蘆花公園 ザ・レジデンス

プラウド蘆花公園の近くですね。

駅からの道が狭いだよなあ、このあたり。

こんな大規模マンションつくって、売れるの？

駅はマイナーだけど、売主はメジャー。安心は安心か。

ここもハセコウ、ですか。

桜上水で大規模マンションの需要はかなり満たされたはず。

価格もさることながら、いまの市況でさばけるの？

ここは高くてもソコソコ売れると思います。周りの雰囲気良いし、スーパーも、芦花公園も、学校も近い。欠点は外食の選択が少ない位でしょうか。

京王線沿線、そんな需要があるんですか？

>>4
外食は烏山ですね。

芦花公園、千歳烏山、八幡山と3駅が徒歩圏なので、外食も普段の買い物も意外と選択肢あるエリアです。

芦花公園の駅力の低さを考えると価値なしかな。
通勤時間帯の京王線は地獄だし。
千歳烏山は東京テラスと駅前の新築大型マンションで乗客数が既に異常だから使えない。
電車同様、芦花小学校も大型マンションが2つもできてパンクするのでは？

東急、小田急、京王、それぞれ好き嫌いはあるでしょうが
街力、駅力とともに、あと勤務、通学先で自ずと決まってくる

京王線はついこの前の冬の大雪で尋常じゃない混雑と混乱ぶりが繰り返しテレビで映されたので、イメージは良くはないですね

開かずの踏切もね

先日現地を見にいきました。芦花公園の駅からのアプローチは緑が多く、素敵な街並みでした。周辺も高級マンションや戸建てが多いところです。わが家は3LDKが希望ですが、8000万くらいなら、前向きに検討したいです。情報交換お願いします！

>>12 営業の方は入ってこないでください。３ＬＤＫで8000万円？？あり得ないですよ(笑)

８０００万？　東横、田園都市線の話ですか？

仕様にもよりますが、75m2 8000万だったら悪く無いですね。ファミリーで住むには良い場所だと思います。

桜上水より高い！？

セコムが絡むと余り良いことないですね。。
歴史的な惨敗を喫したグローリオ芦花公園、駅近徒歩3分なのに竣工後で1割程度売れ残るＰＨ千歳烏山、、
さて、今回は？？

familyで住むことを条件にしたときには、本当に様々な要素が関係してくると感じます。
このあたりは、立地条件など、周囲の環境も決して無視できないでしょう。
後は、購入される方が何を重視されているのか、ということでしょうか。

過疎ってますね。。
しかし総戸数389戸に対して駐車場が実質140台分しかない。。
無理やり389戸も建て過ぎなんですよ、三菱さん。
もう少し中庭や駐車場・駐輪場の場所を確保して欲しいですねえ。

>>19
ファミリー層からしてみると、駐車場はまだしも駐輪場位は大したスペースでもないですし、もうちょっと作ってほしかったです。

ここは本当に静かな場所です。こんな場所もうないかも。野村、三菱の物件なんてまずないわ。新宿も直ぐだし通勤も混みませんよ。でもね、値段は本気でこのくらいかも。80平米で8000万円くらい。材料費は数年前よりかなり上がってますよ。近所のプラウドも知ってるけどここと同じくらいじゃないかな。

80平米は8500万はするでしょうね。周囲の環境はかなり恵まれてるので、買えるなら欲しいです。買えませんが。

桜上水を見てきましたが、とても素敵だった。高級感があり上手に建てるのだなと。今回は三菱も参画しますからそれ以上に素晴らしくなるんじゃないかな。大手デベロッパーは安心だし、でもゼネコンは長谷工でファミリー向けの大手だよね。ただ長谷工じゃないほうが本当はいいよね。桜上水のように大手のゼネコンな方がよかった。この差はグレードとか後のケアに関わるからね。ま、土地が気に入れば選択の余地はないけど大切な一因だと思う。

道は狭くないよ全然！駅からの道は平坦でまっすぐいけばマンションにつくし、電柱がないから街並みはきれいだし。
なんといっても芦花公園駅も近い上に準特急が停まる千歳烏山まで近いということ。桜の遊歩道を歩き、横の高級マンションを眺めながらいく良い道です。
これから建てられる二棟のマンションの間にある遊歩道もキレイになるだろうし。この土地は元々ゴルフ場とそのオーナーが自宅で持っていたもの。芦花公園の横のマンションのモデルルームはここに建てたくらい素敵な場所。

ゴルフ打ちっぱなしがなくなったのはかなり悲しいが、素敵なマンションが建つといいですね。
千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢は、駅間がかなり近いので、生活圏は広いですね。車があれば小田急線沿線もすぐ行けますしね。

芦花公園は、千歳烏山の「植民地化」していますが（特に準特急が千歳烏山に泊まるようになって以降さらに）、
同じく千歳烏山の「植民地」である千歳烏山からバスで行く他の地域と比較すれば、
絶対的優位性があります。
なにしろ京王線の駅がありますから。
それに、八幡山、上北沢、桜上水のように、
繁華街が近くにない地域の人は不便に感じる場合があるそうです。
その点、芦花公園は、千歳烏山の商店街を使えるので便利です。

ともかく、よいマンションが建って、よい住民の方が来て下さることを祈っています。

この立地にスケールの大きさ、三菱・野村・セコムのＪＶを考えると坪３３０は余裕で超えてくるだろうね。
世田谷区内でこれだけまとまった土地って桜上水ガーデンズ以来なので、楽しみ。
惜しむらくは、長谷工が施工すること。
桜上水のように清水・大林ＪＶとはいかないまでも、せめて準大手は使わないと。

