マンション総合問題何でも相談

長期修繕計画には工事をしなければならないものを全て網羅しなければ意味がありません。

給排水管、エレベーター、消防設備、玄関サッシ、網戸、玄関ドア、浄水設備、ガス管、
配線、インターホン、キュービクル、縦樋、避難ハッチ、防風スクリーン、スティールドア、
ウェザーカバー、メールボックス、避雷針、配電盤、高置水槽、連結送水管、バルコニー隔壁、
ＴＶ共聴設備、電灯設備、縦樋・・・少なくともこれぐらいは計画すべきです。
これに鉄部塗装を５年～６年に１度、大規模修繕工事は１２年～１３年に一度とか。

長期修繕計画に上のような工事が計画されていなければ追加すべきです。
これに専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線を管理組合としてやるのかどうか。

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４２１さんの言う修繕計画は、マンションの住民としては、速急に計画しなければならない。
しかし、全部網羅した計画を立てると、とてもじゃないが、現在の積立金では不足です。
最悪の場合は、借り入れの手もあります。考えると、嫌になります。いっその事、買い替え
を考えます。古いマンションの将来は、管理を真面目にやるには、金がかかります。」

それらを見越して、ゆとりのある区分所有者は、ぞこぞく買い替えております。

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大規模修繕工事を終え、給排水設備改修工事に伴い、工事委員を公募している築古マンションです。
理事会が頼りなく素人ばかりなのにオブザーバーとして参加するとのことですが、今期の理事会では大規模工事同様に無茶苦茶にされそうで怖いからか、再募集をしても人員が確保できません。
築25年は給排水設備工事は早急に必要でしょうか？
出来ることならば、来期あたりに理事が新しくなってからにして欲しいのですが。

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４２３さんの仰るように、通常の管理についても、役員は順番制で、役員の選任方法も、組合員の、
派閥の多い組合員が、役員になりやすいように、規約を改正しています。規約は、有効ですから、
守らないといけませんが、どうも、女性ばかりの、役員で、設備類の知識は、乏しいです。築２５
年で１５階の４００戸の、団地型マンションですが、規約は単棟型です。

ゆとりのある区分所有者は、続々他の住居へ買い替えております。新しい区分所有者は、
相当疲れた、感じの人たちが多いように感じます。普通の３ＬＤＫで１０００万を切る
物件が多く、購入時の３分の１の価格です。漏水事故が多くなりました。管理会社は専
有部分の工事の受注が多くなりました。一度は、保険加入を断られましたが、他の保険
会社に替えました。

※漏水事故防止に対する管理をしっかり取り決めるには、住民の顔色、設備の種類から
して無理であると、結論を、私なりに、出しております。保険会社は断られるか、保険
料の、相当な値上げを要求してくるでしょう。

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>422さん
421に書き込んだ工事はいずれ間違いなく経年劣化をしていきます。
そうなった場合工事をするのかしないのかということだと思います。
借り入れをするにしても、一定の時期がくれば毎年のようにいろんな工事が発生してきますので
そのたびごとに総会に借り入れを提案して修繕積立金の値上げをしていかなければなりません。
借り入れをすればいくら低金利といっても利子はつきますし、短期間（10年間）で返済して
いかなければなりません。
やらないと決めたら、もうスラム化するだけです。
いずれ売却も賃貸もできなくなり、空き部屋がどんどん多くなってきます。

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>423さん
給排水管の取り替え工事は硬質塩化ビニル鋼管（つまり塩ビ管）を使用しているなら
３５年以上もしくは４０年ぐらいまでは大丈夫だと思います。
工期を検討すべきです。まず管材が何を使用しているかを設計図面で確認してみてください。

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>424さん
築２５年で１，０００万円を切る価格まで値下がりしてるんですか？
それに築２５年で漏水が多くなってきているとのことですが、多分お宅の管材は
塩ビ管だとおもいますが、通常は３５年以上はもちますよ。
３分の１程度の価格になっている状態で専有部分の給排水管までを含めた取り替え工事は
難しいですね。値上げ額が多くなりすぎます。
いままで定期的な工事をやっていなかったつけがまわってきたようにも思えます。
管理会社に依頼する専有部分の工事が多くなってきているとのことですが、管理会社は
大喜びでしょうね。
できれば、相見積業者を何社か推薦してあげるようにすべきとは思いますが。

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>422さん
例えば５，０００万円を１０年返済で借り入れをしたとします。２００戸のマンションとします。
借り入れをした場合は普通１０年で返済しなければなりません。
そうしますと、金利を考えないでも１戸当り月２，０８３円の値上げが必要となります。
これを毎月修繕積立金を積み立てた３０年の長期修繕計画の中で支払うとすると、
１戸当たり月６９４円の値上げで済みます。
やはりマンションの工事は長期修繕計画を立てそのなかで地道に積み上げていく方がずっと
効率的です。

