パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

まあ、好きずきですよね。
私は、駅近で、眺望がよくて、仕様が高くて、内廊下で、免震で、共用施設がタップリ付いてて、敷地プランが美しくて、コンシェルジュサービスが充実したマンションが好きですが、優先順位をつければ、駅徒歩７分までであれば、距離は我慢します。寝るためだけに帰ってくるわけではないので。

皆さんはいかがですか？もちろん値段ありきの話ではあるでしょうが。

＞＞２４０さん
あれは、３階が最低６４１０万、７階が最高６５９０万と読むのが正しいです。
８階から１８階までの予定価格は、まだ出てません。

>>242
240です。有難うございます。

管理費、修繕費などだいたいいくらでしょうか
ガーデンたる敷地面積から高いでしょうけど

>>244
70平米で33000～34000(但し管理費は消費税10%で計算)と、営業担当よりうかがいました。

＞＞２４４さん
７０㎡ぐらいの部屋で、管理費約２２，５００円、修繕積立金約８，８００円、インターネット使用料等役１，８００円の、計約３３，１００円といったところです。
管理費と積立金は、面積に比例させて計算してみてください。

ここ買うつもりでした。冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。ベランダも広かった。資金繰りが付けば向こうかな。そんな人多いのでは。

>>246
修繕はどのくらいのピッチで上がっていくのでしょうか。

どこのシティタワー？

>>249
空気読んでね

でもシティタワーより1,2割安いよねえ。
質感にこだわりがなく、すみふアレルギーの方はこちらがいいんでは。

シティタワーの修繕積立金＋管理費はどのくらいなのですか？

シティタワーは別に同じ位のスペックにしか感じませんでしたが、７０平米を９０００万とか言っていたので多少良くて当然では？
長期優良じゃない、基礎免震じゃなく中間免震等基本が負けてるし、共用部が少なくて管理費が安いってグレード低い側の理屈だと思うけど。

ここの値付けは立地で安い。東のタワマン群より安いのは当然だと思うわ。

眺望と環境が良くてバランス取れてると思いましたが、感じ方は人それぞれかと。

北口はこれから開発なので価格判断しづらい。小杉ビル、デッキ、エルシィ跡地。時が経つにつれ魅力あると多くの方が感じるのであればさらに価格はあがるし、その逆もしかり。

北口の商業施設もデッキも未確定要素だし、３年後の引き渡しの頃に不動産市場や金利がどうなっているか…
色々なリスクを覚悟しないといけないので悩ましいです。

最上階の100m2くらいの部屋は、1億3千万円くらいになるんですかね。情報お持ちの方いれば教えてください。

シティタワーは70平米で管理費と修繕積立の合計が当初28000円くらいのようですね。

>>258
金額はその程度です。

>>247 「冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。」
⇒シティタワーの購入者でしょうね。さもなくば、全く見る目がないか。

>>253さんも言うとおり、基本大きな差ではありませんが、むしろこの物件の方が、少なくともここまでの小杉タワーの中では最高のスペックです。
シティタワー麻布十番レベルなら少し上質と言えましたが、豊洲、大崎、晴海、武蔵小杉の住友タワーはそれほどでもないです。別に住友をディスってるわけではありません。今ドゥ・トゥール所有していますし、以前は大崎ウェストシティタワーズに住んでました。
三井とはコンセプトが違うんですよ。住友は、木目多用や暗めの照明で高級そうに見せるのに対し、三井は実用性最優先で高級感の演出は優先順位が低い。
コストパフォーマンス優先なら、間違いなく三井をお勧めします。ただ、住友好きは、それはそれでやめられないんですよね。割高であってもコアファンがいるので、条件のいい部屋であれば中古価格は下がりにくいですし。
それに、シティタワー武蔵小杉の良さは、何と言っても間取りとかっこいいデザインでしょ。それ以上、必要以上の「上げ」はかえって物件の価値を下げますよ。

価値観は人それぞれという所でしょうか。
私はシティタワーに無謀にも予算7000万で行ってしまい門前払いになってしまいました。
ちゃんと調べなかった私が悪いのですが、あまりいい印象がありません。

既存のパークシティは制震だからね。
知り合いがこちらに買い替えましたが、東日本でかなり揺れたのが理由って言ってたので、免震が特にいいって思うのでしょうね。
横須賀線までは、ほぼ屋根付き信号待ち無しなので私はまあ許容範囲かな。

