プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

>>2015さん
要望書出てないというのは営業さんから聞かれたのでしょうか？
モデルルームにはバラを貼るボードのようなものがもう出てるのでしょうか？

>>2019 通りがかりさん
１階分も下がりません。精々１ｍくらいです。

西口がうるさい、ごちゃごちゃしてるとか笑どれだけ田舎からいらっしゃるの？ブリリアの立地は中に一本はいると費とも少なく非常に静か。黄金学区で資産価値も間違いない。攻めかた間違えてますよ、営業さん。

京浜東北線は西口が地盤磐石、東口は微妙。東仲町はもと田んぼからの工場。さらに低地。マークスのが地盤はまだマシ。学区も微妙で価格はバブル最高潮。資産価値としてはリスクしかない。営業は必死に再開発で地価が上がると言うがほとんどマンションやタワマンばかりでせいぜい行政がうつるくらいの再開発で変わるわけない

目の前の建物のあたり、あと数年したらまたマンションたちそうな予感です…それが怖くてなんか躊躇してます…

>>2011 匿名さん
大丈夫。
あなたには買えないよ。

>>2022 匿名さん
標高のわかるソフトで見てみましたが、ツタヤの出入口からエントランスで2m、一番下で4m下がっていることがわかりました。

>>2024 匿名さん

マークスの方が地盤マシなんですか？

>>2027 通りがかりさん

やはり一階分というのは間違いでしたね。
そんなに下がっていないと思っていました。

さすがに大宮台地上なので谷底のマークスより地盤は良いかと。

2026さん

何の根拠もない女々しい感情的な反論ですね。

地盤はマークスのがまだマシだったね

>>2024 匿名さん
あんな再開発じゃねぇ
浦和の地価が上がったのは沿線が増設されたときだけ
パルコや東口再開発では変わらなかった。

>>2029 匿名さん
ちなみに、東西の差は、一番少ないところでも2m、その他だと3m以上ありました。
ヨーカドーのところの連絡通路ができる前のことをすっかり忘れてましたが、やはり西高東低でした。よく考えれば、浦和駅の改札前の東西連絡路にエスカレーターが付いているくらいですもんね。
それと、マークスは周囲よりはかなり低地でしたが、標高で言うとここのエントランスより上でした。
あと、昨日の数値は一部誤りがあり、ここのエントランスと下の方は2m差、北口とエントランスは3m差で、東口と北口だと1ー2m東口の方が高いです。このあたりは、パークハウスの近くとここの坂下部分が周りより低地ですが、
仲本小学校方面に向けてさらに低くなるので、水はたまらないかなと思います。
東高砂方面は通りを挟んで少しずつ下がって行く感じでした。
駅周辺をざっくり見た感じだと、浦和タワー、シティハウス浦和高砂、コスタタワー、今度できる西口再開発やブリリアなどは、周囲より高めの場所にありました。

そりゃ優良住宅は高いところにあるよ
何かあってからでは遅いもん

ここは優良じゃないってことですか？

周りが低いから大丈夫ってのは浸水だけで、その他の条件はマークスより悪いね。
よくこの値段設定したなぁ。
都内は資産価値の観点から厳しくみられるけど埼玉は雰囲気で買ってくれる感じなのかしら。

あ、地震とか浸水以外の事象にはマークスより弱いって意味ね。

地盤カルテでガーデンとマークス比較してみ
周辺地価はマークスの半分以下
総合スコアはマークス75、ガーデン45
比較にならないよ。

>>2039 匿名さん
地盤カルテってかなりアバウトですよね。低地と高地がごちゃごちゃになってますよね。あまりあてにならない気がします。

アバウトかな？色分けされたa4ペラ１枚の地図よりはマシでは？
まぁ標高はガーデンのが断然低いので谷底とマークスが言われてたのならガーデンはなんと言われるのやら。

駅に近いだけの物件じゃねーかよ
でもマンションにおいて最も重要な要素だけど

マークスは検討対象外だったのであまり話を正確に覚えてないんですが…マークス前の道路が昔川が通っていてそれをつぶした？かなんかで、地盤が悪いって聞いた記憶があります。埼玉に長年住む友人が言っておりました。
標高はマークスの方が上なんですね。それは知りませんでした。
ちなみに地盤に関しては東口は緩いところが多いそうですが、駅周りはしっかりしているとの認識です。

とにかく私は駅近はかなり魅力なのでこの物件はとても魅力なのですが、やはりお値段が〜あと５年くらい待とうかしら…

地盤と標高は別問題ですよね？
大宮台地における谷底低地って、台地が小さい川とか水路で削られてできた低地で、台地面を樹枝状に刻んで分布しているらしいです。で、その地盤は弱いとか。
大宮台地内でも標高差はあるようだし、ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといって地盤が弱いわけではないかと。
地盤の強さと、高低差による浸水被害とは別物な気がしますが違うんでしょうか？

