マンション総合問題何でも相談

もし148みたいな状況が発生したら団地型管理規約で対応することも可能なんでしょうか。
しかし、そうした場合修繕積立金の扱いとかが難しくなりますよね。規約で決めてないし分けても
いないので。借り入れはできないので個人がお金を出すしかないのでそれに参加しない方もでてきます。
全員が平等でお金を出し合うということはありえないですからね。

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１４７です。難しいですよね、。間違っているかもしれませんが、区分所有者総数及び議決権総数、
の５分の４以上の賛成を得ることが出来れば、建替えの決議は出来ます。その後には、難しい問題
が残ります。建て替えには賛成したが、区分所有権を売却したいものには、買取指定者の制度もあ
ありますが、あっさり、全棟、一括建替えの方が、簡単なように思います。しかし１４８さんの言う
事態は、発生するでしょう。私のマンションは、５棟１４階建て、５００戸の団地ですが、規約は、
単棟型です・管理士より、規約を団地型にするよう、助言を頂いておりますが、悩みます。

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>152さん
お宅のマンションは団地型なんでしょうね。そうであれば団地型管理規約に早く切り替えたほうが
いいと思いますね。
うちの場合は、エキスパンションジョイントで繋がっているだけで、管理員室やメールボックス、
共用玄関等も一緒ですので団地型にはできないんです。あくまで単棟型管理規約なのです。
こういった建物の場合片方（これを使うと単棟型に片方はないといわれますが）が倒壊した場合は
ややこしくなりますよね。これが原因で阪神大震災や東北地震では復旧が遅れたんですよね。
要するに連担棟型マンションというやつですね。
私のマンションの近くには４棟がエキスパンションジョイントで繋がったマンションがありますが
共用玄関やメールボックス、管理員室が１号館にありますので規約は単棟型管理規約になっています。
これも連担棟型マンションです。

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店舗つきマンションについて御伝授ください。
当マンションは1階に医療店舗が入っています。
その医療機関が管理組合の理事からの嫌がらせが原因で、撤退するかもしれないと聞きました。
組合員としては、医療店舗は資産価値からも相応しく、おかしな店舗が入って資産価値が下がるのではないかと心配です。
マンションの資産価値に影響する店舗はどの様なものでしょうか？

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空き室の１Ｆ部分をぶち抜いて事務所にしたマンションがありました。
反対を押し切ってのことだそうです。
また、その事務所は、５年後に大人の都合で退去したようです。
私も店舗つきマンションについて知りたいです。

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一階は、駐車つきで売れるけど、何もないと全く売れないね

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>154さん
私が最初に買ったマンションの１階には２店舗入居していました。
１つは喫茶店でもう一つはケーキ屋さんでした。
喫茶店の方は最初の方は出られましたがその次も喫茶店になっています。
近くのマンションには、１階部分を全て使ってスーパーになっている所もあります。
１階部分全部というよりその倍くらいはあると思いますが便利ですよね。

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>152さん
建て替えの特別決議が承認されればいいんですが、その場合住めるとこにいる住民は５００万円とか
１，０００万円とかいう金額を出さないと思いますけどね。
もし出したとしたら建て替えをしたところは新築となりますが手をつけなかった所はそのままですから。
やはり壊れた棟だけで建て替えをすべきですよね、そうじゃないと不公平ですし議案も通らないでしょうから。
行政も早くこういった連担棟のマンションの法制化を急ぐべきだと思いますが果たして。
他スレに書き込みましたけど、単棟型のマンションでは片方の棟とかもう一方の棟とかの表現自体が
考えられないで逃げていますからね。単棟型はあくまで１つの建物だというのがその考えなんですね。
実際全国にはこういったマンションが数多くあるのをしらないんでしょうね。

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管理侍さんが書き込まれたものをそのままもってきました。
こういう認識をもっている方もおられるのですよ。だから連単棟のマンションの法制化が必要なのです。

>実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
>２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

>つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
>内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

>現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
>加えて専有部分の個人負担。
>となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。

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他スレで書き込んでも知識がない者しかきてないので何の役にも立たない。

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以前他スレで書き込まれたものを参考までにまとめてみました。

