蘆花公園 ザ・レジデンス

>>3100 匿名さん
大幅なディスカウントは期待薄ですから、予算内に収まる気に入るような梁サッシのあるマンションを探すようにした方が良いですよ。必ずあります。或いはここの賃貸物件を予め業者に依頼しておくことをお勧めします。

見栄を捨てれば、出っ梁ローサッシは気にならなくなりますよ。こっちの世界にいらっしゃい！

>>3102 匿名さん
そっちの世界に行きたいけれど、資金繰りが厳しいから値下げ待ち状態。だから梁ローサッシと言い訳をしているのです。この気持察して下さい。

乗り物オタクの住人より京王線不通時の出勤、帰宅ルートご案内です。
①京王バス・千歳烏山駅（バス停は南口スーパーライフ近く）〜千歳船橋駅、マンション最寄りは千歳通りを南へ徒歩７、８分芦花恒春園バス停
②関東バス・芦花公園駅（バス停は旧甲州街道）〜荻窪駅、途中井の頭線高井戸駅を通ります
③小田急バス・千歳烏山駅（バス停は旧甲州街道）〜吉祥寺駅
どの路線も本数多いです。マンション〜新宿は①が最も速く約一時間。

>>3098 通りがかりさん
残念ですがクレヴィアは二重床二重天井です。コンシェルジュがいない分管理費はかなり控えめです。

国領の物件も悪くないですよね。
後は場所をどうとらえるかですかね。
購入層が少し異なる気もしますが…

国領は値引きもはじめているようなのですぐになくなりそうです

魚焼きグリルよりはトイレの方が日常生活で使う頻度高いと思います
国領でさえタンクレストイレですよ。。。
ミストサウナの有無を加味しても設備仕様に関しては国領とどっこいどっこいかと
府中のプラウドは設備仕様はここより良いですよ、ただエレベーター1基しかないのがまずいですがね
ここは悪いマンションではないのですが価格が割高です
値引き後の国領、割安感のある府中の低層階なら仮にすぐ売っても然程負けないと思いますが、
ここを定価で買うと、その時点で1000万程度の含み損が生じるでしょう
しかしそれ以降の下落幅は比較的穏やかと考えられるので、頭金を1000万以上入れられるならよろしいのでは

場所を取るか、仕様を取るかという二択でなく、重要なのは、各々の物件の本質的価値に対して割高か、適正価格なのか、あるいは割安かということでしょう。
環境良好、生活利便施設充実、まあまあ駅近、公立校隣接、世田谷区といったプラス要素があり、仕様と間取り以外に大きな懸念点は無いながら、これだけ販売苦戦してるのはひとえに価格が高すぎるからです。
駅22分のプラウドが早期完売してる通り、価格さえ適正であれば多少難がある物件でも売れるんです。
残り数戸の仙川のプラウドも場所は落ちますが仕様は良いので値引き幅次第では検討の余地があるかと。

結局、立地環境の良さを相殺する程の貧相仕様だから、国領なんかと競合するんでしょね、あーめん

↑のスレから 立地は良いけど 専有部分がチープとのことです。不動産は立地を買えと 言いますよ。笑
千歳台、駅遠くて 大変だと思う。でも 今日千歳烏山の ショールーム通ったら 未だ販売してました。完売したとして 野村アーバンネッで すぐ中古で 売り出します。

>>3109 匿名さん
千歳台と ここを比較するのは ムリありますよ。笑
ノムさん お疲れ様です。

まだ売れしない戸数はいくつあるだか、たれか教えくださいませ。よろしくお願いするだ。

12月3日発売の東洋経済「売れないマンション」に このマンションが写真、実名入りで出ていました。
今まで燻っていたアレコレが証明されてしまいましたね。
この記事を受け、デベかどう動くか…叩き売りをしないと 完売は難しいでしょう。

記事見ましたが、駅から遠いとか、烏山から徒歩９分とか、かなりいい加減な内容でびっくりしました。他の駅徒歩15分以上の物件と一緒にしないでほしいです。最近は消費税増税を控え、むしろ販売は軌道に乗りつつあるように感じています。

それは東洋経済に言うべきかと・・・・

>>3114 マンション検討中さん
東洋経済によれば115戸だ。

高いのは間違いないでしょう。
購入者層は維持して欲しいですね。
週末は総会ですが皆さん発言レベルが高くて勉強になります。

>>3115 名無しさん
他には実名、どこがあがってましたか？

ただ、『在庫115戸』には未発売の『潜在在庫』の数が含まれてないようなので、実態は闇の中、もっとヤバイ？？
JV内では、『M菱が超高値入札で掴んだ土地のリスク回避に野村とセコムを巻き込んだ！』と、責任の押し付け合いも始まっているようですね

