マンション総合問題何でも相談

給排水管の更新周期について
　共用部分の縦管部分は専有部分の横引き間より周期は短いといわれています。
　例えば、塩化ビニルライニング鋼管の場合、排水用塩ビ管は３０年～４０年、
　水道用塩ビ管は３０年～４０年が周期といわれるのが一般的です。
　ただ、給湯管については若干周期は短いようです。

　専有部分の配管の更新工事を管理組合として修繕積立金を使って工事を
　計画しているマンションはありますか。

評論家さんが同じような別スレをたてられたようですが、
このスレも続けていきます。
皆さんと一緒に問題を解決していくスレにしたいと思います。

上から目線の評論家の相談にのるのは
難しいでしょう。

マンションの建物の維持保全にとって配管の管理は重要な問題です。
上階から水漏れがしてきた場合、損害賠償については保険で対応
できますが、それはお金だけの問題です。
そして、同じ部屋から２回、３回と水漏れがした場合、保険会社は
保険の支払いをストップしてきます。
上階の住民が賠償が十分できる方だけならいいんですが、全て
そうとは限りません。
そうならないように、又住民同士のトラブルを防止するためにも
配管の更新工事に関しては管理組合としても取り組んでいく必要が
あるのではとおもっています。
ちなみに、各専有部分の配管類の取り替え工事を単独で行った場合の
工事費は６０～７０万円前後必要となります。
個人でやるにしろ管理組合としてやるにしろ、同じ区分所有者の
負担であることには変わりがありませんからね。

専有部分の横引き配管からの漏水により下階の方に漏水被害をあたえました。

下階から、５００万の損害賠償の請求を受けました。個人では無保険でした。

総会の議案書を調べたら、数年前に、専有部分の横引き管は規約で共用部分に

設定されていて、今期の規約改正で、その条項が削除されているので、組合の保険は、

使えないとの返答でした。仕方がないので、下階にこれ以上迷惑を掛けられないので、

工事は先行して、工事費の借入を銀行に申請しました。分譲時には、火災保険は規約で

強制加入でしたが、途中でこの規約を、組合が加入するので廃止して個人加入を任意にした。、

今度は、組合は未加入にしたので、個人で加入して下さいとの事です。しかし、

議案書でな規約廃止の案はありますが、議案の可否は、議事録が配布されていないので、

知らなかったと、理事長に説明を、求めたが、返答はありません。あわてて、管理会社から、

議事録が配布されました。この場合は、組合の保険は使えると思いますので、

組合が承知しない時は、告訴。漏水事故の代表的な問題を提示しました。複雑ですので。

宜しくお願いします。

総会の議案が否決されることはまずないと思われます。
しかし、議事録の配布がなかったので知らなかったのであれば、裁判では
有利に展開していくものと思われます。
只、自賠責保険は共用部分だと使えますが、専有部分への適用は、管理組合が
その部分まで加入している総合保険ならば利用できますが、専有部分への適用は
難しいのではないでしょうか。
保険会社との専有部分の契約が切れているとしたら保険会社は支払いはしないでしょう。
しかし、組合が議事録の配布を怠ったために知らなかったのですから、その責は
管理組合にあると思われますので、管理組合がその賠償額は負担すべきだと
思います。
議事録の配布を怠った理事長に責任はありますが、その追求については組合員が
どうするかに任せればいいと思います。

どなたか詳しい方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

区分所有法や標準管理規約には議長が議事録を作成し、管理者が
保管しなければならないとはなっていますが、配布しなければならない
とはなっていません。
ただ、議事録の閲覧の要請があった場合は閲覧させなければならないと
なっています。
今回の場合、その賠償額については難しいですね。

自賠責保険が管理組合から個人に変わるのであれば、
管理組合としても広報活動を行う責任はあるでしょう。
そんな大事なことを議案書で今回削除しますといわれても
住民の理解は十分ではないでしょう。
実際それを知らなかった住民もいたのですから。

配管からの水漏れの場合、損害額は大きいですよね。
やはり配管の更新工事は管理組合として計画的に実施すべきです。
戸別に交換すれば高いし、トイレとかの不便もあります。

マンションの漏水事故は色々問題を残します。ここら辺を、マンション保険で、
対応できる、良い方法を、教えて下さい。保険会社も、詳しく教えて下さい。
保険適用があると思っていたのに、いざとなった時に、５　みたいな事になる。

一番いい方法は、管理組合として自賠責保険に入るのがいいでしょう。
ただ、築年数の古くなったマンションはいままでは大手損保会社は
再契約をしないとこもありましたが、現在は法的に拒否はできなくなった
ようです。
しかし、配管に難点があれば保険料が高くなるとのことです。
配管は古くなるといつか必ず経年劣化がおこり水漏れが発生します。
各戸が単独でやれば６０万円前後かかりますが、それを管理組合として
積立金でやれば、月１，６００円程度の値上げでやれます。
保険は大概管理会社が代理店をやってますので、その審査は甘いですよ。
できるだけ保険は管理会社と契約する方がいいです。
うちは積立型の総合保険５年もので契約しています。
基本契約に地震保険、施設賠償、個人賠責がセットになっています。
これなら、水漏れが共用部分だろうと専有部分だろうと保険で対応
してくれます。

