品川イーストシティタワー

>>2400 匿名さん

成約70％下回ってるんだから不調でしょう

売れ残り数件と売れ残り多数は全然違いますよ

”住友不動産 販売方法”をググってみた方がいいですよ。WCT、ドゥ・トゥール、シティタワーズ、シティタワーズ東京ベイなどその典型ですので。この3物件の第１期と現在の販売価格を比較してもよいと思います。

販売好調の物件を成約率や残物件数で判断するのでしたら、すみふ以外の青田売り物件を探した方がいいと思います。すみふの物件は全て”売れ残り多数の販売不振”となりますので。

購入側からみれば、売れているかどうかはあまり関係ないですね
自分の考える妥当価格かそれより安く買えるならＯＫです。

少々売れ行きが悪い物件でも価格がさがれば必ず購入者がいるので、いつまでも未入居が多数残っているなんてことはないですからね

需給調整して見せかけの成約率作ってるだけでしょう。低金利のこの5年間はいくらでもごまかし効いたね。

>>2405 匿名さん
なぜそんなに売れ残っている物件の掲示板に固執しているのでしょうか？買えなくてネガキャンしているようにしかみえませんよ。
売れてる物件かどうかは、すみふの売り方では中の人にしか分かりません。答えは売り切った後10年後の中古販売成立価格でしか分かりません。
ちなみに低金利のこの5年といいますが、タワーマンション のような土地は5年以上前から土地を購入し、仕込んでいます。WCTに至っては10年以上前のことです。

なんか粘着質なネガキャンが常駐してるな。。
注目度高い証拠かと。

住友は部屋があっても、販売対象じゃないと売ってくれないから。
販売不振物件なら、シーサイドのタワーでしょ。全戸売りにだしてるけど、まだ売れてないし。いまさらジダバタしてもしかたないので、あちらも焦らず売る方針だと思う。

残念ながらネガキャンしても購入検討者全員がこの掲示板を見るわけじゃないから、あんまり意味ないよ。
見てたとしても裏を読んで同業か買えない人のネガキャンということはすぐ分かる。
みんなそんな馬鹿じゃないし、一番は自分の気に入った物件を買うことだと知ってる。
ネガキャン投稿の時間が無駄だから、自分が今やるべき事に前向きに取り組もう。
応援してる！

多くの在庫を抱えているにもかかわらず販売好調だと言い張り、そのうえ値上げを希望するなんて、営業の人だとしか思えない。

これだけ在庫があるならもう少し安くなるかもと期待しつつ様子見しています。

もっと安く買いたいと思う気持ちは分かります。
誰でも同じです。
ただ実際には、このくらい出す価値があるから言い値で買いますという人もいるんです。
その人たちからすれば、安くなるようにネガティブな発言をしたり、値下げ希望の発言を見ると複雑な気持ちになります。
本当に購入を検討されているのでしたら、同じ集合住宅に住むかもしれないのですから、ここに書き込むのではなく、営業担当に直接交渉した方が良いですよ。
そうでないと後から入居してくる方の心象が悪くなったり、他の方に迷惑かもしれません。
住宅に限らずです。
お友達が自分の持ってるものと同じ物を安く買うために、裏であれやこれやしていたらどう思いますか？
正直、痛々しいと思います。

>>2410 匿名さん
住友の今までの販売方針だと安くならないから、諦めてパークタワー晴海とか他のデベ物件を探した方がいいと思います。
シティタワーズ東京ベイも少し前に値上げしてましたから、値下げ待ちなら住友は厳しいです。
ちなみに住友はキャンセル物件を値上げ前の値段で紹介してくる事があるので、それを狙ってもいいのでは？

なんか必死なネガキャンが痛々しいな。。
となりのシティテラスは一期から最終的に1000万ほど値上げして完売した事実もあり、
市況的にはどうしようもないかと。
もうここ数年で下がる要素は無いから、
心決めて買うか、別で探すか中古を数年かけて探すかしかないよ。

