マンション総合問題何でも相談

１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、

不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。

管理会社のフロントもそうですが、どこの会社や公務員とかでもいろんな
考え方をもった人いますからね。
マンションにとっていいフロントもいますし変わってほしいフロントもいます。
管理会社もマンションの規模等で人材を使い分けていると聞いてますが、そのなかでも
当り外れはあります。
どうしてもダメなフロントの場合は支店長では一緒に仕事をしている関係上交替させるのは
躊躇する場合がありますので、本店に連絡をすると意外と簡単に解決することがあります。

以外と皆さん震度、マグニチュード、地域別地震係数との関係をご存知ないようですね。
我々にとって一番関心が高いというか切実な問題は当然震度ですよね。
地震がきた場合その揺れの大きさが一番大事でマグニチュードはあまり関係はないですよね。
当然津波の恐れの高い東北や北海道の方は関心が高いと思われます。
関西、四国、九州には大きな津波がきたことがないので油断しているのかもしれません。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

いきなりこの書き込みではとまどいますね。

今朝のテレビでやってましたが、自治会の加入率が年々減少しているとのことです。
退会理由としては高齢、近所づきあいが嫌、一人暮らし、シングルマザー、夫婦共働き等が
主な理由と考えられます。
又入会すると役員が交代で回ってくるし、それは全員がやることになっており高齢者や一人暮らし
仕事が忙しい者には負担になってくる。
自治会員は交通安全、公民館の清掃、祭りの準備、広報誌の配布や自治会費の徴収等もやらなければ
ならないとのこと。
自治会の入会金は１０万円とか２０万円とかの所もあり自治会費も月千円とか二千円とかもある。
しかし、退会するとごみ捨てでも自治会が設置したところには捨てられないので遠くまで捨てに
いかなければならなくなる。
公共サービスが自治会に委ねられていることに問題があるのではないだろうか。
マンションの場合は、自治会に入らなくてもゴミ捨てや交通安全とか清掃とかはやらなくていいし
入退会も自由。
やはりマンションの方がいいかもね。

修繕積立金の保管方法としては普通預金に預け入れをされていると思いますが、
ペイオフ対策を取られているマンションはありますか？
銀行が倒産することはまずないとは思いますが万一を考えれば殆ど金利が殆どつかない
普通預金ですので、決済用預金の普通預金としてた方がいいと思いますよね。金利は付きませんが。
多分皆さんのマンションもそうされているとは思いますが、やられていないところがありましたら
変更されてはいかがでしょうか。

修繕積立金の保管方法として全部普通預金なの？

金額が大きいので金利も期待しなくちゃね。

そうですね、普通預金だけでなくすまいる債や国債、積立保険等も活用すべきです。

少し、話を替えて、申し訳御座いません。皆様のマンションでは、修繕積立基金（一時金）
の会計処理は、どうなさっておりますか、情報をお願い致します。当方では、分譲時１回
目の通常総会では、貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載が無く、総会の議案にも
基金（一時金）の件は、ありません。区分所有者に確認しましたら、専有部分の床面積の
割合で、売買契約時に、売主に支払ったそうです。売主は、倒産しており、管理会社は知
らないそうです。基金（一時金）の総額は、数億円になります。１回目の理事長に確認し
ましたら、管理会社に任せているので、知らないとの事です。数億円が行方知れずです。

管理会社が知らないはずはなく、おかしいと思いますので、精査中です、このような、事が

あるのですね。管理会社は日本有数の一流といわれる、管理会社です。

１８６さん
いい情報を聞かせてもらいました。

みつけたので貼らせてもらいます。
http://googleweblight.com/?lite_url=http://www.athome.co.jp/vox/news/t...
都道府県別町内会費

>190さん
修繕積立金の基金については通常は初回の場合でも修繕積立金の会計欄に収入として
掲載されるか繰越金として掲載されるのが普通でしょうね。
それにお金は徴収されているのでどこかに保管されていると思いますし、多分銀行だと
思いますが、その場合は残高証明書が議案書になければいけないでしょう。
施工主は倒産しているとのことですが、管理会社が議案書の作成はしますし、残高証明書のコピーも
議案書に貼付すべきものです。
どちらにしてもそのお金の行方を追及しなければなりませんね。管理会社ということになると思いますが
金額が数億円となりますし、弁護士に相談された方がいいと思います。
信じられないような事案ですね。

債権の処分は区分所有者全員の承認が必要となります。
そうなった場合その責任はその当時の理事長・理事になりますね。
しかし最終的には区分所有者全員ということになりますので同じことかな。

分譲時の会計報告書等に記載されてないということは分譲会社が持って行ったんだよ。
その会計報告書に記載がないのに気付かなかったのは区分所有者全員の責任。
管理会社も当然その責任はある。

