グレース幟町タワーってどうですか？

両備は、地元の岡山ではクオリティの高い開発をする企業です。マンションでは鯉党さんも書かれているグレースタワー（32階建てと29階建てのツインタワー、共に高さ100ｍ級）、戸建てでは「せのおニューシティ」というJR瀬戸大橋線の駅前にゆとりのある分譲地を開発した実績があります。
岡山では成長に限界があるので、広島にも進出のようですが、より良いマンションの建設競争（乱開発という意味ではなく）が促進されることを、期待したいです。

2016年6月時点での近隣相場
橋本町グランシーノ最終1邸が94.47㎡、6560万円（坪単価229.6万円）
プレミスト上幟町102.17㎡、7890万円〜9290万円（坪単価254.8万円〜300万円）

まだ価格は発表されていない段階だが、最上階190㎡は近隣相場を考えると1.3億〜1.7億。
おそらく単価高めでしょう、売り主が強気だと2億くらいか？（坪単価347万円）
フローレンス上幟町プレステージ（2003年10月築）最上階180㎡が1億でも数年間売れ残っていたので、
1.5億以上だと数年間売れ残る可能性大。

124.59㎡は北西向き、110.01㎡は南東向き。
これは逆の方がいい気がする。
73.26㎡、85.22㎡の間取りは普通。
下から間取り図を見ていくと、17階まで北東部分が抜けているのでここがタワーパーキングだろう。

予想されるマイナス点
・小規模タワーマンションなので管理費が高めになる。
・管理会社は合人社、あまりよくない。
・タワーパーキング全戸分あるが、この地区だと車なしの家族が結構多いので管理費収入が予定より少なくなり、修繕積立金が足りなくなる可能性あり。
・タワーパーキングだと当然車の出し入れに時間がかかる。
・タワーパーキングの音が最上階までうるさい可能性あり。
・工事中に死亡事故あり。

北西角地、売り主、施工、管理会社などみると、三井、プレミストのような価格だと厳しいのでは。
逆に売れるようならば、よっぽど景気がいいと考えるしかないと思う。
どうせ買うなら、近隣の教会前の幟町の三菱×マリモ？が気になる。こっちの方が、落ち着いているから。

No.4さん

横レス失礼します。

＞近隣の教会前の幟町の三菱×マリモ？

こちらの情報ってありますか？どのあたりになるのでしょう？
ここのスレで聞くことではないとは思いますが、他に聞くところがないので・・・。
分かる範囲でお願いします。

以下参照してください
グラディス幟町　三菱×マリモ
ttp://fujioka.blog.enjoy.jp/photo/2016/04/post-6665.html

私ならこちらを待ちたい。

ありがとうございます。確かに南向きで、南側が教会ですね。
上層階であれば日当たりも保証されますし、魅力的です。

スレ違い失礼いたしました。

No.4さん
そうですね。
あまり知名度はないので苦戦が予想されます。
ただし三菱でも最近色々と問題がありましたので、三菱だから安心はできません。

グラディス幟町
以前、プレミストのマンションモデルルームがあった場所ですね。
確かにこちらの方が立地は良いですが、マリモは良くないと思います。
知人が宇品の物件を買って、新築なのに壁のひび割れ、室内で水漏れがあってもめてました。

グレース幟町タワー
一つ付け加えると、タワーじゃないのに名前が無理矢理感半端ない。
タワー嫌いな人にはいいかもしれません。

三井が縮景園前にマンション建築予定ですね。

nippo ですよ

両備さん、岡山の方のスレでは、あれこれ書かれてますねえ。

あの場所にこの時期なので、どうなんでしょうね。

立地がいいですね。
それと190㎡の間取りはすごくいいですね。
124㎡と110㎡の間取りも良いはずなのですが、
190㎡の間取りを見てしまうと「うーん・・・」ってなってしまいますね。

両備がどうかは知らないけれど、

設計会社　：　アートライフ
施工会社　：　三島産業
管理会社　：　合人社

これだけみればもうお腹一杯。

>>14 匿名さん

どういう意味？

>>14
長谷工コーポレーションよりマシ

>>2
>・小規模タワーマンションなので管理費が高めになる。

大規模マンションが嫌な人にとっては管理費が少々高くても小規模を選ぶでしょう。


>・管理会社は合人社、あまりよくない。

過去にどのような事があったのか説明しないと、ただのいちゃもんでしかないでしょう。


>・タワーパーキング全戸分あるが、この地区だと車なしの家族が結構多いので管理費収入が予定より少なくなり、修繕積立金が足りなくなる可能性あり。
>・タワーパーキングだと当然車の出し入れに時間がかかる。
>・タワーパーキングの音が最上階までうるさい可能性あり。

