プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

パークハウスは立地条件がかなり悪いので比較対象にならないように思います。
比べるならプラウドかパークホームズでしょう。

こりゃ途中で値段さげるな

ここ天井高はどのくらいですか？

販売価格目安表を入手しました。
差し障りがあるかも知れませんので，添付することは控えます。
ただし，販売価格目安表に金額が記載されている中で最も低価格の住戸の金額を記載します。
３階　Ｄタイプ　６８．４０㎡　３ＬＤＫ　５０００万円中盤（４００万円～６９９万円）です。

営業は絶対認めませんが、幅あり提示は弱気含みの様子見で、戦略が不十分又は周辺物件の動きが不安定な時にやるので、客の反応次第では幅の下限近く（ほんのちょっと上）とし、最大限勉強させていただきましたアピールをしてくるでしょうね。
それでも割高感は否めないのですが、状況としては営業の強気一辺倒では捌けなさそうですね。
まあ、あれだけ強気でお買い得アピールが凄かったマークスが売れ残ってますから。

>>1464 匿名さん

もったいぶらなくともマンションマニア氏のブログに既に価格幅は公開されていますよ。
一部ですが。
しかしこの規模でエレベーター１基はキツ
い。

目安表で高めに販売されたのは見たことがないです。下限ギリギリにしてこんなに良い物件が今ならお買い得で買えるという演出です。
稀にあまりに反応悪くて範囲以下になるときもありますが、それは色んな意味でまずい物件です。
しばらくしたら予定価格が出て、前日に確定価格が出るはずです。
下限ギリギリ→さらに20万円ダウンで囲い込み&最後の一押しのパターンになると思いますよ。

>>1466 匿名さん
本当ですか？ここより半分の規模でも一基でたまに混むのに、、、

>>1464 匿名さん
おそらく、パンダ部屋が5400万円〜ということですね。プラウド浦和東仲町やパークホームズのパンダ部屋より1000万円以上高く、仕様はマークス並なので、昨今の価格高騰含めそのあたりをどう見るかですね。

70平米5700代も複数あって、上記のが坪単価最低というわけでもないので、ここはパンダと呼べるほどの部屋はありませんよ。

目の前に七階建マンションあるのが嫌でした。マークスも目の前にありましたね。

2LDK4900万円台〜、3LDK5300万円台〜という出し方になるでしょうね。
ぱっと見、お買い得に見えるような感じで。

狭い間取りが多いですね。
一番広い部屋は最上階の一室のみでしょうか？
他に4LDKはあるのでしょうか？

浦和の東仲町でこの値段は高値掴みですね。西口がどんどん開発される中、浦和で教育面アピールできない物件がどこまで戦えるか

東口というより、今のマンション市場の高騰が一番だとは思いますが。
こりゃ、西口のブリリアは70平米以上6千万〜からだね。それか66平米とかで5千万台もあるかどうか。
高く土地を買ってるからブリリアは絶対ここと同等かこれ以上だろうね。

東口でも、デパート４つに湘南新宿ラインとか駅力がある浦和からの徒歩2分だからしょうがないよ。学区よくても南浦和とか、浦和駅10分以上も嫌でしょ。
比較するならパークハウス浦和東仲町かな。パークホームズやプラウド浦和東仲町は湘南新宿ラインもアトレ北口も出来る前だから安いけど比較条件にならない。立地の比較はできるけど。

今の市況と最近の東仲町マンション群の売れ行き、駅距離等を考えると妥当な値付けだと思いますがね。学区学区言わない浦和近辺でマンション購入を考えている 大多数 の人には魅力的な物件ですよ。

上でも書かれているけど、パークハウスは立地が悪すぎて比較になりませんよ。分譲時、坪平均265でしたかね。
プラウド東仲町とパークホームズ東仲町の現行市場価格が参考になるでしょうね。坪260くらいで取引されているので、築年数を考えると、ガーデンは坪290くらいが妥当だと思います。

>>1466 匿名さん
エレベーター1基というのは確定情報でしょうか？

一基だと朝は徒歩2分のメリット完全になくなるけど笑

>>1480 匿名さん
ですよね。なぜに一基にしたのかな。メンテナンスとかのことも考えれば、二基で良かったかがするけど、管理費高すぎたり、スペースの関係かな。

パークハウスはモデムルーム行ったけど、入札にならなかったから、当時は高いと思ったけど今となっては価格抑えて販売できたみたいよ。
プラウドは線路脇だから騒音問題、パークホームズは左側日照&プラウドとお見合い距離、パークハウスは坂下、どこも難点はあるから、ここもバランスで好き好きだろうね。

