ザ・パークハウス 山吹神楽坂

値引き交渉、さすがに難しいですか。大手デベは基本的には値引き交渉のテーブルについてくれないっていうのは聞いたことがあります。
残り1戸2戸になったときに、家具家電がつくのが関の山じゃないでしょうか。
お値段がもう少し控えめであれば場所的にも売れやすい部分はあったかもしれないですが
ブランドがあるマンションですのでそれに付加価値はデベは付けたくなってくるものなのかもしれません。

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ここは完売御礼になる気がしないです。。。

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ＨＰをみると、「先着順申込受付、2LDK 61.20m2 6,540万円 / 3LDK 71.00m2 7,610万円」　と書いてありますが、これって当初販売価格から少し下がったんですかね？

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下がってないですね。

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値引きはないと思いますよ。

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公式見てもバルコニー側のデザインが載ってないのですがナゼですか？

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現地行ってみて、この辺りはマンションだらけですね。プレミスト山吹と比べてどうですかね？日当たりはこちらのほうがよさそうです。値段がやはりネックですかね。中古でもいい出物があればいいのですが、情報あったら教えてください。

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プレミスト新宿山吹は住戸重視プラン
パークハウス山吹神楽坂はエントランス重視プラン
パークハウスの間口の狭さに加えて食い込みバルコニーは不便でしょ。
いろんなマンション見てますが、ここは値段の割にお得感はないです。
プレミストは目の前のアインスタワーのせいで東側は日当たりが心配ですね。

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全体的にバルコニーが狭いプランが多いのかな。正直、洗濯物を外干し余りしない場合はあまりバルコニーの広さはこだわらないという人が多いのではないでしょうか。その分、居室の広さに転換できるんだったらその方が良いと。
中には普通のバルコニーの広さのところもあるので
好みによって選ぶことができるというのは良いんじゃないかな〜。

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西北の角住戸まだ残ってますね。北側のメインエントランスの前の道が狭い感じがします。

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だいぶできてきましたね。楽しみです。

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値引きあれば、考えるかな～。

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公式ホームページに価格が2LDKが6640万円からとありますね。2LDKで6000万円台とは神楽坂の人気さすが。端数がないなら考えたいところですが。

マンション、ガーデンコートとブライトコートがありますが、別ものマンションですか？イラストだと壁はくっついていて、マンション棟としては別？普通、2つの建物なら隙間があいていてもいいはずなのにと思いました。ガーデンコートの一番西とブライトコートの一番左は壁が接しているということなんでしょうか。

間取りは多くあっていいですね。

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現地行ってみましたが、ガーデン側は隣接マンションから丸見えな圧迫感があります。西の道路側の上層階なら買いですね。北側の道路挟んだビルはちょっと不気味な感じがします。北側道路もあまり広くないし。でも、エントランス内はおしゃれで気に入ってます。

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ここのエントランスの雰囲気は気に入りました。ただ外観が階段状になっているのが郊外マンションみたいでマイナスでした。
この辺りは道が細いからそんなのは見えないですかね？？

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ここら辺は中古物件も高いから、なかなか値下がりしない。西側の住戸を検討中。値引きはまだなさそうですね。

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値引きはないでしょう。

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値引きなさそうですね～。中古物件も探してますが、この辺りは結構いい値段ですね。中古タワマン狙いに変えようかと。

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そうですね。このあたりは、中古でもいい値段ですし。新築と、中古、両方で検討中です。

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もうちょっと早く動くべきだったかなと公開してます。気に入った住戸はすでに決まってるし。キャンセル待ちしながら中古物件探し始めました。タワーならアインスかな。または神楽坂にもっと近い物件を探すか？今日明日は中古巡りしてこよう。キャンセルでないかな～

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地蔵通り商店街先の、このマンション周辺の古い一戸建てにずらっと〝再開発の為 取り壊し〟の貼紙が貼ってありました。
何の再開発かご存知の方いらっしゃいますか？

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八百屋さんのあったところかな？マンション建つらしいすよ。商店街の先のほうは伊藤忠物件らしいす。イトーヨーカ堂が入るとか？噂されてます。

