マンション総合問題何でも相談

マンションの給排水システム（タワー型マンションも含む。）の解説をお願い致します。

>521さん
私が書き込むより、「マンションの給排水管システム」で検索してみてください。
いろいろあり勉強になりますよ。

給排水管の更新工事ができるかどうかが、そのマンションがスラム化するかどうか
の分岐点です。
当然専有部分も含めて。

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

コンクリートは当初「アルカリ性」である。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に0.5mmずつ中性化する。鉄筋のかぶり厚（コンクリートの厚み）は３cm。つまり60年でコンクリートの中性化が、鉄筋にまで到達する。コンクリートは中性化しても強度が弱まるわけではなく、空気や水が浸透しやすくなることで劣化。これが鉄筋にまで到達すると錆を生じさせることで鉄筋が膨張、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生するというわけだ。このとき、前述のような施工を施せば、鉄筋は保護されるためまだ十分に利用可能ということになる。

鉄筋コンクリートの寿命は長くても、配管・配線等の更新工事ができるかが
マンションをスラム化させない重要なポイントになります。
コンクリートを中性化させないためには周期ごとの外壁の補修工事をしっかり
やることも大切です。
この周期についてはできるだけ短い方がいいのでしょうが、積立金の関係もあり
１２年～１３年周期ではやるべきでしょう。

地震大国日本の事情
潮風にさらされている島国の事情
三年後には３人に一人が年金生活者になる高齢化大国の事情

これらを無視し、メンテナンスができる仮定
震度４以下の地震すらない仮定

これでコンクリート強度だけを根拠に、マンション建て替えが必要にならないなどと称されるのはいかがでしょうか？

震度７の地震が数回発生するという想定を全国のみなさんしていますか？
来るかもしれないがこないかもしれない、分からないのですよ。
来ないことを想定してそれに対応していくのが普通の考えなんですよ。
どうせ大地震がきて壊れるのでそこまでの対策は必要ないという考えは
おかしいでしょう。
地震は明日くるかもしれないですからね。

>>528
その通りですが、デベロッパは新築分譲するばかりで、建て替え実績を検索すると大京と長谷工ぐらいしかでてきません。
熊本震災でも築20以上が多数倒壊してます。
震度７が２回来ることが稀だからでなく、震度５以上に何度耐えられるかも想定されてないのです。
熊本震災を教訓に耐震基準を見直して新築は建てられても既存のマンションは建て替えされないのでは、意味がない。

建て替えは基本的にはできないと思った方がいいですよね。
建て替えの場合は、当然それに参加しない、できない方もおられますからね。
それに、解体から完成までは、３年程度かかります。
その間アパートを借りる等しなければなりません。
そこまで待つのなら他の中古マンションでも買った方がずっと賢明です。
だから建て替えはできないのです。

建て替えのできるマンションは、容積率に余裕があり現在のマンションの５割増しとか
２倍の建物がつくれるマンションでしょう。
それができればその分を売却することにより、各人の負担金が少なくて済みますから。

>>530
だからね。築40年立ち、配水管交換もできず、管理状況ガタガタで修理費もない。
そうなる状況は、高齢化人口減少社会なのですから、予測できたのに国は対策をたててない。
。
30年後に建て替えします。
で、新規分譲すべきだったのです。

借地権分譲マンションと同じようにすべきなんですよ。

購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

でなければ、新規分譲するたび廃墟マンションがだらけになりますよ。

>購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

そこまで考えて買う人はいないでしょう。
販売会社は売ることしか考えてませんよ。
購入をためらっていたら「月々家賃からの支払いでマンションを買えます」なんて言ってきます。
浅はかな人はその言葉を鵜呑みにして契約するんです。
先のことを考えてマンションを買える者が一体どれだけいるでしょう？

>532
３０年で建て替えをするといって分譲するとしても、１０年、２０年で売却する者もいる。
２０年で購入するとしたら１０年後に建て替えだから、２０年で２，０００万円で購入、
それから１０年住んで建て替え費用を２，０００万円程度ださなくてはならなくなる。
ちょっとそれだとマンション買う者いなくなるよ。
建て替えをするには解体から完成するまで３年はかかるし、その間アパート住まいだよ。
ちょっと無理だね。