この近辺の大型マンション需要は桜上水ガーデンズとパークハウス千歳烏山グローリオで落ち着いたでしょ。
芦花公園の駅力の低さ、不便さ、隣の小中学校の騒音問題も考えると、上記２物件より大幅に価格を下げないと買い手はつかない。
マンション史に残る失敗物件と言われたグローリオ芦花公園の二の舞になるだろうね…
リセールと生活利便を考えているなら今のうちにパークハウス千歳烏山グローリオの残り物件を買った方がいい気がする。

>>28
この近辺は確かに供給過剰だと思いますが、グローリオとこことでは、立地や雰囲気は全然違いますよ。

小中学校に面する住戸はほんの数個だし、グランドには一切面していない。図面見たことあるの？
不便さなら桜上水の方が上じゃないかな？烏山は直ぐだし、何をもって不便かはひとそれぞれじゃないかな。

私も道が狭いとの印象を受けます。西側の道は交通量の多さに比して狭く、線路周辺で混雑しているし、南の芦花公園西の三叉路の辺りで特に狭くて、歩行者はもちろんクルマを運転していても怖いです。更に東側の環八方面は狭わいで、入り込むのが躊躇される位です。

烏山川沿いなので洪水ハザードマップに色がついてますね。

土地条件図を見ても、台地ではなく、川によって土砂が堆積して成り立った土地のようですが、地盤は大丈夫でしょうか。

>>31
みんな普通に運転してるけどね。狭いとこもあるけど、世田谷はこんなとこ多いよね。環八にも中央道、東名高速にも出やすいね！

>>32
二子玉じゃないんだから心配してもね。ここら辺は強固だときくよ。

地盤は基本的に心配ないと思いますが。
ただ、周辺に比べて、明らかに低い立地であるのは間違いないですよね。
マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作るでしょうから、水害の心配はないと思います。

このスレって少しでもマイナス要素の書き込みがあると間髪入れずにそれを打ち消そうとするレスがあるね。なんか気持ち悪い。

>35
>マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作る

グローリオ芦花公園で話題になったアレ、ここでも作るのですか。水害時は物件内のみならず周辺で溢れたキチャナイ水をマンション下の貯留槽に引き受けるのに、メンテナンス費用は管理組合＝住民が負担してくれるという、近隣には嬉しい太っ腹なアレですよね。

≫36
本当、デベは書き込み止めて欲しい。

≫30
なんであなたは図面をご存知なんですか？(笑)
まあ知ってる人は知っていますが、あなたがご存知な理由を教えて下さい。

芦花公園プロジェクトの立て札が出る前からパークハウス千歳烏山は販売されてたが、結果まだ売れ残っているといつ事実から察するに、潜在的な購買者は少ないのでしょう。

２年前に分譲（竣工完売）の桜上水ガーデンズが坪３３０万円、
１年前から分譲（竣工済み＆残戸アリ）のパークハウス千歳烏山グローリオが坪３２０万円、
そして世紀の大失敗に終わったグローリオ蘆花公園（2009年竣工）の中古売り出しが坪２５０万円。
昨今の建築費急騰を考慮に入れて、ここの個人的予想は坪平均３１５万円かと。
烏山のパークハウスの完売に時間がかかっている以上、三菱とセコムも無茶な値付けはしないんじゃないかな。

>>38
お詳しいので近所の方かと思いました。近隣には住戸の図面が配布されましたよ。

>>36
どんな意見があってもいいのでは？

グローリオ芦花公園と言えば、駅側のエントランス目の前にラブホテルがありましたね。今でもあるのかな。駅の反対側とは言え徒歩圏にそんな施設が建つエリアって、風紀面や教育上どう思われますか。

桜上水ガーデンズは地下駐車場。あれは素晴らしいと思います。こちらは、、台数も少ないし、残念としか言いようがない。。

今朝の日経で住不・三井不が揃って最高益更新ですと。
資源高？人件費高騰？ふざんけんなって思うのは私だけ？？
販売価格を上げ、全部自己の利益としてenjoyする。。これはあかんよ。消費者はバカじゃない。

随分極端な意見だね。ここでは完全にスレ違いだけど、大手不動産の最高益は、旺盛なオフィス需要による賃料収入の増加が主だよ。スミフでも営業利益の3分の2は不動産賃料に起因するもので、販売によるのは4分の1位な筈。

そもそも原価の高騰で販売価格が上がったら、それに比してマージンとしての利益の絶対額が増えるのは当たり前。客が値上がりについて来れて売れていた時期なら尚更。それとも、販売側が利益を削って原価上昇分を被れとでも？そんなナイーブなこと叫んでるとバカな消費者と言われますよ。

デベがどうこう言う前に、
マンション販売は緻密な事前リサーチと、
需給で成り立っているのだから高いと思ったら買わなきゃいいだけの話。ウチが買うので。

デベを擁護するつもりはサラサラないが、
売れるときに高く売る、
稼げるときに稼ぐ。
これ資本主義の鉄則ね。

>>47
かっこ良い～
因みにご予算は？？

>>47
デベから提示された価格に妥当性があると思いこみ、それを買ってしまうんですね。。
恐ろしすぎる。。
グローリオ芦花公園、プラウドシティ阿佐ヶ谷の惨状はどう分析されていますか？？
緻密な事前リサーチの結果が「適正に」価格に反映され、それが受給バランスの均衡点
なんですよね？？