１２さん

ご説明有難う御座います。解り易かったです。

三井住友海上では２６年１０月１日より、築年数２０年以上の新規物件の
引き受けができなくなりました。

又、２６年７月１日より損保ジャパン日本興亜では、築年数２５年以上の
新規物件の引き受けができなくなりましたとあります。

これは変更になったのでしょうか。

多分変更になりましたよ最近。

修繕積立金の算出方法としては、平米数から算出する積算法と
長期修繕計画からの総工事費から１戸当り月の積立金の額を算出する方法があります。
ただ、長期修繕計画で算出する方法は期間によって工事内容が違ったり、その期間に
大型設備とかが入らない場合もあり算出が難しくなります。
国交省も最近は第１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画から算出する望ましい
修繕積立金として17,500円必要だといっています。
これだと大型設備等も全て入りますからね。
自分のとこのマンションでの毎月の積立金の額に修繕積立金の残高を30年÷戸数÷12ヶ月
でだした金額をプラスした積立金の額が15,000円程度あればまずまずというところ
でしょうか。
是非計算してみてください。

施設使用料（駐車場使用料等）は、含みますか。？

使用料で修繕積立金になっていれば当然含めます。

評論家はおかしくなったのと違うか。
同じような過去のもう終わってしまっているスレに
「ほー」と一言書いて集めているのは。
自分が立てたスレ「評論家が答える」とのスレを立てたようだが、
自分が立てたスレを盛り立てていくには、スレ主次第ということなんだよ。
何も書き込まれなければ問題提起や情報の提供をしていくとか。
スレ主が続けていく意思があれば、ここのスレは絶対に終わらないよ。

何でもだから、スレ違いなし。文句ある、

評論家さん初めて書き込みましたね。
前スレではあれだけ書き込んでいたのに。

>17さん
必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法

　マンションの規模　　　　マンションの戸数　　１戸月平均　　　㎡当たり１戸月額

　5,000㎡未満　　　　　　　　　50戸未満　　　　218円　　　　　　165円～250円

　5,000～10,000㎡　　　　　50戸～100戸　　　　202円　　　　　140円～265円

　10,000㎡超　　　　　　　　　100戸超　　　　178円　　　　　　135円～220円

※この計算方法は、そのマンションの平均平米数に平均単価を掛けた数字となります。
　平均額では足りないと思います。

>評論家さん

>マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶>苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。

三井住友海上のＧＫすまいの保険、損保ジャパン日本興亜のマンション総合保険、
東京海上日動の新マンション総合保険の提案内容です。

主契約（共用部分）、施設賠償責任、個人賠償責任、地震保険のセットがあり、
勿論地震保険は別に契約から外しても構いません。

個人賠償責任保険は、居住者全員の日常生活上の賠償損害を補償します。
風呂の水をあふれさせた場合とか自転車で駐車中の車に衝突し損害を与えた場合や、
デパートで買い物中商品を壊した場合等に保険が適用されます。
しっかり勉強してください。

但し、水漏れで階下に損害を与えた場合は保険が適用されますが、
その原因階の補償はありませんし、配管の応急措置まではしますが、
その交換はしてくれません。

>評論家さん
あなたの立てたスレは進んでいませんね。
あなたはここに必ず帰ってきますよ。
理由は、ここが一番活発だからです。

マンション管理の相談ではそんなに難しいことは出てきません。
基本的なことが中心なんですよ。
そして、そういった基本的なことが知りたいのです。

保険で気をつけなければならないのは、老朽化によるものは
保険の対象にはなりません。
老朽化による雨漏り、クラックからの雨水のしみ込みを含みます。
当然その原因となった配管の交換も適用外です。

自動車損害賠償保険と個人賠償責任保険は違いますけど、
それが分からない者がいるようです。

台風で窓ガラスが割れたんですけどこれ共用部分ですよね、ということは保険の適用はありますね。

水漏れの調査は保険が適用されるということですが、何回でもいいんですか。

>草の根評論家さん

ここは私が立てたスレです。
私がいる以上はここが終わることはありません。
資産の運用のスレも、あなたがいなくても1,000の書き込みぐらい
簡単にできましたよ。
強情を張らずに帰ってきなさいよ。
あなたが立てたスレは３つしか書き込みがないじゃないですか。
ここのスレに書き込みがなければ、私がどんどん提案や情報の提供を
していきますからね。

マンションの騒音問題に管理組合はどう対応していますか。

例えば、上階の赤ちゃんの泣き声や子供の走る音がうるさい。
風呂に夜中に入るとか洗濯機の音がうるさいとか。

こういう苦情が理事会に出された場合、それは当人同士で解決して
くださいと突っぱねて管理組合は一切関知しませんか？

理事会が対応しているところがあればどのように対応しているか
教えてください。

うちの場合はまず掲示板にポスターを貼り啓蒙活動を
行っています。
それでも続く場合は、原因元と被害元に対し、理事長、副理事長と
管理会社を交えて話し合いませんかと提案をします。
そこまでいけば殆ど解決していますし、裁判とかになったことはありません。
話し会う場合は、管理組合側は絶対一人ではやりません。
もし裁判になった場合、理事長のいったことを証明してくれる者が
いませんので。

