蘆花公園 ザ・レジデンス

周辺環境の良さと共有部は結構立派で良いと思います。70平米7000万台、管理費+修繕費3万だったら買いたい。

近隣住民としては、規律正しく自然環境を大切にする品格のある方々にいらして頂き、更に素晴らしい静かで穏やかな環境で日々生活できることを祈っています。皆様色々な意見見方があって当然です。仕様設備に不満で価格が高いと思う方は買わなければ良いですし、立地環境重視の方は買えば良いと思います。近隣住民としては、この住環境に満足して頂ける品格のある方々にいらして頂く事を望んでおります。

346です。
好き嫌いはあると思いますが、個人的には他のかた同様、周辺環境は桜上水、烏山よりも素晴らしいと感じています。緑が多いのはもちろん、電柱が地中に埋まってることで街がスッキリ見え、歩道を歩いていてストレスを感じません。買い物利便性も徒歩5分圏内というか、駅からの帰り道にサミットと成城石井があるので便利ですね。

共有部は正直完成してみないと何ともですが、エントランスさえ立派であればあとはコストカットで良いかと。その分、専有部をもうちょいというか、あと二段階くらいのレベルでパワーを割いてほしかったです。モデルルームを見る限り、長谷工お得意の郊外型大規模マンションのクオリティーにしか見えなかったです。（ここも郊外じゃんというツッコミはナシの方向で。）

あと管理費と修繕費ですが、このスケールであれば管理費が200円/平米、修繕費80円/平米でざっくり見積もっても70平米で月々20000円程度でしょうか。

いずれにしても、現状の肌感覚として販売価格は坪290-330が主要レンジで平均310程度が妥当水準に感じました。

354さん
今後不動産市況は2018年19年頃にピークでその後は中長期的には下落傾向を予想します。投資目的でもリセールでも購入価格は安い方が望ましいという点では今はそのタイミングではないと思います。資産価値では周辺にベーゼントやブレステージのハイグレードマンションや世田谷文学館、NASスポーツジム、芦花公園があり、環境面では抜群で環八と甲州街道近接しているので、相対的に他物件に比べると優位にあると思います。いつ買うの？今でしょ！という方々が他人がどう評価しようが、最終的には自己責任で購入する事になるのではないでしょうか。

9000万近い価格を維持するのは難しいでしょうが、中古でも7000万弱程度で落ちつくんじゃないですか？15年程度住むつもりで買えば、環境も良いしアリかもしれません。

>>350 マンション検討中さん

ご指摘の通りですね。
そりゃHPに仕様・設備・モデルルームをアップ出来ないですよね、恥ずかしくて。

駐車場がどう考えても少ないのがな
担当さん曰く綿密な計算しているのでこの台数で十分と断言していたけどどうなる事やら？
この価格帯で購入する人はかなりの確立で車を所持している気がするけどね
駐車場も少ないし自転車置き場も1台しか保障できないと言われたので完全に検討から外します

>>358 匿名さん
あり得ないですよね、、
本来は北向の棟、西向き、東向の棟の一部は作らない方が良かった。
駐車場・駐輪場を確保するとともに、植栽を増やす等すべきだった。
(駐車場はこの価格帯であれば地下がmust)

私がかつて住んでいたプラウドでも駐輪場が足りなくなり、理事会で決議して植栽を削り、駐車場を増設しました。
子育て世帯の自転車が行き場を失い廊下に出される→アルコープもないから、自転車放置が目立つ。→景観を損ねマンション全体の価値が低下(団地化)する。
既に目に見えてるのに、何故手を打たなかった？？
あんなヘンテコな向きの棟(ランドプラン)を作ったことでデベの強欲さが露呈しましたよね。

我が家も撤退を決めたので、後はここの顛末を第三者的に見守りたいと思います。後学の為に。
消費者のニーズに応えられなかったマンションがどうなるか、非常に良いモデルケースになると思います。

私の不満は価格だけですね。100万/平米以下なら購入します。

>>361 匿名さん

勉強不足では？

正確には不動産市況は既にピークアウトして下落傾向にあります。
だからこそ、この高価格はありえない。
不人気ゆえにデべは販売を先延ばしにしているようですが、先になればなるほどこの高価格は悪目立ちします。
市況を考えても大幅に値を下げないと売れないですね。

蘆花公園の保育園建設予定地から、環境基準の16倍の鉛が検出されたそうですね
土壌汚染が酷いのでしょうか
心配になります

立地の良いマンションだなと思っていましたが駐車場・駐輪場ともに少なすぎて、価格も高過ぎて怒りを通り越して呆れました
実際に住んで毎日生活する人の事を全く考えていませんね
10年後いくらで中古が出るかな

