プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

まあ営業は別にいいとして、自分が買えると思ってた部屋が急に買えなくなる人もいるかもしれないからね。でもまあそれぞれ事情あるわけだし、そこまで気にしなくてもいいんじゃないの？高い買い物なんだから自分が納得するのが1番。

>>2304 マンション検討中さん

同感です。うちはここのマンション、営業のせいで買う気なくしました。

抽選が発生しそうだから、属性の悪い人や買う気がなさそうな人は軽くあしらっているんでしょう。

縦の幅？が狭いのでは？
取得の時、そこまで、大きな土地を取ることができず、そのせいでリビング以外はアウトフレームに出来なかったそうです。だから廊下も短く、他の部屋がゴツゴツしてるんです。
ちなみに野村の別のマンションギャラリーの営業さんのお話です。
私も実際見て非常に狭く感じました。買うつもりでしたが、この狭い空間に6000万以上出すのが妥当かどうか悩みました。結果、別のマンションに決めました。

ここって世帯年収どれくらいの人が要望書出してるんですかね？

1200～1500位ですかね？

でしょうね。バブル価格で資産価値は冷静に読む必要がありますし、数年で完済しないかぎり金利変動リスクもありますから

2315さん

仰られるとおり、本物件のスペックは全体的に低いですよ

うーん、スペックというより何だろこの圧迫感。今まで行ったモデルルームで断トツに魅力感じなかったな。天井よりあの廊下の短さが敗因⁇
ちなみにマークス行った時オプションばかりの豪華絢爛のモデルルームでそれはそれでびっくりしたけど、3LDKの間取り見てみたらガーデンと似てるのね。

高層階は抽選必須みたいです。
なんだかんだ言っても駅近魅力的ですものね。

すごいね！西口至上主義の、東口けなしてる輩がくやしがる結果になるかもねw

>>2321 マンション検討中さん
低層の安めのところが抽選と聞きましたが、違いましたか

>>2315 マンコミュファンさん
別のマンションってどこですか？
参考までに教えてください。

角部屋は上から下まで結構埋まってきてるらしいとMRに行った人から聞きましたよ。角部屋は結構な金額なのにやはり要望書か出るのですね！
今のバブル期でも、この立地で上層階角部屋なら資産価値を維持できると考えているのでしょう。

そして、１期の売れ行きを見てから動こうと思っていた私は遅かったかも、と思い始めてます。

低層階も埋まっていましたよ。第一期で相当数捌けるようです。
とは言えやはり高いですから、マークスのようにスタートダッシュが凄くて、後半伸び悩むパターンかな？

みなさんお金持ち、、浦和ってスゴイ。
デベロッパーが浦和にボコボコ次から次へとマンション建てるわけだ。

駅徒歩８分のマークスと徒歩２分のここでは、資産価値は雲泥の差。
そして野村のマーケティングは秀逸、だからここは高くマークスは安い値付け。

>>2328 マンション掲示板さん
みんな知っとるわい

まぁ5分以内の物件は売るには困らないよね。買値が高くても

価格が高いけど駅近で資産価値も見込めて、色んな層に魅力的なガーデン
少し駅から離れてラグジュアリーな感じのマークス
同じく少し駅から離れてお手頃感のある価格や学区等から子育てファミリー層狙いのサンクアージュ

どのマンションもなんだかんだと掲示板が盛り上がり、バブル価格なのになかなか好調な売れ行き（ガーデンはこれからだけど）。

連発でどうなるのか気になってたが、野村のマーケティングはなかなか秀逸でした。

どんだけ浦和に人流入するんだよ、

昨日の日経にも出てましたが、どんどん人口が減っていくなか、人が集まる地域というのが、資産価値を考える上では大事かなーと。
そういう意味でも、浦和はマンション買うには安心かなと思いますね。

売るのには困らないがバブル価格なので残債割れリスクは高いね

バブルの時に買いたい人は、いやバブル終わってもこの立地なら大して影響はない！と言い張るものです。
これまでも毎回そうでした。
感情的な人にとって不動産価格は相対的なものではなく絶対的であり主観的なもののようです。

