（仮称）西宮北口駅直結マンション

　価格予想参加させてください。
　ウェリスの一番高い部屋（最上階角部屋？）の坪単価が１７５万円くらいらしいので、
　タワーの標準部屋が、ウエリスの最高級部屋と同一単価と想定して（←なんか悔しいですね）、
　90㎡で4770万円、上下250万円づつの幅を持たせて、4500万円〜5000万円。
　辛目の値付のようですが、大阪中心部のタワーマンションのモデルルームにも行ったうえで、
「タワーってそんなに高くない、との印象から推測しました」（ただ、住友の西梅田のタワーの値付け
だけには「高っ！！」と思いました）

　１４１様　中古価格は相対取引の要素が強いので、一概には言えないでしょうね。
　より客観的なデータをご希望であれば、
　①仲介会社にラピタスの過去の売出価格を出してもらう
　　（レインズに載ってた情報が間取り図付でもらえますが、売出価格であり、成約価格ではないです）
　②仲介会社が信用できなければ、東京カンテイのＨＰより有料で売出価格を入手する
　　（レインズに登録された、売出し価格のＤＢがあるようですが、フロアまでは分かりません）

敷地面積は結構狭いですよね。
ラピタスの半分も無いように見えますがどうなんでしょ？

駐車場が立体でしょうね。平面自走式なんてムリ？
いくら駅が近くてもやっぱり現代の家庭は車が要るんですよね。
出入りしやすい駐車場を希望！

＞138さん
条件が広すぎて意味ありません。
85㎡と95㎡ではかなりの差があります。あと階数でもかなり変わります。
東の角部屋も少しプレミア付きます。

＞142さん
例えば12階だとして90㎡で5000万なんてことはありえません。と思いますが。
角部屋でなくても、5200〜5400万ぐらいかと思います。

>>146さん
やけに詳しいですね。
もしかして阪○の方！？
>>例えば12階だとして90㎡で5000万なんてことはありえません。
ありえないという断言の根拠は？

　５，０００万円以上の部屋を購入できるのって、限られてきますよね。
　（最低でも年収１，０００万円以上の人？）
　友人は年収１，０００万円は優に超えていますが（うらやましい）、
　「５，０００万円超えたら別物件に乗換え、４，０００万円台中半で悩むわ」
　と、言ってました。
　私はコストパフォーマンスが高かったというジオ・ウェリスの中古を待ちます。

>141
ラピタスの南向きは滅多に売り広告でません。
私の知る限り、この４−５年間で見たのは、今年１月の広告１回だけです。
１２Ｆの７５㎡ぐらいで、３８８０万だったと思います。
すぐに契約済みだと思います。
ラピタス中古南向きねらいの人多いようですが、よっぽど敏感に情報張り巡らせないと
買えないです。また購入希望者が多い中で、売りは滅多に出ませんから
言い値での取引になります。安く買えませんよ。

ここのマンションは坪単価２００万はいくでしょう

敷地が狭いのでそこまではいかないでしょう。

ありえるでしょう。駅前で。タワーで。再開発地域で。敷地狭いのは関係ありませんよ。

どなたか昨日（１８日）本日（１９日）の発表会行かれた方が
いらっしゃったら情報ください。
どのような内容だったのでしょうか？

南向き（非角部屋）８０平米が４〜５千万程度のようです。
エントラスはハナプラスカードで開錠。
エレベエーターも鍵がないと使えないとか。
北西、北東向きの部屋もありました。
内廊下になっているのでセキュリティはいいようですが
その分、夏の風通しは悪いかもしれません。
全種類ではありませんが間取り図ももらえました。
個人的には間取りにあまり芸が無い感じがして微妙です。
角住戸の角部屋はよく高層物件で見られるバルコニーの無い角ガラス仕様
になっていますが結露対策などがどうなっているのか気になります。
オール電化だそうです。

>>154さん
>>153です。ありがとうございました。

超高層では、オール電化は最近必須となりつつありますよね。光熱費が下がるのは好感もてます。
地震対策も免震構造で好感が持てましたが、横揺れはかなり発揮できそうですが、縦揺れはどう
なんでしょうか？
高層を望むと、価格は高いですが、結構低くても視界は長年確保できそうなので下層でもいいか
な。（真西には、高層マンション建ってますが）
気になるのは、駐車場代ですね。1万円以下からでもあるでしょうか。後、2重床2重天井かも気に
なります。