>>3113
ここの売主に野村も入ってるのになぜそう思う？笑
まあ世田谷の大規模マンションは東京テラス、深沢ハウス、グローリオ蘆花公園、グランドヒルズ三軒茶屋、ライズなどなど、総じて苦戦する運命なのかもしれんが、この好況期にこれだけ残ってるのはまずいでしょう。
ここも野村流の怒涛の値引き作戦で早期完売を目指せば良いのにね。
入居者だって長々と販売されてると嫌でしょう。
JV内ではかなりドロドロしてるんでしょうね。

>>3120 匿名さん

>3115です。
実名で 上がっているマンションは 「ブランズシティ 世田谷中町」です。
借地のようですね。

芦花公園ザ レジデンスを購入した方にとっては 面白くない記事でしょう。 しかし、デザインや仕様、価格のバランスが取れていれば とっくに完売しているはずです。 大変厳しい視線の 記事ですが これが現実です。

>>3115 名無しさん

叩き売りとなれば、検討者にとっては好都合。どんどん値下げしてほしい。

JVのどれか(M以外)が取材を受けて情報をリークしたからこその記事でしょう。プライドが高く値引き販売を渋っているらしいMがこの記事でどう動くか？？見ものです

>>3125 匿名さん
JVのNやSとMの間で調整が上手くいっていないのでしょうか。

JVあるあるですね
JV内の不協和は、一旦生じると、永きにわたり様々な局面で問題を生むことが多いそうです。

価格下げると住人の質が落ちる傾向があるので既存の住人の方は嫌でしょうね。
まあ過去に編集長が捕まったような雑誌の戯言としてデベがどっしり構えられるかどうか見物です。

フェイクニュース！
と言いたくなる気持ち、お察しいたします

本当にフェイクニュースなら良いのですが…。
実際 竣工から1年近く経とうとしているのに ほぼ売れ残っているのは事実ですから。あとは 購入希望者自身が どう判断するかですね。

>>3128 マンション検討中さん
住民の質を金銭の多寡で判断する人間の品性の劣化が残念です。そのような見方こそ戯言ですね。

あくまで一般論とお考えください。
ここで無駄な議論をするつもりはありません。

最近売り出した棟があるわけですから、売れ残りとは違うと思いますが…
既に売り出されていた棟に関しては、80?90%程度は入居されていましたよね。

今日も サカイの引越しトラック来てました。大規模の割には着々と埋まってます。東洋経済710円で買って 記事読みましたが すみふの金町、ブランズ中町とか 名前出てましたが 現実とは 違います。その記事で このスレも カキコ増えたのは 普通の人が読まない雑誌の影響多いと感じました。東洋経済、初めて買いましたー。ダイアモンドやプレジデントの方がマシかなぁ。ちなみに 芦花公園レジデンスのラウンジには プレジデントあるけど ダイアモンド、東洋経済置いてないです。笑

いよいよ動き出してるようですので、もう一つ感想を述べますと、駐車場利用の車は高級車が多いです。軽は今のところ見てません。
車も持ってリーズナブルな生活、と考えておられる方は向かないと思います。

入居者ですが、プライベートラウンジのオブジェや本（雑誌、単行本）の選択がすばらしい。とても上品で知性を感じさせられます。見学者はここを見てくるだけでも価値があります。

東洋経済の記事を目にして以来、居ても立っても居られません。
住めば都です。共有施設や環境を見てもらえば分かります。部屋の中なんて、どんな仕様でも3日で慣れます。

中国の方もおおく住んでいるみたいですね。国際的な物件かも。

マンション検討する人、東洋経済読まないです。デベは業界だから 読むかも。

東洋経済の記事を読みましたが、情報源が内部リークであることは明らかですね。かなり信頼性の高い記事だと思われます。内容と価格が釣り合っていないのにもかかわらず、大量供給しているわけですから、それなりに売れ残るのは当然でしょう。
丸の内エリアの三菱地所は信頼できますが、丸の外エリアの三菱地所には、丸の内エリアと同様の緻密さや手厚さが感じられません。記事のとおり、おそらく高値づかみした土地の出口に苦労しているのでしょう。
かつては、日テレゴルフガーデンの跡地においても、三菱地所は似たような経験をしているはずなのですが、丸の外での立ち振舞いの限界なのでしょうか。やはり、三菱地所はレジデンスよりもオフィスに向いてますね。

