蘆花公園 ザ・レジデンス

このマンションはかなり評価されているのは紛れも無い事実。ネガは結局は妬みの表れ。欲しくて欲しくてたまらないのに買えないからってネガはきまくり。ハブが毒をはくように。とにかく、買った人は毅然としていればいい。セレブが底辺から妬まれるのは世の常なのだから。

桜上水ガーデンズ、千歳烏山グローリオを何らかの理由で見送った後の、京王線沿線の世田谷区で最後の案件ですので、「思っていた仕様と違う」と思ったところでこの後のプロジェクトはもう無いのです。「仕方なく」の理由も事実と思いますが、先行２案件より手が届きやすいとも思いますので、近隣相場をわきまえていれば、今後の中古待ちより現実的な選択肢がまだある状況と思います。

近隣相場をわきまえているからこそ、ここには手を出さないと思います。
まして桜上水ガーデンズ、千歳烏山グローリオを蹴ってここを待っていた方なら尚更。

この物件にかわる現時点でのお勧め物件を誰も示すことができないのが現実。結局今はここに取って代われる人気物件は無いと理解しました。様子見もいいかもしれませんが世田谷区、駅近、閑静、大規模物件は今後そう簡単には出てこないのでしょうね。

ここに限らず、世田谷のマンションがたくさん売れなくなってますよね。
中央線、小田急線のように複々線目指さないと将来性が心配

今の世田谷のマンションが売れ行き悪いのは、今や駅遠マンションしか販売されないから。
駅まで数分で、(しかも世田谷は工業地帯ではないので、)周辺環境良しの物件でないと、これから先のリセールはどんどん不利になるだろう。
ここは、環境は抜群だけど・・・悩ましい。

郊外が縮小傾向なのに、鉄道網へのこれ以上の税金投入は無理でしょう。今回の京王線高架工事も、沿線地域住民の利便性の向上が目的だからね。

確かに。駅近で考えるとここ以外だと10分以上のマンションが多いですね。
リセールの場合は、やっぱり駅近が一番の評価項目になるんでしょうか。

リセールで考えると評価軸は多々あるけど、立地が重要。
ここは環境は良いけど駅徒歩5分以上だから、そこまで駅近とは言わないかと。
芦花公園駅徒歩10分圏内なら他にも多々選択肢はあるだろうし。

世田谷区内京王線沿線で見ると、上にも出てきている烏山のグローリオは駅徒歩3分、
桜上水のガーデンズも駅徒歩3分と駅近大規模物件はいくつかありますし、
この２物件のように駅ＮＯ．１物件ならばリセールも楽でしょう。

ここがNo.1です。No.1のメダルを授与され、ウェッブに掲げ、勇者の雄叫びを上げていました。

NO.1のメダルって何ですか？

三物件とも見ましたが立地はここがナンバーワンでしょう。ここには駅五分超のハンディ（？）を補って余りある抜群の環境があります。よってリセールも問題なし。投資物件としてみるのはどうかと思いますが。ナンバーワンのメダルの件は私はよく知りませんしどうでもいいかと。

第2期3次販売が来週末で、販売戸数は5戸。仮に全部成約したとして、これまでの合計成約住戸は120戸弱。まだあと270戸前後残る。仮に秋冬の第3次販売で40戸販売するとしても、1月の竣工時には総戸数の約6割にあたる230戸前後が残る計算。グローリオ以来の記憶と記録に残る物件になる予感。

確かに投資物件というよりは終の住処的なマンションですよね。
仕方なく引越しの必要があった時に、リセール出来る可能性が高いのはありがたい判断基準です。

リセール抜群だと思います。まず、駅近。そして、都会とは思えない静寂の悦び。そしてそして、ホテルライクのセレブな生活。

数字だけ聞くとあんま売れてないみたいだし、そろそろ値引き頼むわ！あと800万安くしてくれるなら、消去法で買ってもいいのに。

リセール抜群は心強いですね。

これだけ販売苦戦してたらリセール時に新築分譲住戸がまだ残ってるなんてこともありえる話。

>>1566 匿名さん
リセール可能は全戸完売後の話ですね。完売されていない時にリセールとなれば、中古購入者は何かあるのではないかと疑心暗鬼になりそうで心配です。まずは値下げしないで完売してほしいものです。そうでなければ早期購入者に著しく不利になりますからね。いずれにせよ、立地は緑豊かで申し分ないがランドブラン専用部の安普請が返す返すも残念です。エントランスは豪華なのが何ともアンバランスですが。