>入居済み住民さん
1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

>サラリーマンさん
管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

>管理侍さん
Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

>管理侍さん
Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、
所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？

その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、
建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、
更に多額の負担となります。
従って合意形成に至るのは相当困難です。

既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。
持分に影響しますから。
それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。

>ゴル１３さん
いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

>匿名Ａさん
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として
扱われるのもあるらしいですね。
しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。
渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。
渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで
各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。

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知恵はつきます

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結局こういった連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合の対応は現在の法律では
対応できないということですね。
後は規約外事項というのがありますのでそれで対応するしかないのでは。
法律や規約にないものは総会決議で対応していけるというものですが、大きな災害が
あった場合連絡も中々とれませんし。
それにたとえ総会が開催できたとしても結論に至るまではハードルが高いでしょう。

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知識を知恵に変えて取り組むべきです。

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この問題については他スレを読ませていただきましたので良く理解できました。
ただ、エキスパンションジョイントとか渡り廊下で仕切られているから別個の
建物という訳ではなく、簡単にいえば１つの建物として機能できればそれは別個の
建物として判断し、そうでなければ１つの建物ということでしょうね。
皆さんありがとうございました。

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店舗付きのマンションの話ですが、医療施設は理想的ですよね。
便利さで言えばコンビニもありですが、マンションの品位や資産価値の観点からも管理組合としては医療店舗は上客です。
内科、歯科、皮膚科、眼科と医療ビルの様なマンションも見かけますが、理事会としては羨ましい限りです。

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１５４さん、私のマンションと似た状態です、もう医療機関は撤去しておりますが、

理事長が変わってから、院長が、元気が無くなりました。マンションの一階に、

医療機関がある事は、マンションの資産価値は上がると思います。院長は区分所有者で、

人柄がよく、マンションの住民も助かっていたはずです。この理事長なら、管理会社と

共謀して、意地悪位はすると思います。医院が退去して後に、この件を知りました。

近い内に接触して事情を聴いてみたいと思います。念のため、管理会社は１０９です。

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理事会が店舗に意地悪とか嫌がらせとか信じられませんね。
余程のクレームがない限り、賃貸でもあり得ません。
営業妨害、名誉毀損罪などで、裁判に持ち込むことをお薦めします。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/

このスレに、熊本地震の被害状況を見て、ショックを受けました。西方沖地震時には、

管理会社の対応等を見ていて、あまり期待できない事を経験しました。それ等の経験談の

投稿を始めた矢先に、投稿文を削除され、又投稿拒否にあいました。マンションに住む

者として。管理の在り方を、実態を踏まえて投降したつもりです。残念です。

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店舗が資産価値に影響するのはよく聞きますが、管理組合が店舗に嫌がらせや意地悪。。。のあたりで、資産価値下落ですよ。笑
風評の流布は尾ひれがつきますからね。
管理組合どころか、マンションの住民レベルでよくないですね。

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１７０さんに、同意

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管理組合と店舗のトラブルは少なくありません。
訴訟問題も少なくなく、店舗付きマンションは管理組合への収入も大きいがリスクも大きい。
医療店舗の話が出ていましたが、当マンションでも医療店舗の看板や駐車場の管理費の値上げや看板撤去などの理不尽な要求があり、臨時総会で医師会の顧問に管理組合の理事長さんが平謝りするケースがありました。
理事長さんと関わった理事さんはその後引っ越されました。

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先ほど管理会社のフロントと議案書について話をしたんですが、その中で熊本でのマンションの事例について
いろいろお聞きしました。
マンションで壊れて立ち入り禁止になっているのは昭和５６年以前に建てられた所謂新耐震基準前に建てられた
建物ばかりということでした。
ただこの新耐震基準についても問題がありまして、先日テレビで建築評論家が話していましたが、地域別地震係数
というのが昭和２５年に制定されましてそれ以来変更はされていないとのことです。
東京、神奈川、埼玉などを震度７に耐えられる基準値としてそれを１としたそうです。
熊本の場合は０．８ということで実際は震度６程度にしか耐えられない基準値となっているそうです。
逆に静岡の場合は１．１ということなので、震度７以上に耐えられるとのことでした。
この地域別地震係数については早急に改正する必要があると思われます。

