Airbnb/民泊 総合スレ

都心部の民泊はワンルームだったら賃料の2倍くらい。

昔はもっと稼げたけど今は競合が多くてそんなに稼げない。

アジア系はマナー悪くて近隣とトラブル起こしやすいけど、狭い部屋でも大人数で泊まるから、儲かるよ

＞３２
それこそ、すぐに出て行かされますよ 笑

じいちゃんの空き家を改装して始めてますが、土地柄保守的な場所なので実施前に住民説明会を実施しました。
いろんな意見を伺いながら、双方で一定の理解が出来てよかったとは思います。

１）ゲストのお迎えや、滞在時のトラブル防止で事前に周辺住民のみなさんに趣旨説明＆トラブル時連絡先の
　　カードを配布
２）ゲストはなるべく大人数滞在させない（予約取得時に設定）
３）定期的にクレームないか、周辺住民のみなさんにヒアリング

こんな感じで運営してます。>>32　それはアウトだと思われますｗ

近隣に説明会までやった経験はありませんし、聞いたこともないです。

始める前に説明会をやって、そもそも始めるな！的なクレームを心配してしまいますね。
運営しているということは、近隣とは特に大きなもめ事もないということでしょうか。

近隣に取って何のメリットもなくデメリットしか考えられないのに
説明会で何も言われないってよっぽどの地域だと思いますよ。

日本全国探してもまぁ>>34さんの地域くらいでしょうね。

確かに理解を得たなんて不思議。
空き家のままの方が防犯上よほど危険な地域だとか？収益の一定額を分配するとか？
まあ、隣家が数百メートル離れているとかなら反対しないだろうけど。

今は民泊の通報サイトまでありますし、近隣とトラブルと起こして書類送検されている例もありますから、先に近所に挨拶回りするホストがいてもおかしくない気はしますけどね。。

近所の人からしたら、スーツケースをゴロゴロやってる外人を見かけるようになったら、一発で近くに民泊があるって分かるでしょうし、今は前みたいに民泊を知らない人なんてほとんどいないでしょうから「仕事のパートナーが来ます」みたいな言い訳もたたなくなってるでしょうし。

あいさつ回りはあり得ると思いますけど説明会は聞いたことないですね。

まぁ、特区にさえ指定されれば一軒家でやる分には違法じゃなくなるわけですし、
ご親切に説明会なんて開かずに良くても事前に挨拶するくらいでしょう。

>>35 説明会＝土地柄お年寄りが多くてご近所さんから、うちはいいけれど不安に思っている家も数軒ある
ようだし、黙ってやるのは町内会でも絶対問題になるから説明会しといたほうがいいよとアドバイスいただき
ましたので実施させていただきました。（勿論、周囲のお宅には事前に菓子折持参で説明してましたが）

いらっしゃった皆さん（お年寄りが多かったです）に民泊とは何かの説明や、自分の想いやらなどをプレゼン
しまして、安全対策やトラブル防止策を説明（前に書きました）して、その上でご意見伺いました。リノベ
古民家を皆さんにツアーで観ていただいて、事前に伺っていた「急に海外の複数の人間が出入りして、変な
アジトになってるんじゃないか？」という懸念を払拭出来たのではないかと思います。

ゲストには日本のコミュニティルール徹底を常に依頼してまして、特にトラブルになりやすい以下のポイント
は徹底してもらっています。

・通りでも、戸内でも大声で話さないで（静かな地域なのです）、住人の方がいたら笑顔で挨拶いただく
・ゴミは必ず戸内のボックスに入れてもらって、通りには出さない（これが最も重要）
・タバコは戸内でも家の前でも（通り）厳禁。数分で行ける近所のコンビニの喫煙スペースを案内。
　（通りでたむろして、喫煙してるのをみて「怖い」というお年寄りがいらっしゃいました）

説明会なんて、大袈裟だなあと最初は思っていたのですが、実際実施させてもらってから、雰囲気は大きく
変わりまして、結構周辺の皆さんが協力的になっていただいてます。（ゲスト来訪時に迷っているのを観て
ガイドしていただくなど）

