プレシス東麻布について

都心で希少な新築大規模タワーですし、その頃には六本木計画なんかも発表されているので、むしろ今より上がるでしょう。近隣のスミフ、三井の中古成約価格プラスアルファで出てくるはずなので、坪６００スタートくらいのイメージでしょうか。
１３００戸なんてすぐ捌けますよ。むしろこのエリアはつられて上がると思いますが。

白金・麻布一帯の中古も含めて検討してますが、本当に物件が少ないです。築25年でも新耐震基準だったら普通に350は下らないですからね。新築で坪400のこの物件は安かったですね。残念ながらもう安い部屋は全部売れたみたいですね。

地下が我慢できれば坪363万円の1SLDKは割安で良さげ。
居住用というより別の使われ方するのかな。

麻布って言っても、一般的にイメージされる3Aの麻布って元麻布、南麻布アドレス、ギリギリ西麻布だよね。

逆に東麻布は伸びしろがまだまだあると思うな。芝公園も近く住環境は悪くない。

とりあえず、麻布台の開発が終われば東麻布の雰囲気も一気に変わることを期待。

確かに赤羽橋は穴場のエリア。東京タワー、芝公園に近く麻布十番まで徒歩6分。腐っても麻布アドレス、その割に割安。再開発後がたのしみですね。

最近、ゴーカートに乗ったコスプレ集団をよく付近で見かけますね。
普通自動車扱いなので、ヘルメット不要みたいなのですが、大丈夫
なのかとヒヤヒヤします。

訴えられたらマリカーですね。笑
それも外国人に人気のある東京タワーがすぐそこにあるからですね。
東京タワーももう古臭くなってるからもうちょっと綺麗にしてほしいですね。

東京タワー含めた再開発があればね(笑)

この規模のマンションにしては管理費高くて、修繕積立金少ないと思うのですが、みなさんそこは割り切ってますか？

管理費はグレードに比例するでしょ。ここは上層階が各階にごみステーション設けてるし、内廊下だからこんなもんだと思うよ。
修繕は将来的に上がって行くかもね。

修繕積立金は5年ごとに3000円程上昇計画ですね。修繕積立はいいのですが管理費がタワー並かそれ以上なのがちょっと気になりました。この規模のマンションでそんな管理費かかるものなんですかね。。

1LDKの中階層ならなら投資用にありだったんだけどなー。

1LDKは即完だったんですか？

>>154 マンション検討中さん

もしよろしければ売りましょうか？

ここの1LDK20万位でついたらしいね

>>157 マンコミュファンさん
まだ完成まで10ヶ月ですが、もう借り手がついたんですか？

向かいに建設中のビルにテナントついたみたいですね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/031602402/?ST=smartnfm

これも。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/020302251/?ST=smartnfm

>>158 通りがかりさん
あー、営業の方が言ってましたね。1LDK家賃補助ありの方なら借りてもいいと思います。広い高速に面してないし、でかいバルコニーから東京タワー見えるし。

億ションから1LDKまでごっちゃまぜですね。管理組合はちゃんと機能するのでしょうか？

>>162 マンコミュファンさん

大丈夫です。

現地見学のついでに、広く麻布周辺をウロウロしてきましたが、同じ麻布アドレスでも全然違いますね。やはり鳥居坂近辺、元麻布や広尾寄りの南麻布は、建物も人も街の雰囲気も別物でした。
あの辺りがこの値段で買えたら即決なんですが…

>>164 匿名さん
数年前の市況なら、と思うと。。。

まあ、港区は勝手に業者が再開発してくれるので、20年後にキレイになってるやもしれませんが。。。

>>163 匿名さん
1LDKは投資用に買ってる人もいるみたいなので、そーゆー方とどう付き合っていくか、でしょうね。

管理規約に民泊について記載されるんでしょうか？
駅近、東京タワービューなら外国人受けはバッチリでしょうからオリンピック時は民泊とかに使われそう。。

それにしてもこの辺りは中古が全然出ないですね。でてもここより高い。この5年で結構マンション程建ったと思うのですが。。。
それともここが完売してから値段釣り上げて売却にかける人が多いんですかね。