いたずらされないからタワーパーキングの方が良いという人もいますね。
特に良い車に乗っている人はそういう人が多いです。


>・工事中に死亡事故あり。

それを気にしていたらデルタ内には住まれません。

>>16
冗談でしょ！
長谷工の方がよっぽどマシです。


ここのモデルルームってどこにあるの？

駐車場も分譲にするんじゃね～。
欲しい人だけ買って、使う人が管理費と修繕積立金を払う形態みたい。

>>19
分譲だと駐車場を買えなかった（買わなかった）人は、後から車を買おうとしても駐車場がなくて買えないってことになりますね。

エントランスの床でスッテンコロリン！！しそう。

地方デベの物件とは思えないほどに豪華な仕様ですね。
内廊下なのもいいですね。

駐車場分譲にしたら管理組合の収入少なくなって管理費高くなるのでは？

駐車場も管理費払うんじゃないけ。立駐は結構修理費とかかかるので不要なひとにはいいかも。

マンションは修繕積立金が管理会社の食いもんにならんようにせんと、15年20年後賃貸ばっかりになりますぞ！

ここのスレッド出来てからもう10か月も経つんだね。
売れてる？

自社で販売と言っているが、
GAみたにな販売会社が代理販売しているのではなく、
営業してる人が怪しい。岩田不動産とか訳の判らない会社の人間が派遣されている。
天満屋に並ぶ岡山のB企業の事業主であり、施工店も施工事例がよくわかんない建設会社とか、
立地住所だけがブランドの高負荷マンション。価格設定も利回り悪く資産性ありえない。
大和ハウスとか三菱地所の安心感はまるでなく、アフターどうなんでしょう。

岡山の事をよく知らないのに書き込まない方がいいですよ。

>>28
え？なんで？

18階で四面開放って凄いな
http://rrr.gr.jp/hiroshima/grace-noboricho/pdf/plan_e.pdf

何処がすごいのかワンフロアなら当たり前でしょ。隣接のオーナービルペントフロアと広さ変わんないんだから。

なんか岡山ってダサくてヤダ。

昔、竹中工務店施工のグレースタワーって間取りも仕様も高品質な感じ。
広島で今施工は三島ってしょぼすぎる。城南通り混雑騒音危険。現状こうなんで建物完成しても車の出入り大変そうですね。
昔岡山では「両備様」って言われてたが、両備バス高速道路運転中にスマホ見ながら運転。今はモラルリスク多い。

【グレース幟町】
http://www.homes.co.jp/archive/b-30336700/

賃貸かょ!

地上18階建てって、
三島産業は建てたことないでしょ？
そんなところで大丈夫？

誰だって最初は初心者。

初心者は危ないでしょ

公共施設を建てている会社だから大丈夫だと思うよ。

でも18階は初心者。

三島建設は18階は処女作のようですね。

処女はヘタ

上幟のルサンクの方が静かで良いと思う。

確かに!うるさいだけでなく交通邪魔。施工現場が大変迷惑。真摯に検討したが売り子がガサツで嫌!

18階程度でタワーを名乗るなよ(笑)まあ岡山の会社だから18でも高いという感覚なんだろうね。

ここのようなノンブランドの2重床2重天井のマンションと、三井や三菱の直床マンション。どちらが良いだろうか。

三井直床＞＞＞＞＞三菱直床＞＞＞・・・＞＞＞ノンブランド2重床

三井と三菱のレベルはを同一視出来ない。（少なくとも広島の場合）
また、そもそも2重床の性能が疑問視されてる。

二重床は太鼓、直床はスラブの厚みと壁工法による。初期検討ではモデルハウスでの情報を精査するが、営業対応がブローカー。

床ごときでマンション買わないように

趣旨に反するとは思うけど、知ってるのと知らないとではえらい違いですね

知られちゃ困るから削除願いでしょ

>>3
その通り！

“心理的瑕疵物件”という言葉を聞きますが、
どういった範囲なんでししょうか？
過去に殺人事件があった物件を買ったり借りたりする場合だとおもいますが、
例えば、火事により死傷者が出た建物を解体して新たに建物を建てた時には、
該当するんでしょうか？

