マンションって資産価値あるの？【その２】

首都圏って、案外、広いからね。

すみません。私が質問したばかりに。。。
質問辞めますので喧嘩しないで下さい。

ただ私も>>33さんのレスに賛成でどちらの話も
わたしのような中間派もいますので参考になります。
戸建の話が出てもよいと思います。

47ですが、

42さん、頭金は2割あれば十分です。
現金買いなんて珍しいですよ、
友人には話せません。

マンションの資産価値ですが、戸建と同じで二極化ですね。
論じられるまでもなく人気の物件は十分価値があります。
値上がるする物件もありますし、半額以下になるものもあります。
家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

売り出し価格ならともかく、よく「取引価格」がわかりますね。

売り出し価格で売れるものがどれ位あるのか。

落ち着いた感じになったね。
そのかわり戸建の方はマンション派がスゴイ。

>家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

それは例として不適切。
今思えば2002〜2003年は新築マンションが底値だった年だから。
良いマンションだから3年で価値が下がってない、のではなくて、
はっきりと地価やマンション相場が上昇したから、
中古価格と当時の分譲価格が同じくらい、なのです。

>家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

地価は上昇したのだから、
同立地に戸建てでもう少したくさん土地を所有していたら、 もっと中古価格はあがっているはず。
しかも短期的な視点だから、
マンションの資産価値の方が長期的に見て有利だという根拠には全くなりませんね。

マンションは将来の管理費や修繕積立金の上昇に伴って、築年数が経過している物件ほど売れないと思う。特にバス便のマンションはなおさら。

マンションで都心の良い物件は下がりづらいよね。
はたしてどのくらいの人が快適な広さの都心マンションに住めるのか・・・

現在、マンションは供給過多、異常な価格高騰振りで数年後の中古価格の下落幅が大きいと思う。
単なるデベの販売戦略に消費者が煽られているだけ。
資産価値のあるマンションはごくわずかだと思う。

マンションと戸建の資産価値の経年変化が同じでない以上、
マンションの方が将来に貯蓄を積み上げておく必要性が
高い。なので、マンションを選ぶ場合は特に、ローンの
支払い額が過多にならないように気をつけておく必要がある。
つまり、ローンが組めるからといって無理して身の丈に
合わない高額物件に手を出さない方が無難ということです。

マンションにしろ戸建てにしろ、建物そのものは時間の経過とともに減価していく訳ですから、資産価値は最終的に土地の価値でしかありません。マンションの土地は全員の共有となりますから、共有持ち分が資産価値となります。仮に駅前立地のマンションで共有持ち分10坪、土地の実勢価格が坪300万円なら、3000万円の資産価値であり、一方、郊外の戸建ての敷地50坪、土地の実勢価格が坪60万円なら、これも3000万円の資産価値です。どっちにするかは、まあ好みの問題でしょう。

>>74

73です。販売価格に占める土地価格の割合が同じであればあなたの言うと
おりですが、土地の持ち分が同額の場合はマンションの方が販売価格が
高くなるのではないかと思いますが違いますか。

>>74
その例えだと両者の購入価格が大きく違うのでは？

>75
>76
販売価格は必ずしも資産価値とイクオールではないと思います。例えば、同じマンションで同じ広さの共有持ち分でもあっても、南向きの最上階の部屋と西向きの１階では販売価格は当然違います。また、同じ立地のマンション、同じ広さの部屋であってもデベや施工会社、設備の違いなどによって販売価格は違います。その違いは、建物の価値（建設コストと付加価値）の違いに過ぎません。時間の経過とともに建物の価値が減価していき、最終的に建物の価値がゼロになったときの資産価値は土地の価値とイクオールになる訳です。これは、戸建ての場合もいっしょで、家屋に金をかければ販売価格は高くなりますが、家屋は永久ではありませんので、最終的には土地価格が資産価値です。したがって73さんのご指摘ですが、マンションの方が販売価格が高い場合もあれば、戸建ての方が販売価格が高い場合もある、とお返ししておきます。

