ミオカステーロ二子多摩川 に行ってみた − モデルルーム見学記

幟も控え目、見落としていき過ぎないように。

モデルルーム前から見て、クレーンが見えるのがアールブラン高津の工事現場です。左奥に見えるのは二子玉川のタワーです。

さて、閑話休題。本題となる物件について記していきます。
ここは最初、ミオカステーロ二子新地と称していました。実際最寄りは二子新地駅ですが、ちょっとの距離に前述した「アールブラン高津」がありますのでなんか違和感がありました。
そして、正式に発表されると、ミオカステーロ二子多摩川と、名乗りました。これは誹謗ではないですが、二子玉川との錯覚を狙ったのでしょうか。ただし、実際にそう称する建物もほかにもたくさんあるんですが・・・失笑。多摩川も近いです。

コンセプトは雄大です。


きらめきの日常へ、ようこそ


多摩川へ！ニコタマへ！小学校も目の前の子育て応援ロケーション
人気の東急田園都市線「二子新地」駅より徒歩11分の地に〈ミオカステーロ二子多摩川〉が誕生します。
「二子新地」駅よりフラットルートがアプローチです。
現地前に、東高津小学校や童謡記念館、また徒歩2分に東高津公園(約100m)、コンビニ(セブンイレブン約175m)もすぐです。
多摩川緑地(約1110m)も身近で、バーベキュー広場や野球場、諏訪いこいの広場もお散歩がてら楽しめます。
多摩川の橋を渡れば、「二子玉川」駅。


立地などについてです。

ここら辺の物件は、嫌いな呼び方ですが゛ニコタマ゛との至近性が最大のウリですが、実際はアールブラン高津の見学記にも書いたように昔からある土地ということは大いに誇っていいと思います。工場の跡地の広い土地などはありません。小さな戸建てが昔から蝟集していますので、落ち着いています。だいたいのマンションの土地は元は梨畑です。いまも諏訪の近辺には残っていますよ。また、道も狭く細く、袋小路だらけ。この物件から新地に出るのも右左と寄れて行くしかないのですね。それゆえかもしれませんが、バスなどでなく歩くしか方法がないのです。

諏訪という場所にありますが、神社やお寺もあります。それだけでも無機質さを払しょくされると思います。

物件のパンフレットなどには、二子新地11分、高津14分、二子玉川21分　とありますが、いつものことながら、その時間ではまず着ききません。
信号や交通を勘案して補正するとホームまで新地なら18分くらい。高津も改札はあっても階段が逆むきで遠いこともあり22分、二子玉川は信号待ちが必須で35分といったところが、汗をかかずに成人男性でたどり着く時間でしょう。地図だけではわからないと、夜道の明るさ暗さ、道の細さ狭さ、、そこはパスして大通り迂回がいいかとかわかりませんから実際歩くことが大事ですね。


二子新地まではこのような道が続きます。

建物自体についてです。

地上五階建てで、総戸数33戸の中規模マンションです。大きな部屋がいくつか配されているので、建物の大きさの割に戸数は少ないと感じました。

竣工は来年の二月で、販売開始抽選などなどは今年の六月ころなのでじっくりと検討できます。団地とかと違い、同じタイプがほとんどないので、それぞれ一長一短ありますが、自分の嗜好で選べる楽しみもあります。

マンション全体の向きとしては南東と南西に向いています。現状では一階から最上階まで明かりは満遍なく届きます。ただここら辺の場所はすべてですが周りが駐車場が多いですので、いつ眺望に変化があるかはなんとも言えません。低層階はそこら辺も考慮が必要かと。

各戸の広さですが、60m2-110m2まで各種各様です。ルーフバルコニーが付いたり、テラス専用庭があったりと付加的なものも多いです。ただ、3LDKや2LDK+納戸では、オーソドックスなつくりです。玄関両脇に二部屋。奥にリビングと洋室。部屋の中心に水回り。こんな感じです。

基本的に自分は半分バルコニー・腰高窓はNGなのでこの時点で検討対象からなくなりましたが、ただ、ルーフバルコニーがついていればこの問題はクリアですが（笑）。

五階建てですが二階三階は九戸ありますが、他の階は少なくなっています。とくに最上階は二戸!　115m2 100m2の部屋とルーフバルコニーでペントハウス状態です。このマンションでの一番の特徴的な住戸です。