あくまでレアなケースかもしれませんが、こんな感じです〜

必ずゲストに遵守事項を徹底してもらえるなら問題ないでしょうけど、そうでないゲストもいませんか？
そのうちトラブルが発生するかもしれませんね。

>>41 基本的にはAirbnbのメッセやりとりでそうでないゲストはイキフンにて解るようになり、なるべく
DECLINEしてフィルタリングはしてます。

でもおっしゃるようにごくまれに、ルールを守らないゲストが出ることがあるのですが、そういう場合は
たいていお隣様から携帯に連絡が入りまして、即メッセージでの警告指導＆現地での指導という感じで
解決しています。（ひどい場合は、ルール守らなければ出て行って貰う的な警告も出して、ほぼ100%
反省＆改善はしてますです）

とはいえ、リスクは〇にはならないので、常に気をつけなきゃと思ってます。

あと大人数の若者カップル複数組やお子さん連れ大家族は大抵、嬉しくて騒いじゃう傾向があるので
事前に繰り返し遵守事項徹底をインプットして、合意してくれなければお断りしてます。

こんな感じでしょうかね。

最近では遠隔から騒音のモニターが出来る以下のような商品も出ていますね。
https://minut.jp/?afmc=1a
こういうガジェットを使えば騒音問題についてはある程度解決できるかもしれません。

ルールを守らないゲストは、確かにいますよね。
自分のケースだと部屋の目立つところに

・部屋では静かにする
・21時以降は窓を閉め切る
・ゴミは部屋の中かベランダのポリバケツへ
・禁煙
と張り紙をしていましたが結局はゲストが聞いてくれるかどうかです。

ゲストが夜中に窓を空けて大声で歌ってたとクレームもらったことがあります。
近隣には謝るしかないのですが、何度かこういうことがあると、
だんだん疲弊してしまいますね。
騒音問題はゲスト構成も然りですが、国籍にも依存する話です。
どことは言いませんが。

騒音モニターは市販されてることを知りませんでした。
前にアマゾンで調べたことがありますが工事に使うようなデシベル値が
分かるような機械ばかりだったので諦めてました。

前にテレビでzensという運営サポートの会社が紹介されていた番組を見たとき
こういうモニターがあるのし知って欲しいと思ってました。

導入するなら音は検知しても言葉は拾ってないことを事前にゲストに説明する
必要がありますね。
盗聴と間違えられたら怖いので。

民泊では「ゲストを選ぶ」ということも運営のポイントかと思います。

旅館業法上の宿泊施設は基本的に宿泊を断ることができませんが、
（＝ゲストを選ぶことができない）民泊であればゲストのプロフィール
やレビューによってトラブルを起こしそうなゲストは断ることが可能です。

Airbnbではシステム上で、予約を受け入れるゲストを良いレビューの
方だけに絞り込んだり、また予約リクエストがあってもFacebook等で
プロフィール（学歴、仕事など）を確認して、受け入れ可否を決める
ことができます。

また、ゲストの受け入れ時にはキーボックス等での無人対応で済ます
のではなく、一度は対面をしてコミュ二ケーションを取ることで、
騒音やゴミ処理などのトラブルは概ね回避することもできるのでは
ないかと思います。

>>45さん

ちなみに、特区に指定されている地域なの？？

>45

ゲストのプロフィールを見て選別するのは、勇気がいりますね 笑

レビューを見て、過去に実際に問題を起こしていれば判断は簡単ですが、そうでないなら、問題を起こすかも知れない、起こさないかも知れない、でも宿泊を断ったら売上にならない、別のゲストから問い合わせないかも知れない、、

宿泊数が長いほど悩ましいです。

あとゲストのプロフィールをfacebookで確認できましたっけ？それは知りませんでした。プロフページに書いてるニックネーム、国籍、学歴など簡単な情報のことですか？

自分がホストをやってたときは、ここには適当な情報を書いていたので（実在しない大学とかｗ）、情報としてはあまり信用できないですね。

45です。
私のエリアは特区での民泊条例はありません。
これまでグレーゾーンでの民泊運営をしていましたが、
最近はコンプライアンスが厳しくなってきたので
やめたところです。

