蘆花公園 ザ・レジデンス

>>1650 匿名さん

土地柄とか歴史とか

>>1644 匿名さん
このライターさの記事は近隣住民にとっては、立地周辺環境、交通利便性等正確だと思います。駅から6分で緑豊かで静寂なな環境は希少です。建設前はもっと森が鬱蒼としていましたが。次回からは設備仕様内装等専用部のコメントが予想されます。引き続き客観的かつ正確な情報を期待しています。

4LDKを検討してます。一番安い部屋で幾ら位なのでしょうか？？2階以上希望です。7000万代があれば即決なんですが、流石にないですよね。。

メルセデスベンツ試乗会。ハートわしづかみ。デベよ、お主、なかなかやるなぁ〜

アイスクリームは特製マンゴーだぞ。会社の同期に一斉メールした。五人来るってさ（笑）

たぶんデベがベンツに特定顧客層へのPR効果云々をプレゼンし、それにベンツが乗った結果の試乗会なのだろう。デベはこの試乗会には一銭も拠出していないだろうから、ある意味上手い。

>>1656 匿名さん
ベンツやマンゴーを誘い水にせざるを得ないということは、販売が苦戦していると考えざるを得ません。

>>1657 匿名さん

キミは憶測で語るだけで現地はいかないのか？
ネガを呟いて何を得たいのか？

>>1655 匿名さん

同期にウザがられるよ

ベンツタイアップイベントやら、特製マンゴーアイスの大盤振る舞いやら、カリスマ税理士とカリスマ住宅評論家の講話やら、未だにホームページに掲載されている。過ぎた日の案内を鼻高々に掲載してて、大爆笑っす。

デベロッパーの売り方をじっくり？観察して茶化す書き込みをする人はデベロッパーに恨みでもあるのだろうか。それとも性格がひねくれているのだろうか。変わった人も世の中にいるものです。

>>1661 匿名さん
ひねくれてるのですよ。
買いもしないのに。
ネットだと一定数そういう人はいるんでしょうね。
普段の生活では出くわさないんですけどね。
不思議です。

激しい同意！

ネガさんが とっても ぶきみです。

かわいそ〜

1661〜1663は、デベさんの投稿かな。

いろいろ言われて、悔しくて悔しくてたまらないんだろう。目にいっぱい涙をためているんだろう。

さすがにここを、今時この立地・価格にふさわしい専有部仕様と思って買う人はいないでしょう。立地を気に入り、他を諦めて買う人が多いのでしょう。ちなみに地縁と時期的な問題でここを選んだのですが、友人を招いて自慢してしまうような愚行はしません。

23日は烏山の例大祭。あいにくの雨ですが午後には上がりそうです。現在近辺にお住まいでない検討中の方は地域のお祭り見学にはいかがでしょうか。
またデベロッパーの投稿だと下衆の勘繰りをされる方がいるかもしれないけど私は違います。購入者です。
他人の新築中の家の前で「工法、敷地、設備、不動産屋のチラシ」に批評を繰り返す人には何を言っても開き直るだけ。
オプション会のお知らせが来ました。購入された方は住民スレッドに移りましょう。

室内をどんなにオプションつけたりリフォームしても玄関一歩出たらあれだもんな...

巨大梁&ローサッシの貧弱な開口部の圧迫感は、どんなオプションをつけたりリフォームをすれば(心理的に)緩和されるでしょうか？

>>1672 匿名さん

だから 人気無く値下げの噂がでています。
焦って買う必要は無いかと

>>1675 匿名さん
先日モデルルームを見てきました。気になって色々と見てここに書かれていることも問い合わせてきました。前向きに検討していますが、周辺の普段の騒音とか、車の通行量はどうでしょうか。千歳烏山駅まで歩いて実際の時間はどれくらいでしょうか。

昨日の現場です。壁の鉄筋が錆だらけ。ボロボロに錆びた鉄筋と新しい鉄筋を組み合わせているということはこのままコンクリートを打って誤魔化すつもりなのかな？長谷工と三菱地所の管理を疑います。この錆びた鉄筋はずっと放ったらかしにしていました。

>>1676 匿名さん
前向きに検討しているのであれば、他人の意見を聞くのではなく、千歳烏山駅まで実際に歩いて確認するとか、朝昼夕方夜の騒音状況を確認する等前向きな姿勢が必要ですね。

