プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

そして連投お疲れ様です笑

何度も中身のない書き込みお疲れ様です笑

文末の笑がトレードマークです笑

みんな暇ですね。笑

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

ネガネガいうけど皆さんの言うデメリットもなるほどと思うのが多く参考になりますよ。
デメリット情報に神経質になる方は本物件の利害関係者ですか？

上の書き込みにある、過去の浦和マンション坪単価の比較等は希望的観測ではなく、客観的な事実だから参考になる。
やはり今は高いから高値掴みリスクは避けられないねぇ。。。

2012年前後の財閥系と坪単価80つまりグロスで1500万以上差がある中でバブル弾けたら資産価値維持できるの？

2012の財閥系平均が220ってありえない。
過去の物件価格、しっかり調査しな。

2012年前後って、具体的な物件名は？

2216の数字、実際より低く書かれているのはなぜでしょうね。

目の前の古いビル、ボロボロでいつ立て直しあってと仕方ない気がするのですが、あまり皆さんお考えではないでしょうか…？うちはネックは実はそこです。嫌な予感ばかりして、なかなか購入に踏み切れません…

2216はパークハウスは高層階抜き表示、ここは高層階入り表示で、恣意的なものを感じますね。
パークハウスは正確には坪単価265です。浦和タワーはプレミアム層を除くと320程度ですね。

ここの坪単価は平均300ですね。ブリリアは320くらいでしょうか。

なんか必死な人がいますね

://mansion-madori.com/blog-entry-3781.html
検索したら坪単価情報すぐでるよ笑

マンションエンジンやらサイトでみれば？
東仲町パークハウスは平均坪260だよ

東仲町ガーデンは平均坪単価300越えなのか
すげーな

そりゃいつかは建て替えるでしょ
商業地域だから土地狭くてもかなり高い建物が建てられますし日照に配慮する義務もありません。
あのあたりの日照環境はリスク高すぎです。
買うなら反対側の角部屋ですね。

リビングイン使ったことある人、感想を聞きたいです。

笑をやたらとつける人、必死すぎて面白い。
今日は大活躍ですね。

東仲町パークハウスは坪単価265ですか。
ここよりだいぶ安かったんですね。立地はかなり劣りますけど。

笑さん、３連投お疲れ様です笑

リビングインは子育て世帯には人気ですが、浦和の新築マンションにはほとんどないのでレアな間取りです。リビングインのせいで資産価値が下がるとの書き込みがありますが、影響ないか逆に上がると思います。

笑をつけると同一人物になるのか笑
感情的な人が居るみたいですね。暇な女性かな

リビングインで上がることはないだろ。
そういう適当な書き込みがあるから荒れるんだよ

リビングインはリビングインでも、洗面所トイレのリビングインは不人気だしコストカット目的なので資産価値への影響は言わずもがなです。

トイレと風呂が別のリビングインは人気です。資産価値も問題ないですね。

ちなみに、シティハウス浦和高砂もリビングイン洗面だった気が…スミフはよく採用するみたいですね。

トイレのリビングインは不人気ですよね。この物件のリビングインはバス洗面所だけなので資産価値には影響ないと思います。

前の建物が立て替えのさい、音がすごそうですね

そりゃどこでもすごいでしょ。

洗面リビングインに住んでいます。

現在、小さい子供が２人なので、とても動きやすい導線です。
扉を開けておけば、脱衣所の気温差が無くなるので、本当にお風呂が入れやすいです。
後追いの期間でもストレスがありません。

子供が成長すると、(特に女の子は)嫌がる時期がくるかもしれないですね。

前の建物はまだ新しくありません？比較的新しい建物多いですよね、南側は。

要望書出された方にお伺いします。出した後、次は登録開始まで何も無くただ待っている状態ですか？

担当者に寄って、進め方は違うのでしょうか？

先日モデルルームでチラッと周りを見たら、ある購入検討者は何か沢山数字が羅列した表のようなものの説明を熱心に受けていましたが、うちは担当者から殆どマンションの説明も無く、こちらが聞けば何とか答えてくれる感じで、何とも頼りない感じです。正直マンションの魅力を感じることができずに終わってしまいました。