私がAirbnbをやっていたときは、極力トラブルを回避するため、
またどんなゲストかをできるだけ調べて私自身が安心感を得るため、
予約時にわかる氏名でFACEBOOKもしくはLINKEDINで検索
をかけて、プロフィール等を調べるようにしていました。

もちろん検索できないケースもありましたが、８〜９割方はFBか
LINKEDINで事前にプロフィールを知ることができていたと思います。

本来であればAirbnbのゲストレビュー＆評価によって、判断でき
れば良いのですが、まだレビュー自体がないビギナーユーザーも
多数いるので、現状では上記のような方法で自主的に調べて受入判断
することもトラブル防止のためには良いのではないでしょうか。

ただこのようなことは複数物件を運営代行会社にまかせて運用する
ようなビジネス色の強いスタイルでは厳しいでしょうね。

行政も違法民泊の摘発を強化しているようですしね。
グレーゾーンと思っている民泊提供者が多いですが、実際はグレーでも何でも無く
ブラックなのに運良く摘発されていないだけと言う状態ですね。
特区で法令を順守した上で民泊を提供するなら良いですが、
これくらいじゃ捕まらないだろうとか捕まっても大したことないしとか
そういう状態では民泊が市民権を得ることはこれからもないでしょうね、残念ながら。

たしかに現在８割方の民泊は違法状態と言われていますね。
今後、民泊新法の制定と合わせて、違法民泊の罰則規定・取締りは
強化されるでしょうから、そこでほとんどは淘汰されるでしょう。

その後は民泊新法上の民泊、特区法上の民泊、旅館業法上の民泊
の３形態が残ることになるでしょうが、違法民泊が減る分、ビジネス
チャンスはあるかもしれませんね。

「市民権」という点でいうと、一戸建てならまだしも、マンション内
での民泊はなかなか妥結点が見つからなそうですね。

＞運良く摘発されていないというのは間違いで、運悪く摘発されたというの

多分、そこが実際に民泊を提供している人と一般人の意識の違いだと思います。
『運悪く摘発された』＝基本的には摘発されないから大丈夫
だからやるんでしょうね。
『民泊を広める前にまず違法状態の摘発を』という旨の発言がワーキンググループかどこかであったように
記憶していますので、民泊関連の規制緩和と違法民泊の摘発は表裏一体だと思います。
運悪く摘発レベルから、基本的には摘発、運良ければ摘発されない程度の水準に近づけるのではと思います。
募集している以上基本的には公開情報ですから摘発はし易いですしね。

http://airlabo.jp/article/
の「リスティング停止推移」を見ると８月から停止件数が一気に増えてますね。

検挙されるのはよっぽど悪質な一部事例ですが、おそらく保健所の指導を受けて
民泊停止するケースは全国的にかなり増えているのではないでしょうか。

ただ現状では保健所に立入調査の権限はなく、違反の罰則も軽いので
指導を受けてもそのまま継続しているケースも多そうです。

５２さんの指摘はごもっともだと思います。

基本的には摘発されていなくて、摘発のニュースが一罰百戒の役割を果たして、リスティングを止める人は止める、それでも続ける人は続ける。停止が増えているということは、基本的に摘発される意識に近づいてきているのではないでしょうか。

そういえば先日の新聞で、戦略特区の民泊が2泊から可になるそうですね。
これに加えて180日制限があるのでしょうか。よく分かりませんでした。

マンションに関しては投資用マンション以外は民博禁止を明確にするでしょうね。
理事会がまともに機能していない物件は危ないと思いますが・・・。

一軒家に関しては特区等で合法になれば周りに止める事は当然できませんが、
昔の騒音おばさんのようなトラブルは増えるような気もします。
提供者からしたら周りからクレームが入ろうが意に介せず
対策をしようともせずにどんどん貸そうとするでしょうし。
騒音なんかに関しては健康被害が明確に出たりしないかぎり周りが止める事は
できませんし、難しい問題になりそうです。

特区新法がどれだけ考えこまれたものになるのか・・・。

４年後の東京はどのようになっているでしょうね。

◼︎リオ五輪期間の民泊Airbnb利用者は8万5000人、ホスト収入は総額3000万ドル以上に
https://www.travelvoice.jp/20160901-73162

