【福岡】大不況時のマンション購入

不況期は都心回帰　
狙いはずばり中央区

中央区・新築・３LDK・2500万という物件は、
これから出てくると思います。　

中央区で3LDK 2500万？
水害にあうようなエリアとか、相当グレードダウン（賃貸並み？）している上に
東京並みの60平米台（しかも前半）の専有面積とかで出して来るのかな？

>>22
先着販売中のMJR大手門タワーレジデンスでも65.57m2　2,140万円からですよ。
この部屋はおそらく方位が悪い下層階とは思いますが、
これを参考にすると70平米・2500万・中グレードは、中央区でも十分視野に入ると思います。

福岡はしょせん地方都市。
一番人気と言われる百道浜でさえ、７０平米の３LDKが１０万円で借りれます。（UR賃貸物件参照）
これが本来の福岡の姿です。

この数年、中央区では富裕層向けにグレードを上げた高額物件が多ございましたが、
これからは中央区でもお手ごろな価格の物件がでると思います。

>>23
MJRはその価格のタイプは2LDKでは？
70平米といっても78平米の3LDKが2910万となっています。
70前半で3LDKだと相当苦しい間取りになってしまいます。

また、同じ百道でもUR物件と分譲物件を比較されても・・・ね。
「広さは別にして必要な部屋数があって、その地に住めれば良い」というならば、アリかもしれませんがその需要が福岡でどれだけあるか？ですね。

78平米の3LDKが2910万で売り出し中なら、実売価格は2700万だね。いや2500万かも。

都心・駅近・緑豊かのマンションで、売り主が、売り急いでいる物件を買い叩く。
これしかないでしょう。

で…どのマンション？
中古でも良いけど、何かない？

平尾のマンションを買おうかどうしようか迷ってます。
ずっと住み続けたいけど人生何があるかわからないので、売りに出した場合平尾という土地はどうでしょうか？
駅から近いといっても西鉄電車だからあまり意味ないし、主要な交通機関はバスですね。
あるいは徒歩、チャリ。
昔のような良いイメージは今は少し薄れているとは思うのですが、会社が徒歩圏内なので私にとっては便利なんです。
ちなみに浄水通りではなく山荘通りなので、坂はありません。
3LDKを2LDKにした78平米くらいの物件なのですが…
価格的には3200万くらいで納得してるんですが、道幅狭くて車が出しづらいのと、後で売れない物件だったらいやだな〜という点だけが…
あー悩む〜

↑山荘通りなら辞めておいた方が無難かもですよ！！

まじですか！
中央区は土地勘ないので正直よくわからんのです。。
でも、なしてダメ？

徒歩10分以内なら平尾も人気あると思います
ただ78平米で3200万は高い気がします

イロイロ見て回った中では安い方だったです。
ブリリアとか動物園の横の物件とか、ベックリするほど高くて…
確かに値引きもすごいのですけど、坂がイヤでやめました。4000以上はムリですし。
平尾辺りの物件は内装や設備が、金持ち向けになってるみたいな気がします。
外観は普通でも、部屋に入った途端キラキラゴージャス。ダウンライトだらけ〜って感じですか。
他の区のマンションとは何か違うんですけど、同じ設備で百道とかだったら軽く4000〜4500なので安いかとばかり思ってました。
今から着工だとグレード下げて、設備はイチランクコストカットされそうなのでリーマン位に既に工事中だった物件ばかりを見て回っています。

もう少し検討してみます。レスありがとうございました。

仲介業者です。

平尾で新築の坪単価１４０万円前後なら妥当ではないでしょうか？
時期の問題もあるとは思いますが。
１年ぐらい前の積水さんが１７０万円ぐらいだったと思うので。（値引きありで）
中古ならもう少し安いでしょうけど。

どんなもんでしょう。

>>仲介業者さん
レスありがとうございます。
質問があります。
私の勝手な思い込みかもしれませんが、平尾は転勤族の賃貸需要がなさそう？ではないですか？
地元民はみんな持ち家志向だし、天神、博多駅とは微妙に遠いのでそんな先入観あるんですが、違いますか？

福岡の駅近の駅って、地下鉄かJRのことですか？
地下鉄七隈線はあまり価値ないですか？

質問ばかりでスミマセン。

横レスすみません。
七隈線はまだまだ価値は低いんでは。
資産価値でいうと、やはり空港線がダントツじゃないでしょうか。

県内転勤族なので鹿児島線沿線に買いました。
でもやっぱり住みたかったのは空港線の大濠公園あたりです。

転勤により昨年福岡市へ。
次回転勤があっても、子どもも中学生に入ることも考え
ついて行くのもむずかしいかな・・と家を購入しました。

県外から来たものにとっては、空港線に勝るものはないように思うのですが、
こちらの方はバスの利用志向が高いのに驚きました。
多少時間はかかっても、バスがいいとのこと。
私はせっかちなので、多少の時間には思えないのですが・・。