緻密なリサーチ結果が必ずしも毎回価格にきちんと反映されるとは言ってないでしょ。反映するかしないかはデベ次第。土地の仕入れ、建築資材の調達、販売まではどうしてもタイムラグが生じる以上、当初の想定通りに行かないこともままあるわけで、市況を見ながら価格をコントロールするわけですよ。

あと、話が価格一辺倒になってるけど、買う側としては価格だけ見てどうこうって話ではないと思う。マンションの立地やランドプラン、構造、仕様等を鑑みた上でそれに見合うバリューがあれば周辺相場より多少割高でも買う人は買うよね。逆もしかり。結局は需給で決まる。

グローリオ芦花公園とプラウドシティ阿佐ヶ谷は販売時期が異なるので、一概にここと比較できないでしょう。ひとつ言えるのはどちらももスケールと仕様を盾に相場ちょい上を狙いに行って（グローリオの場合はちょい上というよりかなり上）、結果外した。
ただそれだけの話。

予算は億まで出せるので、あまり糸目はつけていません。個人的にバリューに見合うと思えば高くても買うし、逆に期待以下なら安くても買いません。
まぁ現状は販売HPができたばかりで未公開な部分が多いため、もう少し情報が出てきた段階で精査したいですね。

予算は兆まで出せるので、あまり糸目はつけていません。個人的にバリューに見合うと思えば高くても買うし、逆に期待以下なら安くても買いません。
まぁ現状は販売HPができたばかりで未公開な部分が多いため、もう少し情報が出てきた段階で精査したいですね。

>>53
同感ですね。匿名掲示板とはいえ、公然と「糸目はつけておりません」とは行儀の良い発言ではありませんねえ。
　話は全て上から目線。隣人には絶対なりたくないですね。

54さん
余り相手にしない方が良いですよ。
50の内容とか、誰でも知っているレベルの話ですから。

元はと言えば
>45
のレスが低レベル過ぎたのが一連のキッカケだろ。
それと>51を茶化す>52みたいな輩は論外。

こう言ってはだが、外周区の世田谷で新宿より調布が近い千歳烏山エリアでマンションを購入する意味ってあるのか。
戸建が欲しい人が郊外でいいかと妥協するエリアだと思う。

マンションの利点は金さえ掛ければ戸建てでも実現できるのだから、マンション自体が妥協の産物。妥協してマンションにしても。都心の利便性だけは諦めないか、立地すら妥協してしまうかの違い。

現地を見ればわかりますが、自然環境に恵まれていて、閑静です。
子育てにも向いています。
自然環境がよく、駅から比較的近い両立型のマンションは、あまりないのではないでしょうか。
そこに価値を見出す人が買われればいいと思いますし、
そんなに価値は感じないと思う方は、買わなければいいと思います。

57さんや58さんは、現地見てないでしょう。住宅地としては結構良い街ですよ。

国土地理院の土地条件図を見るまでもなく、周囲より地盤に懸念のある川沿い低地です。戸建てには向かないのか、上流側は川に沿ってずっと団地状の集合住宅が並んでますね。ラブホテル前のグローリオ芦花公園もその並び上にあります。
目の前の道は最近漸く拡幅のめどがついて歩き易くなったかもしれませんが、以前は細くて怖い道でした。

昔から区の北西部の京王線沿線には何とも言えない陰気な印象がある。最近は大雪の時の電車のマヒと駅に入れず雪の中の商店街まで伸びた列に並ぶ通勤客の映像のイメージ。

それでも多摩川沿いの宇奈根や鎌田エリアよりはマシだし、他人の評価を気にしない人には、良いのかもしれません。

≫61
確かに。。
プラウド芦花公園あたりだと少し高台にあるんですけどね。。
ここは少し低地で地盤が心配です。
ハザードマップでも千歳通りとヴェーセント側の通りに色が付いてます。

もともと川があって、田んぼが広がっていた地帯ですよね。
川の北側には、広大なウテナ化粧品の敷地があって。
もともとの地盤が川や田んぼで心配な場合、業者は何らかの対応を取るのではないですかね。
何の対応もせず売るとは考えにくいですが、
何の対応もしないというならば、買いたくないですね。

過去に多数の死者が出た大水害のあった地域ですから、それなりのリスクを踏まえて購入検討された方がいいと思います。

また、近隣でない方は朝のラッシュ時の京王線に一度乗ってみてから検討されることをお薦めします。
東西線と並ぶかそれ以上のひどい混雑ぶりです。
潰される、なんてレベルじゃありませんよ。

65さんの「過去に多数の死者が出た大水害のあった地域」というのは衝撃的でした。
私の一族は戦前からこの地域に住んでいますが、そんなことを聞いたことはないですね。
大水害があったのはいつごろの話ですか。
ご教示ください。
あの細い川が氾濫して、どうやって人が死ぬのか興味津々です。

>>過去に多数の死者が出た大水害のあった地域ですから、

私も近隣住民ですが、聞いた事がないのです。この辺りがまだ人口が少なかった時代に、そんな被害が出るはずもないですし、人口が増えた辺りからは、我が家は近隣住人ですが、全く聞いた事ありません。

水害はないよ。ここにずっと済んでるけど。そもそも河はないし、水はけが悪かったことなんてないけどね。
芦花公園は各駅だから、特急とかと比べちゃダメ。新宿までなんてすぐだしね。そりゃ朝だからどの路線だって混むのは混むよな。

