グランリビオ ザ・レジデンスってどうですか？

人を気にせず招けるようになるくらいで、大化けなんかしませんよ。
最寄りの湯島駅近辺北～東一体が猥雑な街ですからね。
私自身は好きですけどね。近くに美味しい店も多いし、上野公園もあって更に整備計画もあるし、何と言っても交通の便はほとんど完璧。

私も大化けは無いと思うなぁ。。
今購入する人は５年後には1千万くらいは値落ちする（他エリア共通で）事は覚悟で決断したほうがよいと思います。それでもこの物件は購入するだけの価値はあると思いますけど。８１さんのコメントにもありますが、交通の便は完璧だと思います。都内主要エリア（渋谷、表参道、六本木、新宿、池袋、上野、日本橋、大手町、東京、銀座、虎ノ門、新橋等々）どこにいても一本で15分くらいで最寄りの駅に戻ってこれるってすごいと思います。それに東西南北、色々と楽しめる場所に歩いて20分程で行ける。御徒町、上野＆公園、秋葉原、御茶ノ水、神保町、本郷、東京ドーム等々。そういう価値があると思いますね。私自身もこのエリアが好きです。

この物件を検討中なのですが詳しい方、以下３点情報共有して頂きたいのでよろしくお願いします。

　１．設計・施工の浅沼組の評判って如何なものなのでしょうか？

　２．ボイドスラブの200～250mmっというのは問題は無いですか？

　３．他のスレッドで湿式とか乾式とかいうのを見たのですが、この物件はどっち？
　　　（物件概要とかのどこかに記載があるのもなのでしょうか？）

＞No.83
　１．設計・施工の浅沼組の評判って如何なものなのでしょうか？
　　　東証1部上場会社なので問題はないのでしょうか。
　　　何か問題があった場合でも対応してもらえる様な気はします。

　２．ボイドスラブの200～250mmっというのは問題は無いですか？
　　　一般的なマンションで使用されているスラブ厚です。

　３．他のスレッドで湿式とか乾式とかいうのを見たのですが、この物件はどっち？
　　　（物件概要とかのどこかに記載があるのもなのでしょうか？）
　　　販売の方に聞いてみては良いのではないでしょうか。一部乾式が採用されている可能性があります。
　　　物件概要には記載されていません。

ボイドで200mmは一般的ではないね。普通は280～300mm.
250mmでも少し薄いほうだと思う。

８４さん、８５さん
レスありがとうございます。
８３です。
このあたりは素人には良し悪しの判断はとても難しい部分ですね。

先週末、物件の近辺を歩いて回ったのですが、
三組坂下のハナマサのとなりに住不のマンション建設の看板がありました。
完成31年3月、敷地570平米くらい、１３階建てとなってました。
住不といえばタワーマンションのイメージが強いですが。。
平米と階数からすると60戸くらいですかねぇ。。間取りのパターンにもよりますが。
住所は千代田区になっていました。ちょうど台東、文京との境界エリアなんですね。
湯島駅2分、末広町駅4分、御徒町駅7分くらいだと思います。
坂イヤ、ラブホイヤ、利便性重視の方には候補になるかも。

あんな煩い通り沿いにしてまであの辺りに拘る必要がない。
しかもどこに住んでるか聞かれたら湯島と答える場所だし。

もう売り出しているんですよねー。
あんまり動きを感じないなぁ。

売れてないのか？

まー、確かにかなりのせてるイメージだから、この価格で買える人に売れれば儲けもん、で様子見しているのでしょうか。

ここ、数もそこそこあるし、他の物件への影響もありそう。

でも値下げ、なんて竣工前には出来なさそうだから、デベも大変だろうなー。

先着順で31戸とは、なかなか厳しそうだね。
そういえばディアナコートはもう完売したかと思ってみたら、まだ残ってるみたいね。

３月下旬に物件概要は更新される予定でしたのにまだされていないのですね。販売も先着３１戸のままでした。あまり状況が進んでいないのでしょうか。お値段がお高いという風に考えられているのか。駅まで４分なんて資産価値が普通は下がりにくいので人気が出るっていうのは聞いたことがありますがあまりに高すぎると流石にそうも言っていられなくなって来てしまう部分も出てきてしまうのでしょう。

