パークホームズつつじヶ丘

南口の今後の開発予定ってどうでしょうか？
品川どおり整備の話もあるようですが。

栄える一方で、車両の排ガスも増えると思うので、
あった方がいいか、ない方か、その辺自体微妙ですが。

>>60

私も2LDK狙いです。高いですよね。
希望住戸アンケートは出すつもりですが、価格が今のままなら撤退です。
でも部屋数少ないから、高いままでも売れちゃうんじゃないですかね。

アンケート提出しました。部屋にもよりますが、なんかすごい倍率みたいで困ったな、て感じです。

価格低下を希望される方がアンケートを提出されるメリットは何でしょうか？アンケート提出数が増えれば、価格はむしろ下がらないのではないかと思うのですが？？

実際の倍率はどんなもの何でしょうかね？

価格高いですね。

うちはどうせなら80㎡～85㎡の物件が欲しいんですがひとつずつしかないんですよねぇ。
担当の人も言っていましたが、部屋のモデルに対して一つしかない物件は競争率が激しいとか。

きっと4/24に申し込みをしないと買えないんだろうなぁ。

もう少し登録までに余裕があるといいのですが。

ルーフバルコニーのある部屋とかも相当の倍率みたいですね。
私は別にルーフバルコニーたいして欲しくないですけど、その私が見ても
「えっルーフバルコニーが付いてもこれしか変わらないの？じゃあ付いてる方がいいかな・・」
って思いましたから。
一つしかない部屋とかもそんなに価格に差を付けなかったら、いくつかの部屋に極端に人気が集中したって感じみたいですね。
逆にそうじゃない部屋はどうなんだろう？以外と空いているのかな。
そういう部屋が値下がりするってことは・・・まあ難しいかな。

徒歩３分という物件は魅力なのですが価格が。

基本的に5000万～7000万くらいの物件ですが
管理費と修繕積み立てが約3万/月。
これだけでも30年払い続けると3×12×30=1080万円。
しかも修繕積み立ては明らかに少なすぎるから、おそらく10年、20年で
大きな資金が必要になるはず。

ということは
全部で
　6500万～8500万くらい支払うと言うことになるはず。

これには金利が含まれていないからトータルはもっと増えるということになりますよね。

これだと、注文住宅の結構いい物件が買えると思うのですがいかがでしょう。
一戸建てだと土地が残る分資産価値が上だと思いますし・・・・。
それでもこのマンションを買う価値はありますか？

まぁ、そんな私も実はルーフバルコニーの付いた幼稚園側の物件が欲しいのですが。
ただ、やっぱり価値、価格を考えると・・・・。

価格予定表を写真に撮ったのでブログにアップしました。

http://blog.livedoor.jp/park_tsutsuji/

いろいろ情報を交換しましょう。

管理費と修繕費はどこのマンションでもかかるのでここだけの問題ではないですが、確かにこの値段ならそこそこいい一戸建てが買えますね。震災があっても土地は残るし、土地の資産価値はまず下がらないですから、ある面ではまったくそのとおりだなーと思います。
ただ、戸建も選択できる環境ならそれもありですが、諸事情により戸建が難しい環境の方もいるのかな・・と思います。

立地が気に入っているので、部屋の希望を多少修正してもここに入れるといいな・・と思っているのですが、第一抽選で漏れた人の中で、第二抽選に回る人ってどのくらいいるのでしょうか？

抽選は避けたいですが、どうせ抽選になるなら、人気のところでいこうかな・・とも思うし。

地下一階を一階と言い張るのはいかがな物かと・・・・・。

周りのアパート、建物の高さを考慮するとバルコニーからの景色が抜けるのは
４階以上だということですね。周りには結構2階建ての建物がおおいですからね。

80Iが欲しいのだが6500万は微妙だなぁ。一期で売れてしまうかな？

誰か80以上狙っている人います？

私は府中のパークハウスを見に行くことにします。
値段は4800万～5000万くらいです。
駅から5分以内ですし、駅は開けてますし。
当初予定よりも新宿から遠くなってしまいましたが。
ここは値段と間取りがしっくりこなくて。