近所だから除いてみたけどひどいこと書かれてるね。
このサイトの類いはどこのマンションもそういう輩がいるね。

プラウドもそうだけど、ある程度の金額だから住人のレベルはいいはず。期待しています！

川はあるでしょ。ものすごくものすごく細いのが。
でも、工事して、実質的にはたしかに、地下化していますよね。
大昔ははっきり見えましたよ。
ただ、あまりに細くて「、川と呼ぶ価値があるかといえば、著しく疑問なほど細かったのはたしかです。
それから、65さんは、通勤電車で潰される」などとおっしゃっていますが、
それほどひどくはないと思いますが。
通勤時間帯の微妙な差にもよりますが、
ともかく、65さんは、悪意のあるデマのような気がしますね。
暗い欲望ですね。

こうした掲示板にデマ、ニセ情報を書き込む方は結構いると思いますが、
どういう心理でそんなことをやるのでしょうか。
愉快犯なのでしょうか。
自分には手に入らないマンションなので、嫉妬心なのでしょうか。
どちらにしても迷惑です。
意味のある議論をしたいです。

世田谷区の洪水ハザードマップに色が塗られているのに水害はないと断言されてもね。さすがに死者が出たとは聞いたことなかったけど、烏山川が氾濫の歴史を有していたのは事実。世田谷区の浸水実績図をネットで見れば、この物件上ではないけど、ここの上流と下流の各所で過去10年以内に浸水被害が発生していたことが分かる。暗渠化されていても必ずしも安心できないのは、数年前の大雨時に暗渠の蛇崩川周辺の弦巻や上馬で床下浸水や道路冠水したことを見ても明らか。

このあたりの烏山川に「氾濫」というほどのことが起きていたかは、信じがたいですね。
たしかに、浸水被害はあったようですが、「低地のしかも何ら対策をとっていなかったところ」で浸水被害があったのだと思います。烏山川とはもちろん無関係。
集中豪雨などが喧伝される昨今、まともな分譲会社は、低地の場合、それなりの対策をとると聞いたことがあります。
というか、対策を取らずに、簡単に水害が起きたら、分譲会社のブランドが傷つくのではないでしょうか。
近隣住民として、ここにいいマンションができることを期待していたのですが、
この掲示板で議論すると、バカバカしくなってきました。
購入検討をなさっている方は、この掲示板は参考程度になさるとよいと思います。

玉石混交ですからね。　　時には2チャンネルや便所の落書きレベルの投稿もあります。
見極めるのも、マンション購入者に必要な資質だと思います。
このあたりでは、ビンテージマンションと言えるかわかりませんが、プレステージの
存在が大きいですね。　　最大２００平米の部屋があるみたいです。

芦花公園プレスティージュの一番広い部屋は、たぶん、238平米だと思います。
全戸平均は116平米です。
値段が下がらないのがビンテージマンションの基準だとしてら、明らかに失格のマンションですが。
バブル期に作られており、作りはたしかに豪華ですね。
今は、斜め横のガーデンシティの工事現場を上から見下ろせます。

ttp://www.geocities.jp/peepooblue/takisaka2.html
「昔は大雨が降ると、烏山川の氾濫でちょっとした湖ができたというほどの水害多発地帯」とあるように、芦花公園八幡山一帯は文字通り氾濫してた。
今は暗渠化されて地下に隠れてるから表からは見えないだけ。

度を超えたネガティブ意見はともかく、ネガティブな意見交換も購入検討者には有益だから歓迎だけどなあ。
むしろアンチやネガティブな意見を必死にもみ消そうとする営業と思しき書き込みは不要。

「昔は」という言い方をしたら何とでもいえるのでしょ。「昔はマンモスがいました」「昔は恐竜が住んでました」「昔は火山灰で覆い尽くされていました」「昔は海の底でした」などなど、昔の話をしたらきりがない。ここは低地だから、何らかの対応策を取らないと買いたくない、とだれでも思うでしょう。それ以下でもそれ以上でもない。水害で人が死んだとかウソを書き込んだり、大昔の水害の話を持ち出した必死になるのはライバル業者の営業じゃないかと疑うね。

どちらも相手が「必死」ってことにしたいんだねw

でも必死になればなるほど見苦しくなる定めなのはポジの方だよな。検討者に対しても逆効果なんだろうけど、悲しいかな気づいていないのも常。

氾濫したのは駅の北側の甲州街道のほうでしょ？
セコムの開拓したグローリオ芦花公園とか、元々水害地域じゃないかな。だから施工も高かったんだろうか。


南側は水害はない。個人のお宅で地下ガレージが、立地と関係なく構造上の問題で浸水したとかそんなレベルだけでしょ。

低地とか言いだしたら下町は壊滅ですけどね

ここは、そのグローリオ芦花公園から見て烏山川の下流沿いなんだけどね。まあ、浸水被害は絶対的な標高の高さより、周囲より低くて豪雨の時に水が集まりやすいところで起きるからね。

他はともかく、ガスタンクは近いので、南向の住居はかなり気になるでしょうね。なるべく東寄りを希望したいところ。

間違えた、西寄り。

ガスタンクとの距離は１００mくらいだからね。

>>86
百メートルーーー！？？そんなわけないから！もう嘘はやめて。

>>82
もう失礼すぎるからおやめなさい…。

１００mは大げさにしても、すぐ近くなのは間違いない

部屋によっては、嫌でも目に入るでしょうね。

>>89
距離図ったことあるの？500メートルしか離れてないわけないじゃん！googleで確認してごらんよ。浅はかすぎ。しつれいすぎだよ、みんな。

マンション営業って日本語が不自由な人が多いのかな。
「軽く500メートルは離れている」と「500メートルしか離れていない」では全く別の意味になりますよ。

ガスタンクシティって周辺人はガスタンクが沢山あるんですか？
そういうガスタンクばかりな風景も夜になるとちょっと神秘的な夜景が楽しめたりとかするんでしょうかね。
そういう写真集とかもありますからね。
あと芦花公園って綺麗な公園ですか？