あまり小さいものがないため、3980万円～(アールブラン高津・47m2)のような表記はできませんが、価格は抑えていると感じました。

予定価格ですので聞いただけで紙はありませんが、60m2で4400万円で低層階でした。
これをベースに考えれば価格は予測できますが、角の変形の60m2の五階も4400万円前後でこれは良さげでした。ちなみに、最上階の住戸は8100万円と実はお買い得な気がします。それゆえか、これまでで一番の人気関心をよんでいるようです。だいたいアールブランの一割弱安くなっててお買い得でしょうか。

室内設備仕様はコンパクトです。シンクが新式で食洗機があるくらいでしょうか。また、特長としてセキュリティーのカードキーを説明してました。ことほど左様に最小限のものですが、オプションがまだまだ可能ですので自分好みにできます。

最後に、周辺環境です。目の前に小学校があります。ただ、その通りはせまいのですが、たいへん交通量があります。ここら辺は道が入り組んでいて蜜がつながっていませんが、この道だけはまっすぐにつながり、府中街道から多摩川沿いの多摩堤通りにでられるのです。ということで周辺に住む車から営業車、カーナビ利用の抜け道車とどんどん来ます。小学校などがあるのにかなり危険です。

写真奥の右が小学校、その向かいの車がいるところがエントランスへの側道。通行の車がいなくなったのを見計らって車道から撮る

この建物を現地に行ってまず驚くのが、戸建てのように奥まったところにあって前面の道路沿いにけっこう大きな建物があります。そこの脇に道が通ってマンションまで行っているのです。表通りからロビーは見られるでしょうか微妙です。もちろん駐車場もあるので車も通りますが、歩道もここだけです。販売の方は実際行くと広いと言ってましたが、実際に行った自分はなんでこんな狭いんだと思いました。

そして、実際袋小路にマンションを建てる形なので、出入り口はここだけで横や裏にはまったく道はありません。なんとなく圧迫感を覚えました。
そして前述した通りに今は駐車場や空間が周りにあります。

粗さがしをしているわけではないのですが、気になるところを列挙すると後ろ向きになってしまいますが、コストパフォーマンス的には上々だと思いますので、二子玉川生活圏で暮らしたいと考えている方には、世田谷のバス便地区よりも店も多いですし、割安でおすすめです。


エントランスへの入口になる場所から。工事車の辺りに棟が建ちます。

反対側に回り撮る。つまり、隣はこのような敷地と茶色い建物になる。

概要です。

所在地

神奈川県川崎市高津区諏訪三丁目126番外（地番）



交通

東急田園都市線 ・ 東急大井町線「二子新地」駅徒歩11分　/　東急田園都市線 ・ 東急大井町線「高津」駅徒歩14分



総戸数

33戸（管理人室1戸含む）



構造および階数

鉄筋コンクリート造　地上5階建



竣工予定

2017年2月下旬



入居予定

2017年3月下旬



敷地面積

1323.53㎡



建築面積

793.92㎡



建物延床面積

3110.11㎡



地目

宅地



地域・地区

都市計画区域内、市街化区域、準防火区域、第1種中高層住居専用地域



建築確認番号

第Ｈ28普及協会00027号（H28.4.11）



駐車場（使用料月額）

13台（機械式駐車10台、平置き2台、身障者用1台）（使用料未定）



ミニバイク置場（使用料月額）

3台（使用料未定）



自転車置場（使用料月額）

48台（2段式）（使用料未定）



管理形態

管理組合設立後、管理会社に委託(通勤管理)



管理会社

株式会社エム・シー・サービス



分譲後の権利形態

(敷地)区分所有者全員による所有権の共有　(建物)専有部分は区分所有権、共用部分は所有権の共有



売主

山田建設株式会社



設計・監理

有限会社ＯＫＩ建築事務所



施工

山田建設株式会社



販売提携（代理）

株式会社自在空間（代理）　ハイネスコーポレーション株式会社（復代理）

完成予想図。
担当の方は「価格を見て驚かれます」とのこと。ただ、近郊他社との兼ね合いで見ると駅からの距離やマンション自体の諸々を見ると相応で妥当な設定のような気がする。周りからは近隣の人らしい会話が漏れてくる。