ものは悪くないとは思うけど
今の市況で湯島にこの価格はだせんわな
リビオのなかでもフラグシップとなる物件だけに
こっそり値引きで完売させにくるかもね

戸数数が多い物件の割りに、同サイトのスレッド数も少なく状況が見えにくいですね。
この価格設定レベルになると人気はタワマンに集中しているようにも思います。
加えて、このエリアは池之端の物件とかディナコートとかである程度需要を満たしたでしょうし、
坂とラブホを敬遠する人にもパスされるので結構厳しいのかもしれないですね。
投稿されているスレも本気で検討しているまたは既に購入したと思える人のコメントが
ほとんど無いでので余計に状況が見えにくいです。
年明け頃でもかなり売れ残っているようなら結構値引きのチャンスがありそうですよね。

本郷のパークハウス、ブリリアはじめ、本郷・御茶ノ水物件たくさんあるしなあ。
激戦エリアだね。

公式サイトが3月14日を最後に全く更新されていませんが、
どうなっているんでしょう。
こちらにあまり動きがないのは、立地相場として値付が高すぎると
感じる方が多いのか、あるいは動きがないように見えるだけで
裏では契約が進んでいるのでしょうか。

かなり販売の方はゆっくり気味な様子が伺えます。要因としては価格がやはり一番に来るのでは。あともっと分かりやすい個性があるとよかったんでしょうか。

今のところは１期６次の予告を出しつつ、それまでの分の先着順が２７戸となっています。一頃よりは先着順が減っているところから見るとゆっくりペースで販売はしているのだろうとおもわれます。

「ハイグレード」の頁に天井高が2.7メートルということが書かれていました。一般的な日本の住居は2.4メートルということですから30センチほど通常よりも高くなっているということです。窓もハイサッシになっているので、かなり開放感を得ることが出来るのではないかなぁ。
作りとしてはとても贅沢になっていますよね。高層階だけの特典、というところらしいですよ。
エクセレントプランの方も特別安く造ってあるというわけではなく、きちんとしているなという印象です。

コチラのマンションの中では一番専有面積が少ないCタイプの１LDK。
中身を見ていると、シューズインクローゼットがあり、
居室内の収納もウォークインタイプでは無いものの、奥行きはあるタイプ。
玄関入ってすぐのところのトイレ脇にも棚があるので、買い置きのトイレットペーパーぐらいはストックしておけるのかな？
１LDKの割には収納はあるという印象。
キッチンもコンロが３つ分なんですね。

この物件にはディスポーザーは付いてないけど。世の中的にはディスポーザー派と無くて良い派どっちが多いんですかね？　自分はあると便利かと思う反面、普段生活している中で絶対欲しいと思った事も無いし環境的にはどうなの？って事もあり、管理費がその分安いなら無くてよい派なんですけど。　世の中的にはディスポーザー派が多いという事であれば資産価値的にはあったほうが良いという事になりますよね？

ディスポ不要派は、ディスポ付きマンションに住んだこと無いか、料理しない人。

自分はここのモデルルーム行ってないからわからないけど、ディスポーザーないの？
モモレジさんはディスポーザーついてるって書いてたよな、確か。
HPのシンクの画像だとないようにはみえるけど。

2.5メートルでも高いと感じます。2.7メートルなら開放感もありますね。

ディスポーザーは便利なのかわからないので、ないならないなりに過ごせるのかと思います。新聞紙を折った箱を生ごみ入れにすることもできますよね。100さんのいうようにディスポ不要派は便利さを理解していないからなんだと思います。使ってみると便利なのかな～と思う感じ。ゴミが少なくなるから便利でしょうか。

戸建はディスポーザーまず無いし24時間ゴミ捨ても普通無いけど皆んな平気だよ。でも天井は戸建も高くする事はありますよねリビングとか。だからやっぱり空間広い方が気持ち良いのかも。

いずれにしても、ここにはディスポーザーついていないんですよね？となると、修繕コストはその分はかからないということになってくるかと思います。
ただ、駐車場が機械式なので、その分かかってきてしまうんですが…（汗）