マンションの年代別世帯主の年齢構成の推移

　　　　　　　　　　　Ｈ１１　　　　　　Ｈ１５　　　　　Ｈ２０
７０歳以上　　　　　７．３％　　　　１０．２％　　　　１０．０％
６０歳以上　　　　１８．４％　　　　２１．５％　　　　２６．４％
５０歳以上　　　　２５，１％　　　　２８．０％　　　　２４．１％
４０歳以上　　　　２７．９％　　　　２５．８％　　　　２２．９％
３０歳以上　　　　１９．２％　　　　１３．２％　　　　１１．９％
３０歳未満　　　　　１．６％　　　　　１．２％　　　　　０．８％

６０歳以上　　　　２５．７％　　　　３１．７％　　　　３９．４％

近年分譲マンションでは居住者の高齢化と単身化が進展しています。全体の４０％が
６０歳以上の高齢化に直進しています。
ただ、この傾向はマンションに限らず戸建でも当然顕著化してきています。
日本の人口が減少化を続けていく中、既存のマンションの将来はどうなるのか？
今後はマンションも二極化が進みスラム化に突き進んでいくマンションとそうでない
マンションの差が益々大きくなっていきます。

少なくとも売れる貸せるマンションにしていって空室化を防ぐことが必要。
それがスラム化防止になります。

スラム化するまでは住まないよ。

給排水管工事を予定しているマンションですが、工事中はどのくらいマンションに住めないのでしょうか？
当マンションの管理組合は工事を遂行する事に必死すぎて、住民の負担や不自由には蓋をしています。
どなたか教えてください。

工事の内容によります。

>198
それはマンションの規模にもよりませんか？

検索したら、
・団地型マンション（築約３５年／約３００戸）
・工期約7ヶ月間
というものを見つけました。
結構長いですね。

>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。

私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。

「マンション給排水管更新工事期間」

更新工事とは言っていない。内容が解らずに、勝手に返答するな。

規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ

>203
分りました。もうあなたのこの問題には書き込みをしません。
しかし、あなたも更新工事とか更改工事とかも書かれていませんからね。
質問するのならもっと具体的に書き込むべきですよ。それに親切心で書き込んだものを
そういう言葉で返すとは常識が疑われますよ。

総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。

>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。

うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…


これは第３７条でしょうか。

>207さん
ありがとうございます。
保留されたということですが、それが一番いい方法でしょうね。というのも議決権行使書や
委任状は議案書の内容で賛否されているのですから。
しかしその場合、後日臨時総会とかされたんでしょうか、それとも廃案となったのか。
うちの規約では、あらかじめ通知した事項のみ決議することができるとなっています。
総会で変更とかする場合の規定はありません。

うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。

>209さん
保留にしておけば、次の理事会で検討なりして必要なら次期総会に変更して議案として
提案することも可能でしょうからね。
廃案ではなく保留だから何もしないという訳にはいかないと思いますけど。
保留だけで放置しておいてもいいんですかね。
当然保留になった理由等については総会議事録で組合員には通知されるでしょうが。

>210
保留は否決に近しいものがあります。
もちろん「保留となった」と議事録に記載はされます。
議案によりますが、理事会で話し合われたり、次回総会の議案になったりします。

>211さん
総会で反対意見の方が強くて議長が説得できなくて保留にせざるをえない場合も
あるのでしょうね。
特に理事長が輪番制で仕方なく引き受けた者であればあまり勉強はしてないでしょうから。

>212
反対意見に流される理事長と、反対意見を遮る理事長がいるねだと思います。
私は僅差だったために保留を選択した理事長です。

みなさん無知ですか？　そんな事は己の管理規約ではなく
区分所有法で前もって案内された議案以外の事項は決する事ができないのは強行事項でんがな
ただしその総会に委任状や議決権行使書等の利用なしで組合員全員が出席しているのなら（有りえんが）
議案の変更なども可能で問題無いよ。
とりあえずは区分所有法みてみなさい、自分とこの規約以前に絶対的な条項有るから。集会の条項ね。

これこれ　コピペしておいてあげる　区分所有法ね

第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、
　　　　　　　各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２ 　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

>>206
おたくこの条項ちゃんと理解解釈出来ていますか？　　だいじょうぶ？

いい例のＱ＆Ａあるから　貼っとくね　転記禁止の記載ないから失礼して合人社さんの弁護士の弁

＜Ｑ＞
私の住んでいるマンションで総会があり、議案になかった駐車場の工事について、緊急に提案がなされ、現に出席された方々だけの賛成多数で承認されました。私は総会に出席できなかったので、他の議案には賛成で議決権行使書を提出していたのですが、議案になかったこの工事については反対です。この決議は有効なのでしょうか？