該当しません。
まず、火事は怨恨による放火を除くと事件じゃなくて事故です。
さらにその事故の該当建物と別の建物になりますので、こうしたことまで心理的瑕疵に該当するとなると、いつまでたってもその瑕疵による損害が消滅しないこととなります。
例えば、ある賃貸マンションにて殺人事件が起こったとします。賃貸マンションのオーナーはその部屋が心理的瑕疵による瑕疵物件となったことに対して、借主または連帯保証人に損害賠償請求ができますが、瑕疵状態が永遠に続くとなると賠償請求できる損害額は膨大なものとなってしまいます。
よって、そうした事件等による心理的瑕疵も裁判においては一定の期限が設定されます。

なお、今回のここの物件では従前建物の解体工事作業中に転落死亡事故があったそうですが、これも事件でなくて事故です。また怨恨による犯行でもなく、事故被害者はここで作業をしていたわけで、生活実態がこの土地にあった訳では無いわけですから、ここの物件は心理的瑕疵物件とは言い難くいものと判断されます。

そもそも広島の中心地は原爆でいっぱい亡くなってるからね

>>56
そんなことを言い出したらさ・・・。
まあ該当物件の工事最中に、何かしらの事故で亡くなると気分的には良いものとは言えないなー。

でも元墓地とかはいつまでたっても嫌だなぁ。

広島市中心部なんて墓みたいなもんじゃないか
太田川の川底掘れば人骨がいくらでも出てくるって話だ

マンション住まい自体が他人がクソしたりSEXしたりしてる下に住んでるからな・・気にしたらきりないよ。

売れていないのは事故のせいじゃなくて、立地と売主でしょ。

広島で最も売れてるマンションシリーズよりも立地も売主もココの方が上。

立地は良いと思いますが、売主が上というより中くらいでは？？

広島で最も売れてるマンションシリーズと比べて上か下かの文脈に
＞中くらいでは？？
は？頭弱いなら黙っててもらえます？

両備ホールディングス株式会社って聞いたことなかったから岡山の知人に聞いてみると岡山では知らない人は誰も居ないほどまでに超有名企業だそうです数多くの事業展開もして毎年多くの社員を新規雇用し地域社会に貢献しているすごくいい会社だって言っていました。ここの物件のホームページも見ましたがグレードの高い設備仕様や構造とくに洗練された外観はいままでの広島のマンションでは見たこともないいいセンスだと思いました。広島のマンションは少し古いセンスの外観のマンションが多いなって感じていました。

最近、ダイレクトメールが届きました。まだ空きが多いように感じられましたよ。

半数以上残っているようです
広い高層階は軒並み売れているので低層階希望ならよさそうですね

ここの良さがわからん

豊富な無料オプション、外観が立派、広島駅が近い、買い物が便利というのが良さでしょうか。
自分は眺望に期待できなさそうなのと交通量の問題で購入には至りませんでしたが。

八丁堀モデルルーム関係の仕事してるけど、中の人らは変な人多いなw
あんまり評判良くないわ

70さん、具体的にどう変なのか教えてもらえませんか？

身バレ怖いのに言える訳無いw
自分の周りは苦手が多い、まあ察してくれ。
もう書き込まないわ

単なるかまってちゃんかよｗ
ビビりなら書き込むなよ

私はうさぎ

近所の分譲マンションのものですが、
区画は良くありません。メインストリートが北で西曲り道路付きの角地。
マンション自体の間取りや仕様とかデザインとか素敵ですが、モデルハウスの対応やその後のフォローについては、はっきり言って両備が委託してる営業スタッフが評判下げているのではと感じますし、モデルルームレイアウトやパンフ・広告もセンスが少々かと感じますので広告代理店も関係しているのではないかと感じます。