>>368 匿名さん
資産価値大幅ダウンですね。
これを理由に解約って出来るのでしょうか？

>>369 匿名さん

え？
まだ販売してませんが。。

こりゃ、本件責任者は2度と陽の目を見ないところに左遷決定ですな。

どうやって売り切るのか見届けたいです
今後の購入の参考にしたいと思います
勿論こちらは買いませんが

芦花公園は非常に緑も有り環境も良く住みやすい町です。しかし、このマンションは高すぎると思います。検討して居ましたが、部屋の狭さに比べ価格が高すぎ。後は、共有箇所に金掛けすぎて意味ない。共有箇所のスペースにカッシーナのソファで誘惑に乗るキャスは居ないと思います。立地は良いのに残念、、

結構大規模なマンションですよね
これらの条件で本当に欲しいという人がいるのか甚だ疑問ですね

えっ!蘆花公園土壌汚染.....
犬も散歩できないの ?
新築、中古問わず、資産価値下がるのかしら

ゴルフ練習場の跡地で、いい土地なのに
プレステージュ真似てもよかったのに
１億５千万でも売れる場所なのに
コテージ風なら良かったな

蘆花公園は、一部を閉鎖するだけですね。

プレステージ、プラウド意識しているらしいけど、プレステージ、プラウドの住人に失礼
レベルが違うでしょ
せいぜいグローリオ芦花公園がいい勝負

芦花公園の保育園の運営主体が、自主的に土壌調査を実施してその結果鉛が検出されたようですが、このレジデンスの事業主も当然土壌調査を実施していると思うので、MRを見学するときにデータを開示してもらいます。またキッズルームの隣がなんとゴミ置き場のようですので、コンクリ壁で遮蔽されているとは言え健康面でかなり心配です。

グローリオ芦花公園は仕様は高いので、それ以下でしょうね。

>>382 評判気になるさん
それが本当なら酷いですね。。
仮に実害はなくとも心理的に受け入れがたいです。
あらゆることが裏目ってます。

ここまで酷評されるマンションって近年なかなかないのでは？？

まるで豊洲の二の舞ですね。

本当に何度も通過待ちありましたか？
そもそも、八幡山と桜上水しか追い抜きポイントはないはずですが、、、。

>>388 マンション検討中さん

過去の掲示板を見ると、このマンションがいかに地元及び、その周辺の方たちに期待されていたかが、よく分かりました。
消費者を舐めた、大手の奢りですね。猛省してほしいです。

>>391 マンション検討中さん

心底同意致します。
三菱もパークハウスの名を冠していないので、仕様を落としても構わない。利益(暴利)最優先、と。
計画を白紙撤回して欲しいです、本当に。

遂に「世田谷邸宅の頂」という文言が消されましたかね(笑)
この掲示板でも散々叩かれていましたからね。
自らその名に相応しくないと判断したのでしょう。

そういえば、モデルケースの洋室の窓ガラスは是非チェックしてみて下さいね。
ガラスに針金が入ってる高級感溢れる仕様でした。
世田谷邸宅の頂ですからね、当然です。

周辺環境の動画です

芦花小学校・芦花中学校北側歩道の徒歩環境

>>396 マンション検討中さん

所謂ハイグレードマンションを他にご覧になったことありますか？？
もう少し目を目を肥やした方が良いかと。
今時のハイグレードマンションでタンク有りなんてあり得ないですよ。

震災向け、、なんぞはよくある営業マンの姑息なexcuseですよ(笑)

申し訳ないですが、397の方がおっしゃている通りだと思います。
営業の方は上手い言い訳を考えるものですが、他との比較をして自ら慎重に判断する必要がありますね。

ここまで設備仕様面と立地&価格のギャップでネガられるマンションも珍しいですよね。公式HPの設備仕様&モデルルームが未公開の状況も、デベが今後どのようにHPで表現してくるのか？？ワクワクが募ります。今後の参考にしたいと思います。

うちも検討から除外済みですが、今後の参考にするのと興味本位でモデルルーム行きます。
この仕様で坪360万も出す馬鹿はさすがにいないでしょう。

不動産の営業は千三つの世界ですからね。　大本営発表も当たり前。

>>402 マンション検討中さん

そうですね、私もそのくらいの感覚です。
ただ、仕事から疲れて帰って、それなりに豪華なエントランスをくぐり、占有部分に帰ってあのアパート並のローサッシ、タンクトイレ、ヘンテコな窓ガラス、キッチン・洗面所の安っぽい天板、同じく安っぽいシートフローリング、そして休日には狭くて入らないであろう機械式駐車場、バルコニーの植物に水をあげるためのキッチンからの移動(スロップシンクなし)、一世帯一つしかない駐輪場の問題を目の当たりにする度に後悔の念が沸き上がってきそうで、、