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情報ありがとうございます。
まさに、その八百屋さんとか並びの居酒屋さんとかのあたりです。
イトーヨーカドー入って欲しいですね！
富久クロスのヨーカドーみたいに少し高級路線のラインナップだと素敵ですね。

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伊藤忠物件の建設用途は共同住宅だけだったけど、店舗も入るのかな？
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42862

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違う土地の話をしてますね。

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これのこと？

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イトーヨーカ堂が入りそうな噂は、伊藤忠物件、地蔵通り商店街の先の方、パチンコ屋とぱぱすの先です。
八百屋さんと居酒屋さんの跡地はマンションみたいですが、何が入るかわかりません。
パークハウス山吹神楽坂の北側も古いビルが多いので、将来的には何かできるかもですね。東京信用金庫次第かな。

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イトーヨーカドーが入ればより一層便利な立地になりますね。
もともと駅近ですし、それほど悪くない環境ではありますが、
もっと暮らしやすくなるので期待したいですね。

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ヨーカドーだって？
そんな大きな空き地があるのか
もしかしてトーハン本社の跡地ですか？

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ないです。

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これは、賃貸かな？
このあたりは出版・印刷の町から、少しずつ住宅地に変貌していくんだね！

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>>146 通りがかりさん

確かにぱぱすから帰る時にいつも気になる。かなり広いし、イトーヨーカドーできたらかなり嬉しい。コモディと丸正だけはつらい。
まだ情報なにも出てないですよね？

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いつ発表になるんだろね

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今 近くでまいばすけっとの工事してます。

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マイバスの方がボロい100円ローソンより100倍いい。それにしてもイトーヨーカドーは本当なの？ 確かにかなり広いからね

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その噂ってどこからきてるの？

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三菱地所は、早稲田駅近くにも今、賃貸マンション、ハビットを建ててますが、同じように賃貸マンションを建てるだけでは？本当にイトーヨーカ堂が入るの？

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ヨーカドーは本当かどうか知らないが、万一出来ても食品館でしょう。

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団地感 ぱない

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ドウシテコウナッタ？笑

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エントランスで評価してあげて！

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エントランス最高～

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外廊下も最高～

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ここはまだ販売してたの？手こずってますね。

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もう少し安ければね～。

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毎日見るエントランスとしては素晴らしいだろうけど、部屋の間取りが田の字型しか無さ過ぎてプランのバリュエーションが標準的だもんね。
プランのセンスが無いとかは言わないけど、どこかから丸々持ってきたプランだからこの場所ならではの特徴的な家じゃない。
デザイン料なんてエントランスくらいしか評価出来ないかな。
高いお金にはそれに等しくデザイン料もかかってる。住戸にもエントランスと同じくらい充実したプランにして欲しかったなと思います。

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西側の囲いが取れ、マンションの外装が見えてきました。かなり地味な色合いで、窓も小さく、暗いイメージですね。すでに立っている周りのマンションより古く見えます。よく言えばシックなんでしょうね。モデルルームを見る限り内装とエントランスはいい感じでしたよ。

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通りかかると良いマンションに見えますけどね。間取りはおいておいて

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西側の外観見ると、バルコニーの形が変じゃない？バルコニーの外面は道路に平行だけど、部屋から出るサッシは道路と平行じゃなく見える。間取り図の感じと違って見える。いい部屋はほとんど埋まっているね。

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竹が心配

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Fgのテラス付きプランは、きっちりタイルが敷き詰められているのかな？芝生のところだと草が生えてくるから、雑草抜きは夏場頑張らないといけないらしいですが
そういう煩わしさがないのかなと感じました。
物干し竿を設置する場所もあるのですね。
最初から備え付けられているのでしょうか。

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外観はかっこいいほうでは。
芝生も面倒ですが竹は怖いです。
メンテナンス大変では。
http://iitokoronet.com/2015/10/23/post-2860/

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竹って言えば四谷の若葉のパークハウスもバンブーガーデンとかやってたよね？あれはどうなったのかな？