>>74

いや、その例だと、マンションの分譲価格の方が圧倒的に高いでしょう。

>78
販売価格＝土地価格＋建設コスト＋販売会社・施工会社の利益＋建物にかかる消費税
ですから、マンションでも戸建てでもいっしょじゃないですか？

>>79
本当に同じ値段になるの？
だれかソース求む。

>>79

建物にかかる費用がマンションの方がはるかに高いし、
間に入る業者の数も多いんだから、
土地価格が同じだったら、当然マンションの方が分譲価格ははるかに高いでしょう。

都心や東京近郊では戸建ての販売価格に占める土地の
割合が高いから戸建ての方が有利。
でも、田舎の土地の安い場所に豪華な戸建てを建てた場合は
戸建てとマンションが同じことになる場合もあるね。

マンションは上物だけだから経年劣化は大きい。
築年数がたてばたつほど不利

マンションは金食い虫。

82さんの考えだと
＞「都心、都内近郊は戸建有利」
＞「地方は戸建、マンション同じくらい」

戸建ては白蟻喰うし、スグ蟲が湧くね。

gt;>85

違う。

「都心、都内近郊は戸建有利」

「地方で上物が凄く豪華な戸建を建てた場合は、マンション同じくらいになることもある」

おれは都心の周辺だから戸建にして良かった

>>74

更地になったときの土地の価値は一緒だとしても、
戸建ての場合は、ある程度は時自由に建て替えなどもできるし、古家付き土地とかで売り出すこともできるけど、マンションの場合、みんなの共有だから、なかなか意見もまとまらず方向性が定まらなくなって、土地分の価値すらなくなってしまうということもありますよね。

東京郊外で、建て替え話が頓挫しているときは、中古物件の取引価格が周辺の土地相場と比較して土地分の価値すらつかなくなっていた古いマンションがありました。そこは建て替え話が具体化してきたら、値段があがってきましたけど。

マンションは規約があって面倒。
バルコニーに洗濯物くらい干してもいいんじゃない？

はい、洗濯物くらい干しますが？

来週入居するマンションの再内覧行って今もどってきました。外出している間にまた盛り上がっていますね。
>81
戸建てでもマンションでも中間業者の数は同じだと思いますよ。マンションの方が広告宣伝等にお金を使っていますが、それを１戸当たりに割ると戸建ての宣伝広告費とも変わらないでしょう。マンションの方が建設コスト等が高いとする論拠はありません。繰り返しになりますが、マンションも戸建ても資産価値は土地価格に過ぎず、それはいっしょ。建物にどれだけ費用をかけるかは購入者の価値観次第。したがって、金をかけてもいい人は高いマンションなり、高い戸建てを買う。お金をかけたくない人は安いマンションなり安い戸建てを買う。当たり前ですよね。でもどんなに高い建物でも最終的には減価してゼロになり、資産価値として残るのは土地部分だけです。
＞89
戸建てで建て替えをするくらいの資金があれば、マンションの全面リフォーム（リノベーション）の方がよっぽど豪華に仕上がりますよ。また、古家付き土地とかで売り出すというのは、まさに古屋の撤去費用分がディスカウントされますので、土地の価値以下で売るのといっしょのことです。マンションの場合、89さんの指摘されている通り、土地の価値以下の販売価格となると再開発目的で業者が買い占めを始めますので、結局は土地の価値分までに価格は上昇することになります。
したがって、戸建てでもマンションでも資産価値はいっしょですよ。

>>92
都内の同じ購入価格で長期的に同じ資産価値にはならないよ。
しかも同じ価格の比較なら管理費・駐車場代の分マンション価格は安くなるけどね。

都内の人気駅近土地なんてなかなか出ないから
口コミか不動産限定の情報ですぐ売れてしまう。
だから一般人にまで情報が出てこない。
マンションみたいに安く載せたうえに買い叩かれたりしない。
だから解体しなくても古家付き土地で一般人に知らされる前に売れる。

あと初マンション購入者なのかな？
机上の空論で共用部分を含む前面リフォームなんて簡単にはいかない。
前住んでた築古マンションの理事をしてかなりモメたよ。
30年後理事を立候補してやってみなされ。

＞９３
私も土地がなかなか出てこず不動産屋さんとコネ作りから始めました。
仲良くなると情報を提供してくれます。
そこそこ人気のある都内駅７分の土地が地元情報であり
すぐ不動産屋さんと事務所から現地に行きました。
92さんのようにペーパーを眺めてるようでは情報は出て来ません。
普通の購入者に出る情報は不動産屋さんも買わない物件情報です。