まあ、住んでたそれなりにみなさん対応されるのだと思います。

朝刊が玄関先まで届けられるみたいなんですが、
新聞の配達の人がエントランスキーをそれぞれ持っているということなんでしょうか。

先日建設中のマンションを見に行きましたが、裏側に崖が有り断層ではと心配になりましたが

ソフトサービスとして朝刊配達サービスを導入するマンションが
多くなっているようですが、以前同じサービスを導入する
分譲マンションのルールを読みましたが、契約先の新聞社に鍵を
預けて戸別配達していただくみたいですね。
ただし全ての新聞が配達可能ではなく、一部の新聞に限られる
みたいな事が書いてありました。

スマホも普及して新聞取る人も激減している気もしましたが
新聞配達のサービスがあると個人的には嬉しいです
電車通勤なら駅で買っても読んでもいいのですが満員電車では難しいでしょうし
チラシも重要な情報源だったりしますから。

ここのガラス手摺って西側・東側両方とも透明タイプなのかなぁ。
デザインページ見ると透明に見えるけど、個人的には透明じゃないタイプのほうが好みなので。

全体的にシックなデザインに仕上げられていますね。
部屋の中の雰囲気もそうですし、バスルームやキッチンなどところどころに御影石が使われていて、
とても大人っぽい雰囲気がある良いマンションだと思いました。

ディスポーザハいりません

ディスポーザーが無いからか、戸数が多いからなのか、管理費・修繕積立金は安いですよね。
スカパーが付いているみたいですけど、それってニーズ多いんですかね。。

１ＬＤＫを検討していますが、ここは１ＬＤＫでも優先順位下げずに間取りしてくれてる感じがします。スパンもしっかりとられていて。バルコニーが広めなのもいいですよね。西向き、東向きでもガラス手摺でけっこう明るいのかなぁ？？ガラス手摺の部屋に住んだ事無いのでちょっと？ですが。。

ＨＰのプランのページが更新されていたので覗いてみましたが、
ほとんどのプランがまだ残ってますね。
竣工まであと半年程度、完売の道のりは険しそう。

うーん。ディアナが完成間近で予想以上に綺麗でデザインが良かった。
こちらはどうだろう。

2LDKのプランを拝見したところ、ほとんど占有面積は変わらず、形だけ種類がいくつかありますね。
F2タイプはややリビングが窮屈に感じそうと思っていたのですが、
洋室との区切りが稼動式になっているので、アレンジのしようがあって良さそうですね。

なかなか苦戦のようだね。新日鉄は高輪3丁目もいまいちのようだ。
バウス本郷3丁目というマンションも販売開始のようだね。

リビオ（新日鉄）ってデベ的にやっぱ人気今一だよね。
ここも三井、三菱、住友とかだったらもっと人気あっても良さそうだけど。（価格も上がるとは思うが）
ディアナとの比較でいうと、立地は利便性か？高台か？　建物は逆梁りか？順梁ガラス手摺か？で好みも分かれてくるし、こちらの方が価格が安いので同時に売り出ししていたらどんな感じになったのかなぁ？と思うところもある。

ラブホ残念や。

湯島駅が徒歩4分圏内ですが、それよりも徒歩9分くらいにある御茶ノ水駅や、
徒歩7分くらいにある末広町駅の方が、実際にここに住んだ時は実用性がありそうでしょうか。
大手町などはあんまり行かないように思います。

千代田線は日比谷、赤坂、乃木坂（六本木）、表参道と、都心のいいエリアが直通だから結構使えるよ。

>>大手町などはあんまり行かない

ここは大手町丸ノ内界隈で勤務していて住職近接かつ高台志向、という人が検討するのかと思ってました。勝手なイメージですけど。

このようなマンションの販売方法は分かりやすくていいと思いました。プレミアムプランは開放的で駐車場優先権や先着順というのもわかりやすいです。
エクセレントタイプも１LDKのまどりがおおくこういうタイプは大体同じ間取りが多いので選択できるのがいいです。Kタイプは３面採光が魅力なんですが北側の窓が気になりま酢がどうでしょう。静かな方面ならいいでしょうね。