確かに金利変動や資産価値低下をリスクとして考えず、破綻して管理費滞納とか面倒だから当たり前だけど余裕をもって買ってほしい。

います。バブル時にマンションをギリギリで購入し、バブル崩壊後に残債割れでキャッシュを賄えず売却できず、管理費払えず身動きできない方。

なんのために必死に購買意欲をそいでるんですか？笑
他社の方？

なんでそんな必死なんですか笑 意見交換の場ですよ。販売会社の方？

駅近徒歩２分ですから、それだけの理由で売れるでしょう。

売れる売れないではなく、
いくらで買ったものが、いくらで売れるのかが重要

>>2341 匿名さん
同感です

購入意欲を削いでも売れるという意味です。

>>2341 匿名さん

その認識甘い人多いね

高いのに、思いの外、売れ行きがいいようなので驚きです。
浦和駅徒歩5分以内は、リセール時でも競合物件が少ないので、大きく値崩れはしないとの判断でしょうか。
そう考えると、浦和タワーはお買い得？

浦和タワー高層階以外とガーデンの坪単価が同じくらいで管理費修繕費は浦和タワーのが低い
浦和タワーは学区もランドマーク性も申し分なく免震なのでガーデンよりコスパはかなり良いでしょうね

浦和タワーも地盤問題ないのに某企業の要望で免震いれることになり思ったより高くなって社内でも竣工まで6割売れればという話を担当者から聞いた。だから思ったより売れて驚いてると。
浦和タワーはコスパ正直普通で東仲町ガーデン含めてここ数年ねマンションがコスパ悪すぎなだけ。

いまの時代、立地による資産価値が最優先事項なので、駅近は正義なんですよ。
それだけでバブル相場でも買う人、買える人はいる。

この掲示板見ると資産価値重視だけど、永住思考なら、いくらで買ったものが、いくらで売れるとか、コスパとか、あんま関係ない気にならないけどな。自分が気に入れば、良いと思うけどね。

駅近と学校なら、駅近だろうね。両者を満たした浦和タワーは、あの価格でも需要があったと。
ちなみに浦和タワーの価格をコスパ良いとは何事。笑
医者やら社長らが買ったマンションですよ。それだけで最低世帯年収1000以上、平均1500くらいの、買う層が限られた物件だったよ。
資産価値は良いけど、売価も高かったから売却時に利益はそんな出ないかと。もちろんここもね。ここは学区が不利な分損が出るかも？こればっかりは誰もわからないことだから議論してもしょうがないけどね。

>>2349 匿名さん
今の世の中、永住するつもりで買っても、何があるか分からないから、資産の維持を念頭にマンション買わないと後悔するよ。
ローンで買うなら尚更。
それにしても、このマンションの長所は立地だけだね。デベロッパーとして、良いもの作って提供したいって気概が無いんだね。
商売でも、商売人の矜持ってものを見せてほしかった。
天下の野村だからね。

>>2347 匿名さん

だから、外観がちょっとショボ目に仕上がったのかな！？免震でお金かかった分、材質コストカットして。出来上がり見たらMRのプロモーションとは裏腹に、外観の冴えなささにびっくりした。無機質なのっぺりした印象。たぶん住人も想像と違ったって人いただろうな。

>>2351 eマンションさん

東京じゃないんだから、埼玉物件では豪華な方でしょ。所詮埼玉。浦和タワーだって都内物件と比べたら頑張れてない。草加とかの新築マンション見てみ、ここは十分頑張ってる物件。

>>2349 匿名さん
永住目的で買うならそれでよいが、生涯コスト計算しましょうね。

>>2354 マンション掲示板さん

どういうこと？

>>2355 匿名さん
シッタカさんは、放っておきましょう。

まぁ仕様もそこそこで浦和駅徒歩2分の物件が誰でも買える価格な訳無いわな…

モデルルーム行きましたが、殆どの部屋で要望書が出ている様子。動くのが遅かったです。
このマンションは掲示板といい大人気ですね！？

掲示板のネガキャン信じてたの？純粋な人だな
人気物件ほど、抽選を避ける目的でネガキャンも激しくなるものですよ

>>2358 マンション検討中さん
そんなに人気なの？

駅まで2分ってこれからまず出ない物件だからそりゃー人気でしょ！
プラウド、スペック普通で駅まで2分
割高価格になっても普通に売れると思う。

いや、全然うまってなかったけど笑
気になるなら週末みにいきな

モデルルーム、一杯でもう予約取れないよ。

なんだ、実際は売れてないのか。

販売始まってないんだから、そりゃ売れてないだろ笑

なんか売れてるアピール必死な方がいますね笑
お疲れ様です

売れてないアピールの方が多いと思うけどｗ
抽選回避の目的かな?