>>97
それはマンションや公園と反対側の千歳台側ですね。小田急線と京王線の中間辺りかな。

ガスタンク世田谷100景にもなってますよね
夜、月夜に照らされてきれいに見えるときもありますよ

近所に住んでますが、この距離で視覚に入れば、気になると思いますよ。ただ、真正面にはならない感じもするので、部屋によっては視覚に入らないかもしれないですね。

>>94
重箱のすみとはこのことだね

>>101
ん？94に同意していると理解していい？違うなら、前後の文脈見えてる？
日本語の不自由な93がケチつけたから諭しただけでしょ。
国語も満足にできない奴が他人を「浅はか」呼ばわりとは片腹痛い。

≫102
確かに(笑)
101さんの指摘は全く前後の流れを読めてないし、見当違い。

みんな本来のこのサイトの趣旨を把握しないと、はじめてみたけど悲しくなった。どうでもいいこと書きすぎですね。
セコムの反対派でもいるとしても、ここで書かなくてもいいのに。真面目に質問しようと思いましたが止めます

価格次第かな。

芦花公園は大型公園が近いというメリットはあるけれど駅力があまりに乏しい。
千歳烏山は商店街のダイヤスタンプが有名というだけで、商店街自体はとても使い勝手が悪い。
しかも駅ビルがないのは致命的。
外食できる店は限られてるし、烏山はスタバ、マック、ミスドもない。

駅から少し離れると閑静な住宅街で住みやすい地域だとは思うけれど、それはこの物件と関係ないしw

三菱プラウドセコムというネームブランドと、セコムの過剰なまでの不必要なセキュリティシステムだけで高価格設定になるとしたら買い手はつかないと思う。
世田谷区の中でも下町風の雰囲気だし、高所得層で世田谷ブランドにこだわる人はまずこの地域は選ばないでしょ。

芦花公園駅からこのマンションまでの道は歩道もあって個人商店が少ないので下町風ではないですよ。
二つのスーパー（成城石井とサミット）と、緑豊かで門番（警備員？）のいるマンションや世田谷文学館、スポーツクラブなどがあります。
下町風どころか、ゆったり＆あっさりした印象ですね。
もう少し個人商店があってもいいくらい。

セコムの反対派って何？
なんかやらかした？

>>106
同感ですね。
デベは桜上水をベンチマークとしていると思いますが、不動産としての価値は環八の内側・外側で全然違ってくると思います。
桜上水・ＰＨ千歳烏山よりも地力（低地である点を含む）・駅力で劣り、落ち着いた環境（但しガスタンク眺望）という点でのみ両者に勝っているというところでしょうか。。（その分当然駅遠にはなりますが、、）

ランドプランも見ましたが、結構ぎっちり建てますよね。。
中庭的なゆとりはないし、駐車場も少ない。

価格次第でしょうが、桜上水・ＰＨ千歳烏山よりは下げないと売れないでしょうね。。

近隣在住です。店は千歳烏山駅の方が圧倒的に多いけれど、住むのであれば芦花公園駅の方がよいと思います。特にマンション周辺は緑が多い閑静な住宅街です。またスーパーはあるし、外食をしたいのであれば、千歳烏山商店街まで徒歩10分程度です。通勤に関しても京王線で新宿まで20分足らず。メチャ混みではないですよ。

いやいや、嘘はいけない。
あれをめっちゃ混んでる、と言うんです。

あからさまな営業さんの書き込みがひどいですね。
残念です。

京王線のラッシュ時の混み方はひどいですよ。
私はあばらを骨折したこともあります。
大袈裟と思われるなら、実際に乗ってみて体感されてから検討するのが一番かと。

芦花公園駅からの各停ですよ。本が読める位の混雑で20分間足らず。そんなにキツイでしょうか？

各停だと乗換案内で調べても25分はかかるよ。
なんだかんだ朝のノロノロ運転に巻き込まれて30分だね。
あの混雑っぷりの中、わざわざ本読まなくても良いじゃんって思う。

あばら骨…。もういわれのないことばかりやめましょう。
各駅はそんなに混まないからね、マジで。

芦花公園駅周辺の病院事情ってどうですか？
調べたら駅の反対側の芦花眼科しか見当たらなかったんですが…
小児科、歯科、内科、皮膚科は千歳烏山まで行かないとないでしょうか？

>>121 マンション検討中さん

芦花公園近隣住民で、なおかつ国領は用事があってよく行きます。学校は芦花公園の方がマシな感じです。お子さんがいらっしゃらなければどちらもありと思いますが。また世田谷区と調布の予算も色々考えて世田谷区に軍配です。
国領も便利は便利なんですけど、団地も多いです。

>>122さん

病院は、やはり千歳烏山や仙川の方が充実してます。車や電車など使うとどこも生活圏内ですが、徒歩では病院は芦花公園駅近辺は充実していません。

千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢区間は本当に駅間が近いので、自転車で結構事足りますよ。

ここいいですね〜。間取りプランも気に入りました。
狭い部屋をいくつも作る最近のマンションにうんざりしてたので。

パークハウス千歳烏山グローリオやめといてよかった。。。

価格はカナリお高いでしょうね〜

ここは千歳烏山のパークハウスグローリオより高いと思います。現在、残っている部屋のモデルルームに行きましたが営業さんもおっしゃってました。
ここは治安が良く、おかしな外国人はみたことがありません。
子供はいないので学区のことはわかりません。