我が家は地下鉄空港線の駅チカで探しました。
確かに他に比べたら高いです。
特に学区が人気の地区は・・・。

大人だけだったら中央区だろうね、と主人と話していましたが、
子どものいる現在の状況、将来、歳をとって車を使わない場合など考慮し、
西新、藤崎界隈となりました。

お友達に浄水通りの方がおりますが、確かに静か。おしゃれなお店も多いです。
でも、坂がすごいなぁと。車を利用する間は良いですが。

小学校ものんびりしている雰囲気を受けますが、
さほど中学の評判がいいとは聞かないのは、私立に行かれる方も多いと聞きました。

反対に、早良区の空港線沿いの中学は公立でも熱心さがちがうと
塾にてリサーチ済みです。そこらへんも転勤族の方が集まりますよね。


ということで、大人だけなら中央区。子どもの教育環境は早良区でしょうか。

>>27さん
確かに、仲介業者さんが言われてあるように、平尾の新築マンションで坪140万円であれば安いのではないでしょうか。
平尾・浄水あたりのマンションは仕様も他のエリアに比べてもワンランク上でしょうし、人気エリアで新築時に安く購入できれば売却時に大赤字になることは考えにくいと思いますよ。

>>１年ぐらい前の積水さんが１７０万円ぐらいだったと思うので。（値引きありで）

積水さん高い・・・

最近は、これだっ！！！って物件が全く無いですよね～
この要素はいいけど、ここが駄目・・・
立地はいいけど、間取りが駄目とかさ（笑）

とにかくこれから先、重要な事としては
買った価格より高く売れるって事は、
まず「ありえない」ってのを念頭に置く事です
資産として「取らぬ狸の皮算用」していても
いざ１０年先・２０年先、売却しようとした時には
ぼろくそ低価格で買い叩かれます（笑）

その時もうけるのは仲買人（不動産屋）や
登記事務処理する司法書士とかで
所有者本人の手元には、ほとんど残らないのが現実ですよぉ

だからこそスレ主さんが求めてる様に
品質は２流・立地２流でも
「格安で購入して→いざと言う時→激安でスピーディに売却」ってのが
最もクレバーな不動産投資かもしれません

人それぞれの趣味ではあるけど
たかが建築物ごときで必死にローンを組み
生活や娯楽を節約したりするのでは
「本末転倒」ですよ
極端な話二千以下の「キャッシュ買い」できる程度の価格の物件が
一番良いのでは？
高い物権が売れない・・・って事が定着してくれば
土建屋も、より安価で買いやすい２流の物件を企画する様になるでしょう。

投資なら価格は需給で決まるから今後需要が増える可能性がある所を買うべきだと思います。
思いつくのは、再開発エリアです。
千早、人工島、六本松、箱崎、九大学研都市位でしょうか？
九大学研都市は、タダの田舎町になりそうなのでパス
人工島は、人工島問題にアレルギーがある人が多そうなのでパス
千早、箱崎、六本松が良いと思います。
この当たりの訳あり中古があれば一番じゃないかな？

グランドメゾンって値崩れしにくいですかね？

場所にもよるんじゃない？

もう、どれ買ったらいいかわからん…

博多方面へＪＲ通勤考えてる人は千早はやめといた方がいいです。
朝ラッシュ時は千早に着く頃には超満員で、そこに無理やり乗り込むしかないですが白い目で見られますし、今後増発等をしようにも線路を複々線にでもしない限り無理なので希望はありません。
福岡空港・博多・天神へ乗り換えなしで行ける空港線沿いがベストですが、その点からすると今後の列車増発等に余裕のある筑肥線沿いの九大学研都市あたりは狙い目だと思います。ただし筑肥線沿いも福岡市内である周船寺までにしといた方が良いでしょう。
九州新幹線全線開通で在来線特急が減ることで快速や普通の増発に余裕ができる南方も良いかと思いますが、南に関しては行き先が博多か天神かでＪＲか西鉄の選択になると思います。今のところ西鉄沿いの方が人気ですが、新幹線開通後は変わってくるかもしれません。

　あの位の混みようで白い目で見られるなんて、嫌がらせの書き込みとしか思えません。

朝８時の時間帯で平均６分間隔の運転ですよね。増発は可能ではないのでしょうか？

関東や関西みたいに特急などが別の線路を走ってれば３分間隔でも可能なんじゃない？確かに現状では無理っぽい・・・。

私は千早駅前と、大野城春日の西鉄JRダブルアクセス可能な駅周辺地域が二流だけど動く不動産の宝庫と考えます。

それぞれ通勤が便利なこと、博多駅再開発と直結していること、小中学校の程度、日常の買い物が便利だからです。

年収の5倍から6倍程度の価格の物件を探されてみては。
地場は先行き不安なところもあるでしょうが、大手に比べれば価格はそれなりかと。

エリア的に･･･個人的には･･･

東区：香住ヶ丘、千早、香椎
博多区：特になし
中央区：特になし（中古であれば、赤坂、大濠）
早良区：高取、百道、藤崎、小田部
西区：九大学研都市駅
南区：大橋、高宮