>>168 マンション検討中さん
ここが終われば東麻布で残るのは住友物件だけですからね。

3LDKを購入したものですが、未入居で売却したら、高く売れますか？無理でしょうか？

来年の市況次第でしょう。7000万円超の物件はすぐには買い手が見つからないので時間はかかると思いますが、購入価格＋諸費用位はいけるんじゃないですか？

当分は東麻布では売り物なさそうですね。。
次は小山町西地区の1300戸のプロジェクトになるのかな？

立地が良いですし、1LDKの間取りが気になりますね。
投資用として注目される部屋かもしれませんが、単身者のサラリーマンに人気がありそうですし、
将来的に投資用にしてもよさそうです。

確かに秀逸

HPに載ってる3LDKの間取りはどうなんでしょうか？56平米でもファミリー需要ありますか？

2LDKにしてDINKS向けにしてもいいかもね。

>>174 匿名さん
ホームページには記載がないのですが、まだ1LDK残っていますか？次期発売ですか？

>>177 匿名さん
いえこれは過去の販売分で、1ldkは完売です。

>>178 匿名さん
残りは1LDK+Sとプレミアムルームの3LDKの3戸だけってことですか？
3期はないのですか？

５０００万円台なら、１LDK買いたいです。
竣工後出てこないかしら？

第二六本木ヒルズ計画はまだ発表にならないんですかね？
スミフ・森ビルが相当力入れるようなので、発表になれば、この地域一段と上がりそうですね。

再開発目白押しで楽しみですね。ただ、グロスで既にサラリーマン層が買えるギリギリのラインまで高騰しているので一段の上昇はなかなか見込めないのでは？

今週の週刊ダイヤモンドにこの物件の記載がありましたね。ディスポーザーがないことを酷評してました。

当初は知名度低いデベの物件だけあって注目度も低かったけど、その後モモレジ含め色んなところで取り上げられ(一部では絶賛され)注目度上がってますね。売れ行きも割と順調なようですし。まぁこのスレも小規模な割に書き込み多いですからそういうことなのでしょう。

>>183 マンコミュファンさん
私も読みました。ディスポーザー云々は人それぞれのかなと思いますが、私はそれよりも一建設の用地取得→販売（資金回収）のスピード感を強調していることが気になりました。
経営的側面からはいいことなんですが、「北側クリーニング店の買収を早々に諦め不整形地のままマンション建築した。」
というのは将来の資産価値的にはいかがなのでしょうか？

>>185 匿名さん
マンションを中古で買う人に土地の形状を気にする人はあまりいないと思いますよ。
それより重要なのは立地と居住性だと思います。

東麻布アドレスは今迄貶められてきた穴場でこれからの方は上昇傾向で良いと思うが高速沿いの暗ぼったい立地でここは良いとは思わないが

ディスポーザーがないのってそんなにデメリットなんでしょうか。
故障もあるし、
家の中の設備だけじゃなくって
処理施設の修繕などもあってランニングコストかかりやすいから
収益を上げたい、賃貸として運用していきたいと思っている人ならば
無い方が良いのではないでしょうか。
設備はシンプルな方が
お金はトータルとしてかかりにくくなってくるのですから。

>>188 匿名さん
良く読むとディスポーザー非設置自体を酷評しいるわけではないね。
「管理費節約」を理由にディスポーザーやエントランスにソファを置かないとアピールしているが、最上階は2億弱の物件で多少の管理費アップを気にする人はいないだろっていう批評だね。
この規模で4000万前半～2億弱だからその辺の舵取りが難しかったのだろう。

最上階は2億もする物件になっているんですね。アクセスも良いですし、周辺環境もよく非常に良いマンションです。
ホームページに具体的な価格を確認できなかったのですが、低層だとどれくらいの価格になるのでしょうか。
手が届きそうならチェックしておきたい物件ですね。