6000万円台は手が出ませんね。ちょっと割高な気もしますし。

眺望が重要じゃないとは思いませんが、そもそも建物自体が低いので、あまりこだわらなくても…と思います。個人的には一階じゃなければ。

むしろ間取りの方が気になります。まあ好みはそれぞと思いますが。

私が聴いた限りでは、ルーフバルコニーのある部屋と、その列の一番上（最上階）はまず入っていると思います。まあ三井の方も本当のことを言っているとは限りませんが・・

興味は惹かれるんですがあまりにも考える時間が短いので
一期は様子見になりそうな感じです。
欲しい部屋が売れちゃったら諦めると言うことで。
なんかすご～く急かしているような気がするのは私だけでしょうか？
考える時間を与える前に契約にこぎつけちゃえ的なような・・・・。


ちなみに狙っていたのは80Iか85Kr。
ただ80しかないのに6000万越えはちょっと考え物で躊躇中。
85Krは間取りが好きなんだけど、ルーフバルコニー側に砂を扱う会社があるんですよねぇ。
ちょっとでも風が吹くとバルコニー側が誇りだらけになって、使い物にならないかを心配しています。
バルコニーも道路に面していて、うるさそうだし。

あと6500万だすんだったら、95Nももうちょっとで手が届く感じの値段ですよね。
なんか値段のバランスが取れていない感じのような・・・・。

まぁ、うちの予算から考えると75Eの低層階が妥当なんですが・・・。

確かに急かしているような感じはありますね。価格設定もやや高めだし。

ただ私の印象では人気の部屋は一期で決まると思います。八割残っても、人気のある二割は消えるかな、と。あくまで個人の推測ですが。

価格高を考えてここは止めるか、抽選になってもいいので人気の有りそうな部屋で申し込むか、試案中です。余り時間もありませんが。

ここの立地は確かにいいですが、東つつじヶ丘は土地を数件の地主がしっかり握っていて、

開発がおくれてますよね。今後相続が起って土地を手放さなくてはいけなくなったときに、

どのような開発がされるのか心配。良くなればいいですけどね。

このマンションの土地も相続をきっかけに分譲されたのですし、今後そういった例は続く

のでしょうから。

確かに駅の南側？　品川通り側は地主が手放しませんね。
これまでの状況だと、土地を切り売りして一戸建てにするか、
ちょっと大きい土地だとアパートにするかが定石でした。

さらに大きいと賃貸のマンションというのもありますよね。
駅前のリナージュは分譲でしたが、その周りは全て地主の相続税対策の
賃貸マンションですからね。

今後、周りにアパートとか賃貸マンションが増えるのだけは避けたいですねぇ。

結局、マンション前の道路挟んだ敷地は何になるのでしょう？

ここは住宅版エコポイントは対象外のようですね。

あまり購入に左右されないとは思われますが、ちょっと残念。タイミング合わせればよかったのに。

3LDKで検討中ですが間取りがいろいろですね。
使い勝手がいいのはどれでしょうか？

東側は賃貸マンションばっかりですもんね・・・。

ちょっとイメージが悪いですよね・・・。

でも駅からの立地とかは魅力的ですけどね。

リナージュも概観は高級賃貸って感じですしね。

でもつつじヶ丘の駅っていうのは捨てきれないですよね。

予算があっても、いろいろ迷います。

たしか、来週から登録開始、今日明日が土日ではアンケート提出最終週だったと思います。
どーしようかなって感じです。

実際ここ申し込み状況どうなんでしょうか？

全体の戸数がやや少ないですね。
将来修繕費とか、上がったりしないかな？

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修繕費は、むしろ大規模タワーのほうが上がりますよ。最初二万くらいだったのが、十年後、十万近くなった人を知っています。