人気の土地は数も少なく売る場合も有利ですので
モデルルームに通うような感覚では手に入りません。

>93
（最初の段落に対して）
ですから、購入価格や販売価格の話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。マンションも戸建ても資産価値は土地部分に過ぎず、土地の価値は上ものがマンションであろうと戸建て家屋であろうと変わりはない、ということが言いたいだけです。
（中の段落に対して）
ですから、売れる売れないの話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。築３０年のマンションの資産価値は土地価格の共有持ち分となりますし、古屋付きの土地も古屋の価値はありませんから土地価格が基本です。すなわち、マンションも戸建ても資産価値はいっしょですよ。
（下の段落に対して）
はい、初めてマンション購入しました。共用部分のリフォームは当然、長期修繕計画の範囲内でやるんでしょうね。そのための修繕積立金ですから。92で全面（前面ではありませんよ）リフォームと言ったのは専有部分のことです。
今回は新築マンションを購入しました。30年後は土地価格の共有持分相当額で売却する予定ですので、築古マンションの理事はごめん被ります。

95さんは売り抜けるようですね。
資産価値はさておき賢い選択だと思います。
築古マンションの理事はごめん被ります。には笑いましたが　笑

>>95

集合住宅の方が建物にお金がかかっているし、建物は最終的には償却するから、
分譲価格からの目減りは、戸建てより大きいのは認めてる訳ですね。
普通、分譲価格で購入してから、中古売却時までの目減りが多いことを、
資産価値が低い、と言うのだと思いますけど。

それと、建物にたくさんお金を掛けても、管理にお金をたくさん掛けても、
それは自分がそういう部分にたくさんお金を掛けて豪勢に暮らしたいから、
マンションを選んだ、と言っているようですが、
今のマンションの構造では、周囲からの騒音（我慢出来る日常生活音も含めて）は
シャットアウトできていませんから、
建物に岡ねを掛けた割には、一戸建てに比べて居住性が低過ぎるのでは、という風にも見えます。
さてさて、マンションの居住性の弱点である窓の少なさや、騒音問題は、
眺望などでチャラになるんでしょうかね？これは個人差あると思いますから。
ゆめゆめ油断めされることのなきよう。

>97
もう一度、74,77,79,92を読んで下さい（同一人物です）。集合住宅の方が建物にお金がかかるという論拠は全くありません。集合住宅も戸建ても最終的には土地価格のみが資産価値になるので同じと言っているのです。建物部分にお金をかけたい人は、マンション買う人でもいるでしょうし、戸建て買う人でもいるでしょうが、それはそれぞれの好み（価値観）なので、販売価格や売却価格には影響はあるかもしれませんが、資産価値には全く関係ありません。ご指摘のマンションの弱点や良いところも正しいとしても、それは建物に起因するものですから、資産価値には関係ありません。

なんか不毛な議論が続いてるけどマンションの資産価値の尺度なら賃料が一番分かりやすい。
うちの地元は郊外（千葉市）だが駅近なら築30年・70㎡で10万前後だよ。
ちなみに、そのマンションを買うと1500万前後だね。
土地は坪100万が相場です。

>>98
戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。
マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
別にそれが悪いとは言わないが、
償却していく資産（建物も当然資産です。税金払ってるでしょ）の比率が
戸建てより高いのだから、当然資産的には不利でしょ。

究極的には土地しか残らない、というのは間違えてはいないと思うが、
どちらも資産価値は同じ、ってどういう意味？あんたマジで考え違いしてると思うよ。

とにかく

戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。

>99
月10万で貸せるなら年間120万。
経費2割として実入り約100万。
5％で割り戻して収益還元価値約2000万。
それが1500万で取引されているということは、
マーケットは500万程度を建て替え費用として
見込んでいるということですかね？

ちなみに、容積率はどれくらいのエリアですか？

戸建て vs マンションなら、本スレでやってください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6155/

収益還元法を考えるにもまず家賃と築年数を考えないとね。
築40年以上の物件は借りてはなかなかない

>>101

空き家率とかは計算しないの？

>100
>戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
本当？あんたマジで考え違いしてると思うよ。