>>403 名無しさん

洗面所とキッチンの天板大理石でないのですか？

もちろん、オプションですよ

流石に二重床二重天井ですよね？？

>>403 名無しさん
駐車場は当たれば、ですよね。
389戸に対して100台ちょっとしかないので、残念ながら多分当たらないですよ(笑)
しかもPH千歳烏山と同じ形式で、4LDK等の高額住戸に優先的に割り当てられることになりますので、通常の3LDKの方に割り当てられる駐車場は殆ど無いと考えた方が良いでしょうね。

駐車場問題ですが、フォレストコート側は千歳通りから入れて使いやすいけど、ブライトコート側は道が一通で左折できないため、一つ先の交差点からぐるっと小学校前まで迂回せねばならず超絶使いにくい。
しかも両棟まとめて抽選だそうで、部屋はフォレストなのにブライトの駐車場当たる可能性もあると聞きました。
せめてモデルルーム跡地を全部駐車場にしちゃえばまだ数は解決できるのに、その予定はなく、使用用途は未定だそう。
なんだかなぁ。

ローサッシって、高さ180程度なんですか？残念というか、悲惨な感じすらします。

>>409 匿名さん
身長180の夫が頭ぶつけそうだったので、185程度かと

ＨＰの設備・仕様まだー？

>>411 マンション検討中さん

都内のマンションで2台確実に確保何て無理では？スーパー億ションなら別ですけど。

駐車場は、結果的にちょうど良い数になるのかなと考えてます。駐輪場は少ないですが。。

坪330-340万円なら、そこそこ売れるんじゃないですかね？

そこそこ売れても、戸数が400弱ありますからね。「そこそこ」では困るのではないでしょうか。
私も通常の仕様であれば330程度出しても良いと思いましたが、MRで失望し、出しても250~280だと思います。同様の気持ちの方が多々いらっしゃると思います。

HPで仕様がupされないのは、最後のどんでん返しで仕様を改善する可能性があるということでしょうか。改善があるようなら、MR再訪して検討します。もし改善するつもりもないのにHPのupが遅れているとすれば非常に怠慢な管理ですね。

>>414 匿名さん
そもそも面積が狭いマンションならともかく、ここは広大な土地が確保されていた。
にも関わらず、強欲なデベのチンケなランドプランによって要らない棟が幾つも作られ、駐車場・駐輪場のスペースが確保出来なかった、いや、確保しなかった。
これは100%デベの責任と考えてます。
しかもこのエリアなら駐車場は地下にして、100%確保すべきだった。機械式じゃなければ維持費も押さえられるし。
ただただ残念でなりません。。

坪250-280万円なら、即完売ですよね。
多少のことには目を瞑って、オプションで仕様を改善すれば、300万円前後でおさまるでしょうから。
値下げに期待したいですが、流石に300万円割れはないですよ。

専有部は残念だけど、共有部とロケーションは良いですね。坪330なら悪く無いと思います。でも、もっと高いんですよね？

>>420 匿名さん
このマンションに75平米7500万円？？
アルコープもない只の団地マンションですよ？？
私は無理ですね。。
せいぜい75平米で6500万円、つまり坪290万位じゃないですかね、南向きで。
プラウド芦花公園は言うに及ばず、オーベル芦花公園の足元にも及んでませんよ、この仕様は。。

>>421 名無しさん

プラウド芦花公園の住人です。
リビングは天カセエアコンです。
リビングの窓は驚くほどハイサッシ、タンクレストイレ、台所・洗面所・トイレの天板は御影石、アルコープあり、スロップシンクあり、駐車場の大半は平置き、エレベーターを待つ場所は一部ガラス張りでシャレオツです。ライトアップも良い感じ。おまけにグッドデザイン賞も受賞。
広い部屋に住み替えようかと思っていましたが、今のマンションに勝る要素が一つもないので辞めました。
あるとすると共用施設位ですかね。
管理コストがかかるので、全く要りませんが。