利便性は別として、晴海フラッグは安そう。でも2023年3月の入居だなんて待てない笑

なんだかんだで5年後入居とすると、
家賃月額20万×60ヶ月で1200万垂れ流すことになりますな。

上がる要因
・市場の上昇：このまま上がり続けるのは厳しいか
・品川駅再開発：少し距離がある
・高輪ゲートウェイ駅：距離が離れており限定的

不明
・羽田空港アクセス新線：新駅が近くにできれば上昇。モノレール規模が縮小されてしまうと下降。ただし、10年後。
・品川区東品川清掃作業所再利用：使われ方次第

下がる要因
・市場の下降：2020年オリンピック後、2022年生産緑地の指定解除
・東京都心上空新ルート：上昇要因ではない。
・震災

すでに埠頭、火力発電所などのデメリットを折込済みで判断すると、厳しく判断するとこのくらいでしょうか？ただし、それでもマンション価格が適当かと言われると分かりません。
10年後20%低下しても大丈夫な経済状況で購入するのが安全圏かと思いました。

>>2416 匿名さん
なんの根拠もないありきたりの記載でびっくりしました笑

田舎の空き地の生産緑地とか震災とかいいかげんにしてもらえますかね。

>>2417
すいません、根拠は全くありません笑 それだけ下げ要素は少ないため、根も葉もない噂も書いてます笑 いまのところ、デメリットを折込済みでしたら、下げる要素は少ないということです。

最大の下げ要因は市況ですよ。
2004年頃に分譲されていたら、坪200万円未満の立地だとおもいます。
その頃と今を比較すれば、物価や所得に大きな差はありません。
つまり、市況が悪化すればそれぐらいまで下がることは十分あり得ます。
もちろん、バブルの時みたいにあり得ないぐらい上昇の可能性もありますね。

市況の影響を除けば、メリットもデメリットも織り込んで、まあまあ妥当なんだろうと思います。残戸数が多いもでやや高めの価格なんでしょうね。

>>2419 匿名さん
そうですね。2004年なら品川シーサイド、日の出、勝どき、晴海、有明、豊洲も坪200万以下でした。
下落リスクが嫌なら今は買わない方がいいと思います。でもいつになったら買えますかね？下がったらもっと下がると考える方のようにお見受けしました。

WCTも分譲初期は平均的な部屋で坪250万前後でしたからね。
しかもあちらは品川駅まで歩けますし港区です。

そう考えると、市況が悪化して坪200万でも大丈夫という経済状態で購入するという意見は妥当だと思います。

下落リスクが嫌なら、WCTや港区内陸買ったらいかがでしょう？
最大のリスクは市況ではなく、金利です。金利が上がったら、物の価格は変動します。その結果市況が変化します。
日銀の政策次第でしょう。それがわかれば誰も苦労しませんが。

最大リスクは、首都直下地震とか南海トラフのように思います。3.11でも結構中層階にダメージがあったので、心残りありましたが、最近WCTを手放しました。そこそこ高値で売却できたのは幸いでした。実際、大地震（起こってマンション躯体にダメージが起こること）が怖くて仕方がなかったです。中古マンションを買う際は、非常階段を最上階から1階まで歩い降りて、構造の健全性を確認した方が良いでしょう。3.11以前のマンションだと、ひび割れが目についたりするかもしれません、今後50年大地震がないことを祈ります。

日本に住んでいる限り地震リスクはついて回るよ。

ここで昔の市況に下がると言ってるヤツはヘタレだがら、
もし今2004年レベルの市況だったとしても、まだ下がる！と言って結局買えないだろうな。

地震のリスクを気にするなら免震物件しか選択肢ないと思いますよ。今なら免震プラス制震の晴海でしょう。
ここも免震なのはプラスです。
制震のみだと壁にひびが入りますよね。

確かに金利次第なところがありますね。

各国が金融緩和の出口戦略に向かう中、日銀は国債とETFの巨額買い入れを続けていますね。
ETFの買い入れはを止めるめれば株価は暴落でしょうから、もうやめるに止められない。
金利上昇も気になりますが、日本発の経済クラッシュも正直心配です。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第4期
販売概要