≫126
営業はそう言うでしょうね。
ただでさえ値付けを間違って売れ残ってるんですから。
ここよりも安くなりますよ！とは言わないでしょ(笑)
私も真剣に検討していますが、千歳烏山よりも高ければ買わない。冷静に判断して、後で高値掴みしてしまったことを後悔しそうなので。。
消費者は企業ではないので、建築コスト上昇の余波を一定程度以上は受け止め切れないよ。。

全体的に拝見して住むのには申し分ない環境かなとは思いました。
家族で住むことを考えるとこのくらいの環境が一番住みやすいと思います。

何よりも夜間は静かで過ごしやすそうですし、通勤の面を考えてもそこまで不便ではなさそうに思いました。
ちなみに、URは案外家賃も高く、審査も厳しい方なので住む方は変な方は少ないと思いますよ

ネガレスはしたくないですが、同学区域に都営団地もあります。現在建て替え中です。
うちの子供達が小学生の頃は、都営も老人が多く子供は少なく、また変わった人は子育て世帯はほとんどいませんでしたが、大型の都営もあるにはあります。

国領に比べると全体的な収入層は断然高いと思います。国領の裏側の住民層は全然知らないと分かりにくいですが、1度気づくと、表向きとはちょっと違う住民層があります。芦花公園はカバーするだけの富裕層も多いです。

近隣のURは家賃も高い上に審査もかなり厳しいですよ。

ここのターゲット(ボリュームゾーン)の方の年収・金融資産はどの程度でしょうか？？
1LDKもあるようですが、それは除外したとして、平均的な3LDKの購買層でどの程度かと。。

とりあえず、近くのURは安心できそうかな
間取りのプランに関してはゆったりとした広さになっていますしリビングが広く家族で住むにはいい方かなと思いました
少し足を延ばせば千歳烏山駅も利用できるとあって両方の駅を利用できるというのはなかなかいいなと思います。
大規模マンションができることによって朝の通勤は少し混雑しているのはマイナスになってしまうでしょうけど。

芦花公園駅周辺の子育て事情ってどうですか？

・待機児童が多い
・小児科が遠い
・近所に各種病院がない
・近隣で習い事をできる所が少ない（選択肢も少ない）
・学校が荒れている（学級崩壊など）

↑ネットで調べると子育て環境はあまりよくない印象なので実情を知りたいです。

芦花小学校と芦花中学校が数少ない公立の小中一貫校の為、小学校があえて中学受験に非協力的とも聞いたんですが実際どうなんでしょうか？

内科は高橋内科で決まり。三人も先生がいて、みんなしっかりしている。循環器、呼吸器の専門家がいる。
蘆花眼科、平井皮膚科、などもしっかり。
耳鼻科は、八幡山の井上先生。
胃・大腸の内視鏡なら、八幡山のあべ先生。
千歳烏山の医者はものすごく混んで、そのため、医者の感じがものすごく悪い。
患者の顔を覚えない。
しかし、芦花公園、八幡山では、覚えてもらえる。
感じもよい。

補足です。
世田谷ホームケアクリニックという、ガーデンシティのすぐ近くは、泌尿器科の専門医が、
丁寧に見てくれます。
訪問介護が専門で先生がいない時が多いですが。
総合病院はまともなのが近くにないですが、そもそも、まともな総合病院がある立地が限られる。
総合病院がある立地でかつマンションにとっていい立地であるところなど、東京中探しても、ほとんどないはず。
杏林大学病院は、科によってはすごく信頼できる。
関東中央病院も信頼性が高い。
杏林、関東中央は距離があるが、この程度はやむを得ないと考えるしかないと思う。

さらなる補足。
医者が絶対に行きたくない病院は「一人の医者がものすごく多くの科を診察すると掲げている病院」です。
もし、そういうものが芦花公園にあったら、絶対に行かない方がいい。
薬漬けにされる。
被害者多数。

ここ、過疎ってますね。。
京王線沿いはプラウド上北沢、クラッシーハウス上北沢、パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズで大量の需要を消化した後の物件は惨敗の様相を呈してますね。。

デベさん、どんな戦いになるか楽しみですね(笑)
根付けは慎重に。火傷しますぜ。

まあ、今の段階で語れることって多くないですから
出てき来ている情報が少ないです
まだ資料請求しかできなくて。
公式サイトはやっと間取りがちょこっと出てくるようになった。

モデルルームが開けばまた盛り上がってくるとは思いますが、
いつくらいにできる予定なんでしょうか。
11月下旬に販売だからまだまだ先だろうなぁ。

世田谷百景をどうぞ。

http://www.geocities.jp/the_traveler_of_wind/setagaya/s100k/031_040/03...

