パークホームズ吉祥寺北グランヴィラってどうですか？

>>2794
それぐらいの金額だとリスクも少なくバランスに優れてそうです。
だいたいこの界隈だとレインズの実取引結果をみると築10-15年ぐらいで
平米単価が57万円/m2ぐらいのようです。70m2で4000万ほど。
その後は20-30年あたりで33万円/m2ぐらいで落ち着くようで2300万円ほど。

一般の人は住宅ローン減税が終わる10年後ぐらいに売るでしょうから、
4800万円だったら10年-15年ほど住んで4000万円で売却できるので、年間の
減価償却費的には53-80万円/年って感じで随分いい感じ。


またこれぐらいの金額だと頭金一切いれずに全額借り入れしておけば
10年間満額の400万円程度の減税による還付が受けられるし、金利は今だと
0.435%程度なのでマイナスどころかプラスになり相当安定した生活できそうですね。
15年あたりでうっておいてまた次の住宅ローン減税400万を得るために別の良さげな
マンション買えばまたその程度の費用でかえるので相当お得かなと。

>>2798 匿名さん
そのレインズの数字は、未来の10年15年にもそのまま適用できるものなんですか。
これから相場が下がっていきますよね。中古は新築の相場に影響を受けるということですし。

こんな匿名掲示板にまで営業活動しないといけないなんて、ここの営業は大変だな
必死に長文書き込んでるけど、そのコスパっていう部屋はなんで今まで売れてないんだよ。
安くて良い部屋なら一番に売れてもいいじゃん。

コスパに合わないから売れ残ってるんだろ？
必死すぎてなんか哀れだな・・

>>2798 匿名さん
吉祥寺の駅に近い場所はそんなに下がらないですよ(^^)
御殿山ハウスなんてかなり高いし、古くても平気で5000万以上でチラシ入るし！やはり関町辺りですとそんなに下がるのですね。

御殿山ハウスの物件、問い合わせたことありますが、新築分譲時より1000万高い価格が付いてました。
驚くと他の部屋はもっとですよ、と。まだ10年は経っていないので、厳密な比較にはならないですが。

>>2802 匿名さん
武蔵関と吉祥寺では違うのは当たり前です。吉祥寺に近い方が良いに越したことはありませんが価格も安くはありません。ライオンズやグローリオよりは吉祥寺に近いので評価はあると思います。大規模なんで外観はかっこいいです。ただ、大規模の割には管理費が高く悩んでおります…。

>>2803 マンション検討中さん
この植栽の量だと管理費高いのは仕方無さそう。

>>2801 匿名さん
関町南、立野町あたりで大規模のブランドは先例がないので、単純な評価も難しいですよね。

>>2804 検討板ユーザーさん
植栽でこんなに高くなるのですか…。緑が多いのも良いですが、コスパの良さが感じられなくなっちゃいますね。
まぁ、100%のマンションは無いので我慢ですかね。

>>2806 マンション検討中さん
植栽の管理は資産価値に影響するのであまりケチれないと思います。

>>2805 匿名さん
そうなんですよね。本当はこの規模で立野町であったら買いなんですが。
中古でも立野町の方高いし。うちは武蔵関は使わないので。
同じ金額であればの話ですが…。

>>2807 検討板ユーザーさん
確かに、枯れてるのとかは嫌ですしね。ちゃんと維持してくれるのなら仕方ない費用なのかもしれないですね。虫とか植栽についてダメになるのは嫌です。

>>2798 匿名さん
こんなに駅から遠いマンションがそんなに簡単にその価格でリセールできるわけがない。
マンション供給が過剰になっているんだから、駅から遠い中古マンションがそんな金額でリセールできる可能性は低い。

こういった駅から遠いマンションは一生住みつもりで検討する必要がある。

>>2810 マンション検討中さん
いやいや、関町南、吉祥寺まではバス、武蔵関へも１０分以上１５分未満での実物件取引結果なので。数字的にはそんなもんで売れるんですよ。ディスりたくて必死なんでしょうが