要するに建て替えはまずできないと思うべきです。
ではどうすればいいのかというと、５２５の書き込み通りできるだけ建物の維持保全に努め
長寿命化を図るしかないのです。
そんな単純なことも分からない者もいるけどね。
大規模修繕工事の３回目はしなくてもいいとかいってね。

マンションの管理にとって一番大切なことは建物設備に関することです。
そしてそれを行っていくには修繕積立金が必要となります。
積立金に余裕があれば、周期とか３回目はやらないとか考えることもないんだけどね。
もし築４０年で解体するにしても、３回目の大規模修繕工事はすればいいんです。
解体できるかは分からないのに、工事だけしないでオンボロなマンションに住むのは
嫌でしょう。

うちのマンションは大規模修繕工事は１２年周期、その他大型設備や給排水管等工事を
しなければならないものは全て長期修繕計画に網羅されてます。
大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。
きれいなマンションに住みたいですよね。

>そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
>40年超から65年までの間は終末期であり、
>手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。

だから３回目の大規模修繕工事はしなくていいといってる者がいるけど、６５年持つのに
２５年で大規模修繕工事はしないとはねえ。
残りの４０年は一体どうゆう管理をするんだろう。実際は残り３０年ということだけどね。
５２４、５２５は読んだのかな。

空きの目立つマンションは修繕積立金のないところ。
中々売れないマンションも同じこと。
うちのマンションは不動産会社から売却しませんかという郵便が頻繁にきますよ。
中古でうちのマンションを買おうとしている者が多いとのこと。売りに出せばすぐ売れるし。
しかし、築１５年なんだけど、価格の設定が悪いのか分譲価格の８５％から９０％に値下がりしている。
１５年経過しているけど、見た目には築浅としかみえない。
大規模修繕工事は終わって間もないので（３年前に実施）外壁はタイル、共用玄関は大理石なので
きれいだし、開放廊下はシートの張り替えまでしているし、見える部分は全て塗装とかの修繕はしてあるしね。

給排水管や外壁その他を改修しても、新築には到底敵わない。
3回の大規模修繕工事済みの30数年築古マンと最新設備の整った綺麗なサラマン、普通に後者を選ぶでしょう。
そこまで築古にしがみつく前に早め早めの売却と引越しの積立をしましょうね。

マンションの管理は買い替えをする者だけを前提にはしていないのではないの？
いくら買い替えをする者が多くても、売却すればそれを買って入居してくる者もいるんだからね。

どんなに綺麗に外観を保っても、管理組合の理事がアホならおじゃん。
訴訟を起こされるとかで騒ついています。
こんなことでマンションが有名になったら資産価値を維持するとか笑ってまう。
理事が逮捕とかびっくりですやん！
誰が住みたいかな？

35年ローンの支払いで精一杯の区分所有者がほとんどです。住み続けるしかない。
半数以上はそうなるでしょう。後の半数は、現実は競売等により退去と、その前の
任意売買、相続等です。ロウコストで安くで買った郊外の団地型一般マンションが
多いです。首都圏の億ションは、これには当てはまりません。

35年ローンとは。。。たいへんですね。
ここでは、築15年〜30年くらいの書き込みが多いと思いますが、大規模修繕工事を3回経験してもなお住み続けなければいけない運命を背負わされている訳ですね。
4回目の時は既にオンボロで修繕工事積立管理費も値上げで、年金受給者は管理費が払えなくなり、河原でテント生活です。
その頃にどのような人種が買いますか？
個人的に魅力はありません。

３回目の大規模修繕工事まで住むとはいっていないんですよ。
途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

3回めの修繕工事を待たずに出て行くというのなら、マンションは30年で住み替え論が成立しますね。

>>546
出ていくとは、この世からでしょうよ。

マンション学会は、築30年で建て替えられるマンションを建設し販売するように政府に働きかけて下さい。
長寿マンションは、必要ではない。
必要なのは、耐震性が高くメンテナンスしやすく安いマンションです。