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>169さん
管理会社によってマンションの管理はかなり影響されるのは間違いありません。
多分福岡の方だと思われますが、私のところは東福互光さんに管理を委託しております。
委託費は安いし工事や点検業務に関してキックバックを取らない珍しい管理会社です。
しかし、デメリットもあります。いくら工事とかをやって相見積とかで走り回っても管理会社の
収入にはならない訳ですのでどうしても工事の見積もりに関しては消極的です。
おまけに管理会社から工事の提案とかは殆どありませんから、悪くなってから報告がありそれから
見積もりに動くということになります。
他の殆どの管理会社に関しましては、工事に関してキックバックを取ってますので工事の提案を
積極的にしてきます。
どちらがいいかは管理組合次第ということでしょうね。

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>>172
新耐震基準のマンションは震度７の地震に一回見舞われくらいでは、倒壊しない程度であり、住み続けられる保証ではありませんよ。

熊本の小中学校の耐震補強は100%完了していましたが、避難拠点の小中学校が危険家屋判定され、避難所閉鎖されています。

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>175さん
熊本の小学校の体育館の耐震基準は地域別地震係数を基準としてますので震度６程度
の地震に耐えられる造りではなかったのでしょうか。

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>175
熊本の立ち入り禁止になっているマンションは新耐震基準前の建物ということです。
新耐震基準のマンションでの被害は少ないとのことです。

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被害少ないって表現どうよ！
具体的記載ができないのか！

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>178
管理会社のフロントに聞いただけなんで詳しいことは知らないんだよ。
あなたが知ってるんなら情報を提供してください。

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残念ですが、私のホームは小倉ではないので情報提供できないですね。

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１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、

不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。

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管理会社のフロントもそうですが、どこの会社や公務員とかでもいろんな
考え方をもった人いますからね。
マンションにとっていいフロントもいますし変わってほしいフロントもいます。
管理会社もマンションの規模等で人材を使い分けていると聞いてますが、そのなかでも
当り外れはあります。
どうしてもダメなフロントの場合は支店長では一緒に仕事をしている関係上交替させるのは
躊躇する場合がありますので、本店に連絡をすると意外と簡単に解決することがあります。

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以外と皆さん震度、マグニチュード、地域別地震係数との関係をご存知ないようですね。
我々にとって一番関心が高いというか切実な問題は当然震度ですよね。
地震がきた場合その揺れの大きさが一番大事でマグニチュードはあまり関係はないですよね。
当然津波の恐れの高い東北や北海道の方は関心が高いと思われます。
関西、四国、九州には大きな津波がきたことがないので油断しているのかもしれません。

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＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

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いきなりこの書き込みではとまどいますね。

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今朝のテレビでやってましたが、自治会の加入率が年々減少しているとのことです。
退会理由としては高齢、近所づきあいが嫌、一人暮らし、シングルマザー、夫婦共働き等が
主な理由と考えられます。
又入会すると役員が交代で回ってくるし、それは全員がやることになっており高齢者や一人暮らし
仕事が忙しい者には負担になってくる。
自治会員は交通安全、公民館の清掃、祭りの準備、広報誌の配布や自治会費の徴収等もやらなければ
ならないとのこと。
自治会の入会金は１０万円とか２０万円とかの所もあり自治会費も月千円とか二千円とかもある。
しかし、退会するとごみ捨てでも自治会が設置したところには捨てられないので遠くまで捨てに
いかなければならなくなる。
公共サービスが自治会に委ねられていることに問題があるのではないだろうか。
マンションの場合は、自治会に入らなくてもゴミ捨てや交通安全とか清掃とかはやらなくていいし
入退会も自由。
やはりマンションの方がいいかもね。

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修繕積立金の保管方法としては普通預金に預け入れをされていると思いますが、
ペイオフ対策を取られているマンションはありますか？
銀行が倒産することはまずないとは思いますが万一を考えれば殆ど金利が殆どつかない
普通預金ですので、決済用預金の普通預金としてた方がいいと思いますよね。金利は付きませんが。
多分皆さんのマンションもそうされているとは思いますが、やられていないところがありましたら
変更されてはいかがでしょうか。