修繕費はあがると思います。
明らかに６０００～７０００円の修繕積立では間に合いませんからね。

その辺のことを聞くと、担当者が結構お茶を濁すんですよねぇ。
マンションの管理組合で決めることですとか言って。
下手すると修繕積立だけで３～４万て言うことになるかも。

もしくは一括で何百万ということになるかも。

誰か、きちんと修繕積立の計画を聞いた人いますか？

アンケート締切ですけど誰か提出した人いますか？

提出しないと希望の物件は第１期にはでてこないそうですが。
うちは売れたらしょうがないということでアンケート提出しない組みです。

結構、急かしている感じがいやなんだよなぁ。

物件はそんなに悪くないんだけど。

一期こけると、厳しいかもね。

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確かに、１期こける可能性ありますね。
様子を見たい気もします。

ただいいほうから埋まっていくことを考えると・・悩ましいところです。
『全体の売れ行きが好調で、かつ自分の希望するところが残ってる』というのも、想定しにくいような。
希望する部屋が一般的な希望と相違していれば、１期様子見の方が安全かもしれませんね。
おおこけすれば値引きもあるかもしれませんし。

急かされている感じは私も受けました。全体の戸数も多くはないので、長い時間ＭＲ開設したり、人員を張り付けておく余裕がないのかもしれません。
一斉販売、どうでますかね。

修繕積み立て金は５年後くらいから値上げしなければ確実に不足するでしょう。
ここは余計な共用施設もないし、規模も小さいからそれほど値上げしないでも済みそうだけど。
ただ規模が小さい分、何かあったときの１戸あたりの負担金は大きくなる。
普通は契約前にデベ側が作った30年か35年の積立金の予定表を見せてくれるはず。
その計画表も実際には当てにならないから、最終的には管理組合が見直しをしなきゃいけないんだけど。

計画があるものを修正するのと最初から何も計画していないのとは全然違う。
普通は管理会社が計画くらいつくるよね。
問題が起きる前のメンテナンス予定なんだからその気があれば事前に作れるはず。値段だって最初計算したきの相場で計算したものを定期的に相場で修正していくのが管理会社の仕事。
管理面で不安ですね。
大規模修繕を何年目にやるとかそういう予定もないのでしょうか？

予定表らしきもの見ました。
10年後毎に大きく入れるか、年々上げるか、どちらかとのこと。ちょと高いな、と思う内容でしたが、どこもこんなもんかと思い、余り木に留めませんでした。今思うとやっぱり高いかも…

ただ上がるはどこも上がるので、他と比べてどうかってことが重要かと思います。ここどうでしょうね？

アンケート提出しました。GとHは人気が高いみたいです。

施工会社熊谷組ってどうでしょうか？
トンネル造りは大層うまいそうですが？

パークホームズは玉石混合などとも言われますが、ここはどうでしょう？

戸数が少ないので施工が不安、ということはないでしょうか？

もうすぐ登録が始まりますが、検討している方いますか？
私は一階（地階）を検討中です。ここはテラスが他の物件と比べても特に広いので。
地階はリスクもあるかな、とも思うのですが、魅力もあるし、悩ましいです。

4/11(日)に正式価格決定って営業に言われてたんですが、連絡来た方いますか？
私は希望住戸アンケートは出したんですが、価格が予定価格のままなら見送るので察したのかな？

アンケート提出しました。価格は以前のもので決定かと思っていました（ここにも前載ってましたが）。
なので？特に連絡などは来ていません。

購入検討していますが、ちょっと迷っています。
１期で提出しようかどうしようか・・

希望者が少なくて、販売価格下がる可能性ってあるかな・・
部屋の選択肢を少なくするだけだろうか・・

購入する方向で検討していますが、戸数が少ないこともあり、やはり修繕積立が心配です。
いろいろ詳しい説明を受けましたが、修繕積立についてだけは明確な説明がなかったように思います。