2258です。なるほど。こうやって荒れていくのですね。勉強になります。
本物件、全然人気ないですね。
高すぎるからでしょうね。
でも、個人的に8階以上は魅力的だな。

もう低層階の数戸しか要望書の空きがないマンションを人気ないと言っちゃったら、埼玉物件で人気ありってどこなのよ。

すごい！そんなに要望書うまってるんだ！

とりあえず今週末の予約は取れませんでしたよ。
人気はあるんでしょうね。とりあえず様子見して二期の値下がり狙ってましたが、見通し甘かった。

要望書って確かもう締め切られてますよね？今週末から登録開始です!

ニュースみました
浦和の公立、、、

>>2373 匿名さん

やめましょーよ！学校ネタは、、

また、荒れますから、、

荒れてもいいじゃないですか。このマンション買って正解かどうかは、数年後、数十年後、リセールに出す時にわかることです。今なにを言ってもはじまらないですし。見守りますよう〜。数年後迄の楽しみができました。

数十年後は死んでるだろｗ

みなさん、マンションを買って正解かどうかはリセールでどうだったかですか？違うでしょう。家族が幸せに暮らせたか、楽しい日々だったかでしょう。リセールのために買うんじゃないんですよ、投資ならさておき。リセール重視なら割安や低層階とかエントランス付近の部屋とか東向きとか安い部屋が良いけど、そんな観点でマンション選びしてたら本末転倒な時もありますよ。

そもそも投資目的なら、新築の区分物件なんて絶対買わないと思います
ファミリーが居住目的として買うのに割高割安なんて関係あるんですか？

>>2377 匿名さん
同意

>>2378 匿名さん
同意できない。割安は大事です。

関係あるでしょ。
家族が増えたり、家庭の事情が変わって、住み替えが必要になったらどうすんの?

関係あるけど、リセールを一番重視して買うのはどうなのって意味でしょ

割安考えたら中部屋だけど、住むなら角部屋がいいんだよなぁ

>>2382 匿名さん

少しでも住み替えの可能性があるなら、リセールは居住性と並ぶ再重視要素でしょ。

基本資産性イコール駅近。浦和はプラス要因学区。

>>2385 匿名さん
駅近になればなるほど、価格の上下の振れ幅は大きくなりますよね。上昇トレンドのときはいいですが、下降トレンドでは目も当てられないですね。ハイリスクハイリターンですね。

一方で駅遠物件はハイリスクノーリターンですが。

プロの方に相談した結果も含めて下記の内容でした。
最終的に、上層階を狙うか撤退するかは週末までの判断ですが、皆様の御意見伺いたく。

●物件の資産価値について
・2012年前後の物件や浦和タワー等と比較すると割高な物件であることは否めない。
・管理費も高い。資産価値を左右する程ではないかもしれないが好ましくはない。
・他エリアと比較すると、浦和は学区の資産価値に与える影響が大きい。その点で本物件は浦和タワー等と比較すると大分不利になる。
・教育に力を入れるのであれば私立に行かざるを得ない。
　その費用も含めて物件の購入を検討すること。
・むしろ教育に力を入れるのであれば、とサンクアージュや北浦和のいくつかのマンションも検討することを薦められる。
・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。
・マンションの価格表を見る限り、階数での価格差が少ないので極力高層階を購入する事はリスクヘッジになる。特に狭いプランはそれが顕著なので、極力高層階にすること
・居住空間や建物の仕様は高いとは言えない。
・エレベーター一基はこの規模では間違いなくマイナス要素
・待てるのであれば資産価値が安定しているブリリアを待つのも選択肢ではある。
・しかし、市況がどうなるのかわからないので、リスクはある。

●個人的な事情
・単独年収1200万では、変動金利で契約した場合、ローン破産の可能性もある。
（特に、子供がいますが大学入学時前後にキャッシュが枯渇するリスクがある）
・最悪、売却することも視野に入れて欲しい。そのために資産価値はある程度考慮する必要がある。
・このマンション価格の市場が永続するとは思えない。現在の価格であればローンの残債が残る可能性があり、ある程度預貯金を蓄える必要がある。