>>1678 マンション検討中さん

今度の休みの日に歩いてみます。
ただ、平日はなかなか休みにくいので、実際に通ったり近所の方がいましたら情報お願いします。

>>1671 匿名さん
烏山祭は如何でした？住民スレは賑わっていないようですが、購入した要因を共有して盛り上がっては如何ですか？

>>1676 匿名さん
モデルルームに行った時に営業担当者に何故駅と騒音状況について聞かなかったのか不思議です！

私のところにも連絡が来ましたが、第2期4次で値引き販売があったようですね。ウチは希望住戸がまだ先の売り出しだったので今回は見送りましたが、商談会に行かれた方はどの程度の値引き額を提示されたのでしょうか？

>>1674 匿名さん

確かに、あの開口部の狭さ、圧迫感は30年前のアパートかと突っ込みを入れたくなりました。
しかしフォレストコートの植栽は貧弱ですね、、CGと全然違う。。

騒音ありません。
徒歩１０分です

>>1682
やはり始まりましたか。特にこの物件のように、どのデベの自社ブランドも冠さないJV物件は、簡単に既契約客の信頼を裏切りますよね。それでも自社ブランドの毀損は避けられる訳ですし。それでもまだまだ序章かと。

購入者です。
書き込みを見て植栽を外から見てきました。ネットの書き込みは信用していないのですが気になって行ってきました。
緑が多く、また大きめの木を植えて結構いいのでは。なんか悪意のある書き込みが多いようですね。ここの検討板は悪意のある人たちでいっぱい。こういう人たちがここを購入しないことを望みます。

>>1686 匿名さん
同じく購入者です。
デベ関係者でも全くありません。
植栽ですが、時間が経てば大きくなりますからね。自分はまだ気にしていません。
悪意ある書き込みしている人は何が目的なんだろう？
フラストレーションをここで発散しているだけ？
そのエネルギーを別のところで使え！

>>1687 マンコミュファンさん

>>1687 マンコミュファンさん
ここはこのマンションの評価について投稿する場と認識しています。当然良い評価と良くない評価があるのではないですか。購入者にとっては、悪い情報や評価は悪意があると受け取られて当然と思います。自分とは異なる情報を排除しようという姿勢は言論統制に繋がる可能性があるので懸念されます。厳しい評価をする人は事実を淡々と記載し、悪意のあるように誤解されないようにする事も重要だと考えます。立地は良いが外観設備仕様が今一つで需給の観点から価格がやや高いというのが一般的な評価かと思います。第二期四次で値下げがあったとのことですが、価格を下げれば購入者も増えていくと思います。立地環境は素晴らしいですからね！

ネガに反応して心を乱すのはみっともないと思うので静観してます。主観の問題は議論にならないですし、明らかに事実でない書き込みは殆どないと思います。

中古車しか買えない、又は車を買えない人が新車のカタログを見ていろんな批評をする。

>>1690 匿名さん
何か問題がありますか？ここは批評の場ですから問題ないと思いますが。

>>1689 匿名さん

思います、では事実でない。
数時間モデルルームを眺めただけでは？
下に批評する場、とありますが批判する場の間違いでは？
批評するならポジ・ネガを対比しないと。
会社でそう指導されませんでしたか？

あと4ヶ月で竣工、半年後に引渡し予定とは思えないほど未分譲住戸が多くて驚きました。世田谷区内の駅近大規模物件でここまで苦戦するのは久々かと。

>>1698 匿名さん

>>1698 匿名さん
千歳烏山駅近の地所とセコムのマンションでこのエリアの需要がかなり満たされたと考えています。またここ粕谷芦花公園ザレジデンス緑豊かで高級感のあるマンションを期待して買い控えていた人々も公団なみの外観設備に失望し買わないようになったのも影響しているものと思います。然し、値下げが本格化現実化してくれば、販売は伸びていくのではないでしょうか？

販売不振とのことですが、すみませんが最新の数字を具体的に教えて下さい。

第２期４次までで１４０戸程度の成約数です。
総戸数は３８９戸ですので、残住戸数は２５０戸程度ですね。

>>1702 匿名さん

2期4次までの販売計画戸数がどれくらいなんでしょうかね。
計画戸数に比べて140戸のような対比でないと正当な評価ではないのかなー、と思います。

>>1703 購入者Xさん
仰る通りだと思います。購入者の方であれば、販売会社に直接ご確認頂くと計画戸数と実販売戸数を内密にすぐに教えてくれるのではないでしょうか。またついでに第2期4次で値引き販売があったかも確認されると販売状況の感じが解ります。