>>105
8000万、30坪の目黒区とかの戸建ての土地代は6000万くらいでしょうけど、
8000万、80平米の都心マンションの土地持ち分は6000万分もありますか？

まさか80平米〜100平米のマンションと、
60坪以上の戸建て（しかもかなり郊外）とを比較してませんでしょうね？

>>104
経費2割に込みです。

>106
だから、販売価格を同じにしてマンションと戸建てを比較しても意味がないでしょう。
あなたが言うように30坪の目黒区の土地が6000万円だとして、同じ場所で30坪の土地の共有持ち分の低層マンションを１億円で買っても、6000万円の土地に2000万円の家を建てても、資産価値は土地の6000万円に過ぎない訳で、上ものに4,000万円かけようが2,000万円かけようが、それが鉄筋コンクリートであろうが、木造家屋であろうが、購入者の価値観であって資産価値には何にも関係ないよ。

>>108

だから建物も一応資産だっての。

それで分譲時から、ある程度長期保有した場合の査定価格が、
分譲価格からどの程度下がっているか、によって、
資産価値が高い、低いって評価するんじゃないの？

個人の資産が多いか、少ないか、で行ったら、あなたの言うように、
6000万の30坪の土地を持っている人も、土地持ち分6000万くらいのマンション持ってる人も、
同じくらいの資産を持っている、ということになるけれども、

「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。

資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。
マンション、戸建それぞれの市場で想定される標準ライフスタイルと個人のライフスタイルのズレの
部分以外は、ここで議論されているような有利不利はすべて加味され中古価格が決定されているからだ。

今は不動産投資や流動化が盛んなため、不動産価値はDCF法の理論値近辺に収束するから、中古なら
戸建でもマンションでも資産価値は一緒。一緒という意味は「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」を
リスクプレミアムレートで割引いた金額になるという意味。リスクプレミアムは戸建でもマンションでも
大差ないから、要するに、「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」の「将来予測値」で資産価値は決まる。
将来人気が落ちそう→その分が加味され「今現在の価格が」安くなる
マンションの方が立替大変じゃね？→立替時期以降の予想家賃低下、立替経費増加で「今現在の価格が」安くなる
だから、中古で買う限り資産価値の観点からは、そんなに損はない。条件の悪い物件はその分安いし、
将来資産価値のある物件は今現在も高いから、両者の差は現預金で持つか土地で持つかの差だけだ。
(事故や病気で働けなくなったとかの場合は差があるかもしれない。
賃貸は経済性だけだと有利だが、事故や病気のリスクを考えると、不利になる。)

要するに、中古で買えば(近所に買った当時は計画もなかった新たな鉄道が敷設されるとか
ない限り)、マンションも戸建も「最初に払った価格相応」の資産価値を持つ。
後は(家賃相応分−管理費用等)÷リスクプレミアムレート、の分だけ資産価値が減少する。
家賃は物件の(将来予測も加味した)人気で決まるから、通常は満足に比例する。

資産価値で一番悪いのは、「新築を買うこと」。それは「新築プレミアム」が価格に上乗せされているから。
たとえ1日しか使ってなくても、新築→中古となり、そうなった瞬間に新築プレミアムは落ちる。
しかも、新築プレミアムがどの程度上乗せされているかを判別する方法は市場価格と比べるしかないが、
大規模開発だと場合によっては近隣で同様の中古物件がないので、とてつもないプレミアムを
上乗せされ業者にぼったくられても、わからないからだ。これはマンションも一戸建ても同じ。

よって資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。

>109

>「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。

だから、その土地の利用価値って、マンション建とうが戸建てが建とうが変わらないでしょ。土地は土地としての資産価値があり、建物は消費（償却）されるものだから、マンションだろうが戸建てだろうが結局は土地の資産価値しかないと思いますよ。建物の下落率（償却率）も税法上、マンションだろうが戸建てだろう変わらないから、あなたの意見と私の意見はいっしょ、てことかな。
ただ建物を仮に資産と考えた場合でも（会計上は長期間で消費されるものは資産計上したうえ、毎年償却していくんですよ）、下落率は関係なく、いくら建築コストをかけたかが資産価値でしょう。これもマンションも戸建てでも差はないよ。お金かけた方が資産価値はある。ただ最終的には土地しか残らない。