販売スケジュール
平成30年12月9日先着順受付開始　
販売戸数
130戸　
販売価格
4,080万円～7,980万円　
最多価格帯
7,080万円（24戸）　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.62m2～73.44m2　
バルコニー面積
11.25m2～25.36m2　
管理費（月額）
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立金（月額）
3,300円 ～ 5,820円　
管理準備金
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立基金
232,800円 ～ 410,700円　
物件概要

所在地
東京都品川区　東品川五丁目9-2(地番)　
交通
JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
総戸数
363戸　
完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定 　
敷地面積
3,364.01m2　
建築面積
1,830.41m2　　
建築延床面積
34,996.75m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造　 地上26階建　　　
地目
宅地　
用途地域
準工業地域　
建ぺい率・容積率
60%（防火地域の耐火建築物につき割増あり）・400%（基準法第58条8項に規定する空地による割増あり）　
建築確認番号
第UHEC建確27717号（平成28年3月30日付））、一団地認定通知番号：26都市建指建第0388号（平成26年8月8日付）※本物件は南側隣接の弊社分譲中シティテラス品川イーストと一団地認定を取得しています。　
駐車場総台数
92台　
駐車場使用料（月額）
30,000円～35,000円　
自転車置場総台数
346台　
自転車置場利用料（月額）
200円～300円　
バイク置場総台数
10台　
バイク置場使用料（月額）
3000円～4000円　
ミニバイク置場台数
2台　
ミニバイク置場使用料（月額）
2000円　
分譲後の権利形態
建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
特記事項
別途団地管理費として370円～650円、
団地修繕積立金として530円～950円がかかります。　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：03-3346-8942　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
設計
株式会社 長谷工コーポレーション　
施工
株式会社 長谷工コーポレーション　
備考
販売スケジュールについて、下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成30年11月下旬　（変更後）平成30年12月中旬

引渡予定時期について下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成31年5月下旬（変更後）平成32年4月下旬
※ご契約をいただきましたお客様につきましては、各ご契約書約定日でのお引渡しに現況変更はございません。
更新日
平成30年12月10日　
次回更新予定日
平成30年12月17日　

>>2428 マンション検討中さん
販売戸数130ですか！
全部申込入ったんですか？
住友らしくない戸数で驚きました。

完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定

この条件で買う場合って、住み替え検討とかですかね？新規の場合、買いづらいのでは。

第5期突入ですね。
広めの部屋も売り出すようです。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第5期

販売概要
販売スケジュール
平成31年3月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.65m2～104.18m2　
バルコニー面積
11.34m2～35.32m2　
ルーフバルコニー面積
7.41m2～12.37m2

>2431
5期に入ったって事は、4期の130戸は販売済みということなんですか？
そんなに一気に販売できたのかしら。

12月9日に販売開始で一気に売れるわけないです
更に5期が始まるって、どれだけ残ってる部屋があるんだろう、、、

完成済みなのに1年以上入居出来ないとか謎が多いですね

しかし、決算の関係で入居時期を調整するなんて住友不動産は大丈夫なんでしょうか、、、
倒産することは絶対にないだろうけど、この先も会社の都合で契約者が犠牲にならないかが心配です

謎が多い？契約者が犠牲者？？
入居時期をわかった上で契約するわけだから別に犠牲にはならないでしょ。3期までの契約者は予定通り来年5月末入居だし。
同じすみふのベイサイドタワー晴海の方がよっぽど謎だらけだわ。

入居時期が遅くなること自体が住友不動産の都合なら、既に犠牲になってるのでは？
後1年以上待ちたい人には好都合ですが

既に契約された方はラッキーでしたね！
リセールバリューも期待できるし
ただ、住んでるマンションが200戸近く絶賛販売中というのは悲しい、、、
住友不動産の勝手な都合かもしれないのに、、、