>>1702 匿名さん

ちょっと古いデータですが6月に頂いた価格表だと100戸が分譲済みになっています。ひと月10戸は分譲されているのでしょうか。
あと250戸が正しい数字として完売まで2年ですか？
6月の段階では売り出していないG棟の55 タイプは狭いけど価格は抑えられるだろうけどどう受け止められるのか。完売まで住友不動産のように三菱地所は我慢するかもしれないけど野村はどうなのか。

駅徒歩6分、ゴルフ練習所跡の広大で緑豊かな敷地。ここに、第2の桜上水ガーデンズを期待して待っていた検討者も多かったでしょうから、その落胆が恨み節に変わるのもある意味仕方ないかも。ちょこっと共有施設で演出すれば桜上水ガーデンズなみに簡単に売れる！と考えたのであろうデベの安易な発想が根本原因でしょうか。

デベの安易な発想というより昨今の建築価格の高騰、需給状況の悪化に伴う販売価格の下方修正による仕様のコストカットが原因かと。土地をもう少し安く仕入れられる立地だとハイグレードになったのかも。
いずれにせよ、これからこういった仕様の落ちた物件または面積の抑えた物件が増えていくのでしょうね。

完成売りならまだしも、青田売りで竣工から数年後を完売目標にするデベは住友くらいなもんで、
ましてやＪＶのここは早く売り切りたくて仕方ないはず。

>>1706 匿名さん
完全にそれです。
安いのは良かったのですが、それ以外に自分を言い聞かせようとしても、ポジティブ要素がどうしても見つからなかった。
期待して待ったのでかなり贔屓目に見ましたが。

>>1707 匿名さん
そうですね。その点では近隣のプレステージやベーゼントのハイグレードの落ち着いた中古の方が管理状況もしっかりしているようですからお買い得かもしれませんね。

このHPに住宅ライターの取材レポートが掲載されています。周辺環境、交通、商店街のレポートが中心です。共用部や専用部の設備仕様、使い勝手等についてのレポートを首を長くして待っていますので宜しくお願いします。

営業マンの回答だけでは心許ないので質問させていただきます。
こちらの物件は公立学校の学区は、蘆花小学校、蘆花中学校ですが、インターネットなどで調べるとあまりよろしくない意見をかなり目にします。
数年前はかなり荒れていて、世田谷区内でも避けた方が良かった学区だったなど。
蘆花中学校に至っては、今もあまり進めないという意見の方が多い気がしました。
現在ではどうなのでしょうか。もちろん公立小学校なので、流動的な面はかなりあるとは思いますが、もし情報があれば教えていただきたいです。

>>1712 匿名さん
烏山の歴史土地柄など調べてみてください

>>1712 匿名さん

芦花小学校は、荒れているようなことはなく、普通の小学校ですよ。
ただ、学区の変更や新設マンションなどにより、人数はパンパンになってる印象です。

>>1712 匿名さん

ググってもそういう情報は目にしません。
2チャンネルネタでしょうか。

観察処分が解除されてしまいましたね@烏山

親の代からの周辺住民。もう少し烏山に近い方に住んで約10年。

芦花小・芦花中の評判：住まいが通学路に面しているけど、子供達は服装も態度も普通。どこの学校でもワルがいればその世代の前後は荒れやすい。規模が小さく小中が同じ敷地にあるので芦花小に通って入れば中学がどんな雰囲気かはわかりやすいだろうと思う。学力レベルははっきり言えば親が教育熱心かどうかできまる。自分も周辺の中学から都心の都立高校（当時は学区制）に進学したが、都心の方が教育熱心な親が多かったので教員に「世田谷の生徒は学力が劣る」とはっきり言われた。でも、その高校のトップは芦花中出身で、塾にも行かずに現役で東大法学部に進学した。

周辺環境：世田谷文学館と周辺のマンションがあるあたりはウテナの敷地で昔は立派な邸宅があった。蘆花恒春園までポツポツある大きなお屋敷は地主さんのものが多い。マンションの敷地は元ゴルフ練習場で、文学館側の道と敷地を二つに分ける小道は目黒川支流烏山川の暗渠、なので敷地は中州に当たるが台風の時でも自分が知る限り水が出たことはない。