>>2808 マンション検討中さん
立野町が概して関町より高いのは単純に吉祥寺までの距離ですよ。例えば吉祥寺北町でも、立野町よりも遠ければ価格は下になるかと。

>>2812 匿名さん
あとは武蔵野市になると価格も少し上がりますよね。近くの杉並区善福寺あたりも高いですしね。
逆に言えば関町南は実質的な利便性等は変わらないのに安いからお得といえると思いますね

>>2811 匿名さん
すごいですね。レインズは素人では見れないので参考になります。ここは大規模ブランドかつ、バス停も近いので築10年57万/平米は下限として見れそうですね。

>>2813 匿名さん
名より実を取ると。業界の方もここも買っている所以ですね。

>>2814 匿名さん

全部じゃないけど一般人も見られるよ、前から。

>>2815 匿名さん
その方が理にかなってますしね。

>>2815 匿名さん
業界の人は買わないのでは。そもそも選ぶエリアが違うと思います。

>>2818 マンコミュファンさん
スレ読み直し

>>2813 匿名さん
確かに周りから、考えると関町アドレスは安いですよね。近くにあるウエリス武蔵野関町と比較してますが、同じ80以上で三井のヴィラとだいぶ価格も違うので、迷ってます。みなさん、ここに決めた一番の理由ってなんですか？

ウエリスは定借70年ですよね。タイミングにもよるでしょうが、やっぱリセールが気になりますね、後は物件自体の魅力も大きく変わってくると思います。価格重視ならウエリスでしょう。

>>2821 匿名さん
リセールも三井のヴィラで7000とか8000とか出すならどうなのかと思いまして…。広いタイプだとかなり高いので。2811さん広いタイプはどうでしょうか？

>>2822 マンション検討中さん
広いタイプで予算行けるならそちらのがリセール魅力あると思います。80平米で、仮に6500万として10年経って5000万になれば、十分買手がつくと思います。5000の予算でここの80平米手に入るわけですからね。10年後の残債がリセール価格下回らないのであればお勧めします。予算ありきですが。

>>2823 匿名さん
ありがとうございます。相場が変わらなければ、10年後でも80㎡で5000万くらいはいけるのですね。ただ、6500万の部屋は階数とか条件的に嫁が希望してなくて少しでも上階になると7000なんですよ。7000→5000ですと…うーん。借地権は中古になったら厳しそうですし。しばらく悩んでみます。

>>2824 マンション掲示板さん
相場の先行きは不明ですが、10年後に吉祥寺の価値や人口密度が下がるとは思えません。リセールでは当然、階層、角部屋などでプレミアムがあるとは思います。広い部屋ほど新築で買える層は限られるので中古で値下がった時の魅力は大きいと思います。

もうじきここの近隣のNTTの社宅跡にかなりの大規模ができますね。
あちらも武蔵関最寄りで中央線的にはバス物件という似た条件なわけですが、
リセールに関してそういうことは気にしなくて大丈夫ですかね。

東京建物と住商ですね、ブリリアシティ関町南とかになるのかな笑。ブランドマンションがこのエリアにできるのは、街自体の活況や需要喚起にもなるので、中期的に見ればここにもメリットがあるのでは。ただ、売り出しは、ここが終わった後になるでしょうね。完全にバッティングしますしね。

練馬区なのに吉祥寺北とは、これいかに。w

>>2827 匿名さん さん

確か借地権でしたよね。私は借地権にまったく興味ないのですが、相当安価なら検討する人もいるのでしょうか。

>>2829 匿名さん

70年の定期借地です。安くなきゃ売れないでしょうから、安く出してくるでしょう。リセールを気にする人がいますが、所有権と借地権の違いがあるしどこまで影響しますかね？