>>57
既に日本でも外人が多数持ち家に住んでるし、今後もマンション含めて持ったり買ったりするし
あらゆる業種業界で規制緩和の方向に向く可能性がある事等を考えると
利用者も増えている中、民泊の流れは止められないと思いますねえ。

・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる初の裁判で民泊禁止は有効（民泊差し止め）。←今ここ
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる次の裁判で民泊禁止は有効。
　　　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　　　・
・マンション規約で民泊規制の有効性が問われる何度めかの裁判で初の民泊禁止は【無効】。

結局こんな流れになるんじゃないかと思いますね。

＞＞58

過去の判例は実績として残りますから、それはないでしょう。
あるとしたらその流れの何処かで政府が民泊解禁を加速させて
よりアグレッシブな特区新法の類のものを制定した時でしょうね。

標準規約の改定でデフォルトが民泊可になってしまえば、
それ以降に建築されたマンションは基本的に民泊可になるでしょうから。

民泊、儲かりますか？
クレームがおきたりした場合に大損しそうで怖いイメージ

６月から民泊ホストを始めましたが大赤字です。家賃払いながら利益でてる人なんているんでしょうか？

>>60
毎月赤字ですよ。完全に供給過剰です。初期投資プラス月々数万の赤字だから詐欺にあった気分ですよ。

民泊を始める人はよく計算してください。家賃の支払いに運営代行に20%払うんですよ？光熱費プラスWi-Fi代もかかります。そして売り上げに消費税の支払いがでてきます。この消費税がくせ者です。売り上げ1000万あるかないかで支払いするかしないかで別れます。つまり他の収入がない人で消費税払わずに運営できる件数は１～２件ってことです。

民泊検討者はまずエアビーの部屋のカレンダーを見てください。どの部屋も空室だらけです。そして予約数に宿泊料金を掛けて売り上げを計算してください。家賃と運営代行費ですべてなくなりますよ。

本人たぶん効率良く稼げてるトップグループだと思うんですが
（所有・又貸し計２軒。人気立地＆部屋が広い＝人数が取れる　ので
年末と桜の繁忙期は２軒で粗利９０万超。掃除も自前）、季節変動が激しいですね。
同じ２軒が今月粗利６万ですから。価格訴求型のライバルも増えたし。

レビュー稼げたら値上げするつもり？か安直に安く出す、同じ物件のバカな後発ホスト
（家賃８万、一泊３千円台で５人までOKとか）一体どんな損得勘定してんだ？と思う。
乳幼児含む家族連れや学生グループ入れたら騒いでクレーム発生する可能性大なのに
※もともと敷礼金に家具購入で５０万くらい軽く飛ぶ＝月利益５万なら１０ヶ月しないと損益クリア出来ない
ところ、騒音トラブルで退去リスク上昇→赤字退場の道

かきいれどきのクリスマスも閑散期と同じ値段で埋めててどこで稼ぐんだ？ってのも多い。
勝手に相場下げられて迷惑。想像力なくソロバン勘定も出来ない人がホストやったら駄目、ゼッタイ。

>>67
今のエアビーのカレンダーを見てください。どこもガラガラの空室状態ですよ。家賃の支払いがある以上投げ売りの赤字激安で出すしかない状況ですよ。儲かってるのはほんとごく一部ですね。完全に供給過剰です。儲かってるあなたはちゃんと消費税払ってますか？もしかして脱税してませんよね？

？儲かる時期もあればそうでない時期もある、と書いてますが。
２軒で月６万（今月まだ決定４万）でも儲かってるって言えるんでしょうか？
まあ赤字に比べたら儲かってるって話になるんでしょうけど。

又貸しの家賃年200万で、仮にイギリスみたく年半年縛りが出来たらやめます、
もしくはやりたい人に協業打診します。
繁忙期約40万×6＝240万、年間粗利40万にしかならないのなら他のことやった方がいいですから
（折半で100万が120万なら多少は利率のいい金融商品かくらいに考えます。費用に稼働に精神的な負担も減るし）。