現実的に考えて、今のペースだと値下げしないで売り切るとすればあと3-4年はかかりますね。東京オリンピックが終わってもまだ残っている計算になります。

>>1564 匿名さん

新築でこんなに売れないのに、中古ならもっと値を下げないと厳しいでしょ
永住なら良いけど売却の可能性あるならやめた方がいいよ

>>1570 匿名さん

こもっとも。(笑)

オリンピック終わったら、どこも値崩れしそうだよ
いまでも世田谷は人気なくて売れてないマンションたくさんあるでしょ 心配

中古で売れそうという根拠を知りたいです。再開発予定あるとか？

マンションスレで良い評価されてる物件ってありますか？

いつのまにか３分の１まで済んだのですね。不動産に掘り出し物無しと聞きますが、転売できる価格ならプロが買ってしまって一般人は買えないですね。住みたい家庭が納得して決めているように見えますので、地道に販売されていくように思います。（でも、エントランスから離れて学校に近い棟は割安な価格になるのでしょうか。子育て世代が４月からの新学期に備えて動き出す時期になってきましたので、販売が加速するのか注目してます。）

マンションバブルの高値の時期に買うべきか迷いますよね
オリンピック後に相場がどうなるか待てるなら待ちたいかな

グローリオの例を見れば分かりますが、新築分譲時に売れないマンションで何が起きるか。まず、新築分譲価格が値下げ（値引き）されます。その結果、第1期等の販売初期で購入した方々と値下げ後に購入した方々との間に価格の歪みが生じる。この歪みはリセール時にも当然反映されます。すなわち販売初期に購入した方々は相当価格を下げないとリセールが難しい状況になります。
当たり前ですが、新築時に売れない（人気のない）マンションは再開発や特殊要因がない限り、リセール時にも概して不人気で苦労しますよ。

中古で高く売れそうだという根拠を教えて下さい。

グローリオの悲劇
https://blogs.yahoo.co.jp/yaj123456/13601747.html
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1460

先日、タクシーを利用しました。タクシーさんは気さくで話好き。セレブを乗せたことから始まり、セレブの邸宅、セレブマンションの話に及び、ついには、ここの話で大盛り上がりしました。タクシーさん、ここを大絶賛。聞くところによると、弟さんが工務店を経営していて、業界に精通しているそうです。弟さんの影響で、タクシーさんも建築にお詳しいようです。タクシーさん曰く、「毎日の仕事が忙しくて、どうせこんなに忙しいなら、米国か欧州主要国の外交官か、国際弁護士か、最先端の再生医療の研究者か、財務省か経産省の事務次官か、警察庁長官か警視総監か、有名建築家にでもなればよかったよ。」 そんなタクシーさんが大絶賛です、ここ。私はここを買いましたとは言いませんでしたが、私の選択が正しかったわけで、すごく嬉しかったのは言うまでもありません。

梁を貫通してエアコン用のスリーブを設けることは普通ないから、ここのように巨大な梁が室内にあると、エアコンの室内配管が悪目立ちしてみっともない。HPのモデルルーム写真でも容易に確認できるので、他物件と比較してみると良い。

>>1580 匿名さん
タクシードライバーで忙しいのであれば素晴らしいことではないですか。職業に貴賎無し。何を仰りたいのか焦点がはっきりしていないようです。具体的には何を大絶賛されていたのでしょうか？参考にさせて頂きます。

>>1581 匿名さん

判断基準がしょぼい。

公式HPに住宅ライターの“第三者目線”レポートが新たに追加されていますが、ツッコミどころ満載です。
http://sonouchi.jp/roka/archives/24?nolink

まず、ランドプランに関してA～Jの10棟がバランスよく配置されているとあるが、見れば見るほどF・G棟は戸数稼ぎでいらない。あと、敷地面積の約半分が空地でゆとりがあると評してるけど、そもそもこれだけ広い敷地面積なんだから空地率は60%近くあっても良かったわけで、なおかつその半分の空地もほとんど駐車場と駐輪場で消費されていて、ゆとりは皆無。最後に、B棟とH棟、C棟とJ棟の棟間距離が約16.7mで距離が保たれているとあるけど、写真からも分かるように圧迫感が半端ない。