皆さんの担当者はどのような感じですか？

プラウド浦和東仲町
2010年築　浦和駅徒歩4分
坪単価 約220万円

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　浦和駅徒歩5分　
坪単価約220万円

いやぁバブルはすごいね
いずれ落ち着くんだろうけど
資産価値としては維持が難しそう

>>2268 匿名さん
その２つは湘南新宿ラインができる前だから、そもそも浦和自体の価値が今とは違うから比較しずらい。
バブルはじけてもそこまでは下がらないよ。

悪意を感じますね

比較するなら最近できた財閥系のパークハウスがちょうどいいかと。あそこが平均坪265で徒歩6分、ここが平均300で徒歩2分。
今の市場なら妥当かと。

みんな買った？

湘南新宿ラインできることは当時からわかってるはずだけど、、、
楽観的なことは良いことだね
あと東仲町パークハウスは北口徒歩4分ね

パークハウスと比較すると悲しいばかりですよ。
これも多少バブル受けた価格ですが。

徒歩2分短縮するのに坪単価約40、つまり800万以上UPですか。
低層階は単価240台でしたよ。
しかも東仲町パークハウスは角部屋だからなぁ。
全戸三面開口で。
管理費も東仲町ガーデンより安いし、57戸ディスポーザーとエレベーター一基で。
妥当かなぁ。

パークハウスも当時は過去の財閥系と比較すると全く割りに合わない！バブル価格！残債割れだ！買うなら資産価値や教育環境考えて浦和タワーの高層階以外を買え、という意見が多かった。

あとは皆さんが北口4分を2分にするために1000万近く払うかどうかが資産価値を維持できるかの目安なのではないでしょうか
収入レベルや考え方も同じような方が基本的に中古の検討者になると思うので

あと修繕費はともかく管理費は僅差で東仲町ガーデンのが安いです
単価10円も変わりませんが
200切っても不思議じゃないのに229もかかるのは、やはり植栽なんでしょうかね

機械式の駐車場ですかね。機数が多いような。

古い方のプラウドとパークホームズって、北口だと徒歩何分くらいですかね？

プラウドは1.2分？
パークホームズはほぼ変わらないから2分じゃないかな。
プラウドは路線横でホームの音うるさいし、築年数古いから中古は嫌だな。パークホームズは良いけど36？戸とかで少ないから将来修繕費とか諸々の負担が不安なのと、中古が75平米5700万とかしているよ。今の中古市場高いから。
ちなみにどちらもディスポーザーなし。

今は新築も中古も高いデスね、、

>>2273 匿名さん
パークホームズ分譲時は湘南新宿ラインが止まるってわかる前ですよ。

バブルだかね！高値掴みは仕方ない
駅近だからバブルはじけても資産価値下がらない、わけないから！
現実見て冷静に。

>>2280 匿名さん
パークホームズの住民ですが、湘南新宿ラインの停車はパンフレットにも載っていましたし、上野東京ラインのこともぼんやりとわかってましたよ。
高架化工事進んでましたし、ヨーカドー前の連絡通路の工事の予定もわかってました。
ちなみに北口の計画は、本当ぼんやりと聞いていましたが、こちらはあまり現実的な話ではなく、本当にできたら良いな〜くらいのレベルでしたので、その後話が進み、ラッキーという感じです。

>>2282 匿名さん
さらに言えば、当時から西口再開発の話はありましたが、全く進みませんね。

数年後には65平米4,898万のパークハウスと同じ土俵で価格査定される訳だから厳しいよね。徒歩2分と4分じゃない大きな差は出にくいし。

結局パークハウスもバブル影響受けてるから湘南新宿ラインがわかっていたパークホームズあたりが浦和の実価格値上げ後の適正価格なわけで、東仲町ガーデンの場合は約坪単価80万、グロス1700万くらいはバブル後に反動受ける可能性は十分ある。