なんとなく犠牲になっているような、、、

既に契約している人の入居が遅くなるなら犠牲と言えますが、これから契約する人は早く入居したい人だけでなくキャッシュフロー的に入居を遅らせたい人だっているだろうしで、納得して契約するなら犠牲でもなんでもないような。

契約もしてないのに犠牲者ですって、とんでもないクレーマーですね。皆さん言うように、入居時期変更はアナウンスした上で契約するんだから、嫌なら契約しなきゃいいだけ。

ですよね！
私は1年待っても契約したいなと思うくらい魅力的な物件と思います
でも、完成してるなら早く入居させてくれればいいのにとも思います。正直なとこ、、、
その間の家賃がもったいないから

仕方ないけど

え！！いつの間にこんなに値段が上がってる！？

一応とは言え品川駅の圏内での新築のマンションは希少だからね。

マンション前の道路で朝晩路駐しまくりのトラックやトレーラーを取り締まって欲しい…
でもそんなの無理な話か。。(_ _).｡o○

コンテナ埠頭に建っているマンションだから仕方ないのではないでしょうか。
もともと、マンションの建つ場所ではなかったのが、ヨットクラブの移転で土地が空いたのでマンションが建ったのだから。

そんなに止まってますか？あまり見かけないような気が。
この並びにはほかにもいくつかマンションありますけどね。

現地行きましたが、コンテナ街なのでトラックが多く殺風景、住む環境的には？でしたが、ここのコンテナ街はこの先もこのままでしょうか？

コンテナヤードへの待機車線はこの並びではなく、一つ先の道。
また、マンションの前にバス停もあるからトラックやトレーラーが路駐しまくりのようなことはできないと思われる。

日中はそれほどでもないけど、深夜早朝は停まってるよ
東側の低層階は要注意

品川サウスと比較検討した方はいますか？

>>2447 マンション検討中さん
あそこは全てが中途半端
しいて言うなら、ここよりも少しだけファミリー向けっていう感じ

>>2447 マンション検討中さん

ここと比較する物件ではないと思われますね。
物件のコンセプトが違いすぎる。

>>2447 マンション検討中さん
元々サウスの見学に行って、こちらを一緒にみてこちらを契約しました。

>>2450さん
決め手はありましたか？品川の駅は、元々決められていました？？
友人も品川駅周辺で探していて、勤務地が品川であることや新幹線に乗りやすいことから駅周辺がいいと言っていました。
価格が若干高いですよね。その点はクリアしていましたか？

ここからは湾岸ビューが見えそうで素敵です。マンション、隣に大きなタワーマンションが建ってしまうと眺望がイマイチということもあるんですが、外観写真を見る限り長めもよさそうで低層階でも日当たりよさそうです。

バス便マンション
を駅周辺と言われましても

>>2451
このマンション品川駅徒歩圏ではないからね。

品川駅徒歩圏で探しているのでしたら、このマンションは当てはまりません。品川駅徒歩圏で港区になりさらに値段が上がりますが、別物件がいいと思います。

眺望ですが、西側は運河ですので、永久眺望です。いまのところ東品川埠頭の再開発は出ていないのでしばらくは眺望確保されるのではないでしょうか？ 既出ですが、隣のプーマの下には地下鉄が走っているので高層ビルが建てられません。

新築マンションの中で品川駅に最も近い高輪三丁目の地所物件でも徒歩9分の距離。
大きなターミナル駅の場合、駅近は難しいのが分かるね。

品川駅を通勤で使うのはキツくないですか？
路線アクセス良いのは分かりますが、あの通勤ラッシュの人混みを毎日とか正直勘弁です。。。

この物件を選ぶなら、品川駅港南口方面に勤務してるか、混雑の少ないモノレールorりんかい線で通いやすい所に勤務の方がベターだと思います。

品川駅は1日の乗降客数が3社合わせて優に100万人を超え(2017年)、さらに年々増えてきているので北口改札を早く作って欲しいもの。

確かにここはモノレールorりんかい線の天王洲アイル駅を日常使いにする人がベター。休日は品川駅にも繰り出せるのは魅力。

マンションの真ん前に品川駅行きのバス停があるから確かに便利だな。

ここはモノレールとりんかい線の天王洲アイルを使えば、東京方面も新宿方面も移動できるので割りと便利だと思っています。
それと、モノレール駅前の清掃工場ですが今後の利用計画はいつ決まるのでしょうか？
使用契約が2018年までだったかと思います。
あそこが便利な施設になるとさらに使い勝手がよくなるので期待しています。