私にしても、１軒目は桜で時期が良く、まだライバル少なかったので稼げましたが
２軒目開始月は繁忙期のはずなのに予約１件でしたから。当時はカラ家賃にこそならずに済みましたが
今は家賃27万払ってても再び月の粗利が一部屋２〜３万です。この状況が続けば薄利が出ててもやめます、負担が大きいですから。

どの程度の期間やられてるか知りませんが二、三ヶ月先の予約が来た！って浮かれて
繁忙期にも安い値段で受けちゃってませんか？そんな先が埋まるのは、明らかに安すぎです。私だって今月まだ半分以上空いてます。
自分の納得出来る金額で予約が入るまでひたすら待ってるからです（ホストやるには胆力が重要と痛感してます）。
安い客で埋めても本業の支障が増えて、本人が摩耗して、民泊やる気が減退するだけだからです。

別に個人攻撃するつもりもありませんが予約応対も掃除洗濯も全部自分でやってますか？
毎回、客を出迎えて応対して部屋の使い方を説明して隣室とのトラブルが出ないように配慮してますか？
（嵐の夜に傘を持って駅まで迎えに行くこともあります。仕事の部分有休使って休めない時は真夜中や朝四時台から掃除することもあります。
年末31日の真夜中タコ足し過ぎてブレーカーが落ちたゲストまで急行したこともあります。
到着遅れたゲストを待って日付が変わることもあります）
それがレビューにつながります、そしてレビューに書かれます。だから稼げる時は稼げるのだと思います。
人気立地だからと言って、本人努力なしではありません。

値づけさえ間違わなければ赤字にはなり得ない物件でやっている、そんな私でも
採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです。
どこでやられてるか知りませんが、どの物件をいくらで借りられたかで始める前から勝負はついてるところが民泊の怖さだと思います。
月極で埋まらない駅遠許可物件みたいな場合、黒字化は不可能だと思いますので傷の浅いうちに撤退された方が吉です。

>>69
2件で月6万ですか。しかもゲスト対応も自分でやっててその金額だときついですね。あなたの努力はすごいと思います。そのくらいの努力がないと今の民泊では生き残れないんですね。私にはそこまでやる時間もないので厳しい状況です。

だから
>そんな私でも採算分岐に合わなくなったらやめようと思っているわけです
と書いたわけです。撤収作業も疲れますし、辛うじて赤ではないので様子見してますが。

本業会社員の兼業でこれです。繁忙期の売上に浮かれて会社辞めなくて良かったとつくづく思います。
本業の収入があるから、繁忙期は儲かってるから安売りしようと思わずに済んでますが、専業だったらこうは行かないでしょう。
知り合いに去年まで学生だった二人組の専業ホストがいますが、20軒もやってて繁忙期は羨ましい反面
閑散期は家賃払うだけで一苦労だろうと思います（彼らも全部自前です）。
また別の知り合い、物件内で５軒やっているホストは大家バレして退去となった際
すぐさま物件内の似たような部屋を契約して、何もなかったように運営継続してます（写真ともリストは継続使用）。
そのくらいのバイタリティがないと今後は苦しいかも知れませんね。安売り参入しなくても、体力勝負の持久戦みたいな世界ですし。
民泊容認派の国にしても、数字上で宿泊施設が足りてしまえば一気に取り締まりに転じるはずです。
ほぼガラガラ赤字多発が現況ならやっと利益出たと思った途端に税金払え、ではそこでまたやめるホスト多発でしょう。

もちろん、ホテルより民泊が好きだからという理由で選ぶ人もいるとは思いますが、
大半はホテルより安く泊まりたいという人達が民泊物件を探しているわけで、
部屋数のスケールメリットがある格安のビジネスホテルなんかもたくさんある中で
金額勝負するのはなかなか厳しいと思います。
基本的には所有物件で余っている部屋があるから貸すというスタンスじゃないと
持続指定やって行くには厳しいでしょうね。
本当に儲かる話ならば宿泊関連業の大手辺りが参入しますよ。