35年ローンも見直して下さい。
どれだけ完財できてきてますか？
ローン破綻の方が多いはずです。

ウチのマンション(築９年)の修繕費の積み立てが、とても順調に増えていると数年前の理事会で理事が言っていました。
大規模修繕がくる前に、所々理事会で気に入らない箇所があるとそのお金から修繕していました。無駄遣いかなと思時もありました。
先月の理事会の報告で「今後消費税も上がる予定で、積立金が足りなくなる恐れがでてきました。その時は負担願います」との事。あんなにあったお金で足りない？
口うるさい住人や、偉そうな役員が勝手に決めて何でもない所にお金を使ってきたからです。
総会でもないので、修繕しますの報告しかありません。
呆れたマンションです。

私は今秋、このマンションの対応に呆れて引越すので今後は無関係でよかっです。
あとで急に修繕費不足の為、追加されないように他のマンションより修繕費が高くても選んだ住まい。
営業もそれを考慮した金額なので、急な値上げはないはずと説明されたメーカーの考えと誤算の理事達の浪費マンションです。

住替えのゆとりと、子育てが終わり独り立ちした熟年夫婦は、マンションを手放して、
田舎に帰る住民もいる。話を聞いていると、ローンの借入は年収の四倍以内として、
回数は20年が妥当であると聞きました。頭金は売値の四分の一は必要とも聞いた。

耐久性から考えると、借り入れ条件はもっと厳しくなる。しかし、住民の為に、
真面目に真剣に考えてくれる管理のプロの理事長にまかせることが出来れば、マンシ
ョンは、まだ望みはあります。マンションの管理は管理会社間返せは、１００％
駄目であることは明白です。自分のマンションは自分で守ることです。

マンションによっては。40年前には第一種低曽住宅専用地域であった地域が、
今では地下鉄が止り、商業地域になり、容積率が大幅アップで、旧区分所有者は
新築マンションに建て替えてお釣りの出る恵まれた話も聞きます。

適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。
また、専有部分の配管類の費用は含まれません。
うちの場合は、現在は１５，０００円程度ですが専有部分の配管類も管理組合として
一斉にやるように計画をたてるつもりでいます。

２回目の大規模修繕工事が終了したら、それ以降の大規模修繕工事はしないという者がいて
それ以降は解体費用として積み立てていくといってるがそんなばかげたこと住民が納得する筈
はないよね。
単なる夢物語だろうけど。解体費用は高いよ。給排水管の更新工事とは全然問題にならない
ぐらいの莫大な経費がかかるからね。
修繕積立金を５倍ぐらいに値上げをするつもりなんだろうね。勿論それでも焼石に水だろうが。

>適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。

およそ100平米で約2万円、駐車場料金は別。
当初の長期修繕計画に基づいた値上げを怠ってきたことも一因であると考えます。

>途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

‘ため’になっていますか？

今度はこちらに相談します。

うちのマンションでは、民泊を徹底的に禁止しています。
しかし、国家戦略特区、民泊条例など、法的には規制緩和の方向にあります。
次のHPを参照してください。
http://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/#i-8

そこで、特区内のマンションではどう対応したらいいのか教えて下さい。

殆どのマンションの規約には、専ら住宅として使用するものとし共有の利益に反する地の
用途に供してはならないと規定されていると思います。
しかし、この専らとは１００％という訳ではありませんので、この規定を改正しておくことが
必要となります。
通常のマンションでは民泊の問題は発生しないでしょう。
しかし、外人が投資のために購入していたりすると、民泊も考えられるでしょう。
それと売却も賃貸もできないような築年数の経過したマンションなら民泊も考えられます。
規約違反の罰則としては専有部分の一時使用禁止等もあるでしょうが、そのためには裁判も
必要ですし時間もかかります。
そこの区分所有者はそのマンションには住んでいないでしょうから、交渉ごとは代理人に依頼
することになります。
民泊をされたらその対応に時間もかかりますからまず民泊は絶対だめだという啓蒙活動を
していくも大切なことです。
民泊に関する順守事項を決めてそれに違反したら罰則を設けておくこともいいかもしれません。