駐車場は一番条件の悪い場所でも一万円は越えると思います。
私もそれが気になります。
それにせせこましくて入れにくい駐車場になるんじゃないかと。
知り合いがラピタスに住んでいるのですが、地下がものすごく広くて
ゆったりした駐車場になっていてびっくりしたことがあります。
ジオタワーは敷地面積自体が狭いのでそのあたりが問題ですね。
あと私が一番気になるのは芸文センターの南に何が建つのかがまだ
決まっていないということです。

芸術文化地区：
芸術文化センターを中心として、宿泊・交流・商業機能などを集積し、当地区の核とし
て風格のある都市空間を形成するよう、街区の一体的な整備による土地の高度利用を図る。

地区としてはホテルが相応しいが、サティ跡なだけにスーパーになるかも？みたいな感じですね。
住宅は建てられないように規制されてるみたいです。

駐車場、機械式で3段方式なら１００００円切らないかな〜。
ラピタスとかウエリスは、いくら位なんでしょうか。

ラピタスは確か、１８，０００円〜だったと思います。管理費と合わせると４０，０００円くらいでした。

うお！高っか…>ラピタス
ウェリスは屋外平面\5000（\6000？）〜だったと思います。

　駐車場は
　　ラピタス　１５，０００円
　　ウェリス　　６，０００円〜９，０００円だったのでは
　　ウェリスは、この安さで平面自走式だったはず・・・。

ラピタスはエレベーターで地下まで降りたらそこが駐車場。
ウエリスは別棟ですがどうなっていますか？

1万で高いって言ってたら買えませんよ。
駅前なんだから3万切ったら安いと思いましょうよ。

大阪の上本町のタワーでも2.2〜3.2万円だったので、北口で3万円切ったら安いとは、思えないな〜。
機械式で1.5万円ぐらいがちょうどいいんじゃないの。

駐車場料金は機械式の場合は段で違ってきますよ。
それよりも出し入れしにくい駐車場になるんじゃないかと心配です。
ラピタスの地下駐車場はすごいですよね。
ジオタワーの管理費も気になります。
ラピタスより戸数が格段に少ないわけですから
割高になるのは間違いないですよね。

　物件価格、駐車場代、管理費・・・。
　サラリーマン世帯の我が家はあきらめた方が、自分のためだろうか？
　検討しておられる皆様は、年収いくらくらいなのだろうか？

　ちなみに駅の北側の甲風園１丁目の駐車場代は１５，０００円が多いですよ。
　私は大家さんにお願いして２割程安くしてもらっています。

思ったんですが…
こちらであまり「高くても仕方がない」的なコメントが行き交うと
阪Ｑさんがかなり強気の値段設定をかまして来そうで

ちょっと怖くなってきました。

>>168さん
しょうがないのでは？
「高値でも買う」と言う人が多ければ、需給のバランスで価格決定されるのは当たり前。
本物件に限って、それで売れ残ってしまうことはおそらくないでしょう。
ようするにその価値があると見る人が多いわけだから、高値設定やむなし。

そもそも土地を購入する前に価格のシュミレーションはしています。
それからの土地購入なので、われわれは価格知らないですが、
向こうは大方決まっています。あとの微調整だけ。
ただ「まだ知らされてない」の一点張りだと思うけど、
それは他のマンションも一緒ですが戦略と考えて下さい。
逆に安値を希望される方は売れ残ってから交渉してみたら
どうですか？
でも売れ残りますかね？安くする必要ないんじゃないかな。
安いの探している人は駅から遠くないと。

高く買いたい人が高く買えばええ
それで完売できればそれでよし
でもＨＱさん底が浅いな

間取り図を見ると、各部屋は狭いです。かなり仕様に工夫がないとこの価格では売れ残るぞ。

それでも売れ残ることはまず有り得ないと思います。

売れ残る可能性は、販売価格と駐車代次第でしょうね。あまり強気にでると間違いなく
売れ残るでしょう。HQさんには、良心的な価格設定をお願いしたいものです。

>>174
この物件を購入する人で駐車場代を気にする人はいないと思う・・・
このレスでそんなこと叫んでたって安くならないって

安めの設定にして欲しいのでしょうが、良心的な価格設定なんかするわけないでしょ。
企業としては、どこまで高値に設定できるかだけを考えているでしょうから。
こんなところで嘆願するのは、むしろ逆効果かと。