マンションの真ん前のバス停、は遠回りで不便だからこそ
>交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
って天王洲アイルのバス停が物件概要に書かれているわけで。

Googleマップで調べたら品川駅まで2キロメートル
意外と遠いですね
品川駅へは品川シーサイドからでも2.5キロメートル
圧倒的に天王洲から品川駅の方が近いと思ってたけど、そうでもないと知って驚き、、、
品川シーサイドからだと大井町にはもっと近いから、やっぱり品川シーサイドの方が便利かな？
迷います

>>2461 マンション検討中さん
今となってはプライムパークス低層にグランドメゾンにシーサイド駅近物件は安かった
プライムパークスはデッキ直結
現在発売中のデッキ直結物件は大船や所沢の方がプライムより高い
あんな田舎なのに

>>2451 匿名さん
我が家は飛行機出張への直行直帰の頻度が圧倒的に高いので京急orモノレールで考えていたので、品川への徒歩距離はあまり考慮していません。
あまりマンションに詳しくないので決め手といってもあれですが、、(我が家にとって)交通の便がよくて、価格も予算内に収まっていたからという感じです。

天空橋の羽田空港跡地の大規模開発が具体化してきたから、その関係の人にとっては便利だと思う。

>2461
デッキ直結ですけど途中は雨ざらしです。ここも、お隣までの内廊下つかえるから、そこからだと信号なしで駅入り口まで2分程度。条件としては同じかと思いました。

品川駅から天王洲アイルまで歩いている人は、朝方はかなり多くいますね。

>>2465 匿名さん

ここもデッキ直結してるのと同じって、ちょっと無理があると言うか、なんか恥ずかしい
しかもその理由が、どちらも雨に濡れるから一緒って、、、

実際に品川駅で電車に乗るまで何分位かかるのか歩いてみようと思います
玄関前から30分なら健康のために週に一度位いいかも！
ただ、品川駅は混んでるから実際には45分位かかりそうですよね

品川まで歩きたいならシティハウス品川サウスが一番近い。

>>2465
ふれあい橋、楽水橋のショートカットルートを使って品川ー天王洲アイル間を徒歩通勤している人は確かに結構見ますね。

>>2465
楽水橋、ふれあい橋ルートで品川?天王洲アイル間を徒歩通勤している人を結構見ますね。

>>2467 匿名さん

シティハウス品川サウスはちょっと、、、

一番近い？？

とにかく、近くてもちょっと、、、

>>2468 匿名さん

電車に乗るまで何分かかりますかね？

品川駅自体に目的がある、もしくは新幹線に乗る以外であれば、あまり本物件から品川駅に通うメリットないと思っています。
東京駅方面だったらモノレール経由、渋谷新宿方面だったらりんかい線経由の方が早いです。
品川駅は駅構内も広いので、乗り換え含めてもモノレールorりんかい線の方が楽だと思っています。

りんかい線、モノレールは運賃が高いからやはり品川駅を利用する人が多いのが現実。

その結果都内駅の中で、品川駅の乗降客数の伸びが最大になっているのだと思われる。

>>2473 匿名さん
そこまで電車賃気にする人多いのかな？
サラリーマンなら定期代は会社負担だし。

>>2474 匿名さん
その通りで、通勤客は気にししませんよね。モノレールだと浜松町まで200円。高くはないと思います。

想像でモノを言うより、三現主義で現場を見てみれば現実が分かる。

>>2476 匿名さん
ほんとそれ。
ここで住めるかどうか、フィーリング次第。

勢いで住んでみたけど意外と快適でしたよ by隣りのテラス住民

運河側の眺望がいいって言われてるけど、東側の中層から高層にかけて見える湾岸の見晴らしの方が遮るものがなくて最高ですよ。カーテンもいらないくらい。都内でもトップクラスかと思います。