>>2829 匿名さん
借地権物件は仕組を理解してそれで価格が安ければ、けっこう狙い目となったりするので、もちろん値段で買う人はいると思います。
まあ、馴染みがないので、はなから安さだけでは借地権を信用しない人は検討外でしょうけど。

>>2831 匿名さん

そうですね。結局は値段ありきということになりますかね。
こことっくに建確下りてると思いますが、プロモーション開始しないということは様子見してるのでしょうね。

最近出てくる借地権物件って、昔より安値感がない気がしませんか？
この価格なら、普通の分譲買うよ。って思うものが多い。

相場が上がれば、借地権の価格も上がる。

借地話でお茶濁してたら、ここよりもブリリアシティのスレの方がグランヴィラ検討が活発なんだが。

>>2832 匿名さん

ブリリアシティ石神井台と同じ売主だから、あっちが片付いてからではないですか。借地権だしむしろこっちの方が安くなったりして。
どうでもいいけどNTTの社宅跡地なのに、売主はNTT都市開発ではないのですね。

借地権はおすすめですよ。

現地に見に行ってきました。
武蔵関->メインエントランス、徒歩12分13秒、歩速普通(女、身長160)
現地最寄りバス停->吉祥寺駅、バス15分38秒(休日午後)
交通は少し不便だと思います。
みている部屋の坪単価は思いより高いと思います。

資料が送られてきたけど、6000万円台が中心だね。
駅から遠いので南向きにはこだわりたいので、高い印象ですね。
5000万円台の部屋は東向きだし、陽当たり悪そうだから敬遠ですね。

6000万円代だったら、もうちょっと頑張って中央線最寄りとかも考えれますかね。
シティテラス荻窪が6000万後半ですよね。

高めの部屋は、時期的にも値引き対象になってくるかんじなんですかね。

>>2838 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になります。
バス15分38秒というのはバスの乗車時間ですよね？
だとすると部屋を出てから吉祥寺の改札まではスムーズにバスが来たとして20分くらいですかね。

>>2842 通りがかりさん
その通りです。
部屋からバス停までの時間 + 1分間のバスを待つ時間だったら、20分前後になってしまうはず。
朝通勤の場合、時間もっとかかるんじゃないでしょうかと思う

このマンションの目と鼻の先に住んでます。
立地面で駅から遠いという評価がありますが、私的にはベストな立地です。

まず、私は、吉祥寺駅まで自転車です。だいたい１５分あれば駅ホームまで行けます。
毎日通ってますが、非常に快適です。
吉祥寺通りを一本東に入った道を通れば、信号もあまりありません。
結構自転車の人います。

問題は、雨の日です。私は、雨の日は、『吉祥寺通り入口』からバスを利用します。
ここが、ポイントです。当然、雨の日はバスが込みます。
で、『吉祥寺通り入口』で、たちスペースも含め、だいたい満員になるのです。
つまりこのマンションより吉祥寺に近づいた場所に家を買った場合、
雨の日にひたすらバスを待ち続けることになります。

バスに乗っていて満員通過ですと言われて悲しそうな怒っているような方々を
よく目にしますが、駅に若干近いにもかかわらず不便を強いられ、大変かわいそうになります。

ちなみに晴れの日でも満員になるときがあります。

なので、吉祥寺通りに家を買い、吉祥寺駅を利用するなら、よほど吉祥寺駅に近い場所か、
このマンションのあるあたりがベストと考えます。

あと１０年は会社から家賃補助が出るので、今の家に住みますが、
１０年後にこのあたりに良い物件があれば買いたいと思ってます。

自転車で15分はかなりキツイね。
自転車なら駅まで5分圏内で、ホームまで10分前後の物件じゃないと厳しいですよ。
自転車置場にもお金が掛かるし、バス代もバカにならないですし。