千歳通りは芦花公園駅の踏切で交通が遮断されるし、一方通行のため甲州街道から旧道を通らなければ入れない。環八に出るまで道が狭い対向二車線で信号が多く抜け道になりにくいので交通量は少なく、騒音は気にならないと思う。京王線が高架化された後も車は成城学園につながる補助216号線に流れると思う。環八まで以外に近いので、逆に東側高層階は環八の音が聞こえるかもしれない。
通学路なので朝夕は多少子供の声が聞こえるかもしれないが、マンションが後からできるのだから仕方ない。嫌なら住人にならない方がいい。

交通：マンション横を通るバスは便数が少なく使い物にならない。小田急線に出るなら粕谷町バス停まで歩いて（徒歩５分）千歳船橋行きを利用した方が便利。数分おきに運行しているし、夜遅くまで便がある。

朝の通勤は千歳烏山ー新宿が優等列車で20分が実態で激混み。各駅停車、特に調布寄りの車両はそれほど混まないので雑誌や文庫本が読めるくらい。新宿駅の他線への乗り換えは混雑するので思ったより時間がかかる。明大前駅は井の頭線から京王線下りへの乗り換えが通路が狭くて最悪。

商店街：烏山商店街はナショナルブランドの店が少ないが面白い店が増えていて個人的には楽しい街だと思う。大きな買い物は新宿か吉祥寺に出ればいいだけ。気の利いた本屋がないこと（雑誌と漫画と新書ばかり）が難点だが、神保町まで直通30分足らずだから気晴らしに出るにはちょうどいい。

その他；北側の宗教団体は気にしたことはない。話題のマンションの近くにある農協の直売所にも行くが別に知らなければそれとは気づかないと思う。勧誘されたこともない。

京王線はストレスたまりますよね わかります
毎日 明大前あたりで団子になってすすみません(汗)

>>1717 周辺住民さん

旧２学区の中でも世田谷が一番学力が低かったです。都立も中堅～底辺しかありませんでした。
まぁ熱心な家庭は小中から私立などに行くので、公立を比べてもアレですが

中学校の学力レベルは周辺の環境次第、この辺りは世田谷が田舎だった頃から優秀な生徒がいたわけで、立派な住宅が建ち、教育熱心な方が住むようになった今なら当時よりも良い生徒たちが集まっている、子供の進学を振り返ってもそう実感している。お住まいになる方々のお子様が学校のレベルを決めるのであって、その逆ではないという思いをお伝えしたかった。

世田谷区の都立高はほとんどが戦後創立された新設校でナンバースクールは千歳高校（現芦花高校）だけ。自分の同級生を見ても各クラスの成績上位者（上位10％くらい）は都心の進学校に進み、そこから国公立・難関私立大に進学している。区内に都立有名進学校がないからといって世田谷の生徒が他区の生徒に劣るということはないと思う。

２学区＝新宿、渋谷、目黒、世田谷なのでしょうがないですよ。
都心と比較するとどうしても底辺のイメージありますが、２学区自体がレベル高いからですね。

>>1720 周辺住民さん

進学校に進むのが１０％って…かなり低いと思いますが…
学区内の都立でいうと、偏差値６５以上の戸山、青山、新宿、駒場ぐらいまでを進学校と仮定して。

進学スレではないし、1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれないが、当時の中学校の成績は完全相対評価、22群戸山・青山に進学する生徒は内申点45以上（5と4が半々）。21群新宿・駒場が43-44（オール4にが一つ二つ）というのが基準だった。相対評価で5が付く生徒は全体の7％だから、都内進学校に進学できるのは上位10％、45人のクラスで4－5人と言うのは普通だと思う。1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれない。

>>1724 1720周辺住民さん

都心に比べ世田谷は内申とりやすかったのでは？相対評価の時代は。
昔は内申も大事でしたが、それでも筆記試験の結果が半分の比重を占めていました。

私も地元ですが、内申が高いわりに筆記で点がとれない→都心の子は内申の割には高得点の子がいる印象でした。

そう言えば、この地域は烏山工業(カラコー)が懐かしいですね。様々な面で有名でした。
世田谷には桜町 深沢 玉川 なんてありましたね。

ガラが悪いと評判？だったとこばかり

仕方ないよね。入居資格に所得制限のある都営住宅とかの公営団地が未だに沢山あるし、共産党のポスターも至るところに貼ってある。保坂みたいな左巻きを区長にしちゃうような住民層なんだから。