購入する方向で検討している方で、この辺何か知っている方いますか？

ＭＲいってきました。
壁に全部屋見取り図が張ってあり、申し込みのあった部屋（かな？）に、『花』が付いていました。（選挙みたいに）
見えるところに張るのは、敢えて見せているのかな・・とも思いました。

（希望？に）偏りが見えたので、やはり価格付けを少し間違えたのではないかと・・・・

アンケート提出がなかった部屋は、価格決定を行わず、２期にまわるそうです。
予定価格しか出してないので、正式には値引ではないですが、２期で予定価格を引き下げれば実質的な値下げとなりそうです。

ルーフバルコニーのある部屋も一部２期に回るようです。まぁ必ず下がるとは限りませんが。

一期で２８戸も売りに出すようですね。

２８戸にアンケートが入ったことも驚きですし
それだけ買いたい人　＆　買える人がいるのも驚き。

みんな金持ちなんだなぁ。羨ましい。
このSPECなのに買おうとするんだからなぁ。


一期で２８戸ですから、三井としては順調なんでしょうね。
ところでどこの部屋が売りに出されるか知っている人いますか？

第一期の販売対象は、公式ホームページの物件概要のところに「販売住戸の一覧」と
いうところに掲載されていますね。

http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/X0729001/juko.html

スペックはある意味確かに。しかしまあ完璧なマンションは少ないし、低い？仕様ながらも押さえるところは押さえているので。
ディスポーザーだけは残念ですが、この戸数では仕方ないですね。

抽選にならないことを祈りつつも、人気がなさ過ぎても悲しいような。

二期で価格下がるかな？

強気だし、下がることは無い気がします。

結局、予定価格のこれと変わりませんでしたね。

http://blog.livedoor.jp/park_tsutsuji/

しかし、管理費は高いなぁ。
あと修繕積立が恐ろしく安すぎる。すぐに1万～3万に値上がりすることは間違いないですな。

それに＋駐車場代の15000円くらい。

毎月の返済のほかに6～7万取られるということですな。
みんなよく払えるね。

まあここで駐車場まで持つ人は、本当のお金持ちかも。駅近と自動車の両取りだから。

残った部屋には傾向が顕著ですね。でだしはよかったけど、いつまでたっても完売しない…ってこと、ないかな？

確かに・・・

売れ残っているのは１階～３階だけですからねぇ。

　・日のあたらない実質地下の１階
　・２階といいつつ実質１階なのにテラスがなく、何の魅力もない２階
　・３階だが、目の前はアパートだらけ

これじゃぁ、２期以降は苦労しそうですねぇ。
でも、値下げしても買う気にはなれんなぁ。

唯一５０１が残っているのが不思議。意外といい物件だと思ったんだが。値段が高い？


それよりも、アンケート出した人って本当に買う気あんの？
冷やかしも結構あるんじゃないかなぁと思っています。


駅徒歩３分は魅力だけど、
別につつじヶ丘に買う必要はないし、千歳烏山とかの売れ行きを考えるとちょっと変だよね。
なんで、そこまでつつじヶ丘にこだわっているんだろう？

501は砂利がルーフバルコニーにきそうだからだと思います。

あと、烏山との比較では、なんだかんだいっても同条件なら区内の烏山よりは安いこと、ですかね。

ここの物件は、少なくとも三井価格としては、妥当だと思います。

烏山や芦花の三井はここより駅遠で、より高いです。

もう一つ、一見高く感じられる理由は、『南向きでない部屋』がないため、です。例えば、東向きの部屋が混ざれば、平均価格は下がりますから。

三井価格としては妥当かもしれないけど、中身は三井のマンションと胸をはるにはちょっと貧相。
マンション本体の仕様とは別に、駅近と三井のブランドにいくらまでなら払ってもいいかというのが、買うか買わないかの分かれ道かな。

たしかに仕様はちょと弱いですね。ただ芦花の三井は杭打ってませんし。クタイ以外なら多少弱くても飲み込める、ってことかも。

あとたぶん、事情でこの立地に意味を持っている人が、多くはないけどいる、ってことじゃないかな。