マンション総合問題何でも相談

給排水管の更新周期について
　共用部分の縦管部分は専有部分の横引き間より周期は短いといわれています。
　例えば、塩化ビニルライニング鋼管の場合、排水用塩ビ管は３０年～４０年、
　水道用塩ビ管は３０年～４０年が周期といわれるのが一般的です。
　ただ、給湯管については若干周期は短いようです。

　専有部分の配管の更新工事を管理組合として修繕積立金を使って工事を
　計画しているマンションはありますか。

評論家さんが同じような別スレをたてられたようですが、
このスレも続けていきます。
皆さんと一緒に問題を解決していくスレにしたいと思います。

上から目線の評論家の相談にのるのは
難しいでしょう。

マンションの建物の維持保全にとって配管の管理は重要な問題です。
上階から水漏れがしてきた場合、損害賠償については保険で対応
できますが、それはお金だけの問題です。
そして、同じ部屋から２回、３回と水漏れがした場合、保険会社は
保険の支払いをストップしてきます。
上階の住民が賠償が十分できる方だけならいいんですが、全て
そうとは限りません。
そうならないように、又住民同士のトラブルを防止するためにも
配管の更新工事に関しては管理組合としても取り組んでいく必要が
あるのではとおもっています。
ちなみに、各専有部分の配管類の取り替え工事を単独で行った場合の
工事費は６０～７０万円前後必要となります。
個人でやるにしろ管理組合としてやるにしろ、同じ区分所有者の
負担であることには変わりがありませんからね。

専有部分の横引き配管からの漏水により下階の方に漏水被害をあたえました。

下階から、５００万の損害賠償の請求を受けました。個人では無保険でした。

総会の議案書を調べたら、数年前に、専有部分の横引き管は規約で共用部分に

設定されていて、今期の規約改正で、その条項が削除されているので、組合の保険は、

使えないとの返答でした。仕方がないので、下階にこれ以上迷惑を掛けられないので、

工事は先行して、工事費の借入を銀行に申請しました。分譲時には、火災保険は規約で

強制加入でしたが、途中でこの規約を、組合が加入するので廃止して個人加入を任意にした。、

今度は、組合は未加入にしたので、個人で加入して下さいとの事です。しかし、

議案書でな規約廃止の案はありますが、議案の可否は、議事録が配布されていないので、

知らなかったと、理事長に説明を、求めたが、返答はありません。あわてて、管理会社から、

議事録が配布されました。この場合は、組合の保険は使えると思いますので、

組合が承知しない時は、告訴。漏水事故の代表的な問題を提示しました。複雑ですので。

宜しくお願いします。

総会の議案が否決されることはまずないと思われます。
しかし、議事録の配布がなかったので知らなかったのであれば、裁判では
有利に展開していくものと思われます。
只、自賠責保険は共用部分だと使えますが、専有部分への適用は、管理組合が
その部分まで加入している総合保険ならば利用できますが、専有部分への適用は
難しいのではないでしょうか。
保険会社との専有部分の契約が切れているとしたら保険会社は支払いはしないでしょう。
しかし、組合が議事録の配布を怠ったために知らなかったのですから、その責は
管理組合にあると思われますので、管理組合がその賠償額は負担すべきだと
思います。
議事録の配布を怠った理事長に責任はありますが、その追求については組合員が
どうするかに任せればいいと思います。

どなたか詳しい方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

区分所有法や標準管理規約には議長が議事録を作成し、管理者が
保管しなければならないとはなっていますが、配布しなければならない
とはなっていません。
ただ、議事録の閲覧の要請があった場合は閲覧させなければならないと
なっています。
今回の場合、その賠償額については難しいですね。

自賠責保険が管理組合から個人に変わるのであれば、
管理組合としても広報活動を行う責任はあるでしょう。
そんな大事なことを議案書で今回削除しますといわれても
住民の理解は十分ではないでしょう。
実際それを知らなかった住民もいたのですから。

配管からの水漏れの場合、損害額は大きいですよね。
やはり配管の更新工事は管理組合として計画的に実施すべきです。
戸別に交換すれば高いし、トイレとかの不便もあります。

マンションの漏水事故は色々問題を残します。ここら辺を、マンション保険で、
対応できる、良い方法を、教えて下さい。保険会社も、詳しく教えて下さい。
保険適用があると思っていたのに、いざとなった時に、５　みたいな事になる。

一番いい方法は、管理組合として自賠責保険に入るのがいいでしょう。
ただ、築年数の古くなったマンションはいままでは大手損保会社は
再契約をしないとこもありましたが、現在は法的に拒否はできなくなった
ようです。
しかし、配管に難点があれば保険料が高くなるとのことです。
配管は古くなるといつか必ず経年劣化がおこり水漏れが発生します。
各戸が単独でやれば６０万円前後かかりますが、それを管理組合として
積立金でやれば、月１，６００円程度の値上げでやれます。
保険は大概管理会社が代理店をやってますので、その審査は甘いですよ。
できるだけ保険は管理会社と契約する方がいいです。
うちは積立型の総合保険５年もので契約しています。
基本契約に地震保険、施設賠償、個人賠責がセットになっています。
これなら、水漏れが共用部分だろうと専有部分だろうと保険で対応
してくれます。

１２さん

ご説明有難う御座います。解り易かったです。

三井住友海上では２６年１０月１日より、築年数２０年以上の新規物件の
引き受けができなくなりました。

又、２６年７月１日より損保ジャパン日本興亜では、築年数２５年以上の
新規物件の引き受けができなくなりましたとあります。

これは変更になったのでしょうか。

多分変更になりましたよ最近。

修繕積立金の算出方法としては、平米数から算出する積算法と
長期修繕計画からの総工事費から１戸当り月の積立金の額を算出する方法があります。
ただ、長期修繕計画で算出する方法は期間によって工事内容が違ったり、その期間に
大型設備とかが入らない場合もあり算出が難しくなります。
国交省も最近は第１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画から算出する望ましい
修繕積立金として17,500円必要だといっています。
これだと大型設備等も全て入りますからね。
自分のとこのマンションでの毎月の積立金の額に修繕積立金の残高を30年÷戸数÷12ヶ月
でだした金額をプラスした積立金の額が15,000円程度あればまずまずというところ
でしょうか。
是非計算してみてください。

施設使用料（駐車場使用料等）は、含みますか。？

使用料で修繕積立金になっていれば当然含めます。

評論家はおかしくなったのと違うか。
同じような過去のもう終わってしまっているスレに
「ほー」と一言書いて集めているのは。
自分が立てたスレ「評論家が答える」とのスレを立てたようだが、
自分が立てたスレを盛り立てていくには、スレ主次第ということなんだよ。
何も書き込まれなければ問題提起や情報の提供をしていくとか。
スレ主が続けていく意思があれば、ここのスレは絶対に終わらないよ。

何でもだから、スレ違いなし。文句ある、