東洋経済に触発されて？感情的になっておられる方もいらっしゃるようですが、これも 一つの評価として 堂々と受け止められたら良いのでは？
他人の視線より 自分の選択が正しいのですから。 ただ、自分の場合は 共用部分が豪華であるより まず自宅が優先順位上に来ます。 リフォーム前提で新築物件を購入する事もあり得ません。
天井高、サッシはどうにもなりませんからね。

欲しいけど高い、という世間で当然の現象が議論される方がむしろよくわからないですね。価値無しと判断したら、つぶやく必要もないでしょう。

東洋経済の影響で安くなりますかね
なんだかんだ埋まっていってるので待ってなくなるのも後悔しそう
でも年明けで値下げ目前と思ったら今決断するのもこわい
すみません、ただの優柔不断です

>>3140 匿名さん
昔の三菱地所はレジデンスも気品があったが、2011年にどこかと住宅分譲を統合してから品質が落ち、また自然環境を活かした設計がされていないのも極めて残念です。

少し前だが、週間ダイヤモンドで、ここと同様に不人気物件と名指しされたPラウド大田六郷は、その後の値引きでやや盛り返すもやがて失速し未だ完売に至らず。ケチがついた大規模物件はリセールも含めて先行きが怖い。

こんな売れないグッドデザイン賞マンション他にあるんですかね。

東洋経済、読むと中々ショッキングですね…。
三菱地所の幹部が実名出して｢最近のマンションはクオリティを下げるとすぐお客様に見抜かれてしまう。今後は多少値段が上がってもクオリティを作り込めるような立地選定を厳格化する｣的なことをおっしゃっていて、すぐ横のこのマンションの記事と併せて読むとまるでここが失敗作として認識されてるかのような印象すら覚えてしまいます…(^-^;
もしかしたらパークハウスは今後高級路線に再び加地を切って、この手の庶民でもギリギリ買えるレベルのマンションは減っていくのかもしれませんね。。

>>3147 匿名さん
ここも自然環境と調和したパークハウスの高級仕様にして、戸数も減らせば、売れたのではないかと思います。余計なデベを入れるからこうなるのです。

皆さんの仰る通りです。
>｢最近のマンションはクオリティを下げるとすぐお客様に見抜かれてしまう。」
これがわかっていながら何故 あの仕様なのか？ 東洋経済以前に 散々言われていた事ですよね。 実際、この掲示板でも仕様と価格のバランスの悪さは かなり指摘されていました。 南側上階はまだしも、北、西向きはかなり価格を下げないと売り切ることは無理しょう。

M地所幹部の『最近のマンションはクオリティを下げるとすぐお客様に見抜かれて云々』は、ここの大惨状のことを指しているのです

コスト高で7000万レベルで高い高い言われるこの立地ではそこまで仕様にコストをかけられないんでしょう。
これが1億までオーケーみたいな立地になれば、その分仕様にもコストかけられますから。
文句言われて売れ残るばかりで採算合わないとなると今後大手デベがこういう場所にマンション建てるのは減るのかな。

M地所幹部が 自ら失敗を認めてしまうって どうなんでしょう。
まだ 販売中なのに無責任極まりないと思います。これが不振の原因を互いになすりつけるJVの怖さなのでしょうか？
大変 良い勉強になりました。

>>3149 名無しさん
地所の役員はこうも言っています。｢多少値が張っても物件を造りこめるエリアに今後は厳選していく｣と。もう遅いです！ このエリア立地がまさに値を張る物件を建築する場所だったのです。プレステージのようなマンションを建築すべきでした。

失敗物件ならさっさと値引きして損切りしてくるかもね。
5000万円台でお待ちしています。

福利厚生施策として社員向け販売（会社補助あり）ならあるのかな？都心に近くて便利なところだから。

>>3153 匿名さん
それで坪50万(70平米1000万)値段上がってこの場所で売れるんですかね…？
東洋経済の地所のコメント見るとこういう土地はもう見放して売れる都心に選別していくスタンスと理解しました。

三菱地所幹部の
クオリティー下げると客に見抜かれる という表現、品位が感じられません。
買うお客の目線で物事を考えられない想像力の無い方なんでしょうね。
せめてお客様の目は厳しい、目が肥えてるからクオリティーは下げられないとかポジティブ表現して欲しいです。

雑誌ネタはさておき、今年の冬至は12月22日。土曜日です。南中高度が最も低くかつ昼が最も短い日です。陽当たり大事派の方は是非現地見学を。晴れることを祈ります。

ここは、デベが土地をかなりの高値掴みしてしまったので、そのツケをクオリティーを下げてることで顧客に転嫁し、コストダウンして売り出したが、大抵の客には見抜かれ大失敗した物件という評価で確定。
さっさと手仕舞いして、これ以上恥を晒さない方がよいでしょう。幸いパークハウスでもプラウドでもないので、どんな方法でも完売さえすれば皆の記憶からすぐ消えます。