好きだからホテル<民泊、じゃなくて、安いからホテル<民泊、が大多数ならば（実際そうですけど）
なおさら価格競争に巻き込まれちゃ駄目だと思うんですよね。消耗戦になるだけだから。
業者と競争になったら、資金やスケールメリットで個人に勝ち目ありませんし。

手前味噌で恐縮ですが、外人旅行者指名ランク一位の駅で、ウチより駅近民泊はない（ホテルよりも近い）と断言できる物件の
40平米又貸し中です。ビジホ以上シティ以下くらいの値段設定ですが、その近さその広さのビジホはないですし
近所のシティホテルなら倍以上は取られます。
この広さだと人数入る（追加割り増しが取れる）ので大型休暇シーズンはデカいです。
効率考えたら、ホテルは大人数OKな広い部屋そもそも作りませんから（あっても高い）。
皮肉？なことに少々高く出してる60平米の所有物件より人気だったり、月によっては売上で超えたりするもんで
60売って40買い直そうかと考えたりすることもあります（民泊需要と五輪バブルの動静次第なんで決め兼ねてますが）。

私もそもそも所有してなければ初期費用も安く撤退時も傷が浅い狭い1Rを考えたと思いますが
そう考えるホストが多過ぎるから決め手に欠ける物件ばかりで過当競争が現状、ということですよね。
現時点で埋まらなくて悲鳴を上げてる方には酷かも知れませんが、本気で再起を考えるなら差別化必須だと思います。
初期費用掃除の手間、ランニングコストもかかる広い部屋は高リスクだから競争もまだ少ないです。
狭い部屋に比べれば広さというイニシアチブがありますから、値段下げれば埋まらないということにもなりません
（私は安く稼働したくないからやらないだけで、ウチと同じ家賃15万を一泊6,000円台←ウチの半額で出してるホストは年明けまで満室です
※ど年末なら一泊30,000円も夢じゃないのに勿体ない）。

あ、もちろん閑散期は家賃15万払っても粗利3万にもならない（安い部屋が減らない限り更に減る傾向かも）ですから、胆力のない方には勧めませんが。

民泊されている方の管理費はされていない管理組合員と比較してどのくらい加算されますか？
管理費についての記載がないので、教えてください。
相場はどのくらいなのか、民泊価格の最低目安も変わると思うのですがいかがですか？

そこまで決めてる物件てないんじゃないですか？

大家にも組合や管理会社にも無断で営業→他と変わらず
一棟買いでオール民泊→民泊以外入居者いないなら比較不可

家賃管理費高くなる代わりに民泊OKなら借り手続出でしょう。好立地なら。

>75
民泊やってる人は、管理組合に黙ってやるので、加算もなにもないですよ。
管理組合にバレても、加算する・しないの話にはならなくて、出て行く・出て行かないの話になります。

マンションのオーナーが、民泊利用を黙認して、民泊業者（or 個人）に貸し出す場合は、家賃が高くなるでしょうね。2～3割高くするんじゃないでしょうか。
この場合も、管理組合には黙ってるはずなので、バレたら出て行く・出て行かないの話になるはずです。

新規参入は考えないほうがいいですよ。
赤字物件続出で資金力がなく借金抱えている方が続出しています。
悪徳業者によるセミナーによる被害者続出です。

自分もセミナーやりたいくらいですよ笑

「大家に組合、近所の許可が取れてる物件を狙え」
「私鉄は駄目、都内なら山手線沿い駅〇分以内、地下鉄駅あれば尚良」
「人気エリアで既存ホストのいない物件を探せ」
「大きい部屋なら人数割増しで稼ぎやすい」

実現不可能なアイデア話すだけで、自分で調べる努力しない情弱から金取れるんだもん。
そんな条件クリアする物件、世の中にないのに笑
あっても家賃数十万じゃホテルより安いから泊まる民泊ニーズにまるで合わない
理詰めで考えてけば五分で分かる話なのに小銭払えば数十倍の利益に繋がる黄金律が…

とか考えてる時点でその人ホストに向いてない笑

民泊新法が固まってから、戦略特区エリア内の中古一戸建てを買ってやったらシロですね。
騒音とか近隣問題は出るかも知れませんが、ルール的にはシロなので、あとはホストの実力次第です。