そこはまあ価値観ですね。

戸建も怖いけど、免震じゃないタワーも怖いよな。

>>263
地権者から床を買って売るというやり方の再開発なので、土地代って概念は多分ありませんよ。
建築費が高くなれば、売値は恐らく上がりますが。

まあ買い替えは色々費用もかかるし、パスはありなのでは。

長周期地震動に対する設計的な検証は東日本以降。新宿の制震ビルの異常な振幅(最長１３分、最大１メートル)から問題視されてて、それ以前の制震、免震等の柔構造を用いた物件は共振に対する検証が基本的になされていない。
震度４、５程度でかなり揺れたのはその当たりが問題になってるのかもね。

>>263
ドンキの小杉ビルは1年前から何も進展してませんね。ペデストリアンデッキはしばらく難しそう。

>>270
固い三井が、そこまで派手な値段でやるかな？
まあどう考えても高くはなりそうですが。

駅直結は少なくとも入居時には出来てないし将来のお楽しみ位であまり加味しちゃいけないんじゃない？

既存のパークシティは、新築時より100％高く売れるのでお持ちになられているのは羨ましい限り。
色々物件毎に個性が違うので魅力を感じなければ、わざわざ買い換える必要はありませんよね。

仕様、そんなに良いですか？
HPに載ってるのは一部だけですかね、

>>274
今までの武蔵小杉では一番基本性能が高いと思います。階高3.5メートルというだけでも評価されるべきでしょう。昨今のコストダウンマンションとは明らかに違いますね。三井の力の入れ方は半端ないです。次も控えているからでしょう。

>>274
逆に今のHPに仕様に関すること書いてあります？

ただ既存パークは周りが建て込んできて囲まれ感が強くなってきたのと（低層階なので）、グランツリーや駅前広場ができてややうるさくなってきたというマイナス要素もあります。なので眺望が開けていて静かなここに興味はあるのですが、横須賀線が不便になるのと、諸費用かけてまで同じ小杉内で買い替えすべきなのかは微妙ですね。
この場で三井さんの肩を持つつもりはないですが、住んで7年間大きな不満もなく快適に暮らせてます。なので仕様がよりグレードアップしてるここもよいマンションになるのではと。

人によって優先順位が違いますからね。
安全面が格段に高い点も別に良いと思えばそれまでで。
個人的に駅直結デッキが確定して高くならなくて良かったと思います。
私の予算で眺望がいい部屋が検討できるとは思っていなかったので。

>>276
今はウエストに変わってますが、基本的にはイーストと同じだと思います。
MEMS、HEMS、太陽光発電、蓄電池、壁面および屋上緑化、全熱交換器。
エコ✖️防災、時代の最先端をいっていると思います。
光井純✖️竹中工務店で意匠面も抜かりがありませんね。並木に向かうデッキも秀逸です。

三井、三菱、住不、野村。
やはりこの4つでしょう。
他のデベはコストダウンがひどいですよ。
ブランズなんかひどいもんです。

購入時の手付は一割ですか？5%ですか？
すみません、休み中に資金の計画をしようと思うのですが聞き忘れました…。
どなたかご存じでしょうか？

森の上を歩いて渡る様な素敵な橋でした。
あの橋で１分プラスならと思うと私はあまり気にならなかったです。

手付金１０％とスケジュール表に記載されてました。
前に三井さんから買った時はちょっと融通してもらいましたが(笑)
昔の話なので融通してもらえるかどうか、今はどうか知りません。

>>281さん
原則10％ですが、支払計画がしっかりしていれば5％あるいは300万円でも大丈夫ですよ。
ただ、人気物件では断られることもあるので、営業さんの顔色も見ながら、当選して契約するまでの間に言った方がいいかもしれません。もちろん、それまでに手付10％前提でローン審査を通しておくことが必須です。あくまで95％のローン算定は、参考までに聞く程度にして。

こんなに景気が暴れている中、良く買うね。
免震がいいとか、竹中だから安全とか幻想だろ。駄目な時は駄目。

>>285
投資家的視点ですね。
実需の人は別。

>>280
そうですね。
仕様も大事ですが、杭の一件もあって中小企業から買ったり10年間の責任切れが迫っている中古を買う勇気は完全に失っています。

285のような方は、不動産とは別のとこでヘッジをかけている。
結果として景気に左右されずに自分自身の価値観で判断できる。

杭の一件は、衝撃的でしたが、あのお蔭で（お蔭というのも変ですが）どこの建設会社もかなり慎重になっている筈。
また地震もあった為か、耐震についても厳しくしているのでは・・・

なので今は新築のマンションなら信用性は高そうだと思えるけどね。

>>285
それこそ株を持つのもシンドイし、現金で寝かせてもマイナス金利でつまらない。
価格に妥当性があれば株ほどボラティリティが小さい不動産はポートフォリオの選択肢として充分検討できますよ。