>>3157 マンション検討中さん
全く同感です。お客様目線は当然ですが，開発にあたり自然環境にも配慮していただきたいものです。樹木や植物昆虫の生命を犠牲にした開発が失敗したのでは犠牲になった自然や植物昆虫等が浮かばれません！

素朴な疑問です。
100戸以上売れ残っているマンションの管理費や修繕積立金は どうなっているのでしょうか？ 1戸や2戸ならともかく、これだけの莫大な未収金が発生すれば 将来 修繕や管理に影響が出るのでは？
それを どう補填するのか？
価格が下がれば この物件を検討したいと思っていましたが、又 不安要素が増えてしまいました。

それぞれのマンションによりますが、未販売住居の管理費・修繕費は売主負担で
管理組合に納める、という契約が多いようです。
このマンションが売主負担かどうかまではわかりませんが。

>>3161 名無しさん
未分譲分はデベが管理費積み立て金を払いますから大丈夫です。3社のデベにとっては大したことは無いようです。但し，空室期間が余り長くなると水道電気ガス等の設備の劣化が進み予想以上の修繕費がかかる可能性が大きい事は頭に入れておく必要があります。

>>3163 通りがかりさん

レスポンス 有難うございました。
空室劣化は 確かに不安ですね。
全ての要素を考えつつ 慎重に購入を検討したいと思います。

月々の管理費や修繕費なんかはデベ負担でしょうが、一時金は未収となるのでしょうか？月々の駐車場収入もバカにならないので、管理組合の予算としてどの程度（通常新築大規模だと90-95%程度）で組まれているか確認した方が良いです。足りてない可能性が高そうです。

>>3165 匿名さん
機械式駐車場の管理修繕費は半端ない！最悪外部への駐車場貸しか？

一時金は、いずれ未販売住居が売れたとき、買主が負担するはずということで
売主負担することはないでしょうね。
駐車場の利用料は、未契約分を1年間売主負担、という場合があるようですが、
こちらのマンションはどうでしょうか。

日当たりのいい未販売住戸には、日焼け防止のためのカーテンをしていますか？
最悪、紙カーテンでもいいので必要ですよね

今、書店で売ってる雑誌で
ここ酷評だね

>>3169 マンション検討中さん
東洋経済のマンション特集で、世田谷区の失敗（売れ残り）事例とされていますね。その理由として、専用部のショボさは挙げられていませんでした。取材不足といったところでしょうか。
専用部をケチらずに仕上げて、適正な価格帯（もっと低い価格設定）にしていれば、このような惨憺たる結果にはならなかったはずです。
その元凶が、三菱地所の土地仕入れ値にあるということは、関係者からの内部リーク情報として掲載されています。
おそらく、ＪＶ内の空気は最悪だと思われますね。

>>3166
機械式駐車場の外部貸し出しはかなり増えてますね。2年前の等々力で、外部貸し出しのマンション機械式駐車場の月額料金は8000円でした。その時点で実家のある横浜の青葉区あたりよりも安かったです。

雑誌見ましたが
一般的にマンションが売れなくなってきている
しかも世田谷区で売れ残りが多数、という記事
象徴的な物件ということで、ここが挙げられてますね

ただ最寄駅が各駅とか仕様設備など
本当のマイナス要素は直接にはあえて書かず、
デベのインタビューでボカしてるという印象です

世田谷のマンション全てが空室だらけという
センセーショナルなイメージ操作をしたいのか
取材先に若干の遠慮があるのか
どちらにせよ、真実からややズレ

住人に対して三菱からどう説明されたんでしょうかね。

M菱はリークに怒り心頭かと思いきや、M菱内にも『大失敗作であることを認めてさっさと早く手仕舞いすべき、Pークハウスでないのは不幸中の幸い』との意見も多いと聞く。

>>3174 マンション比較中さん
そういう意味では、野村不動産やセコムを抱き込んでリスク分散（擦り付け）に成功した三菱地所は、なかなか強かだと思いますね。
三菱地所は土地を高値掴みした皺寄せについて、見事に共同事業者や購入者に転嫁したわけですから、さして深刻に考えていないというところが本音でしょう。