こんな広告目的の記事をライターに書かせる金があるなら、専有部仕様を少しでも上げて本当の意味での「第三者目線」での良質な口コミを集めようとしなかったデベの戦略ミスだなと感じる。

何書かれるかわからないわけだし、第三者目線で自由に評論させるなんて、普通のデベはやりたがらない。しかし、ここのデベは果敢にもやってのけた。デベに大いなる好感が持てる。安心して購入できる。

激しい同意だ。

デベさん相当の自信があるんでしょうね。

だからこそ、ご自由になんでも書いてもいーよ、ってーことになる。

売れてないというネガレスが多数ありますが、実際に見に行かれたら、A,B,C,I棟がだいぶ売れ進んでいて異なる印象を受ける気がします。
これから販売のD,Fは選択肢が豊富でしょうけど、棟の希望があるなら早めの検討が必要かと。（これからがギャラリー訪問に良いとありますが本気ならば遅いような。）
不動産バブル期とはいえ周辺環境は高評価ですから、投資検討よりも10年居住で資産保有リスクは許容内ではないでしょうか。

中古が高く売れそうだと言うのは根拠のない話だとわかりました。

安易にポジティブな噂作りは、印象悪いです。

グローリオの悲劇再来の可能性はかなり高いでしょうが、ポジティブに考えればもうしばらくこの地にマンションを作ろうという大手デベは無いでしょうから、なんだかんだこの地にマンションを探している人の受け皿にはなるのではないでしょうか。

A,B,C,I棟はデベからすれば売りやすい棟だから先に売っているだけで、むしろこの4棟が売れないと他の棟は全く売れないです。ただ、I棟の低層階は前面の低層住宅との距離が近く圧迫感がある上に道路対角線にあるマンションの影響で昼以降は日陰になる為、全く販売出来ていない。販売中のE棟も南東向きで前面が中学校の為、永久眺望が確約されているので本来であればこの段階で全戸供給してても良いはずなのに、成約したのは数戸のみ。
その結果、販売中のA,B,C,E,I棟の合計約260戸の半分以下しか成約していない。ネガレスとかではなく数字が結果を物語っています。売れていないのが現実です。

E棟がまだ販売が進んでいないなら子育て世代はなお一見の価値ありですね。エントランスからでなく学校側からも出入りできるようですし、小中9年間徒歩2分内の環境はある意味すごいです。バディも含めると10年超の子育て環境への投資ですね。

>>1591 検討板ユーザーさん

本当に検討者なら学校側からは出入り出来ないの知ってるはずですが…

>>1592 匿名さん
歩行者は出来ると聞きましたけど。

烏山南住宅の敷地が広いから、いずれ建て替え
駅から下ってくるとなんとなく圧迫される感じかな

京王線高架工事が終わって駅北側が整備されると
当然富士見ヶ丘までの環八抜け道で交通量は増える

２点は将来の予測として鑑みたほうが良いかな

京王線は高架にしても、複々線じゃないから混雑変わらない…踏み切り事故はなくなるけどね
明大前がボトルネックになってますよね

西向き住戸最高！

道路に面しているが、交通量は少ないから交通騒音に悩まされる心配もない。排気ガスで洗濯物が汚れる心配もない。

永久に建物が立つ心配がない。日当たりが永遠に確保される。

女の評論家が推しているが、その卓越した見解に反論の余地がない。

>>1596 匿名さん
女性の方が、敷地と日照についてコメントされています。モデルルームのフオレストコートの模型ではABC棟の写真が映されていますが、DEFGの各棟の写真が無く、コメントがありません。EFGの配置及び日照についてついて正直な第三者の見解の開示をお願いしたいものです。今後専用部の設備仕様について掲載されると思いますが、ここでどの様なコメントをするのか注視して参りたいと思います。

>>1596 匿名さん
西向きは朝から午後にかけての太陽光を享受できません。また西日が強烈にきついことは芦花公園駅寄りの高級介護施設の道路沿いの住居が簾をかけている事でわかります。交通量もそんなに多くはないと思いますが、やはり南向き南東向きが落ちつくでしょう！

こちらの物件、駐車場は地上ですか？
Dグラフォートみたいに地下だったら良いのですけど。

その女も高江プロも住宅評論の雄。こんな勇者が大絶賛。トップスリーのデベの共演がなせるワザであり、大絶賛は当たり前と言えば当たり前であるが、眼光鋭い辛口評論家を猫にまたたびよろしくまったりさせるなんて、かっこいいぞデベ。