ここは価格が中央線よりおさえめということでコスパがいいという書き込みもあるんですが、でも駅までのアクセスのことを考えると、6000万円代は高くないですか？

たしかに資料を見ると安い価格帯はもう無くなっていて、6000万円台中心となっています。
これから厳しくなるのではないでしょうか？

>>2846 匿名さん
おそらく6000万以上の部屋は何らか条件の良い部屋で、広い、眺望、最上階、日照など、それらを魅力に感じられるかではないでしょうか。

>>2848 匿名さん
ここは低層ですが、眺望がいい部屋はあるのでしょうか？
全体図や、周りの建物から考察しているのですが、眺望のいい部屋が推測できず。。。

>>2849 匿名さん
プライベートフォレストを一望できる棟は憧れます。

>>2840 匿名さん
このマンションで6000万円台は高過ぎます。外観、仕様はいいですが、立地に難がありますから。
6000万円出せば駅からの徒歩物件があります。

本数が多い分朝の通勤通学時は吉祥寺駅まで長蛇のバス渋滞です。考えただけでも面倒くさいです。

>>2850 匿名さん
プライベートフォレストの眺めではなく、前が建物じゃなくて抜け感がある眺望がいいのですが。そのような部屋はここにはありませんか？

6000万＋バス代＋あといくらかで、中央線の物件が買えそうですね。

>>2853 匿名さん
ここ低層マンションなのですが、、検討者ではないようですね。

>>2855 匿名さん
低層マンションに眺望を求めてはいけないのですね…。

>>2856 匿名さん
第一種低層の高さ制限は10mなので、、どんな眺望を望まれているのか理解出来ず、、

6000万円で買うなら、このあたりなら新築で一戸建てを買えますよ。反対にいうと、この広さのマンションで６０００万円でリセールは難しいでしょうね。一戸建ての方が広いし、管理費もかからないので。バスなら荻窪便もおすすめです。２０分で着きます。でも夜の最終便が早いですけどね

>>2858 関町南住民さん
私はセキュリティ面から戸建検討外です。そこをハードソフト拘ると予算追いつかない。この前MR行きましたが6000台の部屋も売れてました。新築で売れてて中古で売れないこともない気もします。6000の部屋も10年経てば5000切りますから、条件良い部屋ならさほど苦労せず売れそうです、ということで他と迷ってます。

他ってどこですか？

戸建…？？
新築は一億こえますよ…

戸建が1億超える訳ねーだろwww

周辺の中古マンションも20年経てば3500万円以下でたくさん出ているし、新築6000万超えは今の時期価格だよ。
もう少し経てば価格も下がってくるので、飛びつくのはやめた方が無難だね。

>>2862 匿名さん
この辺に住んでいますが、戸建のチラシがよく入ってきます。だいたい一億二千万〜なんですけど…

それを言うなら、武蔵野市吉祥寺北町なら１億前後はするかも。でも関町南、立野町なら６０００万円前後ですよ。三井不動産、住友不動産の物件なら７０００万円前後です

>>2863
どこに住んでるの？練馬区関町周辺で1億超えって、土地がどんだけ広いんだよwww

今、上石神井体育館の帰り建売見て、販売員と話してきました。このあたりは関町南は建売現場が沢山でたので、価格改定して販売している現場が多いとのこと。１物件は７５ｍ２位のひろさで５５００万円、もう一つは９４ｍ２で５５００万円でした。ご参考まで

練馬世田谷とかで5-6000万くらいの戸建は全く惹かれませんでしたし、セキュリティも不安なのでマンション一本で探しています。予算が1億変えれば戸建も考えると思います。

>>2865 匿名さん
確かに…。関町南の相場を知らない人なんでしょうね。関町南 戸建てや関町南中古マンションで検索して相場を知ってから高いとか安いとか判断してみれば良いと思います。

世田谷の建売と一緒にしてはダメです。練馬の戸建ては、世田谷、杉並で検討して最後流れ着くところです。吉祥寺に近いことで引かれて。私も杉並で検討していましたが、妻の希望を聞いて最後ここになりました。