野村の ここの担当者はJVに 批判的なのかな？ 東洋経済のリークは 日本郵政との 合併、吸収をリークした野村らしい。

この大量在庫、一体どうやって処分するつもりなんでしょう？
積水ハウスの江古田と良い勝負かもね。

いまの需要は、都心であればあるほど良い、駅は近ければ近いほど良いだから、ここはしばらく厳しいだろうね。

最近、引っ越しが多いですよ。
新しく売り出した棟に入居されているようです。
売れ残りと言うより、売り出していなかった、が正解ではないでしょうか。

売り出していなくても、どこでも買えると言われましたよ！

値段下がれば狙い目ですよねー。

最近、一気に入居が始まった棟がありますね。家具屋の搬入や備え付け家具の工事なども多いです。
新居での年越しが楽しみでしょうね！

わざわざ師走で忙しいこの時期に引っ越さなくても、2-3カ月後の決算大商談会でディスカウント価格で購入して、4月からの新年度を迎えられるのではないでしょうか。安心してください、まだまだ残ってますから。

安く買えるかも、と煽った上で安く買えないから板が荒れるのです。
当然、お子さんの進学を考えれば、極めて需要が高まる時なので、予算が合う方の早い者勝ちです。

３月末までに捌けない住戸は、来年度に投げ売りかな？

近隣駅遠のプラウドの世田谷千歳台は軽々完売、背面高速隣接の高井戸サウスも竣工前完売ペースで売れてます。環八以西世田谷物件はやはり人気なのです。
そんな中で、なぜかここは販売ペースで後発にどんどん抜かれてますし、値引きもしませんが、売れ出すとあっという間です。急げ！
何故他物件にどんどん抜かれてるか？には理由があるのですが………。

>>3184 匿名さん
価格が下がれば残りものには福がある。価格が下がると言ってもなかなか下がらないのなら狼がきたぞ。どちらになるか？災い転じて福となす。業者か購入者のどちらに軍配があがるのか来年の楽しみにしておきます。

ギリギリ世田谷ですけどね
ちょっと高いと思うよ

この沿線でも遥かに新宿寄り
急行停車駅の笹塚には駅徒歩10分ですが
すみふと地所自社ブランドの物件がありますね

環境は違いますが広さと価格が
額面レベルでは、なんとほぼ同レベル
規模、共用部とか駐車場は当然違いますが

駅近が重要な価格決定要素と分かってますが
あっちも完売してないし
なかなか悩みますね
成城などはもっと物件ありそうで
京王線に縛られる事はないかもです

成城はもともとブランド力があった分割高だったけど、
近年の凋落が著しいので値下がりリスクはかなり高いと思う。
資産価値で考えるなら世田谷区内では東急沿線が鉄板。
京王線は世田谷区内ではもともとブランド力がないエリアなので、それほど値下がりリスクはないかと。
しかしここは京王線なのに価格設定が明らかに割高なので、値下がりリスクは大きいと思う。

なんか ディスる人 ここに興味あるあるで 値下げを期待しているのですね。笑

値下げしないと聞き、ついに購入決断しました！続々契約の方が増えてて嬉しいです。早く全て売却してほしいですね。

>>3193 通りがかりさん
実際に住み始めると更に魅力を感じることができるマンションですよ！
契約から引っ越しまで忙しくなりますが、新居での生活を楽しみに頑張ってくださいね。

こちらの掲示板でも暫く価格が下がるかどうか話題になっておりましたが、結局のところ値下げはなしと見てよろしいのですか？

今後値下げがあるとすれば、モデルルーム住戸を家具付きで販売する程度でしょうか？
一般的なマンション販売では、年度末に値引きする場合もありますよね。

値下げをするかどうか、決めるのはここの掲示板で好き勝手言ってる住人ではなく、
販売している不動産会社です。
本当に購入のご意思があるのでしたら、モデルルームへなり連絡するか訪問してみて
直接お聞きするのが確実ですよ。
ネットの掲示板なんて無責任に発言するだけの方が少なくないので掲示板の情報なん
てあてにせずに、販売元に事実を確認することをお勧めします。
あくまで、本当にご購入の意思があるようでしたら、の話ですが。

値下げしないで捌き切れるわけがないでしょう。どれだけ売れ残ってるか分かってますか？

>3198 通りがかりさん
どれだけ売れ残っているんですか？
知っているんですよね。
なら是非とも教えてほしい。

今月上旬発売の東洋経済情報だと残り115戸。
年末に大きく動くことは考えづらいので、
まだ100戸超残っているのでは。

竣工から間もなく1年経過するので、
ディスカウント前提での商談になるかと。
私は年度末決算3月に合わせた値引き（10%超希望）に期待して、ひたすら待ちたいと思います。