ご回答ありがとうございます。
要するに、重要なのは次の2点であるということでよろしかったでしょうか。

①民泊の順守事項を定めておく。
②違反した場合の罰則を設けておく。

そうだとしたら、民泊の順守事項としては、具体的にどのような項目を挙げたらよろしいでしょうか。
また、管理規約で定めることができる罰則については、どのような範囲になるでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

この問題については草の根評論家さんが立てたスレで論じられていますので
私からの書き込みは遠慮させて頂きます。
一ついえることは、ネットで検索すれば大概のことは分りますよ。
皆さん自分で考えるのではなく、いろんなスレ等の意見を参考にしながら
書き込むのが普通ですからね。
ただ、そのネットに書き込まれたのを探し出すのは個人差がありますが。
他人に頼るだけでなく自分でも是非調べてみてください。両方で調べていけば
より理解できますので。

電力の自由化が始まって２ヶ月目に突入しているけど、一体どのくらい
が電力会社から変更しているんだろう。
思ったほど盛り上がってもいないようだし。
どなたか新電力と契約した方おられます？

ガスが自由化されるし、新電力は後出しじゃんけんを繰り返しているので、一番いい条件を選びきれない。

皆さんのお住いのマンションで管理員からお菓子を要求された経験のある方はいますでしょうか？
管理会社へ管理費支払って、その管理員から昨年暴言も吐かれ、駐車場に行ったら私の車を覗いていました。
こんな人にお菓子要求されるのは普通ですか？
今のマンションは住人がどんどん引越され、おかしな住まいになりました。

返答する気にもならない。本当？

区分所有法でいう管理者を理事長とするの規約を改正して下さい。
又は、法令の改正、自民党に入党して法案を作成して国会へ提出
して下さい。

電力の自由化音沙汰なし。高圧一括受電でもよかったね。

管理者＝理事長でいいんじゃないかな。
管理者と理事長が別々だと却って理事会はうまく機能しなくなると思うよ。
理事会や総会は理事長が議長をするしね。

管理員からお菓子を要求されたことはありませんが、当たり前のように貰っていると聞きました。
引っ越してきた人、単身者が結婚したら菓子折り片手にご挨拶は聞きますね。
悪いのは、菓子折り有りと無しで態度が違うこと。
当マンションは、住み込み管理員が一名、通い管理員一名、クリーニング受け取りサービス員一名ですが、このクリーニング受け取り員があからさまで下品でした。
管理会社より、管理員の仕事ぶりのアンケートがありましたが、態度が悪く評判も醜かったので60代の女性が解雇されていました。
掲示板には定年退職とありましたが、本当のことは出せないでしょうね。

>>564
労働法で
感じ悪いと評判が悪いくらいでは、懲戒解雇にはできません。

クライアントからの苦情が多ければ。。。
管理会社も契約解除が怖いから、パートのおばちゃん一人くらい惜しくはない。

懲戒解雇はないでしょう。
精々、クレームを聞き入れた管理会社が交代させるくらいでしょう。

管理員にお菓子とかの差し入れをする住民はいますけど、それは単なる差し入れですからね。
勿論管理員から要求はないし、それのあるなしで対応が違うこともないでしょうが、ただ
差し入れを時々してくれる住民とは親密度は当然違ってくるのは仕方ないことでしょう。

↑
認めましたね。
親密度ね〜、どういう意味かな？
当マンションの管理員は、住民との距離感や公平性を重視するために、全て断っています。
管理事務所への付け届けは後にトラブルの味の素です。
そもそも、付け届けは根回しややましい事があるからで、利害関係である管理会社と住民との間で贈答のやり取りはタブーです。

管理会社ではありませんが、私のいた会社ではお中元・お歳暮等の受け取り一切不可でした。
人事は受け取っていましたけどね。

ちなみにマンション管理に関わりが、なきにしもあらず。