どうしても騒音で悩んでいる方というのは
神経質な方が多いようです。

評論家は自分が立てたスレの書き込みがないのでかなりここを意識
しているようだね。
お蔭で私が立てた「マンション管理士等への何でも相談」が
活気が出てきたようだし、めでたしめでたし。

>32
神経質もあるかと思いますが、１番多いのが「その人(騒音主)が嫌い」
なのだそうです。
↑こういう方は何でもない生活音が気になるようです。

>34
その方が嫌いというけど、付き合いもないし分からないのではないですか？
しかし、少しうつのきらいはありますね。

>35
嫌いな理由はないらしいです。
「何となく嫌い」なのだと、ＴＶの騒音特集でやっていました。

やはり騒音を出す上階の住民がきらいなんでしょう。
それと神経質なとこじゃないですか。

電力の自由化がスタートしました。
来年４月にはガスの自由化も行われます。
皆さんどこかと契約された方いますか？
どこかいい契約先があったら教えてください。

連担棟って知ってる人いる？

この連担棟については東北大震災の復興から何を学ぶかということで、
松岡氏、稲本氏がマンションの建て替えにおける合意形成を図るためにはと
いうことで唱えた理論です。

外観上数棟に分かれているともみられるが、開放廊下部分、地中梁等の
建物基礎部分やジョイントエキスパンション等によりその一部分が
構造上連結され、多くの場合エレベーター、玄関ホール等の部分を
共有している建物群をいいます。

評論家が私のとこのマンションの規約を団地型に変えたと虚偽を
述べているが、大した知識もないのに知ったか君をしていてはだめだよ。
この両氏の理論については、詳しく勉強したので教えて欲しければ
遠慮なく質問してもいいですよ。

＞＞共用部分に物を設置するという義務違反者の行為までやって、

>ドアスコープは専有部ですよ。

上記質問に対して評論家が専有部分だと答えている。
昔のスレを引っ張りだしたまではいいけど、馬脚を表したね。
今でもドアスコープは専有部分と思っているのかな？
だったらうちのドアスコープに物置でも設置しようかな。

>評論家さん
１つの建物を２つ以上の建物に登記をするのを分割登記といいます。
２つ以上の建物を１つの建物として登記するのを合併登記といいます。

例えば、１つの建物を右半分と左半分に分けて登記することもできます。
しかし、登記と規約とは関係ありません。
登記が別々になっている建物だから団地型という訳にはいきません。

現在マンションにはこの連担棟がかなりの数あります。
規約は単棟型となっているでしょうが、もし大きな地震がきて、
何棟かあるうちの１棟だけが全損もしくは倒壊して他の棟は大した
被害がなかったらどうしますか？
その１棟を建て替えや復旧工事をするにはどういう法律を適用したら
いいんでしょうか。
現在はそれに対応できる法律はありません。
３棟の１つということであれば建物価格の３分の１ですので、その工事は
普通決議で十分です。
それがネックとなって神戸大震災や東北大震災では復旧が大幅に遅れ
まだ解決してないのがこの連担棟のマンションといわれています。

評論家もようやく自分が立てた「評論家が答える」スレに
帰ったようですね。めでたしめでたし。

しかし、この連担棟のマンションの場合、もし１つの棟が倒壊した場合は
どうするんだろう。
倒壊した棟の住民の議決権はどうなるんだろう？
特別決議の場合の議決権は、区分所有者若しくは専有部分の床面積比と
なっているしね。
床面積はなくなっているし。だからといって修復工事はしなければならない。
決議の取り方難しいね。

建築基準法はエキスパンションジョイントで繋がれた建物は
別個の建物とみなしています。
しかし、これが団地管理規約で管理できるかというとそうではありません。
給水や排水の設備、メールボックス、共用玄関、管理員室等共同で管理して
いるのであれば単棟型管理規約での管理となります。
当然敷地もそうです。
ただ管理規約と登記は関係がありません。

評論家さんは管理会社勤務なんですか？
それにしては良く書き込みができますね。仕事中ですよ。
全く考えられないですね。
そんな暇な会社なんですね。

管理会社の裏ですよ。かなり確信犯です。管理会社の不正の公開を、

打ち消すのに、やっきです。公表されるとかなり、経営が、危険な状態に、

追い込まれる。致命的な証拠を、突きつけられた、管理会社の仲間。

勿論、少なくとも、マンション管理士位の資格はもっている。

しかしここは匿名掲示板ですからね、確証はないでしょう。
自分で名乗ればですけど。
管理会社の後方部門で働いているんですか？
マン管の有資格者ではあるようです。
しかし、ちょっと上から目線が気にはなりますが。

連担棟については大体わかりましたが、私の頭ではややこしくて理解ができないです。
法律ってめんどくさいですね。