>>190 匿名さん
もう残り3戸。地下の80平米台8640万と最上階の7プレミアルーム2億弱だけですね。
手付放棄キャンセル待ちしかないですね。

残り3戸で、どちらも結構なお値段がするお部屋ですか。
この場所で決めたいとなると、やはりキャンセル待ちしか手段がなさそうですね。
さすがに8,000万円や2億クラスの物件はほいほいと購入できるものではありませんので。

>>192 匿名さん
あとはシティハウス東麻布か中古くらいでは？

シティハウス東麻布、囲いが取れてたけど、チープな感じです。

シティハウスは売れてるのですかね？？

>>195 eマンションさん
あと6戸だそうです。

有り難うございます。以外に需要があるんですね。やはり3Aアドレスですか。

>>197 eマンションさん
ただ、あと6戸が結構苦戦してそうです。
ここより坪60位高いですからね。

交渉に行ってきた知り合いに聞きましたが、1億9千万代の部屋、1億5千万円代でどうかと言われたらしいですけど、それでも買えないと言ってました。

>>199 匿名さん
すごい方が知り合いにいるんですね！すごいです！

けど、そんな話は嘘だと思いますよ。

流石に150Mまで下げるとは思えませんね。ただ、売主は値下げで有名なハジメなので最終的には結構下げてでも販売スピードを重視するでしょうね。

>>201 匿名さん
どこの物件でもこのような怪情報は流れますから。
3Aで完成まで8ヶ月も残している時期に値引きはあり得ません。

>>202 匿名さん
確かにまだ8ヶ月もあるんですね。でしたらまだ下げないでしょうが、年末まで残っていたら結構な交渉が通りそうですね。8千万と1億9千万という残り方が販売にどう影響を与えるんでしょうかね。

２億出せる人はココには出しません。

>>204 投資家さん
え、でも現にほぼ売れてるやん。

あー、、一番狭い東京タワー見える部屋欲しかったーーー

ここはファミリーというより単身かDINKSが住むイメージ。

一番狭い間取りでいくらくらいでしょう？お金に余裕がある人が住むイメージです。

Iタイプはまだありますか？78㎡で1LDK。1LDKと聞くと狭い部屋って思うかもしれませんが、主寝室8.8畳ですから。LDKも18.3畳で20帖弱。シューズインクロークあって、ウォークインクローゼットがあって。サービスルームもあるのでほぼ2LDKでしょうか。

こういったマンションの1LDKは平米数も広くていいですよね。ゆったりです。

東麻布って3Aって言って良いんだっけ？
ちょっと違う気もしますが。

世の中のイメージとしては、元麻布、南麻布、西麻布と鳥居坂永坂辺りまでな気がしますが、明確な定義ってあるんですかね?

>>208 匿名さん
ホームページではまだありそう。
でもIタイプは地下やで？

>>209 匿名さん
明確な定義はないですね。まあどっちでもいいんじゃないですか？

地下ありマンションてどうですか？
もし今後首都高地下化等の影響からこのエリアで地下部屋作ってはいけないという規制ができたら既存不適格扱いになってしまうわけですよね？
資産価値として微妙な気がするのですが。。。

>>212 マンション検討中さん
意味不明。
そもそも地下化するなら大深度地下だから関係ない。そもそも前の道の地下には大江戸線はしってるでしょうが。

>>213 匿名さん
目の前に大江戸線がはしっているからこそたと思うのですが。。更にこの辺りとあうか港区は複数地下鉄網が張り巡らされていて、首都高地下化だけでなく、電信柱等も今後地下化が進むとなると地下部屋を作ることへの規制も強くなるのではないかと不安に思いません？
福岡の陥没事故なんかを見てもそうですよね。

既存不適格のマンションなんて、全国にたくさんありますよね。
そもそも将来建直しをするときに、寸分たがわない同じ建物が
建てられないだけで、既にある建物を直すことはないのですから、
今後地下室を作るのに制限がかかるとしたら、逆に希少性が出て
マンションの価値が上がると思います。