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竹の話が出ているので不思議でしたが、植栽に竹を採用しているんですね。
何が怖いんだろうと思いましたが、繁殖力がありすぎて頻繁に手入れが必要
＝メンテナンスコストが割高という事なのでしょう。
竹にもいくつか種類があると思いますが、マンションに植えるものなので
管理が容易な品種を選んでいるのでは？

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バンブー種ならいいけどそうは見えない。どんな対策たててるのだろうか？

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今一つ、外観がパッとしないな～。エントランスに期待。

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残り販売戸数が全然減らないですね、心配です

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Aタイプの2LDKについてですが、間取りが細長い形になっていますね。
幅がどれほどかわかりませんが、一見してリビングは広そうにみえますが、
幅が狭ければ窮屈に感じそうです。

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立派なフロンテージセーブ型マンションです。
窮屈な思いを35年我慢して住むならやめましょう。
気にならないなら検討はできると思います。
高い価格だから色んな事を我慢してブランド力を買うかどうかです。

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部屋の梁と、斜めなベランダが使いにくそうで、悩み中。だいぶ完成してきましたね。エントランスが楽しみ。

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イトーヨーカ堂はできるんですかね？
できるならここ検討してもいいかなと。

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近くあるプラウド文京関口と比べると、エントランスの見栄えが劣るような気がします。

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ヨーカドーができるという計画があるのですか？
この辺りにそのようなまとまった土地があるようには思えませんが。

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ない

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商店街の先に９階建てのマンションができるらしいですが、その１階あたりにイトーヨーカ堂ができるとかできないとか・・・？

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詳細お願いします❗

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伊藤忠物件の用地かなり広いので、ヨーカドー入ってもおかしくないですね。

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伊藤忠の物件でしたら建築計画には店舗とは記載がありませんので、ヨーカ堂はできないのではないでしょうか。

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食品中心の早稲田のほうにあるようなヨーカ堂ならうれしい。

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3LDK、Mプランのお風呂が1620でした。かなり広いです。納戸、ウォークインクローゼット、シューズインクローゼットもありました。

CG図で見ると和モダンなイメージで、竹が生えているんですね。成長が早いと聞きますが、どうなんでしょうか。コンクリートやファザードの無機質さに竹がうまく調和していて素敵です。

買い物はどこがあるんでしょうか。イトーヨーカドーはこれからできる予定があるんですか？

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ヨーカドーが入れそうな土地、この周辺じゃないですよね。

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残念ながらヨーカドーが噂される伊藤忠計画地には共同住宅しか建ちません。
伊藤忠計画地のすぐ近くのトーハン本社は建て替えが決まってます。
そちらの方が敷地は広大で何が出来るか楽しみです。多分、マンションだとは思いますが…

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トーハンは建て替えなんだから、また同じ場所に社屋が建つんじゃないですか。

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この根拠もない、ヨーカ堂入る話何度してんだよ。なに目的？

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ヨーカドーについては本当にそう。
誰かが大ボラ吹くと勝手に話が広がっていくものなのね。
もしかしたら伊藤忠＝イトーヨーカドーって勘違いしてるのかしら？

トーハン本社再開発の根拠は以下の通り
http://www.shinbunka.co.jp/news2012/09/120924-04.htm
普通こういう建替は同じビルはオフィスビル単独ではたちませんよ。複合施設になる場合が濃厚です。
じゃないと再開発するメリットないから。
だからトーハン本社跡地に期待してるの。

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出版取次業者の業績が大変厳しく、先行きも明るくないから、本社の建て替えだけならペイしないでしょう。複合施設になるとの期待が膨らむけど、本当に動きが遅いよね〜いつまで検討してるんだよ…

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トーハン社長は2020年を目処にって言ってるね。
http://www.tohan.jp/news/20160401_718.html

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この辺りはトーハン建て替えもそうですが徐々に変わって行くのですね飯田橋よりにももう一件複合施設が建つようで。
こちらはホテルと保育所、店舗、マンションのようですね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37344

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>>198 通りがかりさん

これですかね。
https://www.westjr.co.jp/press/article/items/161221_03_hotel1.pdf

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>>199 匿名さん

遠い、遠い行かないよ。

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>>199 匿名さん
よく見つけましたね！ヴィアインなんですね。
ビジネスホテルですね。