お値引きはしていただけるのでしょうか？

タイプＫの場合はプレミアム（12階上）なので採光も静かさも全く問題ないと思いますが。。北側の寿ホテルや東側のマンションよりも、だいぶ上の位置になると思いますよ。東大とか上野公園、スカイツリーもよく見えるのではないでしょうか。夏至の前後１か月くらいは朝日と夕日が直接北側の窓に当たるのではと思います。ここはそもそも静かさと高台を重視するが人が選ぶ物件だと思うので他の都心物件に比べると断然静かなのではないかと思います。坂下の昌平橋通りや蔵前橋通り添いの物件とはだいぶ環境は違うと思いますよ。ラブホがあっても坂があってもディスポーザー無くても都心の高台で静かな環境が良いという人が選ぶ物件かなと。敷地なりにランドプランもよくできていると感じますし。一方、ＪＲをメインで使用する人にとってはあまり利便性が高いとは言えないですね。

この物件については値引きしてくれそうな気がするな。
だって久々のグランリビオで売れ残ったらカッコ悪いよね。
このあたりは営業さんとの個人交渉なのでまずはダメ元トライだと思います。

1000万円トライしてみようかしら。営業さん、よろしくお願いします。

文京区、特に湯島界隈は供給過剰な印象ですね。

10M円ですか。。さすがにそこまでは。。Ｐタイプならもしかして。。
物件数は確かに多いですよね。どでかいタワーがあるわけではないので戸数でいうとどうなんだろう。。
台東区だけどブリリア池之端も含めればかなりの戸数になりますね。

それだけ人気があるってこと

人気が特別にあるわけではないと思います。だってこの物件も先着順が結構余ってるし。ただ一部にはこのエリアを好む人がいるのでは。人気はやっぱり立地のよいタワマンですよね。

まだ半分は残っていて全然人気ないよ。

タワマン嫌いです

この記事は読まれましたか？　官能都市ランキング
http://toyokeizai.net/articles/-/159749

てっきりHな話かと思いましたよ。文京区１位はすごい。

133さんが教えて下さった官能都市ランキングの指標を見てみると、単に資産性の高さだけではななく食文化が豊かだったり、人と出会う機会がある街が条件に入っているようで非常にユニークなランキングだと感じます。
私はてっきり吉祥寺がある武蔵野市が1位かと思いましたが、武蔵野市や大阪市北区を抑えて文京区が1位なんですね。

ここを検討するのにラブホは気にしなくていいんじゃない。湯島3丁目には老舗のソープランドもあるし。それに比べればかわいいもんだよ。

先日、ギャラリで聞いてきました。
殆ど成約済みであと１０室程度のみでした。近隣のマンションより高グレードにも拘わらず安価なため、販売が良好で残りわずかなようです。値下げ交渉というよりも値上げしたいような雰囲気でしたね。

営業さん、おつ

千石も落ち着いていてよい所ですが、歩いて遊びにゆける範囲でのバラエティーさがこのあたりとはちょっと違うような気がする。湯島小学校周辺は東京駅から2.5kmくらいの範囲でありながらとても閑静でその面では貴重なエリアではないかと思う。

100戸以上の規模で余計な設備を持たないマンションは修繕費等ライフサイクルコストも安くなるから、そのあたりを考える人は結構多いのでは。

>>137 購入経験者さん
安価かなぁ

高いよ。
最近、不動産はどこも下落傾向。

最近都心は高騰傾向だよ

文京区の10年後20年後ってどんなかんじになるんでしょうか？
まぁまぁ裕福なお年寄りばかりになるような気がする。都心に近いし需要は落ちないのでしょうか？

>>137
物件概要更新されましたが、先着順19戸ですよ。
残り僅かとみるかは主観なので何も言いませんが、
19/121残ってて本当に値上げしたい雰囲気ありましたか？

そういう雰囲気を醸し出していたなら、それだけ営業マンが上手だったということでしょう。

契約進行中、審査中というステイタスもあるし、１９戸が契約完了していない数字だったら概ね合ってるんじゃないの？

ディアナも今見てみると6戸くらい売り出してるね。どこも苦戦か。

そもそも、このあたりはお高い地域だからなあー。

価格高いのは当然だよ。値下がりしないよ、ここは

まぁ、１０分以内に８路線１０駅？でしたっけ。湯島天神と神田明神の並びで、歴史と文化に囲まれている。
隣の地味なラブホが気になるが、昨今観光客や普通のOLさんがホテル使いで利用するんでさほど気にならないかな...。面倒な時は東大の学食を利用させていただこうかなっと。