ここに図面やここに至るまでの経緯が記されてます。
http://roka-park-golf-site.blog.jp
ご参考まで

ここに389戸の家ができるってかなり環境が変わってくるのだろうなぁと思いました。
もともとあった建物をGOOGLE MAPで見たのですが、
前の建物の時もそこまで緑が多い、という感じではなかったのかな？
マンションがどれだけの植樹をするのかなぁということで、
大きな建物ができた時の威圧感的なものは軽減できるのかもしれないなと感じます。
うまく周りと調整していけるといいですね。

>>143 匿名さん

以前は距離のあるゴルフの打ちっ放しの練習場があり、撮影なんかにもよく使われていましたよ。その隣にあった地主さんの土地かな？一緒に売却したようですね。

ここ場所よくないですか？値段次第では購入したいです。
周辺の中古相場を見てもそんなに高くなさそうですけど。
さらに昨今の円高相場によって資材費用を抑え、予想よりも
易くなりそうな、、
土地は高いときに買っている。

ここはゴルフの練習場だったんですか～。
敷地が15310.83m²と広大なので、どうやってこれほどの土地を確保したのだろうと
不思議でしたが納得しました。
間取りもファミリーに適した広いプラン中心ですし、学校が間近という事もあって
子育てファミリーの入居率が高いかもですね。

確かにこれだけの規模で、建て替えとは違い元の居住者｛地権者｝がいないのは
貴重かもしれません。　　地権者が多いと、新規購入者との間でもめ事が起こりやすい
と話に聞きます。

子育て中のファミリー層がターゲットなら価格設定を低めにしないと難しいよね

3ldk7000万台なら結構売れるでしょうが、8000万台と予想。

149
根拠は？
リーマンショック前に仕込んでたお隣のプラウド芦花公園(第１種低層)でさえそんなにしなかったよ(笑)

しかも桜上水等で需要を刈り取り尽くした後の約400戸をどうやって捌く？
プラウドシティ阿佐ヶ谷のようにならんようにね。

パークハウス千歳烏山が7000万前後だったのにここが8000万じゃ誰も買わないからｗ
どうせグローリオ蘆花公園みたいに大量に売れ残って、最後は2000万円引きの30％OFFになるよ
ここはむしろ6000万円台が妥当

車寄せもあるようだし、外観も含め千歳烏山よりは高級でしょう。安くなって欲しい気持ちは分かりますが。

>>151 匿名さん

>>150 匿名さん
千歳烏山の地所の営業の方が、結構高くなりますって言ってました。

>>149 匿名さん

正しいよ。

プラウド芦花公園は７０平米で7,000万だったからね。一番よい方角の最上階4階は。
ここみたいに低層で余裕のある建物はないね。

この時期より絶対値段は上がってるからここの方が高いかもしれないが大規模なのでわからんな。

154
まだまだ売れ残りのある千歳烏山の営業マンが、「少し待てば、向こうはお買い得ですよ」とでも言うと思った？？

>>156
千歳烏山販売前で、まだ練習場があった頃の話です。
156さんはここを検討中なんでしょうか。手に届く価格になると良いですね。

子育て環境としてはいいし、プラン的にもそうなんだろうなと思いますが、
全体的に物件価格がするな、というような感じなのでしょうか。

若い世代だと親世代の援助もあったりしますから、
どれだけ親世代が出せるかによっては購入は可能なのではないでしょうか。

ただ最近本当に不動産が高くなってきているので
この辺りでこの価格だと厳しいなぁと感じられる人も少なくはないんじゃないかと思います。

>>157
そんな昔の話を、前提なしに書き込みをすること自体どうかと思いますけどね。。

プラウドシティ阿佐ヶ谷の中古(地権者未入居物件？)が早くも出てきましたね。しかも意外と安い。。坪330万を切ってる。
う～ん丸ノ内線徒歩圏内は魅力ですね。

ここらへんは幼稚園の超激戦区で、周辺の私立幼稚園はどこも定員がいっぱいで入れないようです。これから幼稚園に入る年齢のお子様がいる方は幼稚園に入れない覚悟が必要かと思います。

>>161 マンション検討中さん

マンモス幼稚園の芦花幼稚園や佼成や、久我山など、今はなかなか入れないのですか？

芦花小学校もパークハウス千歳烏山の影響で、来年度から学区域外受け入れ拒否校になるのが決定してる。
再来年からは学区域内でも通えない児童も出てくるそうだよ。

大型マンションだとよくある話だけど、近隣の小学校がパンクになると少し離れた小学校が学区指定校になる。
知り合いの子も区がスクールバスを出して、遠くの小学校へバス通学している。

デベさん、桜上水をベンチマークにしたいって聞いてますよ(笑)
しかし長谷工ではスーゼネには勝てんのですよ。
地下駐車時がないと勝てんのですよ。。

小学校、学区内で通えないなんてあるのですか？学区内だから通えるんじゃあないの？と思いますけれども…。
学区目当てで引っ越してくる場合は目論見が外れることもある、ということですか。

保育園が入るのはすごく大変っていうのは知っていましたが幼稚園まで大変だとは…。
プレ保育などに入らせて情報をゲットして、という感じで早め早めに動いていかないと行けないんだろうなぁと思います。

間取りを見ましたけど、心に響きませんでした。

166さんに同意ですね。
スロップシンクもなさそう。。
駐車場も激少ない。。
長谷工だし。
オープンスペースも少なく、無理やり戸数稼いでる感じでゆとりが無い。ランドスクープいけてない。。
書き込みの少なさが売れ行きを暗示してるよね。。
良いのはマンション周囲(外)に緑が大く、静かな点位か。
期待していただけに残念。。
これでは価格が安くても買いたくないよね。。