>>2861
だってさ。皆さんが1億は超えないって。
ウソはいけませんよ。

>>2870 匿名さん
うーん。そうですか。わたしは家に入ってくるチラシしか見ていないのでその辺の相場はわかりませんが、みなさんがお調べになったのならそうなんでしょう。
ちなみにわたしが見たのは、北町1億4千万〜と立野公園の南の新築で1億2千万〜です。30坪と50坪だったかな

吉祥寺北は12800万円あります。リビング20畳越えでいい物件です。関町と立野町は5ー6000万円前後です。吉祥寺北はこことは比べちゃいけませんが。
この辺だと戸建もマンションも初めの価格は同じくらいですね。マンションの管理費修繕費と戸建の建物価値が減ってた後で、資産としては10年後くらいに売るときにどんな差になってるのかですね。

あの辺は立野公園の南の前の通りで、武蔵野市と練馬区が分かれているので、、、道一本隔てただけで、物件価格が物凄く変わる場所ですよね。
我が家は関町ですが、吉祥寺北町の物件で1億2千万というチラシが入ってましたよ。でも、近所の新築でノーブランドの建売は6千万円前後です。

HPに200戸超販売御礼と書いてあるけど、本当かよ？坪単価は高くて苦戦になるかなと思っていたのに〜

実際8割以上のバラついてたね、MR

>>2874 匿名さん

確かに。上層階は多少割高感ありますよね。
でも販売御礼と言ってるのであれば、売れたということですよね。

>>2875 マンション検討中さん
このご時世で、竣工半年前で8割越えですか。

色々いう人もいるけど結局大人気だよね

>>2878 匿名さん
供給でしょ！？売れてるかどうかは分からないよね。

>>2879 マンコミュファンさん

MRに行けばちゃんと売れてるのとそうじゃないのわかるよ。だいぶ売れてるよ、既に。
なんでそんなに売れてないことにしたいのか不思議。

売れてない事にしたいってわけじゃなくて、真実が知りたいんですよね。あえて言い方を変えてる(供給済み)のでどうなのかと思ってしまいます。興味はありますが、6000万台がほとんどらしく見学は躊躇します。

>>2881 マンション検討中さん
真実が知りたいならMRに行くしかないですよ。
ちなみに最近行きましたが、販売している部屋は契約済み9割、検討中1割という感じで花がついてました。
次期販売予定住戸もまだあるようですが、南向きばかりだったので価格は5000万円代後半〜でしょうね。

地下テラスは完売だった、、、

>>2882 匿名さん

そのバラは本当に信じれるかな？HPに200戸超供給済と書いてある、つまり大体80%しか供給してない。なのに、90%のバラは怪しいなぁと思う

>>2884 匿名さん

販売している部屋が9割と書いていますよ。

>>2883 匿名さん
F棟はまだ販売してないテラス住戸があったと思います。

MRいけばわかるのにね。ここでMRにも行かないくせに難癖だけつけて売れないことにしたい人のほうが理解不能。

>>2886 匿名さん
F棟のテラスもほぼ完売でした。もう完売したかもしれません。

マンションは買うと決めたらさっさと選んで買わないといい部屋なくなる一方だからね。見極めが大事よ

大丈夫。マンションにこだわらなければ、今販売中の値段出せばこのあたりで新築戸建てが買えますので。

>>2890 匿名さん

この辺りで6000万前後の戸建だとかなりショボくないですか？その値段でどうしても土地ほしいなら、もっと下るか沿線変えた方が良くないですか？

>>2890 匿名さん
このあたりってどのあたり?