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４２７さん。訳が有って、私のマンションの漏水の原因は、詳しい事は説明できません。
マンション名を公表することになりかねませんので、簡単に言うと、給排水管及び躯体
部分の、漏水事故ではありませんと、だけ、申し上げておきます。給排水管はまだ、大丈夫です。

管理会社も変更したかったのですが、管理会社派の住民につぶされました。

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>429さん
漏水事故が多くなるといままで契約していた保険会社は契約を拒否します。
そして保険会社を別のところに代えると契約を増やしたいセールスは漏水のことは
伏せて契約をします。
しかし、これからは保険の契約を拒否することはできなくなりましたが、保険料は
かなり上がっていくと思います。
できれば管理会社を変更した方がよさそうですね。
しかし、何故そんなに値下がりしているのか不思議ですね。

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築年数が経過した場合、例えば築２０年ぐらいを境にそれから３０年間の長期修繕計画を立てるか否かという
ことになります。
築２０年から３０年の計画といいますと、築５０年までということになりますが、そうしますとエレベーターや
給排水管の交換、窓枠サッシ、高置水槽や消防設備等の大型設備までの交換が計画されることになります。
築２０年でもう工事はしないで後はスラム化を待つだけにするか、それともその工事をするために値上げを
するかどちらかしかありません。
もしやらないとしたら、築３０年程度になると空室が目立ち価格も大幅に安くなってきます。
どちらを選択するかはそのマンション次第ということになります。
ただ、現在６０歳以上の方にとってはもう工事はしないでいいと反対されるでしょうね。工事をするということは
修繕積立金の値上げが発生するということになりますから。

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当マンションは、1階のマンホール付近が陥没したことが給排水管工事のきっかけになりました。
まだ20年ほどのマンションなのに、地震でもなく、突然の陥没はこの先のことを考えると怖いです。
引越しを考えた方が賢いのかもしれませんが、こんな物件、売れるのでしょうか？
ご伝授願いたし。

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大規模修繕工事は単なる外観を中心とした改修工事ですからね。
３０年ともなれば設備がだめになりますから。

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長期修繕計画が何故必要かといいますと、計画的な資金計画を作るためなんですね。
悪くなってから工事をするんではなく、計画的に進めていくことが大切なんです。
ただ、長期修繕計画だけ作成しても修繕積立金に反映されていなければ何の役にもたちません。

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マンションの管理で大事な事は、目に見える所よりも、見えない部分を見抜く能力です。

躯体部分の鉄筋の腐食、専有部分も含めた、配線・配管等。実務経験者がないと見抜けません。

特に大地震のあった当時のマンション（中古）は、かならず、購入後に、漏水等のトラブルに

巻き込まれる。これを、隠れた瑕疵であるが、中古物件に関しては隠れた瑕疵に対して責任を

負わない契約になっています。一級建築士でもこの件を理解出来ないでいる場合がある。

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>435さん
その通りです。見えない部分は悪くならなければ気づきません。
だから長期修繕計画が必要なのです。大体その周辺で悪くなると予定しているのですが、
その周期がきたら業者に検討してみることはできます。それが劣化診断です。
それを判断材料にして検討していけばいいのです。

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こんな問題は、組合員がしっかり見ていないと、管理会社の利益の柱の一つです。

組合にきずかれないで、稼いでいると、推測します。どうでしょうか？

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管理会社は工事をしないと利益がでませんからね。
だから早め早めの工事になりがちです。できれば管理会社経由ではなく
理事会が業者に直接発注すればいいんですけどね。
業者はネットで調べれば簡単に見つけられますよ。その中から３社程度選んで
相見積をとればいいんですけどね。
何も管理会社を通さなければならないということはありませんので。

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早め早めの工事もさることながら、設備の故障を未然に防いだり、トラブルの予防を、
先手先手を打って、予防したりせず、放っておいて、トラブルが拡大してから、工事を
行えば、その分高い工事が出来るのである。これ等を見ていて、わざとらしくさえ思える。

管理組合にしてみれば、組合の保険の問題も、管理会社経由で加入すると、保険請求
がスムーズに行えると考えて、保険適用の工事も、組合負担ではないので、管理会社
に丸投げである。そうこうしているうちに保険会社が来季からの保険加入を断ってき
たりする。現在は割高な保険である。

ここら辺をチェックする機能が、順番制の役員では、太刀打ちできません。

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>439さん
あなたの考えも一理ありますね。
保険が適用されるのなら管理組合の腹は傷まないので、管理会社に丸投げで
工事費が高かろうとそんなことはどうでもいいと思いますしね。
保険金が適用されるのならいくら使ってもいいという発想にもなります。
しかし、保険会社にしてみればその費用を支払わなければならない訳ですからね。

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