>>1482 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りと思います。
３つとも外観が素敵で、特にパークホームズは庭が立派で近隣の人も覗いている光景をよく見かけます。
ここは良いとこ取りで仕様もシティハウス浦和高砂の次に良く、規模的には管理費や修繕積立金のメリットも出てくるちょうど良い規模のはずなので、東口の中では好バランスな物件と思います。
個人的にはディスポーザー好きなので、そこもポイント高いです！
リビング横のウォールドアがマークスと同じ仕様か気になっていて、マークスは、この点でもサンクアージュとかなり仕様の差が付いていた印象です。

シティハウス浦和高砂の次に仕様が良いって、具体的には何のことでしょうか？
ディスポーザーはこの規模の物件なら大体ありますし…

EVは維持費が高いので100戸前後でも1基しか設置していないことも多いですが、オハナでなくプラウドブランドなので2基あっても良かったですね

>>1484 匿名さん
これです。タワマン以外ではあまり見かけませんね。
S-マルチコア、免震構造
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1301_0003/CH_UrawaTakasago.pdf

ここはsマルチコアと免震を採用しているんでしょうか？
だとしたら東口では初？かもしれませんね。

でもsマルチコアって住友不動産独自の工法ですよね。
プラウドなのに？

>>1486 匿名さん
シティハウス浦和高砂が素晴らしい仕様なのは存じ上げています。他には天井高270やサイクルトランクなどありますよね。
そうではなく、この物件がシティハウス浦和高砂に次ぐ良仕様と1483さんが記載された理由をお聞きしたいです。

流れからすると、シティハウス浦和高砂の仕様が高いって話ですよね。シティハウス浦和高砂は、何とかコアと免震だけじゃなく、内装とか全体の質感も群を抜いてますし、他の住友物件とは差別化しているので、特異な存在ですね。
三菱の西口タワーは、そこまで仕様は良くないし、梁が酷すぎで、モデルルーム案内してくれた営業さんも他は良いんですけどねと失笑してました。

いや、違うでしょ。
>ここは良いとこ取りで仕様もシティハウス浦和高砂の次に良く
と
>シティハウス浦和高砂の次に仕様が良いって、具体的には何のことでしょうか？

から、この流れが始まっているんだから。

確かに浦和タワーは仕様が酷かったですよね。飲み屋に目をつぶれば、立地はそれなりにいいんですが。

高い

高いのではなく、年収が低い

割高かどうかが問題
予算の問題ではない

資産価値からすると辛いね
駅近だけど考えるほど今の購入者は浅はかじゃないし

>>1489 匿名さん
キッチンと洗面台のカウンターの天然御影石ですかね。これが標準かオプションかって、都内でもグレードによりますよね。
ディスポーザーは規模によりますが、ミストサウナはあったりなかったりなので、それら含めて必要な設備が一通り揃ってるのは、マークス含めて浦和だと第２グループに入れるくらいのレベルかなと思います。

浦和の魅力として学区の割合は大きいよね
ここだと交通の便が良いだけだから、それこそここを買うなら同じ予算で便利な東京買うよな

>>1498 匿名さん
確かにそうですね…

でもプラウド南浦和神明よりは下のレベルですね。

仕様の話です。

教育の魅力がなさすぎる。
モデルルームに子連れいなかったよ。

>>1502 匿名さん

たまたまでしょ。

モデルルームに子連れがいなかったとすれば，偶々です。
子連れの若い夫婦を見ましたし，奥様が妊娠中の若い夫婦も見かけました。
もちろん，複数の５０代前後の夫婦も見かけました。
良いバランスだと思います。

老人がばかりだった印象です。若い夫婦はほぼ見ませんでした。たまたまでしょうが。

この値段で買える、浦和くらい利便性の高い東京物件てどこ?
赤羽とか?