素人意見よりは地盤カルテのがマシ

ごめんなさい、わかりづらかったかもしれません。

ガーデンよりマークスの方が標高が高いといわれるのはわかりますが、だからといってガーデンの方が地盤が弱いわけではないかと。

っていう意味です。

地盤カルテ見ました。東仲町は地価が安いですね笑

駅近は5分以内なんてこれからいくらでも出るんで待てるなら待つでよいのでは？
今は今買うしかない人達が買う市況ですよ

すいません、地盤カルテでガーデンの住所入れても、浦和区周辺で80点としか出てきません…。
どうすればピンポイントで調べられるのか教えていただけませんか…。

ブリリアはどうなった？

駅徒歩5分以内ってここ10年で３件しかないらしいですけど、これからいくらでも出るってほんとですか？
西口の再開発地区のことであれば億ションになりそうなので手が出ない気がしますが、、、
どの情報か教えて下さい

仲町１丁目に計画中のブリリアとエステムは徒歩４〜５分以内かな。
あと個人的には東高砂町の巨大駐車場が早々にマンションになりそうな気がする。コスモの南。

３年以内に徒歩５分以内物件、ぱっと思いつくだけでも３件出ているんですが。浦和タワー、シティハウス浦和高砂、パークハウス浦和東仲町。
１０年以内なら東仲町のプラウド、パークホームズなんかも入ってくるのでは。

>>2053 匿名さん
パークハウスは６分では？

>>2052 匿名さん
ブリリアはともかく、エステムは分譲マンションとしては、、、
コスモの南は、モデルルームによくなるところですよね？マンションが建ちそうで建たない場所ですが、タイミングを見てるのでしょうね。

>>2054 匿名さん

パークハウスは北口４分。

一等地は建材費が落ちるオリンピック後待ちです。

2019半ばから業者に発注かけるよ

>>2056 匿名さん
北口は時間限定で、朝は開くのが遅く、夜は閉まるのが早い。だからこそ、東口との併記になっているわけで、パークハウスは５分以内物件とは言えませんね。

北口を全面に押し出すマンションは品がないよね

>>2059 匿名さん

いや、言えるでしょｗ不動産表記上認められているんだから。どんな俺様ルールだ。
じゃ、ここも徒歩２分とは言えなくなるよ。

>>2061 匿名さん
いや、そうじゃなくて、東口西口５分以内の物件とは意味合いが違くない？って話
全く同じなら併記する必要ないわけで、北口徒歩は注記付きになってるのは、根拠である不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によるもの。
ここ含め、北口の方が近い物件は、併記したりカッコ書きしてて、ここもホームページ上は徒歩２分を押し出してるけど、パンフレット（PLANBOOKって書いてある方の仕様書）の物件概要の記載は東口メインになってる。
広告上や早朝深夜以外の利便性的には２分だからまあどっちでも良いし、地元住民的には確かに便利になったけど、注釈付きの北口５分以内＝注釈なしの東西口５分以内とは違うかなと。そういう意味です。

>>2062 匿名さん
あなたの感覚的にということですよね。
３年以内に浦和駅徒歩５分以内物件が、少なくとも３件できていることは客観的事実です。

例えば北口徒歩５分物件と東口徒歩５分物件って、どっちが資産価値が高いんでしょうね。
駅距離でなく、周辺環境、学区、仕様等も含めた個別事案の話になると思います。北口５分でも常盤学区、東口５分なのに仲本小学区では資産価値は恐らく前者が上だと思います。
西口５分ならほぼ確実にどちらよりも資産価値が高いと言えるのでしょうけど。

北口だから徒歩５分以内とはいえない…というのはおかしいような。表記の義務はあるけれど、紛れもない事実であって、資産価値や利便性の違いは別問題ですよね。

常盤学区というのは仲町小、常磐中学区のことです。

>>2063 匿名さん
横から失礼します。
営業は、自物件のことは有利な方、他物件のことは不利な方を使います。
不動産は物件概要に書いてあることと、書きぶりが全てです。
ちなみに、過去5又は10年以内に分譲された徒歩５分以内の物件に、パークハウスは入れません。理由は、本物件の希少性を際立たせるため、北口は時間限定だからという理由で東西口からの所要時間を基準にするのが常套手段です。
５年以内だと浦和タワーとシティハウス浦和高砂が比較物件になり、ここの比較としては、タワーだったり高級仕様で、営業的には好都合です。

このマンション検討してる人が資産価値気にしていることに驚いた

>>2064 匿名さん
横から失礼します。
現場の地価だと、
1西口
2北口西側
3東口
4北口東側
の順かなと思います。
学区の違いは大きいですが、中学生以下の子供のいない家庭や私立志向の家にとっては関係がなく、朝7時前の出勤や深夜の帰宅が多い方にとっては、2と3の価値や順番は変わると思います。
個人的には、朝７時前にはツタヤの前に人だかりができており、夜は大回りして帰らないといけない人も大勢いるので、メインの改札同様、始発のある４時半から終電の１時過ぎまで開けておいてもらいたいです。

>>2067 匿名さん
一応気にするでしょ。その上で割高と思って見合わせたり様子見してる人が多いかと。

営業必死だな