで売買されてるし。1000万くらいの損はでるかもだけど、ここ10年の浦和駅周辺の中古価格をみても変動少ない。

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>>2416 マンション検討中さん
ここより高仕様の坪単価220の財閥系マンションって、浦和にあったっけ?
ディスポーザーとかじゃないって、具体的に何を指して高仕様って言っているんですか？

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>>2414 口コミ知りたいさん

他社に任せます？
どういう意味ですか？

修繕積立金はどういう上がり具合なんですかね？

1万→1.5万→2万→2.5万、、、とか？

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修繕は20年後くらいに、上がっても3万までと説明受けましたよ。
ローン払い終われば、年間70万あれば維持できます。

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抽選の部屋多そうですか

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廊下幅やスラブ厚や使用建材など筐体部分じゃないかな
最近の新築は数年前と比べかなり見劣りする

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ディスポーザーは取り扱い企業激変でランニングコスト考えたらリスクでしかないからなぁ。

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>>2420 マンション検討中さん

３０年まではそうだけど、31年目からさらに上がるよ。営業は、それは将来の管理組合が試算することだから今は示せないとか言うけど、四万は軽く越えるはず。
すぐに大規模修繕あるし

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6000万のマンションは8000万の戸建と同じ総コスト

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廊下幅減少は車椅子改良によるもので、居室面積増加というメリットにつながるし、スラブ厚は一部物件以外は差はないでしょう。天井高は最近の物件でもピンキリなので何とも言えませんよね（最近の物件でも岸町三菱は天井高いが、高額だった浦和タワーは低い）。
一部屋の専有面積が減ったと言うのは言えるかもしれません。
使用建材は公表されているわけではないのでよく分かりませんが。

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浦和の財閥系マンションで坪単価220ってどこのことよ？パンダ部屋の最低坪単価の話？

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管理費はともかく修繕費はガンガン上げてくよ
それに耐えられない、不満いうほど余裕をなくす額のマンションを買ってはいけない

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マンション名、すでに書き込みあるからそれくらい自分で確認して

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パークホームズとか
平均だから低層はさらに安いよ
ショックかもしれませんが坪189ありました

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