>>167 匿名さん

私は長谷工という時点でなしかな…。
価格も高すぎだし。

とはいえ、この辺り他にマンションたちそうですかね？

三菱も藤和と合併して三菱地所レジデンスになったらクオリティが下がったね〜
安っぽさが出ちゃってますね。

「世田谷邸宅の頂」を目指すと。長谷工と共に？？

ウェリス世田谷砧みたいな外観(アースカラー)が良かった。。向こうも長谷工だけど(笑)
ウェリスは思ったより値段抑えてきたね。

>>171 匿名さん

砧とは駅距離がずいぶん違うと思います。ここは千歳烏山までもあまりかからないので。

蘆花公園の横にあるオーベル蘆花公園って長谷工たけど、評判はよいですよ。長谷工も最近は高級物件を手掛けるようになったようなので、私はあまり気になりません。

長谷工否定派のかたが多いですね。
エリアは全く異なりますが、ガーデンズ王子なんかは長谷工持ち込み案件にも関わらずBe-Nextが採用されていたり、三次元空間における力の入れようが伺えます。モデルルームを見る限りは長谷工良いかも！と思いました。
ここもBe-Next工法だったら良かったのにな。

長谷工だから検討から外すという意見の方が多いようですが、
昔は低価格帯のマンション専門の施工会社だったんですか？
こちらは三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、
セコムホームライフ株式会社の共同開発ですが、
建築コストの予算があれば高品質なマンションも施工可能と
考えられます？

>>175 匿名さん

174です。建築コストの予算があれば、そもそも長谷工を起用しないかと思います。桜上水ガーデンズのように、スーゼネを起用して優れたランドプラン&仕様にしてほしかったです。

ここがどうか知りませんが、先ず自社で用地を確保してからデベに声を掛けるのが長谷工スタイルです。そうすれば確実に工事を受注できるので。

》176
完全に同意です。
長谷工の技術については素人には分かりませんが、長谷工は二流(以下)であるとの世間の評価が存在します。
デベは一流でも、長谷工が施工したという事実は未来永劫残り続けるんすよね。。
三井・野村等の中古マンションのサイトを見れば分かりますが、施工会社は一流だと必ずその点が強調されることからも、リセールに少なからず影響があるのは明白です。
それなりの価格帯で検討する方はそれなりのデベ・施工会社を嗜好するということではないでしょうか。

建築コストの上昇・中古マーケットの停滞を加味した上でここがどのような根付けをするか、非常に見物です。

長谷工だっていいじゃん。あそこはファミリー向けのマンションに多いね。ほんとは竹中とか清水とか大林組だったらよかったけど、すべて揃うのは難しいわ。長谷工だったら中堅だし悪くはない。
モデルルームの看板が出来てきましたね。場所が気に入れば買えばいいし、嫌なら買わなければ！それだけのことよ！ただここが高いことだけは間違いない

ほんと野村がからむと間取りプラン下手だよね
顧客の立場を考えていない！

千歳烏山の二の舞に為らないことを祈るばかりです。

179
高いことだけは間違いない？？
高値で設定(誘導)したいことはよくわかったけど、逆効果ですよ(笑)

人気なさそうですね。
場所は良いから価格次第かな。
平米100万前後らしいですが。
高いなー。

高いよ、まじめに。どー考えてもね。庶民じゃ無理

7000〜8000万ならもっと良い物件がいくらでも検討できるからなぁ。
販売苦戦しそうですね

7000万超えのマンションを購入できる人はそもそもこのマンション（長谷工・京王線各駅停車・駐車場激少）を選択肢に入れないと思いますが、如何でしょう？（田園都市線・せめて小田急線沿線か）
6000万円台をボリュームゾーンにしないと相当苦戦するでしょうね。。

平米100で田園都市線買えないよw

みなさん今出てる間取りならどの間取りがいいですかー？

188
そのように理解したつもりです。
186さんには、7000-8000万で売っているらしい、田園都市線のマンションを購入していただければと存じます。
広さや駅までの距離は問わなければあるかもしれませんね。

普通に考えて、よほどこの土地にこだわる理由がない限り7000万円台～で買う気は起きないよ。
将来リセールも難しそう。
グローリオ千歳烏山のように、売れ残り→大幅値下げの予感。

芦花小学校、中学校ってどうなんでしょう？この辺は中学受験も多いのでしょうか？

>>192 評判気になるさん

ここの物件で私立でないひと逆にいるのかな？と思う

http://minamikarasuyama.blog105.fc2.com/

セコムが絡むと余り良いことないですよね。。
こんなURLがあったので情報共有させて頂きます。

当時の社長はPJの大失敗を受けてクビ。
住民担当は、、ってどうゆう顛末なんでしょうかね。。

クラックが頻繁に出るなんて、ちょっと考えられないですし、自分の買った物件に
同様のことが出たと思うとぞっとします。。

長谷工×セコム、不安しかありません。。
気になって検討していましたが、優先順位はかなり下がってきました。。

>>194 匿名さん

目を通してみましたがかなり不安になりますね。また洪水があったとは知らなかったです。ありがとうございました。

グローリオ千歳烏山は中古がやたら多く出てて、価格も安いのが不思議だったんですが、こういう経緯があったんですね。。

同じセコムで近所。
評判を考えると芦花公園の方も将来リセール厳しそうですね。

同じくらいの価格なら、桜上水ガーデンズの中古の方がいいのかも。

桜上水いいですね。セコムもですが長谷工の問題が起きた時の対応にも疑問を感じます。耐震偽装もあったばかりだし

桜上水は良いですよね。
住民スレでも評判は上々。
三井×野村×スーゼネですし、やはり安心感が格段に違います。
値段次第でしょうが、桜上水を２回りほど下回ってないとここは買いたくないですね。

どことなく不自然な桜上水アゲはなに？中古でも出てる？

199さん
情報もっと取りに行かれた方が良いと思います。
試しにノムコムをご覧になってみて下さい❗
ノムコムだけで少なくとも5件は出てます❗❗