>>421
世田谷だと今後暫くは駅徒歩10分以内で坪290は無いんじゃ無いでしょうか。

先週末にMRを見てきました。
事前にこの掲示板を見て行ったわけではないのですが、
皆さんの仰っていることが良くわかります。

一部重複しますが、主観ですが気になった箇所を順番に簡潔にまとめると、

１．天井高が低い
⇒最大天井高248cm、サッシ部の下がり天井が190cm程度とかなりキツイ

２．柱の食い込み
⇒共用廊下側の洋室は基本柱半分食い込んでいる

３．水回りの仕様のコストカット
⇒キッチン、洗面所の天板はクォーツストーンが標準で、
御影石にするには要オプション追加。

４．バルコニーの吹き付け
⇒タイル貼りはごく一部で、ほぼ吹き付け

５．ランドプラン（配棟）が微妙
⇒Ｆ・Ｇ棟は無理やり取って付けたような配棟で、
せっかくの敷地形状を生かしたランドプランになっていない（利潤追求があからさま）。

６．駐車場が地上機械式３段
⇒地上１台、地下２台の３段機械式駐車場の為、
谷部になっている本敷地に豪雨が降った場合、心配。
そもそもこの坪単価の物件でこの敷地の広さなら地下駐車場にすべき。

７．ランニングコストが割高
⇒営業担当に伺ったところ、平米270円程度とのこと。
駐車場は25,000円～。思った以上に高い。

ざっと主だった気になるポイントを綴りましたが、
細かいところを挙げればキリがありませんでした。

正直ツッコミどころ満載でした。

ネガばかり書くのもどうかと思うので、良かったと思う点は、

１．共有部の上質さ
⇒共有施設の一つひとつにこだわりの素材、デザインが使われている。

２．敷地中央の遊歩道（ガーデンストリート）が素敵すぎる
⇒歩行者＆自転車のみ通行できる遊歩道の両脇に植栽が溢れ、
散歩に適したコースになっている。

坪単価330-360万円程度を考えると、割高感が強いですね。

要するに見栄ぱっりの人にはいいのかも
外見だけいいから

424の方は公平なコメントをしていると思います。収益追求を重視する大手デベの曖昧なコンセプトの結果フロントを豪華に専用部の設備仕様はコストセーブ。結局新しくこのマンションの購入する人達にツケを回しているように感じます。素晴らしい立地環境を有効に活用できていないのが実に残念です。最近は消費者の目は厳しくなってきている事を肝に銘じて貰いたいものです。

>>424 マンション検討中さん

>>424 マンション検討中さん
5のランドプランですが、F棟G棟は入居する住民のプライハシーが確保されていません。特にF棟は北側のマンションから見下ろされる位置にあり、南側はD棟に接しており、挙げ句の果てに東側と西側は駐輪場と駐車場に囲まれる形となっています。消費者の住環境を真剣に考えて設計しているのか甚だ疑問です。E棟も東は中学校に隣接して西側にはF棟があるので開放感はなく、閉塞感があるように感じます。また7のランニングコスト平米270円は管理費だけなのか、修繕積立金は含まれているのか参考の為に教えて下さい。

グローリア芦花公園の雰囲気をこの場所に持ってくれば
良かったのにと思いましたな
坪380でも駐車場付きで行けたかもね

勿体ない、いい土地なのに

価格ですが一番安い西向きで坪302〜、南向きで320〜に見直されたそうです。MRオープン1ヶ月経たずしてすでに100-400万の値引き。そんなに評判悪いんでしょうか。
あと駐輪場は計700で、2台以上の人は抽選。
せめて八幡山方面に出入口つけてくれれば利便性上がるんですが、それも絶対ないと全否定。やたら営業はこんな良い環境なかなかないってやたら環境推しですが、そんなことあなたよりよっぽど詳しいしそれは三菱のお陰じゃないから。

>>429 マンション検討中さん

こりゃ、グローリオの悲劇よりも悲惨やね。。
もう一段・二段の値下げがあるので、第一期はスルーですね。
余り消費者をなめない方が良い。
実際の生活をイメージするに、南向き320～でも高いと思ってます。

>>430 名無しさん
グローリアは何とかホテルもあり風紀も立地環境も良くないからこそ設備仕様警備等に力を入れたのに対し、ここは文学館や介護施設学校等環境面は抜群。だからこそテベは設備仕様には手抜きをしても販売できるという構図ではないでしょうか。デベはこの道のプロですからそれなりに考えて計画しているでしょう。厚化粧のフロントだけではなく、コストセーブした専用部の設備仕様も早急に開示することが、お客様に対する透明性と説明責任の観点から重要と考えています。その後で適正価格を開示することが消費者重視と考えます。

>>431 マンション検討中さん
完全同意

ここでもよく名前の上がるグローリオ芦花公園はなぜ失敗物件と言われてるんですか？
ここと同じ芦花公園駅から徒歩6分なのに中古も相場よりかなり安いですが、何か問題でも？