モモレジさんも言ってるけどこのあたりは供給過多だね。
本郷3丁目とか御茶ノ水を名乗るマンションもじつは湯島だったり。

モモレジ信者さんですか？　モモレジさんこの物件紹介ページでディスポ付きって間違って記述してたけど。。需給バランスデータの根拠も無く適当にコメントしてんじゃないの？　

そうだね。モモレジ信者に近い（笑）
でも最近供給が多いのは事実だし、需要がそんなにあるエリアかな？
自分は御茶ノ水界隈勤務だったけど、このあたりに住もうとは思わなかったな。

ブリリアみたいな物件としてニーズが高まるものはまた別として、このあたりは万人受けはしなくても一部の人に安定してニーズがあるからこの価格になってるんじゃないの？18,000年以上前から人がくらしている場所で住環境は安定していると思うし、浅草寺からこのあたりまでは江戸の中でも特に歴史が長いからそれなりの趣もあると思う。

柱を基準に住戸が区切られていて、住戸間はすべて湿式コンクリート打ちで区切られているのはとても良いと思う。

住みたい街ですね

湯島を中心に本郷3丁目、御茶ノ水、末広町、御徒町に徒歩圏で地理的ブランド的には、中途半端ですが、マンションの出来と東大学区および大手町へのアクセスを考えると、今、高騰している中央区やベイエリアより格段とコスパが良いように思いますね。また、閑静な住宅地でありながら、徒歩圏で商業地に行ける便利さは、都心でも珍しいように思いますね。お金が用立てられれば、値下がりリスクの少ないこう言う物件を是非押さえておきたいですが。お金がねー。

MINIピアゴ上野1丁目店は閉店かな。。

東大学区ってなに？

もちろん湯島小→国立・開成・桜蔭中→東大ルートのことだよ

東大学区＝東京大学徒歩圏

163の言うとおり、湯島小→国立・開成・桜蔭中→東大ルート,最終的には東大に徒歩圏とういこと。

面白いけど、第２段階は居住エリアではなく個人の資質に依存するので、学区という表現は適切ではない。
開成、国立、桜陰出身者は大学の同級にたくさんいたけど、このあたりのやつっていたかな。。。

ここって、結構地盤よくない。やっぱり大きな地震を考えるとベイエリアはやはり怖いからね。

地盤は盤石

地盤は良いでしょ？　坂の上だし。

ラブホがなければ、かなり良い物件だと思います。

文京区原理主義の教育ママがいるらしいが..。

他の近隣のマンションの坪単価とグレードと比較しても圧倒的に良いので無理してでも購入しようかと思います。
通勤先の大手町に近いし、病院も完璧、将来の学校も東大は無理としても他の一流大学にも通いやすいしね。

>>167 匿名さん
確かに、杭が46メートルもあるって、湾岸並み？

床スラブがボイドで200～250mmってずいぶん薄いね。

地盤は盤石の上、杭が46メートルでそんなにしっかりした建物なんだ。周りの小規模マンションより安心ですよね。価格もそこそこだし、これだけ都心の駅近の立地なら値崩れしなさそうだし。通勤楽だし、ここらで決めようかなー。どうかね。

そこまで言っておきながら、どうかねって？
あとはこの環境に住みたいか（住めるか）どうかでしょう。
お子さんがいないならいいんじゃない？

>>173 匿名さん

杭は支持地盤を調べてそこまで打つので、単に地盤が良くないだけです。

地盤が良くないというよりも、支持層が深くにあるということですね。
支持層が深かろうが浅かろうが、表面の地盤だけで支えられないことには変わりないのだから、
どちらが地表の地盤がよいとは一概に言えません。
直接基礎工法が可能な地盤なら別だけど。

>>176 匿名さん

？普通、支持層が深くにあることを地盤が悪いと言うのですよ。

では分かりやすい例をだそうか。
谷底低地に建てられたアトラスタワー小石川の杭は35メートルだそうだから、
ここよりも支持層が浅いところにある。
でも地震が来たらここより揺れるし、液状化の心配もある。
地盤が悪い低地ほど、標高が低い分だけ支持層に近い（支持層が浅い）、というケースも多い。

結局　こちらのマンション地震の時揺れが大きかったり、建物が傾いたりするのかな？
確かに杭は長い。本郷・湯島は地盤が良いと思っていたのですが。

高台だと標高が高いので杭が長くなるのは仕方ないし、地盤の良さとは関係ない。