ジオ経堂 に行ってみた − モデルルーム見学記

モデルルームは駅から現地とは反対側に行きます。歩いていく途中に、こちらも十二分に駅近物件であるリーフィアが竣工しており、入居開始と言った塩梅です。その道をそのまま祖師谷方面に歩きつづけて、環八とぶつかる交差点角にあります。線路沿いに一本道ですので簡単にたどり着きます。

今回、マンションギャラリーでいろいろ教えてもらったのは若い方でした。

ジオ経堂の特徴、セールスポイント部分を様々な角度からの説明。
つづいてモデルルームを見学します。食洗機や床暖房、収納の様子を生活イメージ体験ができます。色々な説明がありますが、モデルルームはイメージのアシストですので、実際に必要なこと以外はご遠慮します。

初めて行ったころは、いつも資金計算をしてもらい、毎度同じ数字を目にして、ちょっと微妙な気分になりました。モデルルームの客側の視点として私自身は、現地の見学、そして同様にモデルルーム見学もHPなどで知りえないことを知る場所だととらえています。活用方法はそれぞれの考え次第ですが、営業さんのペースで困憊しないように気を付けてほしいです。もちろん、ここジオ経堂の方はそんな心配はなかったです。


祖師谷から城山通りをマンション方向に見る。左奥にモデルルーム。そのままいくと千歳船橋駅。

それにしても、とんでもなく駅近物件です。各駅停車駅とはいえ、これほど大きな物件で、このくらい近いものは、中々ないものです。ですが、まず第一に注意しなくてはならない問題があります。分譲マンションを探し始めたばかりではその区別がよくわからないことがありますが、その中でも重要なことです。

ここはマンションが６０年の定期借地権物件だからです。

定期借地権とは、「建物を購入し土地は借りる、そして６０年後に更地にして地主さんに返却する」というものです。実際に想像がつきにくいのですが、購入者自身がその時点には存在しないかもしれないとしても、すっきりしない、期限付きの所有権ですね。住んで暮らすうえでは問題ないと割り切れれば、その分が価格に反映して、お得ですので良いかもしれません。

ちなみに地主はお隣の建物である群馬県学舎からもわかりますように、自治体の群馬県です。

　さて、詳しく検討する前には勘違いしていたところですが、世田谷区経堂四丁目にありますので、紛れもなく経堂なのですが、経堂駅までは平坦な道ですが、１５分ほどかかります。文頭に書いたように、しかし駅遠物件かと思うと、さにあらず、千歳船橋駅は玄関ロビーの位置から見えるというか、もう目と鼻の先です。５分もあれば十分でしょうか。

しかし、経堂と名乗るのはやはり船橋よりも高級感があるからでしょうか。「ちとふな」と称してイメージ戦略をしていますが及びません。関西の阪急不動産の物件ですが、経堂アドレスを謳い文句にしているので、狙ってはいますよね。

３棟構成で８階建てで５０戸を越える総戸数７8戸マンションです。周囲は再開発で工事だらけで。現在も、ここを含めて周辺のあちこちで工事中です。

こちらの物件は８月に竣工予定で９月から入居ができます。建物は南向きと東向きになります。低層になると戸建てや小さなマンションがかぶってきます。ただ、南向きに関しては日射は問題ないと思います。また、ペット足洗い場もあります。すなわちペットも可です。高級マンションの証しのように言われるディスポーザーもちゃんとついています。

　立地で言いますと、土地は、長方形の片隅に大きな取っ手がついたような不整形のものです。住戸は長方形の部分の土地に、奇をてらわずオーソドックスな形で建っています。そして、その取っての部分には様々な施設をまとめています。ロビーもなかなか豪華でステータス感があります。通りから一歩引いたエントランスは車通りのうるささから遮断され静寂が保たれそうです。


駅近辺の再開発途上と言うことで、駅寄りではコーシャハイムの棟が、あちらこちらで建設中です。隣には群馬県の建物が真新しく、できあがったばかりです。ジオのロビー前は城山通りで、狭い通りなのですが准幹線並みでバスを含め終日、車通りはありますね。


ロビーから道を渡った位置から撮影、道の奥に千歳船橋駅ホームが見える

気になる価格等ですが、残っているのは、次期販売住戸を含めて１０戸となっています。３棟とも、おなじくらいずつ残っています。
道路沿いの南向き、もうひとつの南向き、東向きとありますが、価格が低い方から紹介します。


１階角住戸　専用庭付き　２ＬＤＫ＋納戸　７１．５０ｍ２　５６４０万円　

こちらが底値ですね。日の当たり具合などに難がある住戸のため角と行っても隣の棟が壁一つ程度の距離、ということで破格です。気にならなければこの広さ、もちろんお買い得です。

その上の２階は納戸が洋間扱いになります。　　５７２０万円　
　
　この金額差で日の当たりが変わってきます。とらえかたひとつですね。

その反対側の角部屋、こちらは日の当たりはよさそうです。

３ＬＤＫ　７０．６７ｍ２　５９５０万円


つづいて通り寄りの南向き棟。正面に見える眺望としては、半分の住戸は階数にかかわらず同様に南向きの別棟に遮られます。残っているのはそちらに遮られない半分のもののみです。

７階　３ＬＤＫ　６９．１０ｍ２　６７８０万円

その真下の６階になると、
　
６６６０万円

さらにその真下の５階で

６５４０万円


角の少し広くなる住戸ですと、

６階　３ＬＤＫ　７２．２６ｍ２　角部屋　６８８０万円　

以上のようになります。
東向きに比べ、一千万円ほどの差額が出ましたが、南向きの日射は隣が自分の敷地になりますので必ず確保されることが利点となります。


最後が、眺望に優れた奧の南向きの棟です。
こちらは８０㎡の広い住戸しか残っていません。ですので高めの部屋のみです。


２階　２ＬＤＫ＋納戸　８０．９６ｍ２　７３４０万円

納戸扱いになる部屋がありますので、この広さでは価格が抑えられています。

その２階上になりますと、眺望が抜けるくらいでしょうか。

４階　７８８０万円
５階　８０９０万円

と並びます。

７階には２部屋しかありませんが、その１戸
７９．１４ｍ２　角住戸　８０４０万円

やはり、好条件の上に広い住戸ですと都心並みの価格になっています。

ただ住戸の仕様は高級ですので土地だけの高さとは違う部分もあります。


現場。右には真新しい群馬県の建物。

千歳船橋利用ですと経堂駅で乗り換えると、そこからは小田急で新宿、上原から大手町にも乗り換えなしで行けるます。ひところは日本一の混雑路線でしたが、小田急の努力によって、だいぶ緩和されました。経堂からもちゃんと乗れます。というのも都心まで同距離の東急になりますと電車が来ても乗れません。ドアはラッシュの人圧で、すぐにはあかないこともあります。そこに、乗り込むわけですから、推して知るべしです。

小田急も東急でももちろん各駅停車で、急行通過待ちをたくさんして３倍くらい掛けて行く覚悟なら多少は込み方は楽です。まあ慣れれば何とかなるのでしょうか。ラッシュ利用の方はそこら辺もしっかりと
押さえましょう。


まとめとしては、すごい駅近物件だが、定期借地権の物件であること。購入価格はそれを加味してある。これを、どうとらえるかでしょうね