グラディスと比べてどちらが良いんですかね？

立地はグラディスがいいね。

高級感で言うとグラディス幟町よりも断然コッチだね。
購入者層もワンランク上。

外観に高級感はありますが、建物まわりの電柱がごちゃごちゃしていてがっかりしました。
ここは幟町という立地にも関わらず価格が安いので不安になります。

売れてませんね

まだまだできてなさそうですが、間に合いますかね？

まだまだ引き渡しまでには５ヶ月もあるよ。

すごく良い物件だと思うのですが、事故物件サイトに載ってしまったのがきついですね。

通りかかった時，グラディスはもう外観出来上がっていたのに，グレースはまだ上にクレーンが見えたので，遅れているのかとおもいましたが間に合うもんなんですね。

施工が施工なだけに工程管理が不安ですね。
突貫工事は危ない。日曜も工事してますよ

明らかに最初の企画調査や建築請負の段階で、敷地形状勘案したり交通量調査が不十分だから現場で事故が起こる訳で、営業スタッフも78のように墓穴な書き込みする程度で杜撰な有様を露見する始末。
事故で休止していたことや、職人の都合や資材調達が出来なかった工事の遅れを取り返すために日曜日までするとは、ほんとに近所迷惑な話です。
駐車場やエントランスが大丈夫？って思うけど、広さやプラン仕様は程よく良いと思うと非常に残念なマンションです。

はははは！
>>78は私ですが、営業スタッフでも何でもありませんよ！

＞事故で休止していたこと
建築工事で工事停止したんですか？
＞職人の都合や資材調達が出来なかった
そんなことあったんですか？
＞工事の遅れを取り返すために日曜日までする
外部に騒音の出ない最後の内装工事は、
通常日曜日にも作業するものです。
また、別の工種の施工業者がごった返す平日より日曜日の方が適していますね。

>>87
凄く詳しいですね。
まるで建築関係の方のようです。

>>88
ど素人のいい加減な書き込みよりはるかに有益じゃん
詳しい人が書いて何が問題なの？

>>86
＞事故で休止していたこと
建築工事で工事停止したんですか？
＞職人の都合や資材調達が出来なかった
そんなことあったんですか？

それともこの物件を貶めるために嘘ついたんですか？
だとしたら酷い書き込みですね。

人が亡くなったのは事実

>>91
それは建築工事とは関係ない解体工事の話でしょ？
>>86は
＞最初の企画調査や建築請負の段階で、敷地形状勘案したり交通量調査が不十分だから現場で事故が起こる訳で
と言ってます。

ところで、
>>86さーん！
＞事故で休止していたこと
建築工事で工事停止したんですか？
＞職人の都合や資材調達が出来なかった
そんなことあったんですか？

それともこの物件を貶めるために嘘ついたんですか？

で、嘘だから答えられないんですかー？

この掲示板の雰囲気だけ見ると、グラディスに比べて平和な感じがあきらかにしない、、、
でもそもそも、上層階を購入された方々は、こんな板なんて気にしていない気がしますし、ここに書き込む人はどんな方々なのでしょう？
グレースを検討している人？

>>93
ここは結構高額な物件ですから、その分だけ僻みや妬みがあるのではないでしょうか。

グレースさんから郵便、メールが多く届きます。そんなに送らなくていいですよ。

>>95 匿名さん
グラディスさんからもね。

営業熱心

岡山赴任時代、賃貸ですが両備グレースタワーに住んでいました。竹中工務店施工で仕様もよかった。両備さんも広島では大変です。変な下請けブローカーが販売してるから、ブランドイメージ全く感じません。
ほんとに書込熱心な方のお陰です。

足場が取れてきましたね。
イメージＣＧ通りのキレイな外観だなと思いました！

購入したものです。
最近内覧会がありましたが、想像以上に満足のいく仕上がりで住み始めるのがとても楽しみです。
今も最近建ったマンションに住んでいましたが、家のサイズを大きくしたく購入しました。
こちらのマンションを購入に至るまでに２年ほど、中区近郊に建つマンションを10個ほど回りましたが、内観・立地・標準設備などを鑑みて比べると安いほどでした。
（はじめは標準設備など知らなかったので、もっと早く知ってればもっと早く購入を決意したと思います）
タワーマンションは居住世帯数も多く好きではありませんが、ここは世帯数も少ないですがタワーマンション仕様です。内廊下、全邸角部屋、車に乗るまでも屋根付きな部分が気に入っています。　
当初は広島で馴染みのない会社さんで心配でしたが、理念もしっかりされているようですし、岡山の知人に聞いたところ岡山では知らない人はいない会社だと聞き安心して購入に至りました。
ご参考までに。