>>2470 マンション検討中さん

サウスの何がネックなんですか？

>2479
ここの眺望よかったです。東西南北それぞれ特徴があって悩ましいですが、私は北側が一番好みです。夜の景色が一番東京らしい感じがしました。

>>2481 匿名さん
北側もいいですよね。隣のプーマセンターの高さも低いし、運河の通りが見えて夜はWCTの灯りが綺麗だと思います！

>>2479 名無しさん

とても参考になります。
東側は具体的に「何階」くらいからが買いだと思われますか？
是非とも参考にしたいのでご意見お願いします。
可能であればその理由もお聞かせください。

>>2480 マンション検討中さん

個人的に興味がないだけです
まず、立地が好きになれない。山手通り沿いで周りに特に何があるわけでもない。
交通の便も良くはない。新馬場だし。
建物も規模的に賃貸マンション風なイメージ。
大規模なら良いわけではないけど、高級低層マンションというわけでもないし。
そして、決して安い訳でもないので、全く興味を持てません。私は。
もちろん人それぞれですが

お隣のプーマセンターはりんかい線が下を走っているため高くならないにしても、その先の運河沿いは今後どう変わっていくのでしょうね。

>>2484 マンション検討中さん
何か勘違いしてませんか。
新馬場の駅？山手通り沿い？違う物件の話でしょうな。

>>2486 マンション検討中さん

2480さんに聞かれたから答えただけですよ
シティハウス品川サウスについて

よく読んでください

>>2487 マンション検討中さん
誤解招かぬよう分かるように書いた方がよいかと。

>>2483 匿名さん
現地を見に行かれたことはあると思いますが、東側は真向かいに高架の貨物線が5階くらいの高さまで通っていますので、できれば7階は欲しいですね。
さらに見晴らしのいいベイエリアの眺望を求めると、入国管理局や倉庫、クレーンの高さを考慮すると12階以上がいいかと思います。
幸いマンションは竣工してるので、実際の眺望は見て確認できるのは良いことだと思います。

>>2489 名無しさん
現地は家族しか確認できていないので、とても貴重なご意見ありがとうございます。
やはり、他の方の情報もとても参考になりますので、引き続きこちらの掲示板は参考にさせて頂きます。

私は北東の角部屋で中層以上がオススメですね。あいにく予算が足りず当マンションの他の部屋で契約しましたが、内覧会の際に見学した20階ラウンジ (ちょうど北東の角部屋の間取りです) からの景色には感動しました。京浜運河からレインボーブリッジ、お台場まで見渡せる開放感のある眺めが最高でしたよ。ぜひ夜景も見てみたいです。
あと何気にゲストルームがホテルの一室みたいになっていて驚きました。

ホテルみたいなゲストルーム　5,000円／泊　みたいです。

あれ、2000円じゃなかったでしたっけ？

>>2493 マンション検討中さん

5,000円でまちがいないですね。

向かいの第一ホテル東京シーフォートのツインがだいたい1泊12000円くらいだから安いですね！
マンションではコンシェルジュ？で布団貸し出しサービスもあるみたいなので、そちらも活用できそうです！

お台場側にオリンピックに合わせて東京国際クルーズターミナルが開業するので東側は時々大型クルーズ船の停泊が見れるのも楽しそうですね

冬はお台場レインボー花火がみえるかもしれないですね！北と東側は西側とはまた違った楽しみ方ができるかもです

>>2488 マンション検討中さん

誤解ではなく、あなたの勘違いw
人のせいにしないでください

聞かれたから答えただけなので、文句があるならここで聞いた人にお願いしますw

>>2497 名無しさん

東側購入者ですが、楽しみがどんどん増えること期待したいですね。
マンション周辺が今以上に盛り上がって資産価値を吊り上げてもらいたい♪

20階のラウンジを時間で借りれるか、ご存知の方いらっしゃいますか？