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テラス付きプランが素敵だと思いましたが、他のプランに比べて占有面積が狭めですね。
3LDKでもそのように書かれていますが、テラスの分は占有面積に加えられないで表記されているのでしょうか。
まさか、テラスは他の家庭との共有部分にあたるというわけではないですよね。

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テラスもバルコニーも共有部です。
部屋の占有面積には入らないよ。
図面に占有面積とテラス面積別々に書かれてない？
私有地は玄関から掃き出し窓まで。
でも自分の部屋のテラスはほぼ自分だけのスペースとして使える。
ただし、極端に汚したり避難の障害となる物を置いてはだめ。
バーベキューとかもだめ。

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分譲マンションの自分の家の壁やバルコニーが共用部分に当たるとは、
考えてみると不思議な規約ですよね。
マンションの宣伝広告ではバルコニーにテーブルセットを置いて
ブランチやお酒を楽しむイメージ画像が使われていますが、
本当はNGなんですね(^^)

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204さん、違います。解釈の仕方を間違えてます。
自分の家の中の壁は自分の物だから好きに穴開けたり汚したって構わない。
壁掛けテレビにしたって全く問題ないです。
壁紙も好みの物に変えても良いです。

バルコニー(共用部)は自分の物として使っても問題ないんですよ。イスやテーブルだって置いても構わない。でも共用部の床とか壁を損傷を与えてはダメですって事です。みんなの物だから。
またバルコニーは避難のためにあるので、避難ハッチが付いているでしょう。
上から下に人がハシゴを使って避難する時に避難ハッチの上に物を置いてはダメです。
マンションというのはそういうものです。

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ゴルフ用品、掃除機等々　置き場所に困りバルコニーに小型の物置を（イナバ等）置いてはいけませんよ！
我が高級マンションのルーフバルコニーに物干し、物置、庭園用の椅子やテーブルを置いている家族がいますが・・・（最上階なので分かりにくいため）

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最上階のバルコニーなら避難時に上から人が降りてこないので他人に迷惑を掛けることがないから私は避難階段を使って降りるとして、バルコニーは全部スペースを使ってデッキ敷いたり、植物をたくさん置いてますよ。
消防車が長いはしごを使ってもまず届かないところに住んでますからね笑

イナバの物置は建築物として建築確認申請がいるから普通に買って置いたらダメです。延焼のおそれのあるラインの影響で建物の仕様を変えたりしなければいけなくなります。建物自体が行政指導されますよ。

建築的な合法性と居住者のモラルとのバランスが難しいところですが、周りの事を考えて自分の理想に近づく住まいにしていきたいですよね。

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なんで素敵なエントランスが細い路地側なんすか。大通り側から見たい。

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およ、久々に見たら最終期になってる。売れてないって言われてたけど順調に戸数は減らしてたのかな？？？

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契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624641/

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>>209 マンション検討中さん

投資家が大量にかったようですよ

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嘘はいけませんよ～

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投資家がこの利回りで買うわけがない
役員社宅用に法人が買うなら分からなくもないけど

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正直このマンション買いですか？

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>>214 マンション検討中さん
そんな漠然とした聞き方されても答えられるわけないでしょ。

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買い！

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買いだったらもうなくなってるよ

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先日、モデルルームに行ってきました。間取りは微妙な点もありましたが、天井高が高く部屋が広く見えるところがよかったです。江戸川橋周辺の雰囲気も。
ただ、完成間近なのにざっと見たところ残りが２０戸ちょっとあったのが気になるのですが、空き部屋が多いマンションのデメリットって何でしょうか？

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天井が高いだけで、解放感は全然違いますよね。
ホームページの間取りだけでは、広さだけで天井の高さは分かりませんので、貴重な情報だと思います。
江戸川橋駅はあんまり使用したことのない駅ですが、朝の混雑具合はどうでしょうか。

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上りは混んでるけど下りは江戸川橋で座れるくらいにはすきます。池袋お勤めならオススメです。
ただ、2番出口は改札までちょっと距離があるのが気になる。

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