＜Ａ＞
集会（総会）の招集手続として、区分所有法第三五条一項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に（1）会議の日時（2）会議の場所（3）会議の目的（議案）を通知しなければなりません。
　また、区分所有法第三七条一項において、「集会においては、第三五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。
　つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。
　それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります。
　ところで、建物の管理を円滑に行うためには、集会においては、柔軟かつ迅速に決議する必要もあり、特別決議を除く普通決議については、あらかじめ通知していない事項であっても決議ができるように規約で別段の定めをすることができます（区分所有法第三七条二項）。
　しかし実際には、無制限に通知していない事項を決議するというのは、問題があると思いますので、「現出席者の議決権のみで定足数を満たしている場合に」という議決要件に限って、かつ、「あらかじめ通知され議決された議案に関する事項（例えば、実施方法や細則の制定）」や「緊急を要する事項（保存行為）」という議決事項に制限をもうけて、決議できるとすることが望ましいと思います。
　以上のことから、本件決議の効力は、駐車場の工事がどのような工事であるのか明らかではありませんが、原則として無効といえます。しかし、「緊急に提案された」とあり、雨漏りやひび割れなどの緊急な事態（保存行為を要する事態）があったようにも思われ、このような場合には、規約に定めがある場合もありますので、規約を確認してみてください。

とりあえずは原案議案に関して可否の議決はつくだろうね、ほかの提起された分は
緊急性が無ければ理事会に持ち帰って検討し直しってのが一般的。
来年考えますねぇ～　でいいでしょ

フロントに「議案に上がった事項は廃案にできない」って言われましたが、事実ですか？

うちでは廃案となったケースは、あらかじめ廃案する旨が議案書に記載にあった場合のみです。

可決された案は、廃案には、出来ない。否決された案は、廃案。
総会に提案された、案は、原則として、変更は出来ない。原則が、曖昧だ、曲者。

管理組合の運営は、細かい事をいえば、きりがない位違反だらけですよ。

規約、議案書、委託契約、重要事項の説明、区分所有法、会計、設備、等々きりがない。

簡単ではないね、詰まり、お金の、無駄使い等には、怠りなく。ただそれだけ。

だからね、多数の人で建物敷地を共有すると不公平やトラブルおきてあたりまえ。
それを少しでも解消する目的で出来たのが区分所有法、一戸建てには無用な法。
ちゅーことで管理組合も強制的な法定団体って訳、法律には従えよ。

要するに規約に別段の定めがなければ普通決議も決議できないということです。
緊急提案があったものを一部の出席者で決議するのを良しとするのはいかにも合人社
らしい解釈ですね。
駐車場の工事の緊急提案があったとのことですが、保存行為なら何も総会で決議するまでもなく
理事長判断でできますよ。
それに駐車場の雨漏りだったらどこまでの工事をするのか予算の取り崩しをどうするのか等の
検討をしなければならないでしょう。
合人社のやり方だからそんなもんでしょう。規約に規定されてなくてもやれるんですよね。

まぁ　そうだけどね　考え方としては３７条２項は何でもかんでもは無理ってことよ
一項の条項を無視する事になるからさぁ～
又こんな規約作ってる組合は無いに等しいいよ　けいけんじょうだけどね

強行規定も任意規定もそんなものは出席者で話し合って決めればいいんだよと
いうのが合人社流なんですね。
集会は柔軟かつ迅速に決議する必要があるということでしょう。
しかし細則まで出席者だけで決議するのはいきすぎじゃないかな。

>222
うち、規約はないけど、議案に上げられた予算で理事会決議で工事できるようになっていますよ？

>224の続き
議案は可決されて、
規約により、規約・法令にないものは総会決議で決められます。

そうじゃなくって、基本みんなのマンションのことはみんなで決めてください法律なの。
総会出席者だけで議案以外の根本的なことは決められませんよ。
もし３７条二項に則した規約有る管理組合あるなら教えてくださいな。
節度は守らないとね。

あ、はい。
わかりました。
・通知事項以外は決められない。
・規約になくても決められる規約があれば決められる。
・全員の同意があれば集会で決められる。
以上が３７条。

>227さん
そういうことです。
ただ、規約でも決められないのは特別決議というのはありますが。

え？　　わかってないみたいだけど　めんどうだからすきにしな

区分所有法３７条２項
　１項　集会においては、第３５条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議
　　　　することができる。
　２項　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
　
　規約に別段の定めがなければあらかじめ通知した事項についてしか決議できないということ。
　又、特別決議に関しては区分所有法に定めがあり限定的であるので規約で決めることもできません。
　建て替え決議等の招集通知に関しては議案の要領も必要となります。
　所謂強行規定ということになります。
　規約に規定できるのは普通決議に限定されます。規約に別段の定めがなければ総会の出席者のみで
　決議することはできません。