地域柄としては、江戸時代に遡りますね。
いまの時代は関係ないと思いますが、色々ありますね。

今朝の新聞に世田谷が不人気になってきた記事出ていましたね。
世田谷離れは、ここだけの問題じゃなさそうですね。

都営アパート民は年寄りだし子供少ないから公立小問題ないよ

塾は
ベネッセ　公文、早稲アカ　トーマツ　色々あるし
河合塾にenaもあるし、栄光ゼミもある　個別もある
みんなチャリンコ圏内　仙川行けば御三家ご用達サピックス

マンション内で教育格差もあるだろうから
覚悟してくださいね　妬み　嫉妬　生活費切り詰めてローンは
抱えないでくださいね

住みやすい場所です。以上

あの京王線のラッシュ、小学生の娘さんも乗るんですよね(汗)
迷い中

けっこう注目されてますね、ここは、コメントもうすぐ2000コメントじゃん

この魅力ある立地を専有部低仕様で台無しにしたにも関わらず、当初はもっと高額路線(世田谷の頂？！)で売ろうとしたデベの面の皮の厚さが注目の的です。

>>1733 通りがかりさん

ネガキャンペーンがすごいですから2000はあっというまでしょう。
勝手に期待して、期待外れだとか売り方が悪いとか。
内装のヒントを欲しくてモデルルームへちょくちょく顔を出しているけどそこそこに商談は進んでいるようです。

>>1736 マンション検討中さん

しかも殆どが機械式。。
SUV・ワゴンタイプは殆どが入らないと思った方が良いでしょうね。。

第3期は10月上旬販売って話だったのに、HPすら更新されてないのは何だかなー。

もう、販売をあきらめて放置してる？

>>1738 匿名さん
第三期は10月上旬販売予定ですが、販売戦略を考えているのでしょう。即ち、価格面で引き下げるべきかデベ三社の意見の調整に時間がかかっているのだと推測しています。それにしても消費者を馬鹿にしている対応ですし、不要な不安を既に購入した人と購入を検討している人に与えます。まずは第三期販売は12月迄延期します等を堂々とHPに掲載すべきだと考えます。

さすがに年末の忙しい時期にマンション買おうなんて人は少ないので12月迄延期はないですね。だからこそ、10月11月の第3期販売で新棟含めある程度戸数を捌きたかったはず。その目論見ほど需要が集まらなかった為、値下げするか11月迄引っ張るか調整中なのでしょう。いずれにしても不誠実な対応に変わりはないですが。

似たような状況だったプラウド大田六郷は、積極的な値下げによってある程度販売は進んだが、まだ1/3弱は売れ残っている。やはり大規模物件は最初で躓くと後半が特にしんどい。値下げするなら一気に完売の目処がつくところまでは販売を進めたいところだが、JVの意見集約には時間がかかる。

そう考えると桜上水ガーデンズはここより戸数多かったにも関わらず竣工前完売なんだから、人気の差は明白だね。

>>1737 マンション検討中さん

適当なこと言ったらあかんよ。
駐車台数全142台のうち、高さ2.1m・全幅1.95mまで入るのがフォレストコートで12台、
ブライトコートで3台、
高さ2.1m・全幅1.85mが31台ありまっせ。
少ないのは少ないけどな。

>>1744 購入者Zさん
少なすぎ...
このご時世に幅185がメインの時点で...

少な過ぎまでは行かないのでは？
このご時世なら1850mmまでだと結構な車種がいけますよね。
1745様はさぞかし大きなサイズのお車をお持ちなんでしょうね。

第三期の日程がなかなか好評されませんね。
ホームページの更新予定日をとうに過ぎているのに。

>>1746 匿名ちゃん
185は今ある立体の最小で、小型車サイズですよ？(笑)

値下げ幅について、各社の意見が割れてるかな

不良債権抱えたくないから難しいよね

>>1744 購入者Zさん
は？
大切な愛車をギリギリで駐車するの？数字上「とめられる」のと、安心してとめられるのは違うんですよ！