>>215 マンション検討中さん
その認識は勉強不足ですね。
建て替える時に今より小さくなるわけだから、資産価値は下がります。そして、銀行融資も受けづらくなります。担保評価が出づらくなるので。

実際建て替えになったら地下室80平米の減少を全員で負担する形になるんですかね。

ダウンサイドリスクを強調されるのはごもっともですが、このエリアは第二六本木ヒルズと麻布台ヒルズでこれからの資産価値のアップサイドリスクが大きいエリアだと思います。
見逃す機会損失に注意したいところ。これらの開発が始まって、プロジェクトが周知されると、エリアの注目度がどうなるか。

>>217 匿名さん
そうですね。80平米を43戸で負担したら、2平米弱ですね。それよりも再開発の恩恵をどこまで享受できるかに期待しましょう。

キッチン台など、いたるところに天然石が使われていて、すごく高級感が感じられます。
また、床暖房があると書かれていますが、リビングのみの設置なのですかね。
各部屋に設置されていたら空気が乾燥せずありがたいのですが、さすがになさそうです。

この辺りのマンションて駐車場代ってお幾ら万円ですかね？

>>220 eマンションさん
4、5万くらいでは？

有り難うございます。
この辺りでマンション検討してました。やはり高いですね。価値観でしょうが車は不要ですね。

地下住戸、売れたようですね。
残り2戸？

>>223 匿名さん
このプレミアルーム2戸はなかなか大変そうだね。
1億9千はなかなかだせる金額じゃない。

この広さでロフトまであるのが非常にすごいですね。開放感がありそうです。
立地が良く、駅までのアクセスも非常に便利なところではありますので、
売れ行きが良いのもうなずけます。
残りの間取りはとても高い金額のようなので、割と残っていきそうですね。

1億以下の物件は全て売れてしまったのですか？早かったですね。

やっぱり麻布アドレスは強いね。

住友物件は相変わらず苦戦中みたいですけど。

住友とほぼ同スペックなのになぜこんな差がついたんですかねぇ。

駅距離は近ければ近い方がいいでしょう。
赤羽橋だけでなく、麻布十番も。

比べたら立地、価格でどうみてもこちらを選ぶかと思います。

差が付いたといっても、残り6戸/122戸と残り2戸/43戸だから、実質販売ペースは住友の方が良かったのでは？？
むしろここの残り二戸を売ることの方が遥かに難しい。最上階二戸を残してしまったのは危うい。

住友は他にもまだまだ残ってますよ。

>>233 匿名さん
あ、そうなんだ。
坪80万位の差でそん差つくものなんですね。
立地は確かにこったに分があると思いますが、①住友ブランド②麻布台に近いってことを考えるとそんなに差がつくことに疑問です。

>>234 匿名さん
仕様がかなり違いますよ。こちらの方が素材も間取りもいい。向こうはイマイチなのに坪単価がここより大分高い。

現在販売中のロフト付き住戸ですが、モデルルームで実際の部屋を確認することができますか？
公式サイトにはイメージイラストのようなものも公開されていませんよね。（私が見落としているだけでしょうか）
価格も価格ですし、さすがに間取りの図面だけで決断する事は難しいように思います。

モデルルームありますよ！むしろ上の階の億ションしかモデルルームの設定がありません。行ったけど全く参考になりませんでした。

第2期の販売告知がでていますが、2戸出すということです。やっぱりここらしいお値段になっているのですね。
ロフトが2つある物件もあるようですが、
ロフトはどうのように活用されることを前提としているのでしょか。
例えば荷物置きにするために…でしょうかね？
かなり広さがあるので沢山の荷物を持つ人にとっては良いのかもしれないなとは感じています。

贅沢ですよね！資金があれば買いたいです。無理ですけどね～

ロフトが2つある部屋？と聞いて間取りを確認してみましたが、本当ですね！！
これだけのプレミアムなのですから、いっそロフトではなくメゾネットタイプに
した方が良かったのでは？と感じました。
ロフトの梯子階段を昇り降りするのもシニアでは辛くなりそうですね。