>>2891 匿名さん
ショボくないですよ。
戸建を買えないからこれらのマンションを検討してるのですから。
区分所有より土地付きの方がいいに決まってます。
このマンションもいいかもしれませんが一生住みたいと思いません。

>>2893 検討板ユーザーさん
私は戸建は全く検討していません。理由は意外に狭い、安っぽい、防犯弱い、売りにくいため。予算は6000なので、絶対にマンションしか選びません。予算が2、3倍あるなら、建売ではなく注文住宅ですね。なので、価値観それぞれですね。

>>2892 匿名さん

吉祥寺通り付近の関町や立野町。

>>2891
>>2893

まぁまぁ。
このあたりは一種低層なので近隣戸建と比較検討することもありだと思いますけど
比べるならせめて具体的で今新築で売ってる物件でしたほうがいいと思いますよ。
グランヴィラ吉祥寺北っていう具体的な物件に対して抽象的で妄想な戸建と比べても
意味がないですから。

で、ちょうど今調べたら１件だけこの物件と類似するエリアで価格帯的にこのマンションぐらいなのを
見つけました。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...

アドレスは関町南２丁目。青梅街道以南、吉祥寺通り東側。
110m2の土地に101m2の延べ床面積。総戸数12戸の残り1戸ですね。
条件的にはこの12戸では最も悪い奥まったエリアと言えますが、まぁ価格的にも
下げられてるので相応かと。
見てくれと中身をみたらわかりやすいぐらいの典型的なTHE ローコスト住宅という感じですが
逆にいえばこれが標準的な建売、とも言えるでしょう。
12戸ありましたが、まぁ一番良さげな立地（土地区画）で6000万半ばあたりだったんですかね？
これが建売のブランド？に相当しそうなプラウドシーズン（野村）やここと同じ三井のファインコート
だと+1000万円って感じなのでこのエリアだったら価格レンジは6500万〜7800万といったところで
しょう。
実際にちょっと前まで売ってたファインコート吉祥寺北（関町南２丁目）もそれぐらいの金額
でしたしね。

確かに土地があるってのはマンションにはない強みがあると思う方もいるでしょうが残念ながら
資産性でいえば戸建よりマンションのほうが高いですね。これは資産性には流動性の高さも含まれており
都内ではマンションのほうが圧倒的な流動性の高さがあるからですね〜
また、所有権があるとはいえ土地がたかだか30坪前後で建ぺい率と敷地境界による建築基準法、接道状況
を考慮すれば建物と駐車場でそのほとんどが消費されるため特に戸建ならでは！の庭らしいガーデンや
外溝やエントランスで楽しめる余地はほとんどありそうにはありません。
中身に関してはこのマンションと同じ価格で比較すればさすがに比べられたものじゃありませんね。
そこはさすがはマンション。グレードが頭２つほど抜けてますし共用設備まで入れたらもはや格が違う。

あとは管理費や修繕費に対するランニングコストの捉え方でしょうかね。
全てを占有する戸建では全て自身による管理なので自分の判断で選択可能だし
最悪何もしない、または自分の労働力にてそれをおこなうということも可能。
加えて全てを占有してるとはいえたかだか30坪程度。管理するといってもする
範囲自体が知れてる。絶対額の金額の多寡でいえばマンションと比べて低いと思います。
が、これは「安い」とは言えない話ですね。受けられてる対価（恩恵）も低いので。

一方マンションは管理費、修繕費が強制徴収ですからそこに個々の住民の判断では
どうしようもありませんね。
が、これは「（個別判断したいのに）できない」のではなく「（そういう無駄なことは判断含めて）しなくていい」
というのが正しいでしょうね。
マンションの合理性ってのはまさにそういうところにありますから、そこの違いがわからない人は
受けられてる恩恵もわからずに金額の多寡だけで話をするのでしょうもない言い合いになるんですが。
それは「好み」ではなく、単なる選択です。権利を所有するか、共有するか、賃貸か。これは
権利に対して自分が何をどう行使したいのか、だけの話ですからね。

>>2893 検討板ユーザーさん

ショボいというのは上物のことですよ。6000万だと土地もかなり狭小になるのではないですか？戸建ては管理や修繕が本当に大変だし、この辺りで検討するなら私もマンションかな。もっと郊外行ってその予算で40坪くらいの買えるなら、確かに土地付きほしいですけどね。