私も、基本的には「売れ残りやすい」物件だと思います。
理由としてはやはりタワーという時点で躯体規模的に高額設定にならざるを得ない点と
いくら便利といっても西宮北口はやはりローカル色が強すぎると思われるからです。

幾ら高額物件を購入可能な富裕層（勝ち組？）が増えてきてるといっても、かつてのバ
ブルと違い「高いから買う」といった軽薄な購入動機は最早ないでしょうし、本当に金
額を気にせずに購入する層は阪神地区ならばやはり芦屋、夙川をまず検討し、都市型の
利便性を購入条件とするならば、いっそ梅田近辺を選ぶでしょう。

そういった点で、広域的な視点で見れば、良くも悪くも中途半端な物件（悪いとうい意
味ではない）だと思います。

だからこそ、阪Ｑさんには戦略的な価格設定を望みますし、単に強気の値段設定に出れ
ば、間違いなく「売れ残り」が発生すると思います。

>だからこそ、阪Ｑさんには戦略的な価格設定を望みますし
こういうどうしても欲しいから安くして〜、というのがにじみ出た文章ではだめ。

>179
いや、あなたがそう言わなきゃ誰もそう思わないからw

良心的な価格設定なんか有り得ないと思いますけど。
西宮北口がどうかは別にしても、このマンションだけは別格かと。
あと中途半端な物件といいますが、言い換えれば両方はバランス良く満たす物件ですね。

＞いくら便利といっても西宮北口はやはりローカル色が強すぎると思われるからです。

この価値観は今はもう変わってきてるかもしれません。

↑買いたいの？

178>
全くの同感です。私も過去にたかが西宮北口云々とスレしましたがおっしゃるとおり。
説明会の顔ぶれを見ましてもブルジョアとは又違いました。おそらく近場に（今津線界隈）住んでいて物が良かったら買おうか。と言う感じ？
狭い分余ほどの場所以外の付加価値を期待しましょう。

183
買いたいの？て価格も仕様もまだわからないのに。182さん困るね。

　スレ主の責任（？）として、説明会参加させていただきました。
　価格帯(阪急さんは販売予定価格と記載していました)と広さについて
判明した限りの情報を記載させていただきます。
　説明会自体を楽しみにしておられる方は、読まずに飛ばしてください。

　部屋は９タイプで４階〜２３階まで同じ構成です。
　部屋のおおよその広さと販売予定価格を記載しておきます。
　
　おおよその広さ　部屋タイプ名　向き　価格帯　の順で記載します。

　８５Ａタイプ（北西角）　4,000万中〜5,000万中
　６０Ｂタイプ（西）　　　2,000万後〜3,000万中
　９５Ｃタイプ（南西角）　5,000万後〜6,000万後
　８０Ｄタイプ（南）　　　4,000万中〜5,000万中
　７５Ｅタイプ（南）　　　4,000万前〜5,000万前
　７５Ｆタイプ（南）　　　4,000万半〜5,000万前
　９５Ｇタイプ（南東角）　5,000万後〜7,000万前
　７０Ｈタイプ（東）　　　3,000万前〜4,000万前
　８５Ｉタイプ（北東角）　4,000万前〜5,000万前

>>178
>>184
どうなの？
1,000万円の幅はあるもののこれはおたくらの判断では高いの？安いの？
さんざんほざいたんだからコメントしろよな。
個人的には駅直結・今後の西宮北口の可能性を考えると妥当だと思うが。

で、高いの？安いの？

>187
何でそんなに怒っているのか知りませんが…
目を剥くほど高くもなく、ニッコリ出来るほど安くもない
現状では「良い意味」で中途半端な値段提示じゃないんでしょうか？

まあ187さんのおっしゃる通り、まだ上下限で1000万もの幅があるので
よく分んないですけどね。
その意味では「妥当」とは、なかなか上手い言い方ですね。さすが！

ただ、上限で染めれば間違いなく「売れ残り」が発生するでしょう。
さらに「戦略的」な価格設定を目指して、がんばれ阪Ｑ！って感じ
です。