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修繕積立金の保管方法として全部普通預金なの？

金額が大きいので金利も期待しなくちゃね。

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そうですね、普通預金だけでなくすまいる債や国債、積立保険等も活用すべきです。

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少し、話を替えて、申し訳御座いません。皆様のマンションでは、修繕積立基金（一時金）
の会計処理は、どうなさっておりますか、情報をお願い致します。当方では、分譲時１回
目の通常総会では、貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載が無く、総会の議案にも
基金（一時金）の件は、ありません。区分所有者に確認しましたら、専有部分の床面積の
割合で、売買契約時に、売主に支払ったそうです。売主は、倒産しており、管理会社は知
らないそうです。基金（一時金）の総額は、数億円になります。１回目の理事長に確認し
ましたら、管理会社に任せているので、知らないとの事です。数億円が行方知れずです。

管理会社が知らないはずはなく、おかしいと思いますので、精査中です、このような、事が

あるのですね。管理会社は日本有数の一流といわれる、管理会社です。

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１８６さん
いい情報を聞かせてもらいました。

みつけたので貼らせてもらいます。
http://googleweblight.com/?lite_url=http://www.athome.co.jp/vox/news/t...
都道府県別町内会費

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>190さん
修繕積立金の基金については通常は初回の場合でも修繕積立金の会計欄に収入として
掲載されるか繰越金として掲載されるのが普通でしょうね。
それにお金は徴収されているのでどこかに保管されていると思いますし、多分銀行だと
思いますが、その場合は残高証明書が議案書になければいけないでしょう。
施工主は倒産しているとのことですが、管理会社が議案書の作成はしますし、残高証明書のコピーも
議案書に貼付すべきものです。
どちらにしてもそのお金の行方を追及しなければなりませんね。管理会社ということになると思いますが
金額が数億円となりますし、弁護士に相談された方がいいと思います。
信じられないような事案ですね。

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債権の処分は区分所有者全員の承認が必要となります。
そうなった場合その責任はその当時の理事長・理事になりますね。
しかし最終的には区分所有者全員ということになりますので同じことかな。

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分譲時の会計報告書等に記載されてないということは分譲会社が持って行ったんだよ。
その会計報告書に記載がないのに気付かなかったのは区分所有者全員の責任。
管理会社も当然その責任はある。

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マンションの年代別世帯主の年齢構成の推移

　　　　　　　　　　　Ｈ１１　　　　　　Ｈ１５　　　　　Ｈ２０
７０歳以上　　　　　７．３％　　　　１０．２％　　　　１０．０％
６０歳以上　　　　１８．４％　　　　２１．５％　　　　２６．４％
５０歳以上　　　　２５，１％　　　　２８．０％　　　　２４．１％
４０歳以上　　　　２７．９％　　　　２５．８％　　　　２２．９％
３０歳以上　　　　１９．２％　　　　１３．２％　　　　１１．９％
３０歳未満　　　　　１．６％　　　　　１．２％　　　　　０．８％

６０歳以上　　　　２５．７％　　　　３１．７％　　　　３９．４％

近年分譲マンションでは居住者の高齢化と単身化が進展しています。全体の４０％が
６０歳以上の高齢化に直進しています。
ただ、この傾向はマンションに限らず戸建でも当然顕著化してきています。
日本の人口が減少化を続けていく中、既存のマンションの将来はどうなるのか？
今後はマンションも二極化が進みスラム化に突き進んでいくマンションとそうでない
マンションの差が益々大きくなっていきます。

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少なくとも売れる貸せるマンションにしていって空室化を防ぐことが必要。
それがスラム化防止になります。

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スラム化するまでは住まないよ。

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給排水管工事を予定しているマンションですが、工事中はどのくらいマンションに住めないのでしょうか？
当マンションの管理組合は工事を遂行する事に必死すぎて、住民の負担や不自由には蓋をしています。
どなたか教えてください。

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工事の内容によります。

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>198
それはマンションの規模にもよりませんか？

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