そりゃ数年前は坪300で都内のそれなりのマンション買えたからね。浦和は唯一無二と思っている一部の方以外はでかい反動があることは理解してるよ

逆に都内は6000が8000。恐ろしいわ。

今は新築が高いだけでなく、数年前のが建材の質も良かったから品質面も劣る。ある程度目が肥えた人は2017-2020竣工の物件は避けるのでは？
うちみたく相続対策で売る気もない場合は資産価値が暴落しても関係ないけどね。

>>2284 匿名さん
それは2.3階とか低層階です。
平均65平米5500くらいしてました。70平米は約6千万前後。

バブルはじけても75平米4500万前後だったパークホームズまでデベロッパーが下げないよ。アトレに北口、アトレビルも入って色々当時と違うから。75平米5千万でも充分みんな買うでしょ？笑需要があれば、価格は下がりにくいし下がらないよ。

>>2290 匿名さん
パークホームズは、70で4500前後
75は東南角だから5200からでしたよ。

アトレがあるから資産価値大丈夫！なんて始めて聞いた

アトレに限らず、数年前の浦和は古くさくて住民以外はあまり良さがわからないくらい駅もぼろくて街も古い伊勢丹がドーンと駅前にあるくらい魅力なかった。今は学区とか関係なくパルコにアトレに綺麗な駅構内に、魅力度増したのは事実。
今は遊びに来る友人も、駅降りた街並み見て都会だね！と言ってる。

昔の何にもなかった東口と今とは印象も違うから駅近は高いことに納得できる？

ここ数年の値上がりはバブルの影響で、それ以上でもそれ以下でもないよ。
バブル終わったら浦和はまた学区重要視の市場に戻るだけでは。

今日出ていたスーモに上半期最も人気があったマンションランキングで1位がプラウド浦和東仲町ガーデンになっていました。そんな人気あるの？

＞2296
URLを教えてください。

>>2296 匿名さん

資料請求の数とかでない？
駅徒歩2分のプラウドなら気になるじゃん。

>>2295 匿名さん

ここが売れたら学区重視じゃないよ

モデルルーム、商談席が外から見えますが、週末はかなり人が一杯来ている様子です。人気があるみたいですね。

要望書出し終わってからギャラリーに出向く方、皆さん何されてるんですかね？
うちは要望書、他のマンションと迷っていて決断しきれず出してませんが、もしかしたら登録には行くかもしれないです。その時急にかぶってしまっても、抽選の権利ってもらえますよね？

1度モデルルーム行ったんですが担当者が気に入らず、行くのが億劫なまま今日まで来てしまいました…

できるけど、よくそんなんで申し込めるね。
リスク高い部屋とか選んじゃいそうだな笑

急に抽選に申し込むとか迷惑ですね

マンションギャラリーいつも混んでて担当さんの接客はかなり適当な感じですね。要望書出すならさっさと出してってオーラがすごいです。

>>2297
埼玉県内の駅とかコンビニのラックにいつも大量に置いてありますね。

>>2304 マンション検討中さん

そうですか？
毎回２時間半くらいじっくりお話頂いていますけれども。

>>2306 匿名さん

すみません。何回も行って、そんなに購入できるかもわからないのに、話すことってあるんですか？

>>2303 マンション検討中さん

迷惑って、誰に？営業？

実際若い人たち、そして子供が小さい人が目立つ気がする。大きくなったら狭くなって出ていくんだろうか…実際モデルルーム見たけどなぜか狭く感じるんだよね。今まで色々みたけど、ここ特にそう感じる。天井低いって書き込みあったけど、他のマンションのパンフレット見て調べたら別に特別低くもなさそうだし…謎だ。