ｊｒは混雑緩和のためロングシートの車両を大幅に増やすらしい。

新幹線全線開通でリレーツバメ・きらめきが廃止されえば、８時台の特急は４本からソニック２本に減。
これでも増便は無理かな。

宗像・北九州方面からの需要は変わらないから列車名が変わるだけで特急の本数は確保でしょうね。

特急を利用できるということで赤間や福間を選ぶ人もいますからね。

JRの朝８時台の電車（下り）に毎日乗ってますけど、全然余裕で乗れますよ。

どんな物件であっても
自分自身が気に入って、
納得出来る価格であれば
購入したらいいと思いますよ。
人それぞれ価値観は違いますから。

>>53
特急は福間と赤間に止まって
どうして千早には止まらないんでしょうね・・・？
西鉄乗り換えの人や乗客の数からいっても千早の方が
需要がありそうだけど・・・いつも疑問に思います。

DoCoMoの圧力のお陰で快速停まるんだから良いじゃん。逆に特急が停まる駅が多くても他が迷惑でしょう。JRは西鉄のためになることはしないし、千早はまだ開発途上。停める必要なし。

マエバルやスセンジ周辺は、一時期
ディスカウント未入居物件が幾つもありましたね。
例の雑誌に1300以上と言う事で、見学に行ったら、
キャンペーンで999の３ＬＤが１部屋だけありましたよ。
しかし、
田舎の割には、Ｐが平置で無い…など
他、近隣とトラブル有り物件…や、薄暗く、ハトが来るｗなどなど様々
（↑のちに必ず管理費・修繕費の値上がり等につながる）
共用廊下に面した居室が２つも有ったりするとＯＵＴ！
面格子窓の、廊下向きの居室は
寝室としては、ほぼ使い物にならないですから。
まあ、同階に住む人達の民度にもよりますが。

売れ残り物件だと、どういう所有者が居るか？分かるので、
良いかもしれませんね。
駐車場にある車を見ると、どの様な人間達が暮らしているのか
ひととおり判断できますよ。
ふとんの干し方ひとつ見ても、その人間の図々しさなど分かりますｗ

「これだけは、絶対にゆずれないポイント！」と言うのを
日々手帳に書き留めておくと参考になりますよ。

いまだかつてない、低金利時代ですよね。

３５年固定で買って、繰上げ返済でどんどこ返す…がお勧め。
変動金利は金利が上昇した場合と、もし病気や事故で
働けなくなった場合が危ういので、あえて安全策として固定で。

マンションは建て替えられた前例がほとんどないらしいし、
今度買うなら絶対一戸建てと思ってましたが
マンションを繰り上げ返済で完済して、一戸建てに住み替えた今、
マンションのがラクだな～と思う事もしばしば。

一番いいのは、ほどほどの金額のマンションを
２～３回住み替える事だと思ってます。
…それなら、いっそ賃貸でもイイのかな…？？？

宝くじが当たったら、今の一戸建て売り払って
マンション２回位買います。

今後は、少子化により
利便性の悪い所は良くないと思う。

今現在、スーパーやら銀行やら何やらある所でも
将来、無くなる可能性が濃厚です。そしたら物凄く不便。
その頃には、自分は凄く年取ってるのに
毎日の買い物にも苦労する。

JR、地下鉄の駅からバスとか絶対やめた方がいいと思う。

今後は、それなりに便利な場所のマンションを選ぶべきでしょう。
人が少ないマンション・公団とかは、将来スラム化が予想されてますし。

不況なのにお買い得物件がない。

積水ハウスを何とかしないと…
好調なＭＪＲやプレミストをよそめにグランドメゾン一人歩き
大量の在庫だらけでブランドのイメージは台無しだ
百道は調子いいようだけどね

積水ハウスの商売のやり方は時代にミスマッチだもん。
大衆を相手にしてない割には作りすぎだな。

百道も100戸以上残ってるはずだよ

百道ではなく百道浜ね。

それでもグランドメゾンに住みたいよ〜

あんな「バブルの塔」どこがいいの？

2〜3年住んでみたいだけよ〜
一生あそこはムリムリ。

最近、アンピール聞かないけど生きてるの？ 昨年は元気良かったけど‥

ＪＲのマンションは人気たね～。