売れ残りの波はここはじまりそうだな。

>>1494 匿名さん
低いのはオタクの偏差値じゃない(・ω・｀)？
年収と相場より高いことと論理破綻してるよ
(*´Д｀*)

>>1506
広さに拘らなければ目黒らへんでも買える

自分は子供を連れてモデルルームには行きませんでした。そういう方結構多いのでは？

>>1509 匿名さん
よりによってなぜ目黒ｗ利便性はどこいった

>>1511
目黒の利便性を知らないイナカッペ？

浦和駅は交通や商業等の利便性に加えて教育環境も整ってるから魅力的なんだよ
ここの物件みたいに教育環境の恩恵を受けられないなら「他の駅でもいいじゃん」ってなる
ただの便利な駅の駅近物件になっちゃうってこと

>>1500 匿名さん
神明のモデルルーム見学行きましたが、狙っていた庭付きが半地下で微妙だったので、あんまり仕様が印象に残っておらず、モデルルームも何が標準かとか、あまり精査していなかったです。低層だし、仕様も良かったとは思いますが、神明にあってここにないものって、何でしたっけ？

確かに教育面から全て私立と腹をくくった家庭以外はここ選ばないよなぁ

学区良くても中学の私立に進んだ時は駅近がとても通学通勤に魅力なのですが。。
公立より私立に進ませたいご家庭は、駅力と駅近で充分魅力的かと。ちなみに都内から浦和に来たのですが、それは都内の人混みが子連れには買い物ひとつとっても難しいので、郊外も子連れには魅力です。なのでなぜ埼玉より都内が良いと言うのかわかりません。

公立みんな大好きだね。将来見据えるなら絶対中学からは私立が良いよ。公立はピンキリ。私立は皆自分と同等に頑張った集団。

神明は内装や設備の仕様は良かったですが、半地下と直床というのが価格の割に残念なポイントでした。

>>1509 匿名さん
じゃー浦和の掲示板には来ないでください。面倒くさいから！

まぁ、ここの学区なら公立は行かないかなぁ

東口、西口より道すいてて便利なのに、、
ともあれ、人気あるかどうかは第一期の結果次第だね！モデムルームは予約うまってて盛況みたいだから、あとは冷やかし抜きの申し込み結果が楽しみ！

確かに子供を私立に行かせると決めている家庭には、これ程の駅近は魅力ですね。
しかし目黒って、そりゃ広さを選ばなければ、千代田区でも港区でもどこでも買えるでしょ。

線路の西側から浦和駅北口か西口まで徒歩２分以内のところに住もうと思ったら、高砂一丁目の再開発タワーを待つくらいしか選択肢がありませんよね。
仲町一丁目にボロ賃貸ならありますが。

ブリリアも当物件と同じ、北口徒歩2分ですよ。地図を見ればわかりますが。
それで皆、ブリリアは立地最高、高くなる、と言っているわけです。

ブリリアは北口徒歩３分以上ですよ。地図見ればわかりますが。
３分表記の浦和タワーより少し遠い。

浦和タワーが北口から約220ｍ、ブリリアが260ｍなのでブリリアは北口４分表記になると思いますよ。

ブリリアが最高なのは黄金学区で西口の希少な立地で駅近だからです。2020年前後は西口の良い立地に一気にマンションが建つので教育を重視する家庭には嬉しい限りですね。我が家は地元が浦和ですがDINKSなので本マンションも検討します

一気にって、ブリリアとエステムくらいでしょ。
東急は噂の域をでないし。

ブリリアは学区も駅距離もいいんだけど、住環境としては微妙ですよね。
ブリリアを待つくらいなら、再開発タワーまで待つかな。

再開発タワーは正直いつになるかわからないし、今後たくさん西口マンション建つから建材費落ち目に競争原理も働いて2020年あたり悪くないと思いますよ。再開発タワーは正直、数十年後だと思ってます。

価格落ちても西口マンションは潜在需要高いのお見通しだからどこも5500万前後だろうね。浦和高いな〜

現時点の東仲町よりは、数年後安くなりコスパが高まる可能性は十分高いので、悩ましいところですね。
住宅補助が手厚い企業や買い替えなら、迷わず待つのですが。

うちは西口で安ければそりゃ西口が良いけど、学区が良いからといっても中学までだよね？笑
もし西口マンション&中学受験したらえらい高くつくことになるから、どこまで西口と東口にこだわるのか悩みどころ。
ゆくゆくの利便性で駅近をとるか、学区をとってマークスとか徒歩距離あるけど今出てる安めのとこにするか、はたまた無理して黄金学区の西口ブリリアを待つか、、