>>2307 マンション検討中さん
普通のモデルルームってそうじゃないですか？
２回買い替えていますが、１回の訪問で要望書提出まで行ったことはないですね。

>>2308 口コミ知りたいさん

営業にも迷惑でしょうねぇ。
要望書提出した方には、ローン審査や今後のスケジュール説明まで既にしているでしょうし。

まあ営業は別にいいとして、自分が買えると思ってた部屋が急に買えなくなる人もいるかもしれないからね。でもまあそれぞれ事情あるわけだし、そこまで気にしなくてもいいんじゃないの？高い買い物なんだから自分が納得するのが1番。

>>2304 マンション検討中さん

同感です。うちはここのマンション、営業のせいで買う気なくしました。

抽選が発生しそうだから、属性の悪い人や買う気がなさそうな人は軽くあしらっているんでしょう。

縦の幅？が狭いのでは？
取得の時、そこまで、大きな土地を取ることができず、そのせいでリビング以外はアウトフレームに出来なかったそうです。だから廊下も短く、他の部屋がゴツゴツしてるんです。
ちなみに野村の別のマンションギャラリーの営業さんのお話です。
私も実際見て非常に狭く感じました。買うつもりでしたが、この狭い空間に6000万以上出すのが妥当かどうか悩みました。結果、別のマンションに決めました。

ここって世帯年収どれくらいの人が要望書出してるんですかね？

1200～1500位ですかね？

でしょうね。バブル価格で資産価値は冷静に読む必要がありますし、数年で完済しないかぎり金利変動リスクもありますから

2315さん

仰られるとおり、本物件のスペックは全体的に低いですよ

うーん、スペックというより何だろこの圧迫感。今まで行ったモデルルームで断トツに魅力感じなかったな。天井よりあの廊下の短さが敗因⁇
ちなみにマークス行った時オプションばかりの豪華絢爛のモデルルームでそれはそれでびっくりしたけど、3LDKの間取り見てみたらガーデンと似てるのね。

高層階は抽選必須みたいです。
なんだかんだ言っても駅近魅力的ですものね。

すごいね！西口至上主義の、東口けなしてる輩がくやしがる結果になるかもねw

>>2321 マンション検討中さん
低層の安めのところが抽選と聞きましたが、違いましたか

>>2315 マンコミュファンさん
別のマンションってどこですか？
参考までに教えてください。

角部屋は上から下まで結構埋まってきてるらしいとMRに行った人から聞きましたよ。角部屋は結構な金額なのにやはり要望書か出るのですね！
今のバブル期でも、この立地で上層階角部屋なら資産価値を維持できると考えているのでしょう。

そして、１期の売れ行きを見てから動こうと思っていた私は遅かったかも、と思い始めてます。

低層階も埋まっていましたよ。第一期で相当数捌けるようです。
とは言えやはり高いですから、マークスのようにスタートダッシュが凄くて、後半伸び悩むパターンかな？

みなさんお金持ち、、浦和ってスゴイ。
デベロッパーが浦和にボコボコ次から次へとマンション建てるわけだ。

駅徒歩８分のマークスと徒歩２分のここでは、資産価値は雲泥の差。
そして野村のマーケティングは秀逸、だからここは高くマークスは安い値付け。

>>2328 マンション掲示板さん
みんな知っとるわい

まぁ5分以内の物件は売るには困らないよね。買値が高くても

価格が高いけど駅近で資産価値も見込めて、色んな層に魅力的なガーデン
少し駅から離れてラグジュアリーな感じのマークス
同じく少し駅から離れてお手頃感のある価格や学区等から子育てファミリー層狙いのサンクアージュ

どのマンションもなんだかんだと掲示板が盛り上がり、バブル価格なのになかなか好調な売れ行き（ガーデンはこれからだけど）。

連発でどうなるのか気になってたが、野村のマーケティングはなかなか秀逸でした。