皆さん今朝の日経ご覧になりました？？
三菱地所は過去最高益の見通しなるも、マンション事業の下振れか顕著で、在庫が膨らんでいるとの記事でした。
このマンションで不良在庫の積み上げ確定なので、一段の値下も十分にありえますね。
三菱は消費者でなく、マーケットを向いてますから。

>>436 マンション検討中さん

駅からの距離は変わらないかもしれませんが、京王線のこの辺りは南側と北側では随分雰囲気が違います。
グローリオは甲州街道沿いですし、こちらは住宅街です。
街並みや雰囲気は好みがあると思いますので、是非現地にいらして下さい。
グローリオは元々の地盤も良くなくて水害も多い地域でした。地盤の改良にかなりつぎ込んだ様です。

施工会社に長谷工使ってる時点で、
デベの本物件に対するモチベーションが分かる。
そもそもここはJVなわけで、グローリオ蘆花公園とは違ってデベ一社当たりのリスクは低く、利益率を上げてスミフの殿様商売よろしく腰を据えての販売になるかと。

>>440 マンション検討中さん
そう、長谷工な時点で「頂」ではないわけで。
上北沢の2物件も大苦戦している中で、よくもあの価格を出せたよなと。

PH千歳烏山は内装はそこそこ良かったものの、外壁・外階段が団地ばりにチープだったため、袋叩きにあった。
芦花公園ではその反省を活かし、外壁を含む見てくれには気を使ったものの、逆に内装・仕様が団地ばりにチープで袋叩きに。

三菱も地に落ちたものですね。
野村単体でプラウドにしてくれたら全然違ったものになっていたのに。。残念。

>>441 名無しさん

見てくれに気を遣うのもスミフ戦略と同じでしたね。今の仕様なら他のかたも仰る通り、坪280-320が妥当でしょうか。
プラウド単体だったら少なくとも長谷工は使わなかったのでしょう。スーゼネは無理としても、プラウドシティの名称で販売中の阿佐ヶ谷同様、準大手を起用して標準ちょい上の仕様で坪340-380で竣工前完売を狙ったでしょう。

そう考えると、スーゼネを起用して免震まで付けた桜上水ガーデンズが坪330程度だったのは、今となると割安だったような気がしますね。

>>442 マンション検討中さん
逆に桜上水の坪単価を考えると、ここは坪300でも超割高ですね。。
あちらは地下駐車場ですし、ランドプランが全然違います。

トランプショックで販売時期も先延ばしになるでしょう。

桜上水の駅近でプレミア感もあったのであの価格でもいけたのでしょう。烏山10分で300以上は無理でしょ。

>>440 マンション検討中さん

野村の営業いわく、東日本大震災の影響はなんとか持ちこたえたものの、その後オリンピック決定でスーゼネがマンション建設に関わってくれなくなり、今年に入って熊本さらに鳥取地震まであって、もはや受けてくれる大手は長谷工くらいしかないとか。
向こう５年の新築に期待が持てないなら、築５年程度のしっかり作られた中古狙いでいくことにします。

>>445 マンション検討中さん
長谷工コーポレーションが矢面に立っているようですが、設計監理の予算は三菱地所他２社が割当ている。この予算配分が少なければその範囲で仕様設備を設計しなければいけないわけです。問題の根源は更地を高く購入した事業主にあり、そのツケを長谷工コーポレーションが負わされている構図ではないでしょうか。

三菱さんよ～
共用部分の情報なんてアップデートしなくてよいから、早く世田谷邸宅の頂を目指したモデルルームと設備を世の中に晒しなさいよ。

長谷工は別に悪くはないと思うけどな。高級マンションのイメージはないけど、世田谷の低層マンションなら全然違和感ない。
ここの問題はそういうところじゃないね。

交通アクセスは二駅利用可能ですが、いずれも急行準特急が停車する千歳烏山を基準としています。芦花公園ザレジデンスという名前であれば、芦花公園からのアクセス時間も記載することが消費者に誤解を与えないと考えます。フオレストコートは森のような緑豊かな環境という意味ですが、緑地率はどのくらいかご存知の方いらっしゃいますか。またゴミ置き場がキッズルームの隣とこの掲示板に書かれていましたが、本当でしょうか。専用部の設備仕様も開示されていないようですが、透明性のある広告宣伝をして頂きたいと思っております。事業主の姿勢が問われます。

>>449 マンション検討中さん

専用部分の情報を開示しないで販売するとか、もはや詐欺に等しいですね。