西口にたくさん立つといっても、ほとんどが駅距離のある常盤だからな…期待できるのはブリリアくらいしか。

2020年建築開始ならともかく、ブリリアは2020年竣工だから建築開始は来年くらいでしょ？
ゼロ金利政策変わらず、大型公共工事もピークの時期で、安くなる要素が何一つありませんが。。。

常盤にいくら立ってもな。駅から遠いし、ドミノだし。
ブリリアが最高立地なのは変わらないでしょう。浦和タワーの平均単価超えは普通にありうると思います。
コスト面でも、土地も競争入札、建築時期もオリンピック需要がピークに達する2018～2019年、金利もゼロ金利を維持しておりローンを組ませやすい時期なので。

そもそも学区とか気にする人は東仲町買わない

東仲町も常盤並みのドミノになってきましたね。

ここ、価格幅の最低になっても、低層階の坪単価が三菱浦和タワーと変わらない。270〜280くらい。
価格幅最大値になると浦和タワーの坪単価を超える。
一気に買う気が無くなりました。

西口再開発マンションって、低中層は市役所になる可能性が高いんでしょ？
居住戸数が大幅に削減されることになるので、それこそ本物の富裕層しか手が届かない価格になる可能性が高いですよ。
低中層は全てオフィス、マンション用途は高層のみで全て億超えとか。

あの面積なら市役所は２〜３フロアで収まりそうだけど。
せいぜい、５、６階まで商業施設&市役所、その上がマンションってくらいでしょう。
さすがに浦和の富裕層の資産はそこまで多くありません。

市役所も全機能が移転するわけではないですしね

西口再開発のマンションは，どう見ても「埼玉最強マンション」になるはずです。
従って，埼玉県内外の富裕層が投資も兼ねて買うと思いますから，高額でも売れると思います。
また，建築中のマンションも含めて浦和のほとんどのマンションが貧弱に見えてしまうと思います。
今更，とても無理ですが，富裕層に入りたかったです（涙）。

駅前再開発タワーもさすがにシティハウス浦和高砂の仕様は超えないと思います。
もちろん資産価値は余裕で超えるでしょうが。

この価格ならブリリアや西口再開発待った方がよさそう

急に書き込みが減ったけどどうしちゃったのかな。
モデルルームオープンまでのあの賑わいは一体どこへ

皆さんが思ってたより高くて撤退されたか、もしくは実際にかなりの人気物件で粛々と申し込みに皆さんが動いてらっしゃるか。浦和タワーも、スレは大して伸びないまま、完売まで早かったです。
スレが伸びない場合の売れ行きは、両極端ですよね。

乞うご期待ですか。確かに購入希望者は部屋被らないようにダンマリ傾向ありますね。

三菱に続いて野村も強気価格？
こういうのってアンケートで見栄を張ると価格に反映されるんだよね？
皆さん見栄を張ったのかな？

見栄は張ってないけど7000万～って書いてしまったわ
あれ価格に反映されてるのか・・・

どれくらいまで引き出せるかの判断基準になるよね

まあ撤退だろうな。大半はネットで価格みて割りに合わないと判断したんだろう。うちも最上階抽選落ちたら撤退

うちも冷やかし見学決定
値付け失敗だよ、ここ
その分、別のことに金使おうと決めた

モデルルームの見学、やめようか迷い中。そのうち入場記念とかもらえるもの増えそうな予感。

とは言え周りの物件は全部高い・・

ここに限らず、もう、浦和はしばらく高くなる一方だよ。待てるならあと4年待つといいらしいよ、マンションマニアいわく。2020年までに竣工物件は結局高く土地を仕入れてるから相場より安く提供は無理みたいだよ。浦和に限らずね。
2020年以降に子供入学組は待ったら良し。それまでに入学なら、転校になっちゃうから悩むよね、特に女の子はグループできてややこしいから。

マンションマニア笑
撤退の人は大半買えないからでなくコスパが悪いからではないかな。うちも今日詳細聞いて検討から外しました。
まぁ、待つよね

浦和は戸建→マンションの入札外案件多くて規模も100戸くらいだから業者への発注時期がタイト。で新築と中古の価格差が比較的狭い
湾岸とかとは市場が違うよ
待てるなら待つのが正解。価格は下がる。か、仕様がえらい上がる。

>>1557 匿名さん
コスパが悪いとはどういうことでしょうか？
見学迷ってます…

立地や仕様等を含めて相場より高いってことじゃないですか