>>2384 匿名さん
住み替えの可能性あるなら最初から分譲賃貸でしょう・・・
新築は買った瞬間から20年間は負債が資産価値を上回る状態がずっと続きますよ

>>2388 名無しさん

ここまでマイナス面ばかり言われてるのに、判断に迷ってるの？逆に、上層階を狙いたい理由は？

それともディスりたくて書いてるだけ？

>>2390 匿名さん

理由、書いてあると思いますよ、

そのプロの方はローンの残債をおいくらぐらいでみてるのですか？それ次第ではと思います。
私なら買いますが。。

>>2388 名無しさん
建築関係の仕事してますが、これはプロの発言とは思えません。つり？建築費は18年、19年、20年まで間違いなく上がり続けます。人夫いないですから。大手ゼネコンがタワマン以外興味ないのはそれ以上においしい土木建築が溜まってるからですよ。

・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。

>>2391 マンション検討中さん

わかりづらくてすいません。どうして上層階を狙いたいのかではなくどうして購入したいのか、が知りたいのです。

2393です。RCに使う鉄筋やコンクリートの相場を調べてみてください。S造に使う鉄骨の値段も調べてみてください。大工の就業者数も調べてください。躯体に使う材料及び人件費は軒並み上がり続けてますよ。今後も毎年10パーセントは上がっていくでしょう。
2020年以降は暴落ではなく緩やかに緩和されていきます。建築は落ちていきますが土木がありますので都市部での暴落はまだまだ先です。

まぁ、ごもっとも。

あ、2388に対してね

数年で暴落なんて書いてないよ。
ブリリア待つのもリスクと書いてある。
読解力ない人が鼻息荒く熱弁してもねぇ笑

損得だけ考えれば、リーマンショックの直後にでも買わない限り、中古か賃貸という選択になると思いますが
あえて新築を買う人がそんな細かい相場を気にしますかね？

荒れてますねぇ、、、
建築関係の方、勉強になりました。ありがとうございます。既にマイホーム購入済みですが、暇でこちらをたまに見ていました。

口コミ信じてたらどこも買えない。どちらにしても、このマンションギャラリーはいつも混んでる。

物件概要
物件名
プラウド浦和東仲町ガーデン ( 第1期 )
販売時期
第1期 平成29年10月28日～平成29年11月5日
所在地
埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1(地番)
交通情報
京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩2分 （アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15)・徒歩4分(東口利用時）
種別
マンション
敷地面積
2,035.60m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会01158号
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期
平成30年10月上旬 (予定)
入居時期
平成30年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
敷地は、専有面積割合による所有権の共有
総戸数
92戸 (非分譲8戸含む)
販売戸数
70 戸
販売価格
52,490,000円 (1戸) ～126,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
6,300万円台
(8戸)
間取り
2LDK ～4LDK
専有面積
57.15m2 ～ 95.67m2
バルコニー
9.38m2 ～ 12.02m2
ルーフバルコニー
29.52m2 ・ 29.87m2（月額使用料:1,180円 ・1190 円）
管理費(円)/月額
12,900円～21,600円
修繕積立金(円)/月額
8,050円～13,470円
管理準備金(円)/引渡時一括払
18,300円～30,700円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
685,800円～1,148,000円
enecoQシステム料金
1,934円
（※消費税8%を含みます。）
駐車場
35台（※機械式35台）（月額使用料16,750円 ～ 19,750円）
駐輪場
165台（大型スライド式10台、スライド式81台、2段式74台）（月額使用料200円 ～ 800円）
ミニバイク置場
3台（月額使用料 2000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社

ご丁寧に長々どうも

遠ざけたい書き込みでもあるのかな笑

第１期で７０戸は多いね。

>>2405 ご近所さん
マジポンでー！

>>2405 ご近所さん
マークスは100戸に対して一期で40ちょいでしたね。そう考えるとこの数はすごいね。野村一人勝ちですね。

思ったより早く完売するみたいですね。

まさにバブルだ。
ローン組んだ購入者で、資産がはじけて消える人がいないことを願うのみ。

>>2359 匿名さん
おっしゃる通りでしたね

2359=2410だね